Niektóre osoby uważają, że w kolejnych miesiącach ceny nieruchomości w dalszym ciągu będą wzrastały.
Druga grupa jest zupełnie innego zdania. Uważają, że właśnie jesteśmy świadkami kolejnej “bańki” na rynku nieruchomości a obecne ceny zaczną “za chwilę” mocno spadać?
Która grupa ma rację?
- Czy to wciąż dobry moment na zakup?
- Jakie transakcje przeważają obecnie na rynku? Zakup nieruchomości na własne potrzeby czy w celach inwestycyjnych?
- Jaka ilość transakcji na rynku jest finansowana za pośrednictwem kredytu hipotecznego a ile za gotówkę?
Na te i jeszcze wiele innych pytań znajdziesz odpowiedzi w publikacji:
“Sytuacja na rynku nieruchomości pod koniec lipca 2019 r – wywiad z rzeczoznawcą majątkowym z Poznania”
Poniżej możesz obejrzeć moją rozmowę z rzeczoznawcą majątkowym – Przemkiem Mąką. To pierwsze moje nagranie – zapis transmisji live z fanpage na Facebooku. Proszę więc o wyrozumiałość w kontekście oceny jakości tego nagrania 🙂
Jeżeli wolisz przeczytać o czym rozmawialiśmy, to poniżej znajdziesz wersję tekstową.
Paweł: Cześć, witajcie. Dzisiaj nadajemy z Poznania. Pierwsze wideo z moim gościem, którym jest Przemek Mąka. Cześć Przemku.
Przemek: Witaj, witajcie.
Paweł: Chciałbym na początku powiedzieć kilka słów na temat tego, kim jest Przemek, czym się zajmuje i później przejdziemy sobie dalej do tego, co Przemek może dla nas tutaj dzisiaj przekazać, jakie informacje. Będziemy mówić generalnie o tym, co się dzieje na rynku nieruchomości, o tym, jakie są prognozy dalszego rozwoju tego rynku, jakie są rzeczy, na które trzeba zwrócić uwagę przede wszystkim w tym momencie, więc tytułem wstępu powiem jeszcze dokładnie, czym się zajmuje Przemek i jakie ma doświadczenie. Przemek już od szesnastu lat tak naprawdę zajmuje się nieruchomościami na rynku. Robi wyceny, operaty szacunkowe. Posiada tytuł CCIM. To jest można powiedzieć taki doktorat na rynku nieruchomości. Także słuchajcie, poważna sprawa. I to nieruchomości komercyjnych. Rocznie Przemek robi kilkaset operatów. Tak można powiedzieć?
Przemek: Kilkaset, tak.
Paweł: Kilkaset operatów, także w ciągu całej kariery to chyba już kilka tysięcy się zebrało, prawda?
Przemek: Zebrało się.
Paweł: Także całkiem spora ilość. Teraz kilka osób pytało mnie, co sądzę na temat tego, jak się dalej będzie sytuacja na rynku nieruchomości kształtowała, czy rzeczywiście warto brać kredyt w tym momencie na zakup nieruchomości pod inwestycje, jakie to ma przełożenie później na zwrot tej inwestycji. I dzisiaj właśnie chciałem o to zapytać eksperta, specjalistę, Przemka, na temat tego, jak to wygląda właśnie okiem profesjonalisty, jak wygląda to od środka rynku przede wszystkim, czego my nie widzimy jako osoby, które są po drugiej stronie, czyli jako klienci, potencjalni kupujący, a jak to wygląda z drugiej strony. Więc pytanie ogólne Przemek, no jaka jest sytuacja na rynku nieruchomości?
Przemek: Okej, dobrze. Sytuacja na rynku, to jest dobre pytanie, ponieważ gorzej, jeżeli faktycznie zadałbyś mi pytanie o prognozę.
Paweł: No tak.
Przemek: Bo prognozy zawsze są nietrafione. Zawsze.
Paweł: Zawsze.
Przemek: Natomiast sytuację na rynku można na podstawie danych historycznych czy też danych aktualnych opisać i przedstawić. Aczkolwiek tak jak w tym powiedzonku takim, które zawsze gdzieś tam się powtarza w gronie, że są małe kłamstwa, duże kłamstwa i statystyki.
Paweł: No tak.
Przemek: Tak samo tutaj. Mamy dostęp gdzieś do opracowań w Internecie czy w gazetach, jeżeli ktokolwiek jeszcze czyta gazety, które mówią, że mamy ten boom na rynku nieruchomości, że ceny rosną i kupujmy, jeżeli możemy.
Paweł: No tak.
Przemek: Ale to są statystyki, natomiast oprócz statystyk, które mówią o ogólnej sytuacji na rynku, jest też jednostka na rynku i tak będąc w środku rynku, obserwując ten rynek, można dostrzec miejsca, gdzie ten wzrost cen nie jest zauważalny, o dziwo.
Paweł: Na przykład co masz na myśli?
Przemek: Jak na przykład domy na rynku wtórnym. Dla tych osób, które może nie spotkały się z tymi oznaczeniami, rynek wtórny oznacza, że kupujemy od osoby fizycznej budynek, który już istnieje kilka, kilkanaście lat, kilkadziesiąt lat. Natomiast rynek pierwotny to jest kupowany od dewelopera czy też ja też nazywam rynkiem pierwotnym, kiedy kupujemy od osoby fizycznej, która wybudowała dom na sprzedaż. Mamy dzisiaj taką sytuację prawną. Mamy ustawę deweloperską, która nazywa działania deweloperskimi i zmusza do pewnych działań, więc część osób nie chce wykonywać tych działań, w związku z powyższym nie nazywają się deweloperami, tylko osobami prowadzącymi działalność gospodarczą. Budują i sprzedają jako osoby fizyczne, natomiast dla nas jest to rynek pierwotny.
Paweł: A powiedz proszę, co dokładnie oznacza ta ustawa? Jakie trzeba spełnić warunki, kryteria, żeby podlegać pod takiego prawowitego dewelopera? Co on musi zrobić?
Przemek: Wręcz odwrotnie, co trzeba spełnić, żeby nie podlegać.
Paweł: Aha.
Przemek: No. Znaczy generalnie ta ustawa została wymuszona przez sytuację, która miała miejsce w tym wcześniejszym boomie, czyli w latach 2006-2008 i później konsekwencjami. Nie wiem, czy jeszcze słuchacze, widzowie, pamiętają takiego dewelopera w Krakowie, który no przywłaszczył naprawdę grube miliony na wybudowanie osiedla i zniknął. A osoby z kredytami zostały bez własnych mieszkań. W związku z powyższym, no była to mega trudna i dosyć głośna sytuacja. I rozpoczęły się prace, które między innymi wprowadziły rachunek powierniczy, czyli coś takiego, gdzie klient decydujący się na zakup mieszkania, którego jeszcze tak fizycznie nie ma, bo jest przysłowiowa dziura w ziemi, podpisując umowę z bankiem, bank wypłaca transzę deweloperowi po wykonaniu przez niego określonych prac w tak zwanych transzach, tak? Czyli gdzieś tam ze stanu surowego, potem no kolejne transze aż do momentu, kiedy budynek jest oddany do użytkowania.
Paweł: Jednym słowem jest to bezpieczniejsza opcja dla konsumenta, który kupuje.
Przemek: Dużo bezpieczniejsza. Bo raz, że nasze środki pieniężne są zabezpieczone i to nadzorem bankowym. Dwa, no deweloper też musi dostarczyć nam na przykład standard wykonania tego lokalu i budynku, w związku z powyższym też mamy jakieś dokumenty, które pozwolą nam dochodzić swoich praw co do jakości. Więc jest to na pewno dużo bezpieczniejsze. Natomiast, no jest to dużo więcej pracy, dużo więcej kosztów, no w związku z powyższym część takich tych mniejszych, które zaczynają na rynku działać, wolą wybudować budynek ze środków własnych i sprzedawać do jako firma niezwiązana z rynkiem nieruchomości, tylko przedsiębiorstwa.
Paweł: W jaki sposób?
Przemek: Jako przedsiębiorcą.
Paweł: Przedsiębiorca.
Przemek: Jako zwykły przedsiębiorca. No wtedy jest troszeczkę gorzej, aczkolwiek zawsze zachęcam do tego, żeby wymusić na takiej osobie też pewnego rodzaju działania, żeby poczuć się bezpieczniejszym. Natomiast to jest rynek pierwotny, a tutaj zapytałeś mnie o ogólną sytuację.
Paweł: Tak.
Przemek: Bardziej pod względem ekonomicznym, a nie technicznym na rynku nieruchomości. No i mamy ten rynek wtórny. I tutaj jest mega zaskoczenie. Jesteśmy w Poznaniu, więc proszę sobie wyobrazić, że mamy dzisiaj mieszkania od dewelopera w cenach siedem, osiem tysięcy złotych za metr kwadratowy, a możemy dostać dom mieszkalny jednorodzinny w cenie trzy, cztery tysiące złotych za metr kwadratowy.
Paweł: Duża różnica.
Przemek: Bardzo duża różnica. Ona wynika z kilku aspektów. Po pierwsze, nie każdy jest przekonany do domów jednorodzinnych, ponieważ no wiąże się to z innymi obowiązkami. Nie mamy tego administratora, który za nas skosi trawę czy odśnieży ulicę zimą. Musimy też zadbać samodzielnie o różnego rodzaju sieci, tak? O ogrzewanie chociażby domu, tak? Czasami domy nie posiadają instalacji gazowej, więc pojawia się ogrzewanie paliwem stałym. No jest dużo obowiązków. No, a dwa, taki dom, no ma minimum dziewięćdziesiąt, nierzadko powyżej stu pięćdziesięciu metrów, co w cenie jednostkowej trzy tysiące czy tam cztery tysiące złotych razy sto pięćdziesiąt, mamy cenę i tak wyższą niż cenę mieszkania.
Paweł: Tak.
Przemek: Prawda?
Paweł: To zdecydowanie.
Przemek: Poza tym, no rynek domów jest mniej podatny pod względem inwestycyjnym.
Paweł: Mniej osób inwestuje w domy.
Przemek: Tak, no trzeba znaleźć jakiś sposób. Rzadko wynajmuje się całe domy dla rodzin. Częściej gdzieś jest próba przerobienia tego domu na mikro kawalerki i wynajmowanie, natomiast nie jest to do końca zgodne z przepisami prawa. No i wiąże się to z dużą ilością zachodu. Nie każdy chce się tego podjąć. W związku z powyższym mamy mniej potencjalnych konkurentów przy zakupie takiej nieruchomości, w związku z powyższym te ceny są niższe.
Kupić czy wynająć mieszkanie? Jakie są zalety i wady obydwu rozwiązań?
Paweł: Z mojego punktu widzenia, taką mam obserwację, że część osób, mimo wszystko, Ty wspomniałeś o inwestycyjnym zakupie takiego lokalu mieszkalnego czy nieruchomości mieszkalnej lokalowej, część osób z tego, co ja zauważyłem, to na przykład woli swoje środki trzymać, mówiąc kolokwialnie, czy też przeznaczyć na zakup takiej nieruchomości niż na przykład na zwykłe lokaty bankowe, które są no bardzo nisko oprocentowane od wielu lat już w zasadzie. Powiedz, z Twojego doświadczenia, jak ten zakup inwestycyjny wygląda? Czy rzeczywiście widać, że jest więcej zakupów nieruchomości pod inwestycje już teraz, czy na własne potrzeby?
Przemek: No zdecydowanie na potrzeby inwestycyjne. I tak naprawdę ceny rosną właśnie chyba przez, nie dzięki, inwestorom, którzy kupują. Inwestorzy dużo… znaczy właśnie, pytanie kogo nazwiemy inwestorem, tak? Czy osoba, która ucieka z lokat bankowych w kupno mieszkania na wynajem, jest inwestorem sensu stricte?
Paweł: Jest takim małym inwestorem powiedzmy.
Przemek: No właśnie, pytanie, czy jest to inwestor? Ponieważ jakie cechy powinien posiadać inwestor? Znaczy inaczej, kupujący, jakie powinien posiadać cechy, żeby nazwać go inwestorem? Czy ktoś, kto decyduje się na zakup mieszkania na wynajem już jest inwestorem?
Paweł: Można dyskutować.
Przemek: To jest takie bardzo dyskusyjne, ponieważ moim zdaniem dobry inwestor albo inaczej, osoba, która chciałaby zająć się inwestowaniem, no musi posiadać chociażby minimum w postaci biznesplanu. Tak?
Paweł: Tak.
Przemek: Czyli kupuje mieszkanie w konkretnym celu, tak? Nie kupuje mieszkania, bo jest wynajęte i przynosi jakiś tam dochód, no bo to już jest chyba bardziej lokata.
Paweł: No tak.
Przemek: Tak? Jako lokata, tak? No i wtedy pytanie, czy ktoś, kto lokuje środki w mieszkanie na wynajem, jest inwestorem?
Paweł: Podzielmy sobie w takim razie umownie inwestorów na profesjonalnych i takich bardziej amatorskich inwestorów, tak?
Przemek: Tak. No okej, dobrze, no właśnie, pytanie, czy ta osoba, która kupuje mieszkanie jako lokatę, nie obrazi się za nazwanie go amatorem, no.
Paweł: Mam nadzieję, że nie.
Przemek: No okej. Znam jednego amatora, który był naprawdę świetny. Jerzy Stuhr, tak? W filmie „Amator”. Okej, on był naprawdę świetny jako aktor w tym filmie. Natomiast już tak mniej radośnie, a bardziej poważnie, no bardzo dużo właśnie tych osób, które lokują środki w mieszkaniach na wynajem, strzela sobie trochę w kolano.
Paweł: Tak, a dlaczego tak uważasz?
Przemek: Przepłacają. Przepłacają, ponieważ dla nich… oni nie podejmują decyzji na zasadach… znaczy, żebyśmy dobrze zrozumieli. Teraz posługujemy się na zasadach właśnie statystyki, czyli wszystkich wrzucamy do jednego wora. Wiadomo, że w tym worku nie wszyscy tak się zachowują, natomiast z perspektywy mojej jako osoby, która działa na tym rynku, właśnie dostrzegam to, że są osoby, które traktują to jako lokatę, kupno mieszkania, i dla nich istotny jest stosunek raty kredytu do kwoty z najmu, ewentualnie jeżeli posługują się tylko i wyłącznie środkami własnymi, to stosunek najmu do ceny zakupu.
Paweł: A dlaczego to może być niebezpieczne z Twojego punktu widzenia?
Przemek: Niebezpieczne jest to z kilku aspektów. Jeżeli bierzesz kredyt, to kredyt też nie jest jednostką stałą, tak? Bo jest uzależniony, sam możesz to powiedzieć.
Paweł: Tak.
Przemek: Od takich trudnych słówek jak Wibor.
Paweł: Wcześniej Wibor.
Przemek: Właśnie, jak masz w jakiejś obcej walucie, tak? To masz jeszcze ryzyko walutowe.
Paweł: Tak.
10 rzeczy, o których powinieneś wiedzieć, zaciągając kredyt hipoteczny
Przemek: Masz też ryzyko związane z sytuacją na rynku, tak? Jeżeli dzisiaj mamy… no ile Poznań ma, sześćset tysięcy mieszkańców, pięćset?
Paweł: Pięćset pięćdziesiąt.
Przemek: Pięćset pięćdziesiąt tysięcy, okej. No i teraz tych osób, które podejmują decyzje o kupnie mieszkania na wynajem, pojawia się bardzo dużo, tak? Czyli rośnie podaż. Pytanie, czy będzie wzrastał popyt proporcjonalnie do osób, które się decydują, tak? No bo z jednej strony mamy studentów, jakoś nie słyszę o tym, żeby powstawały nowe uczelnie w Poznaniu.
Paweł: No raczej nie powstają.
Przemek: Przecieki ze stulatka, z Uniwersytetu imienia Adama Mickiewicza, są takie, że liczba studentów z roku na rok maleje. Informacja z Uniwersytetu Przyrodniczego, również. W związku z powyższym gdzieś tych studentów ubywa, więc maleje popyt na mieszkania dla studentów. Mamy naszych przyjaciół z Ukrainy. Oni są tutaj w celach zarobkowych, w związku z powyższym poświęcają swój czas, swoje rodziny, miejsca, w których żyją i kochają, czyli Ukrainę, i emigracja zarobkowa. Jeżeli komuś się spodoba Poznań i akceptuje mieszkanie w Poznaniu, to w ciągu dwóch, trzech lat szuka swoje mieszkanie i już myślę, że kilkanaście w tym roku wycen robiłem dla osób, które podjęły decyzję o tym, że zamieszkają w Poznaniu i kupują swoje mieszkania.
Paweł: Własne mieszkania.
Przemek: Jeżeli wejdziemy na stronę na przykład Banku Santander, tam już mamy normalnie zakładkę z językiem ukraińskim. Lato z Radiem też zmieniło, tak? Że mamy w języku angielskim, niemieckim i ukraińskim informacje. W związku z powyższym przygotowujemy się na to, że staną się oni naszymi mieszkańcami, tak jak część Polaków stała się mieszkańcami Niemiec, Anglii, Holandii. Ale mamy też część osób z Ukrainy, którzy kalkulują i stwierdzają, że skoro już i tak wyjeżdżają na trzy do sześciu miesięcy, w zależności od tego, jak długo jest wiza, z tej Ukrainy, no to chcą jak najwięcej zarobić, no i patrzą, że rynek niemiecki, który się otworzył, daje większe możliwości zarobku, no i przenoszą się z pracą do Niemiec.
Paweł: Do Niemiec.
Przemek: Więc pytanie, czy ten popyt ze strony najemców ukraińskich będzie…
Paweł: Wystarczający, żeby…
Przemek: Rósł, tak? Rósł proporcjonalnie do wzrastającej podaży. No i pytanie też o rynek dla menadżerów średniego szczebla. Mamy tutaj, poznański Mordor, tak? Się tworzy.
Paweł: Tak.
Przemek: Tam, w okolicach ulicy Koralowej. Trudna nazwa tam, no wiadomo, w okolicach Bułgarska, Polska.
Paweł: King Cross’a, tak?
Przemek: Tak, w okolicach King Cross’a. No i obok mamy te wszystkie inwestycje, oczywiście lokowanie produktu, tak? Teraz będzie, czyli Atanera, Konimpexu i pozostałych, tak? Ten Zielony Marcelin. Bardzo dużo jest tam kupowanych mieszkań właśnie z takim założeniem, że będziemy wynajmować mieszkania dla osób, które pracują w tym Mordorze.
Paweł: Poznańskim.
Przemek: Poznańskim Mordorze. Pytanie, czy faktycznie te osoby będą zainteresowane dłuższym najmem, czy praktycznie po roku, półtora, będą szukać swojego mieszkania. Więc też taka perspektywa, czy faktycznie te osoby, które lokują środki w mieszkaniach na wynajem, mają tą perspektywę lat nie wiem, dwudziestu, trzydziestu, tak jak bierzesz kredyt, czy faktycznie podejmują decyzję na tu i teraz, a zobaczymy za rok, gdzie tak naprawdę może być tąpnięcie o jakieś, nie wiem, dziesięć, dwadzieścia procent nagle i mieszkanie, które było nabywane za trzysta pięćdziesiąt tysięcy, będzie sprzedawane za trzysta tysięcy, żeby wyciągnąć środki, tak? Bo mieszkanie nie jest wynajmowane od roku.
Paweł: No jest to prawdopodobne.
Przemek: Może się taki schemat wydarzyć. Zresztą jest taka fajna książka, która pokazuje, jak wygląda prognozowanie a propos badań statystycznych różnego rodzaju. I jest tam bardzo fajne takie pokazane działanie, jeżeli mamy przez okres piętnastu lat wzrost, dzień w dzień wzrasta, i jakie jest prawdopodobieństwo, że jutro również będzie wzrost? I to jest bardzo fajne, bo wykorzystując wszelkiego rodzaju modele matematyczne, jest udowodnione, że prawdopodobieństwo wzrostu, jak i spadku, jest takie samo. I to jest zadziwiające, nie?
Paweł: Czyli?
Przemek: Że mając dane historyczne na przestrzeni ostatnich piętnastu lat, jesteśmy w stanie, badając historię, nie jesteśmy w stanie przewidzieć przyszłości. Nawet jeden dzień, nie? No jest to zaskakujące, no dlatego…
Paweł: Przeszłość jest nieprzewidywalna, rzeczywiście, tak.
Przemek: Tak, dlatego ja podziwiam tych inwestorów, którzy faktycznie podejmują decyzje o tym, że inwestują w konkretny cel. Czyli na przykład cokolwiek by się nie działo, ja kupuję te mieszkanie i będę wynajmował to studentom, tak? No bo w związku z powyższym wiem, jakim studentom. Na przykład muszę kupić gdzieś w rejonie Wojskowa, Ułańska, tego mieszkania, ponieważ będę tylko i wyłącznie studentom zagranicznym, którzy studiują na Akademii Medycznej. Dlaczego? Dlatego, że student zagraniczny ma trochę więcej środków, bo potrzebuje luksusu, bo coś tam, bo coś tam, tak?
Paweł: Bardzo precyzyjna grupa docelowa.
Przemek: Tak, precyzyjna grupa docelowa, no bo wtedy jesteś w stanie też przewidzieć, jak będą się rozkładać przychody i koszty, tak? Student Instytutu Medycznego, tak? Zawsze spotyka się z tą sesją tak zwaną ciągłą, tak? Bo oni mają taki ogrom materiału na każdy przedmiot, że te egzaminy nie odbywają się tylko i wyłącznie w czerwcu, jak na niektórych uczelniach, ale są rozbite praktycznie do sierpnia, a we wrześniu już sesja poprawkowa, więc praktycznie są non stop w Poznaniu, tak? Jeżeli podejmujesz decyzję o tym, że kupujesz mieszkanie w celach inwestycyjnych, ale na przykład nie wiem, na tak zwany najem krótkoterminowy, to również musisz przewidywać jakieś kolejne konsekwencje, łącznie z tym, że może zmienić się prawo.
Paweł: Co nie jest rzadkością w naszym kraju.
Przemek: Tak, i Twój najem zostanie opodatkowany jako normalna, zwykła działalność gospodarcza. I jeszcze będziesz podlegał pod jakieś przepisy prawa związane z hotelarstwem, tak? Na pewno tam jest, tak? Na jakiś tam pobyt ludzi i tak dalej. I wymogi.
Paweł: Klimatyczne trzeba wprowadzać, tak?
Przemek: Klimatyczne jak klimatyczne, ale te wszelkiego rodzaju wymogi, tak? Które będzie musiało spełniać miejsce hotelowe.
Paweł: A powiedz proszę, bo tak teraz przypomniała mi się, no sytuacja Booking.com, gdzie spotkałem się z taką informacją, że rzeczywiście Booking.com zaczyna negocjować stawki z osobami, które dostarczają nieruchomości na wynajem krótkoterminowy. Spotkałeś się z taką informacją?
Przemek: Tak, spotkałem się, jak to w Radiu Elewa, nie? Że to Booking i tak dalej, a tak naprawdę to jest tak, że mamy grupę firm, które zajmują się podnajmem naszych lokali i one jakby oferują swoje usługi na Bookingu, tak? No bo Booking to jest platforma, która ułatwia kontakt, tak?
Paweł: Tak.
Przemek: Z dostarczycielem pokoju a chętnym turystą, który chce wynająć.
Paweł: Wynająć krótkoterminowo.
Przemek: Tak. Natomiast są jakby wyspecjalizowane firmy, które nie kupują mieszkań, ale podnajmują mieszkania i je przygotowują do najmu właśnie takiego hotelowego. I one tak coraz częściej stają się wybredne. To znaczy po tym boomie związanym z najmem nagle ceny, które żądają właściciele mieszkań za najem, są dla tych firm nieopłacalne, tak? No bo jeżeli firma ma zapłacić za kawalerkę w centrum Poznania trzy tysiące złotych, taka podnajmująca, no to ona musi mieć przychód na poziomie siedmiu tysięcy złotych z tego.
Paweł: Dlaczego taka duża różnica?
Przemek: Żeby zarobić? No nie, no musisz Pawle wziąć pod uwagę, że jeżeli masz najem krótkoterminowy, no to musisz być przygotowany, że codziennie sprzątasz te mieszkanie.
Paweł: No zgadza się.
Przemek: No bo musisz założyć, że codziennie będziesz miał innego klienta.
Paweł: Tak.
Przemek: Tak? W związku z powyższym jest to założenie. Musisz też być przygotowany na jakieś drobne naprawy. No może zdarzyć Ci się klient, który zachowa się niegodnie, tak? Musisz być przygotowany na wszystko.
Paweł: Tak.
Przemek: W związku z powyższym gdzieś te koszty związane… wiesz, przyjeżdżasz do hotelu, no to nie dbasz o to, żeby światełko wyłączyć, tak?
Paweł: No jasne.
Przemek: Czasami ten telewizor gra non stop, lodówka chodzi non stop. W związku z powyższym koszty utrzymania tego obiektu są dosyć duże. Też musisz część środków odprowadzić do Booking.com, no bo też jest jakby umowa z tym. Nierzadko masz podpisaną umowę z Bookingiem, ale masz też nie wiem, z Nocowanie.pl, jakieś inne firmy, które też przecież reklamują Twój pokój czy tam Twoje mieszkanie. W związku z powyższym, no jest to taka różnica, która wbrew pozorom jest dużo mniej jest kosztów.
Paweł: No jestem zaskoczony, że aż tyle kosztów, no bo praktycznie ponad sto procent wychodzi, tak?
Przemek: No pytanie, no kwestia ile kosztuje wypranie pościeli, ile posprzątanie i tak dalej. To jest to. Inaczej, kwestia taka, że firma podaje cenę inną teraz, tak? Niższą, no i ten właściciel mieszkania analizuje sobie, co jest dostępne na rynku, no i okazuje się, że i tak te ceny niższe to są najwyższe na rynku. Poza tym pamiętaj jeszcze o tym, że siedem tysięcy to jest minimum, które musi zarobić. Ile kosztuje wynajęcie pokoju hotelowego w Poznaniu dzisiaj?
Paweł: W zależności od standardu, powiedzmy zaczynając od pewnie stu siedemdziesięciu, stu osiemdziesięciu złotych, tak?
Przemek: No.
Paweł: Przy tym najniższym standardzie, no do pewnie kilkuset.
Przemek: Okej, no a myślisz, że takie mieszkanie, kamienica, no to wiadomo, w centrum Poznania masz głównie kamienice, tak?
Paweł: Tak.
Przemek: Kamienica nie jest w stu procentach hotelem, tak?
Paweł: Nie jest, tak.
Przemek: Tylko jest jakiś pokój. No to raczej te stawki będą dążyły do tych dwustu złotych niż do…
Paweł: Raczej do niższych, tak.
Przemek: Okej, i masz trzydzieści dni w miesiącu.
Paweł: No jeżeli liczysz wszystkie dni robocze i wolne, no to powiedzmy, że trzydzieści.
Przemek: I raz dwieście to mamy?
Paweł: No sześć tysięcy.
Przemek: Dopiero sześć tysięcy. Nie mamy siedmiu tysięcy, tak?
Paweł: No rzeczywiście.
Przemek: No i teraz sobie pomyśl tak, że ten pokój, no raczej… już tam pomijam tą Izbę Turystyczną, tak? Ale trzymajmy się Izby Turystycznej, czterdzieści jeden procent, obłożenie średnio tutaj, w Poznaniu, w Wielkopolsce?
Paweł: Koło czterdziestu, tak.
Przemek: Tak. No to z sześciu tysięcy razy cztery, dwa czterysta zostaje?
Paweł: Obnażasz po prostu nagle…
Przemek: No nie, kwestia liczenia, tak?
Paweł: Tak.
Przemek: Liczenia sobie. No właśnie o to chodzi, żeby podejmować decyzje inwestycyjne świadomie, tak? Żeby usiąść i zacząć liczyć, czy faktycznie… no bo to jest fajne, tak? Że ktoś do Ciebie dzwoni, mówi Paweł, wiem, że zajmujesz się inwestowaniem na rynku nieruchomości, mam dla Ciebie super ofertę z gwarantowanym siedem i pół procentem zwrotu, tak? Jest to mieszkanie w Aparthotelu, Condohotelu, jakkolwiek to nazwiemy. No i kosztuje to kwotę X i te siedem i pół procent. No i teraz kwestia tylko przeliczyć, tak? Czy te siedem i pół procent jest ten hotel w stanie wypracować, czy to nie jest tak, że przez pierwsze trzy lata oni zakładają dokładanie do Twojego wynagrodzenia, a po tych trzech latach obudzisz się z ręką w nocniku i z pokojem, który generuje Ci cztery procent.
Paweł: A takie sytuacje miały miejsce na rynku.
Przemek: Miały i mają. No kwestia właśnie takiego zdroworozsądkowego podejścia, nie? Osoby, które lokują, tak?
Paweł: Mniej profesjonalni inwestorzy, no nazwijmy to w ten sposób.
Przemek: Tak. No działają emocjonalnie, tak? Oni podejmują decyzję, no jeżeli ja mam w banku dwa procent, to nawet jeżeli będę miał na rynku nieruchomości cztery procent, to i tak jest sto procent więcej.
Paweł: Tak. Jakby nie liczyć.
Przemek: Ale jednocześnie wtedy oni akceptują sprzedaż pieniądza w cenie niższej niż banki, tak? No bo do banku, jeżeli pójdziesz po pieniądz na inwestycje, nie dostaniesz w cenie kredytu mieszkaniowego, tak?
Paweł: No nie. Są wyższe oprocentowania.
Przemek: No Pawle, jako specjalista i prowadzący jakfinansowac.pl, tak?
Paweł: Tak.
Przemek: To ile?
Paweł: No więcej. Zostańmy przy tym, że więcej.
Przemek: Okej, no dobrze. No generalnie na rynku takim poza bankowym, jeżeli ktoś by potrzebował gotówkę, to można gdzieś pozyskać inwestorów na poziomie siedem i pół, osiem procent, tak? Więc dwa razy więcej ktoś żąda za pożyczenie pieniędzy niż ktoś decyduje się. W związku z powyższym jest to dysproporcja, która prowadzi do nieuzasadnionego wzrostu cen lokali, a tym samym tworzy się tak zwana bańka spekulacyjna.
Paweł: Bańka.
Przemek: Tak? No i kiedyś ta bańka pęknie.
Paweł: Jak duża jest ta bańka, Przemek? Jak duża jest ta bańka, pytanie?
Przemek: No właśnie, tego chyba nie wie nikt. Są mądrzejsi ode mnie, którzy to wytłumaczą. A najlepiej zrobi to pan Ryszard, tak? On w wielu bankach był specjalistą. Założył sobie nawet partię. I on to świetnie tłumaczy. Ja się tego nie podejmę. Natomiast kwestia, no można by było odwrócić wtedy, tak? Wtedy działanie matematyczne, że nie stosunek, który powoduje najem, tak? Tylko odwrotnie, za ile powinienem wynajmować, tak? Czyli jeżeli ja chcę realizować najem za sześć i pół procent, tak? To maksymalnie mogę zapłacić tyle za to mieszkanie. Tak? Jeżeli ta cena przekracza, no to po prostu tego mieszkania, tego lokalu w hotelu nie kupuję.
Paweł: Z tego, co zauważyłem, przepraszam, to raczej nikt nie myśli w ten sposób. Z osób, które rzeczywiście kupują, podejmują takie decyzje, chcą coś nabyć.
Przemek: Znaczy są osoby, które… wiesz, wtedy one kupują coś zupełnie innego. Jak rozmawiam z inwestorami takimi profesjonalnymi, żeby nie powiedzieć zawodowymi, to oni już są zupełnie gdzie indziej niż w mieszkaniach czy lokalach na wynajem. Zupełnie.
Paweł: A w jakich segmentach rynku są?
Przemek: Pieniądz lubi ciszę.
Paweł: Rozumiem.
Przemek: Pieniądz lubi ciszę. Oni podjęli jakieś zupełnie inne decyzje, działania i tam sobie ładnie inwestują. Kiedy stwierdzą, że chcą zarobić pieniądze, wtedy pojawi się kilka informacji w gazetach i tak dalej, że obecnie świetnie jest współkolować pieniądze w.
Paweł: Okej, dobra.
Przemek: I wszyscy się rzucimy, będziemy kupować, podniesiemy te ceny, a oni sobie sprzedadzą wtedy w kwotach kilka razy droższych niż kupili.
Paweł: Czyli w zasadzie można powiedzieć, że możemy teraz rozwinąć temat tak zwanych wtop nieruchomościowych.
Przemek: Tak, wtopy.
Paweł: Czyli w zasadzie dobrze poznane tak zwane okazje inwestycyjne można nazwać wtopami. Zaryzykuję taką tezę.
Przemek: Hm.
Paweł: Komuś się wydaje, że coś jest bardzo atrakcyjne, powiedzmy grunt w danej lokalizacji, drugiej osobie, trzeciej, czwartej również się tak wydaje, no i buduje się pewnego rodzaju takie przekonanie o tym, że to jest dobra lokalizacja, że warto kupić tam działkę i te zakupy zaczynają pączkować. Spotkałeś się z taką sytuacją?
Przemek: Tak, to nie tylko z działkami, ale wiesz, bardzo fajnie. Jest coś takiego, jak mądrość ludowa.
Paweł: Tak, jest coś takiego.
Przemek: I te mądrości ludowe gdzieś jakbyśmy sobie tak spokojnie siedzieli, to każdy z nas je wymieni, tak? To, co już dzisiaj wspominałem, tak? Że pieniądz lubi ciszę. Tłum nie myśli.
Paweł: Tak.
Przemek: Jest pełno takich mądrości ludowych. No i gdzieś w przypadku inwestowania, ale to na pewno też w różnych innych przypadkach, zapominamy o tych mądrościach ludowych. No i faktycznie gdzieś ruszamy, bo nie wiem, kolega Tomek czy kolega Krzysiu tamto kupili już i to niby jest fajne, więc ja też to kupię, tak? Bo jest to sprawdzone. A zapominamy właśnie, że im więcej będziemy kupować takich tematów inwestycyjnych podobnych, tym zwiększamy podaż.
Paweł: Tak.
Przemek: Popyt, no niekoniecznie musi się zwiększać i tym samym nagle może się okazać, że coś, co się rysuje jako ciekawa rzecz, nagle okazuje się rzeczą zupełnie nieciekawą, wręcz wtopą, tak?
Paweł: Miałeś taki przykład? Spotkałeś się z taką sytuacją?
Przemek: Spotkałem się. Znaczy mamy tutaj kilka przykładów. Mamy sytuację z jednym z większych graczy na rynku, powiedzmy z pogranicza finansów i nieruchomości, który oferował dla swoich klientów zakup nieruchomości gruntowych z możliwością podziału na mniejsze działki do sprzedaży. I tak de facto od Pomorza po góry mamy pełno takich działek, które zostały kupione do podziału, podzielone, no i okazuje się, że te podzielone działki nie znalazły swoich amatorów. Tutaj na pograniczu Puszczy Zielonki mamy taką jedną piękną miejscowość, nazwy nie będę wymieniał, gdzie jak wejdziemy na geoportal, który pokazuje nam rzut działek, tak? Podział działek, to mamy około tysiąca działek, które zostały tak stworzone. I działki, które w latach 2007-2008 te ceny były na poziomie czterdziestu, pięćdziesięciu złotych, one zaczęły delikatnie rosnąć, no i wtedy właśnie pojawiła się ta instytucja, która najpierw namówiła większych graczy do kupienia kilku hektarów, potem trochę mniejszych do hektara, potem mniejszych do trzech tysięcy i potem tych najmniejszych, dopiero zaczęła szukać tych, którzy kupią tysiąc metrowe, mniejsze, dla siebie. No i nagle się okazało, że tych działek jest tak dużo, że dzisiaj można kupić te działki za trzydzieści złotych.
Paweł: Czyli zdecydowanie poniżej.
Przemek: Zdecydowanie poniżej. Te osoby, które kupowały działki hektarowe czy te trzy tysiące metrów za cenę czterdziestu złotych z nadzieją, że po podzieleniu sprzedadzą drożej, no okazuje się, że sprzedają taniej.
Paweł: A dlaczego nikt nie chce w tym momencie kupić takiej działki?
Przemek: Znaczy no na pewno…
Paweł: Wybudować domu na przykład w tym miejscu?
Przemek: Nie, no są osoby, które są zainteresowane, natomiast jeżeli masz dwa tysiące działek, a ta miejscowość charakteryzowała się tym, że rocznie sprzedawano tam dziesięć działek, no to to nawet, jeżeli zrobisz właśnie te tysiąc działek, no to może nie spowodować, że nagle tysiąc osób będzie chciało kupić te działki, tak? Po prostu nikt nie zadał sobie pytania, czy faktycznie ta miejscowość jest na tyle atrakcyjna, że te dziesięć osób, a w kolejce stoi sto innych, tak? Tylko, że faktycznie te dziesięć osób to był ten maksymalny popyt, który tam był. No w związku z powyższym te działki są zbywane, ale w tak niewielkiej ilości i przy tak dużej podaży, że po prostu te ceny są trzydzieści złotych. No bo jeżeli Ty mi dzisiaj nie sprzedasz działki, a chcę kupić działkę w tamtej miejscowości, no to pójdę do sąsiada i sąsiad mi sprzeda, tak? Więc musisz zaakceptować tą cenę niższą. Znaczy powinieneś zaakceptować.
Paweł: No prawo popytu i podaży, tak, rzeczywiście.
Przemek: Albo zostaniesz z działką na kolejny rok. A niektórzy mówią, że działka, że grunt nie domaga się jedzenia, nie musisz go karmić, natomiast no musisz płacić co roku jakiś tam podatek od nieruchomości. Może nie jest jakiś tam wielki, bo nie wiem, sześćdziesiąt, siedemdziesiąt groszy razy tysiąc metrów, to tam masz no niewielkie pieniądze, tak? Ale nie daj Boże, jak gmina podejmie decyzję o wybudowaniu jakiejś sieci albo o wyasfaltowaniu drogi, no i przyjdzie pismo o tak zwanym solidarnym dołożeniu się, czyli opłacie [00:35:48], tak? W związku ze wzrostem wartości działki, w związku z wybudowaniem drogi asfaltowej albo doprowadzeniem kanalizacji. Mało tego, Ty nie musisz się do tej kanalizacji podłączać. Wystarczy, że masz taką możliwość, bo jest w drodze, tak?
Paweł: Aha, no to ciekawe.
Przemek: Musisz się dołożyć po tysiąc złotych. Albo dwa tysiące złotych, w zależności, jak będzie droga ta kanalizacja.
Paweł: Czyli wchodzimy tutaj rzeczywiście w dodatkowe nakłady jeszcze, mimo tego że nie zarabiamy, zamroziliśmy kapitał w takim optymistycznym, można powiedzieć…
Przemek: Znaczy tak, mówimy tutaj o czarnym scenariuszu, tak? Żeby się trochę przestraszyć, żeby zacząć myśleć, bo mamy też przykłady, gdzie są firmy, które… jest teraz taka moda finansowania inwestycji deweloperskich z obligacji.
Paweł: Tak.
Przemek: Przy czym biznesplany, które były tworzone, były bardzo hura optymistyczne i nie przewidywały takiego wzrostu na przykład materiałów budowalnych. Albo jakichś komplikacji związanych z tym, że po wybudowaniu, po wykopaniu, nie wiem, tam metra w głąb, nagle się okazuje, że są tak wysoko wody gruntowe, że trzeba coś tam dodatkowo zrobić. No i pieniądze, które zebrano z tych obligacji, nie starczają na dokończenie budowy. W związku z powyższym, jak to się mówi, trzeba rolować, tak?
Paweł: No bardzo niebezpieczny kierunek, jeżeli mówimy już o rolowaniu w tej sytuacji.
Przemek: Tak.
Paweł: Bo to nie rozwiąże, zdaje się, problemu.
Przemek: Znaczy, no zwiększy koszty budowy. I nagle się okazuje, że mamy, także w Poznaniu, mamy takie inwestycje, gdzie sprzedaż… żeby, że tak powiem, spłacić… deweloper, żeby spłacił wszystkich tych, którzy pożyczyli mu te pieniądze w formie obligacji, no to musiałby sprzedawać mieszania w cenie dziesięć tysięcy złotych za metr.
Paweł: No co jest raczej mało realne w tym momencie.
Przemek: Z jednej strony mało realne, ale co w związku z powyższym z tymi osobami, które przekazały te pieniądze na obligacje?
Paweł: No powiedzą sprawdzam prędzej czy później i trzeba będzie…
Przemek: I co?
Paweł: Tak, dochodzimy do punktu, w którym kiedyś, niedawno zresztą…
Przemek: No i pytanie, co taki deweloper… mało tego, to może nie być deweloper, bo właśnie obligacje nie do końca zmuszają funkcjonowanie w formie dewelopera, tak? Co taki przedsiębiorca zrobi, tak? No bo jeżeli zgłosi swoją upadłość, no to może ci, że tak powiem, inwestorzy, którzy zdecydowali się na finansowanie, mogą się obejść smakiem, tak? Dostać jakieś tam tylko i wyłącznie część w ramach tam spłaty chyba przez syndyka, tak?
Paweł: Tak.
Przemek: No bo wtedy jeżeli przedsiębiorca ogłasza upadłość, to pojawia się syndyk, który gdzieś tam będzie starał się dokończyć budowę, sprzedać mieszkania, te mieszkania już nie będą sprzedawane za dziesięć tysięcy, tak? Tylko, żeby po prostu jak najszybciej upłynnić majątek. Zostaną sprzedane za sześć, siedem tysięcy. No i to będzie podzielone między te osoby, więc może się okazać tak, że ta inwestycja też nie będzie taka rentowna, jak ktoś się spodziewał, a wręcz będzie miała zwrot ujemny. Jeżeli jest coś takiego, jak zwrot ujemny.
Paweł: Jest. Ujemna stopa zwrotu można powiedzieć, tak.
Przemek: Tak, także…
Paweł: Niedawno mieliśmy sytuację taką przecież związaną właśnie chociażby z obligacjami GetBack, gdzie wydawałoby się, że rzeczywiście rynek będzie cały czas jakby rzetelnościowy, naprawdę miał wysokie stopy zwrotu i tutaj, no jest straszna afera w związku z tą firmą przecież. Mechanizm zdaje się, że jest bardzo podobny do tego, o którym Ty mówisz w tym momencie. Na większą skalę jeszcze.
Przemek: Znaczy ja powiem Tobie inaczej, że ten mechanizm jest wszędzie, jest powtarzalny. Bo na pewno, jak byśmy usiedli i zaczęli mówić od początku, czyli od idei, to idee są słuszne. Bo dlaczego nie wybudować budynku mieszkalnego z obligacji?
Paweł: No w zasadzie to jest alternatywne źródło finansowania. Można użyć go również, jak najbardziej.
Przemek: Tak. Dlaczego nie kupować wierzytelności za jakiś tam ułamek kwoty, tak? I zarabiać na tym. Przecież mamy w Polsce KRUK, tak?
Paweł: Tak.
Przemek: Na przykład jest taka dosyć mocno znana, mocno reklamowana firma, więc możemy podać jej nazwę, która zarabia dobre pieniądze na tym, tak?
Paweł: Tak.
Przemek: W związku z powyższym gdzieś tam te idee są dobre. Natomiast to, co zabija te wszystkie przedsięwzięcia, to są w korporacjach to kurczę ciężkie słowa, targety.
Paweł: Tak.
Przemek: Potem cele.
Paweł: Tak.
Przemek: I te wszystkie inne.
Paweł: Tak jest.
Przemek: I wtedy nagle wiesz, wymyślasz sobie właśnie budowanie z obligacji. Pierwszy budynek powstaje, przeliczasz, że zarobiłeś na tym, nie wiem, pół miliona złotych. No i jako szef czy jako prezes mówisz kurczę, jeżeli na jednym domu zarobiłem pół miliona złotych, to teraz chcę wybudować dwadzieścia, zarobię dziesięć milionów.
Paweł: Zarobię dwadzieścia.
Przemek: Dziesięć milionów, tak?
Paweł: Dziesięć milionów.
Przemek: Dziesięć milionów zarobię. W związku z powyższym dajcie mi, tak? Mówisz pracownikom, którzy szukają gruntów czy tam czegoś, dajcie mi grunty, bo muszę wybudować tych dwadzieścia budynków. No i nagle chcąc to zrealizować, musisz podjąć decyzję. I przychodzi do ciebie ten cały szef powiedzmy działu ekspansji, tak? I przedstawia ci dwadzieścia pięć lokalizacji, z których masz wybrać dwadzieścia. No to jeżeli masz tak mały wybór, to niestety w tych dwudziestu pięciu nie znajdziesz dwudziestu dobrych lokalizacji.
Paweł: No raczej nie.
Przemek: Tylko znajdzie pięć dobrych lokalizacji, dziesięć przeciętnych i pięć, które będą wtopami.
Paweł: Nietrafione zupełnie.
Przemek: Wtopami, czyli tak zwane już na dzień dobry fuck up’y czy jak to nazwiemy, tak?
Paweł: Tak. Fuck up.
Przemek: Fuck up, tak. Dziwne słowa te angielskie, ale okej. No, ale cóż? No ty masz zrealizować jako szef…
Paweł: Ty masz cel, tak?
Przemek: Musisz się wykazać. A jak się nie wykażesz, to zostaniesz zwolniony, w związku z powyższym podejmujesz tą decyzję. Potem przerzucasz na tych sprzedawców, tak? Obdzwaniajcie, tak? I wciskajcie te mieszkania, te obligacje, no bo musimy tu zarobić, musimy zrealizować. Każdy z nas ma jakiś cel do zrealizowania.
Paweł: Tak.
Przemek: Mało tego, ten, który decyduje się, również ma cel.
Paweł: Bo chce zainwestować, tak.
Przemek: W postaci muszę znaleźć inwestycję, która mi da dwa procent…
Paweł: Więcej niż lokata, tak?
Przemek: Więcej niż lokata. W związku z powyższym każdy realizuje swój cel. Ale tak naprawdę nikt nie zadaje pytania, czy to jest dobre.
Paweł: No nie. To już jest jakby za późno trochę na to pytanie, bo już jest piłka w grze, więc…
Przemek: I w związku z powyższym to też można podkreślić wężykiem, że dobry inwestor zadaje sobie pytanie, podejmując decyzję, czy to jest dobre, czy to jest potrzebne, tak? Bo to jest dosyć istotne, tak? Czy moja inwestycja jest potrzebna…
Paweł: Rynkowi, tka?
Przemek: Światu, tak? No nie rynkowi, społeczeństwu, tak?
Paweł: Społeczeństwu.
Przemek: Społeczeństwu. Chyba to jest najlepsze, nie? Czy to, w co inwestuję, jest potrzebne, tak? Czy wybudowanie kolejnego hotelu w Poznaniu jest potrzebne?
Paweł: No czy też właśnie będzie popyt na ten wybudowany hotel, to jest…
Przemek: Tak, czy mając, nie wiem, Szklarską Porębę, która jest znanym ośrodkiem narciarskim, tak? Ale która ma specyfikę, bo ma ograniczoną liczbę tras, tak? Narciarskich, czy tej miejscowości faktycznie jest potrzebnych nowych pięć hoteli? Czy te pięć hoteli faktycznie są potrzebne w takiej sytuacji, że te pięć hoteli wygeneruje około, nie wiem, tysiąca, dwóch tysięcy nowych turystów, a mamy Puchatka, tak? Z którego trzeba by dojechać do kolejnych tam… Lolo Brygida jest chyba, tak? I coś jeszcze. Nagle się okazuje, że mamy kilka tysięcy nowych narciarzy w kolejce na wyciąg, tak? Nagle będziesz stał w kolejce dwie godziny, żeby zjechać piętnaście minut, tak?
Paweł: Tak jak w Zakopanem, tak?
Przemek: No Zakopane ma to do siebie, że jeżeli jesteś dobrym narciarzem, to masz kilka adresów pod Zakopanem, że codziennie rano tam jedziesz do Kozienic czy gdzieś tam, pozjeżdżać sobie na tych nartach. Natomiast w Szklarskiej Porębie, jak już dojedziesz do Szklarskiej Poręby, no to masz albo narty właśnie zjazdowe w tym parku, albo jedziesz do Jakuszyc sobie pobiegać. No, ale jeżeli Ty weźmiesz swoje dzieciaczki i małżonkę, i nagle się okaże, że… pamiętaj, że zimą o godzinie szesnastej robi się ciemno. Tak.
Paweł: Zgadza się.
Przemek: No to od godziny… budzisz dzieci i tak dalej, no to o dziesiątej rano jesteś na stoku. Do dwunastej czekasz, żeby wjechać. Zjeżdżasz sobie, wypijasz sobie, no dobra, powiedzmy, że czekoladę gorącą z wiśnią, tak? Znowu dwie godziny, wjeżdżasz i o godzinie piętnastej zjeżdżasz drugi raz.
Paweł: I musisz wracać.
Przemek: Zdejmujesz buty i wracasz. No to po jednym takim wypadzie do Szklarskiej stwierdzisz, że no więcej już nie chcesz korzystać. Więc może się okazać tak, że te hotele nie są potrzebne, nie? Że bardziej, żeby ten, ci inwestorzy najpierw pomyśleli o tym, jak wzbogacić o kolejne trasy i dopiero wtedy inwestować, tak?
Paweł: Czyli infrastruktura w zasadzie, tak można powiedzieć, tak?
Przemek: To tak.
Paweł: Towarzysząca inwestycji.
Przemek: Tak, no dzisiaj chyba to jest takie szukanie na siłę inwestycji, żeby właśnie te wszystkie osoby, które posiadają gotówkę, nie wiedzą, co z nią zrobić, żeby ulokowały w ten biznes, tak? I ten biznes jest szukany na siłę, nie do końca przemyślany, nie do końca jest ta odpowiedź, czy to jest dobre i potrzebne.
Paweł: A słuchaj, ja spotkałem się z jakimś artykułem jednym, drugim, gdzie była informacja, że rzeczywiście w Polsce cały czas brakuje mieszkań. Jest kilkaset tysięcy czy kilka nawet milionów mieszkań, których brakuje, w związku z czym jakby budowanie kolejnych jest zasadne. Jakbyś się odniósł do tego?
Przemek: Pytanie, kto tych mieszkań potrzebuje. I pytanie, skąd są te dane. Bo wiesz, możemy powiedzieć tak, że nawet u nas, w Poznaniu, przecież jeżeli my jesteśmy tutaj na pograniczu centrum i Wildy.
Paweł: Tak.
Przemek: Jeżeli przejdziemy się dalej w stronę Wildy, to trafimy do tych kamienic, gdzie na stu metrach mieszkają jeszcze rodziny wielopokoleniowe. Tam są dwa, trzy pokolenia. No to wtedy faktycznie, jeżeli weźmiesz taką rodzinę, czy jedno mieszkanie, jedna rodzina, no to masz brak w postaci trzech mieszkań.
Paweł: No tak można założyć.
Przemek: Pytanie, czy te osoby faktycznie potrzebują tych mieszkań, chcą zaakceptować nowe mieszkanie i za jaką cenę, tak? No bo jeżeli… no to też masz rodziny czy coś, które żyją, już nie chcę mówić o tym 500+, tak? Ale z tych wszystkich MOPS-ów, nie MOPS-ów. W związku z powyższym, czy ich stać na kupno nowego mieszkania.
Paweł: Można tutaj dyskutować pewnie.
Przemek: Tak, no i też jest pytanie też takie zasadne, w jakiej cenie dzisiaj można wybudować mieszkanie, za ile można je sprzedać, w ogóle gdzie ci ludzie chcą mieszkać, tak? No bo my, mimo że spotykamy się w Poznaniu, pochodzimy z mniejszych miejscowości, tak?
Paweł: Tak.
Przemek: W związku z powyższym pytanie, czy w takiej miejscowości, nie wiem, typowo wiejskiej, tak? Gmina wiejska. Jeżeli tam mamy dwadzieścia osób, które zgłaszają zapotrzebowanie na mieszkanie, czy pojawi się tam jakikolwiek deweloper, który wybuduje mieszkanie, znaczy dom na dwadzieścia mieszkań? Gdzie średnia pensja jest na poziomie tej najniższej krajowej, tak? Na poziomie, nie wiem, dwa i pół tysiąca złotych. No to za ile możesz wybudować? A środki, o ile możemy mówić o cenie gruntu, że ceny gruntu są faktycznie zróżnicowane i dużo taniej kupisz w miejscowości, no nie wiem, nie chcę mówić jakaś tam nazwa jakiejś totalnej wsi, tak? No, ale sobie każdy z nas ma jakąś taką malutką miejscowość, tak? Ale w malutkiej miejscowości kupisz metr gruntu za dwadzieścia złotych, a w Warszawie za dwa tysiące, jeżeli nie więcej, nie? To możesz sobie różnicować tą cenę gruntu, tak? Natomiast cena czy koszt wybudowania mieszkania w Warszawie i na takiej wsi, to jest różnica dziesięciu, może piętnastu procent, wynikająca z robocizny, tak? Chociaż dzisiaj też z racji mobilności dużo pracowników, no po prostu nie widzi problemu, żeby przedostać się do Warszawy i tam zarobić, nie wiem, dwadzieścia, dwadzieścia pięć złotych za godzinę pracy na budowie, a nie piętnaście złotych na terenach wiejskich. W związku z powyższym ta cena metra kwadratowego wybudowania, kosztów wybudowania, no to waha się między dwa tysiące dwieście a trzy tysiące, tak? W związku z powyższym koszt wybudowania tego budynku będzie razem z jakimiś kosztami finansowania, bo to też przecież deweloper posiłkuje się kredytem finansowym, no jest na poziomie trzech tysięcy złotych z metra. I pytanie, czy budując te mieszkania na terenach wiejskich, nawet jeżeli są te osoby, które są zainteresowane tymi mieszkaniami, czy mają tak zwaną zdolność kredytową, tak? Czy bank im nie powie, no słuchajcie, przykro nam, ale zarabiacie za mało. Tak? Więc w związku z powyższym zapotrzebowanie na pewno na mieszkania do zamieszkania, nie jako inwestycja, jest, natomiast pytanie, czy te osoby są w stanie kupić te mieszkania, nie?
Kredyt deweloperski, czyli jak sfinansować inwestycję budowlaną?
Paweł: To bardziej chodzi o taką dostępność po prostu mieszkań, tak?
Przemek: Tak, też… inaczej, no tutaj, w tych dużych ośrodkach, Poznań duży, nie? Ale okej. No mamy tam Warszawę, mamy Kraków, mamy Wrocław, Łódź czy Poznań, no to już widzimy, że raczej to jest tak zwany popyt fundamentalny, tak? Czyli tam właśnie mieszkanie dla siebie. Ono już staje się marginalne. Tam spada na dwadzieścia pięć procent, dwadzieścia procent, więc siedemdziesiąt, osiemdziesiąt procent nabywanych mieszkań to już są na cele inwestycyjne. No o tyle te zapotrzebowanie większe jest na terenach wiejskich, gdzie po prostu, no deweloperzy nie widzą, brutalnie mówiąc, zysku. Tak? Bo ciężko jest zainwestować w miejscowości odległej od Poznania o jakieś, nie wiem, sześćdziesiąt, siedemdziesiąt kilometrów, no bo jak stworzyć tam chociażby plac budowy, tak? No musisz tam kogoś posadzić, musisz dać mu zarobić, tak? Jeżeli masz wybudować mieszkanie, blok na dwadzieścia mieszkań sześćdziesiąt, siedemdziesiąt kilometrów od Poznania, to jednak biuro sprzedaży musi być. Te całe stworzenie tam… no ciężko jest logistycznie, tak? To ogarniać.
Paweł: Bo to wiąże się z kosztami przede wszystkim.
Przemek: I to chyba część tych mieszkań będzie musiało być zrealizowane jakoś z pomysłów rządowych. Już tak nie chcę mówić, że już tam Mieszkanie+, ale po prostu, czy to dzisiejsza władza, czy tam, gdzie tam mamy wybory, pojawi się nowa władza, oni będą musieli jakoś znaleźć systemowe rozwiązanie, żeby ułatwić budowanie na terenach wiejskich.
Paweł: Z tego, co mówiłeś, to wynika, że aż osiemdziesiąt procent nowych zakupów to są inwestycyjne. Tak?
Przemek: No przynajmniej na tych terenach dużych miast.
Paweł: Dużych miast.
Przemek: No tak, no większość osób kupuje mieszkania z myślą na wynajem. Tak to jakoś się układa.
Paweł: Widzę tutaj analogię z danymi. W tamtym roku analizowałem taki raport właśnie Narodowego Banku Polskiego dotyczący rynku nieruchomości i tam już w tamtym roku, po pierwszym kwartale, była informacja, że siedemdziesiąt trzy procent jakby zakupów w nieruchomości jest dokonywane za gotówkę, po prostu.
Ceny mieszkań i sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce – subiektywnie o raporcie NBP za IQ2018
Przemek: No tak.
Paweł: Więc rozumiem, że pewnie ta tendencja się jeszcze jakby umocniła przez ten rok?
Przemek: Znaczy nie chcę mówić, czy tam umocniła się za gotówkę, no bo rzeczoznawca…
Paweł: Tego nie wiemy w zasadzie.
Przemek: Rzeczoznawca, jak robi wyceny przy kupnie, to raczej właśnie dla osób, które posiłkują się kredytem. W związku z powyższym co najwyżej mogę, analizując, jeżeli w danym bloku jest mieszkań dwieście, a współpracuję z firmą, która jakby w imieniu dewelopera sprzedaje mieszkania, i z tych dwustu mieszkań wyceniam dwadzieścia, no to znaczy, że sto osiemdziesiąt zostało sprzedanych bez udziału kredytu, tak? Ewentualnie jakiś tam margines, że ktoś sobie samodzielnie załatwiał kredyt. Natomiast dzisiaj ludzie to, kiedy kupują mieszkania, to po prostu chcą po linii najmniejszego oporu, czyli jeżeli deweloper mówi tutaj jest sprzedawca, on tutaj wszystko pozałatwia, no to generalnie decydujemy się na to rozwiązanie, tak? Raczej rzadko kiedy podejmujemy jakieś samodzielne próby załatwiania swoimi kanałami.
24 błędy które możesz popełnić zaciągając kredyt hipoteczny!
Paweł: No bardzo ciekawe rzeczy, powiem szczerze, które dają takie… dla mnie w każdym razie rzucają nowe światło na sytuację, która no może być przez nas różnie oceniana. Przez nas w sensie mniej profesjonalnych osób, które nie są w środku rynku. Jakbyś miał jakby podsumować i powiedzieć na koniec, nie wiem, dać kilka wskazówek widzom, czytelnikom bloga, co by to było?
Przemek: Kilka.
Paweł: Kilka, powiedzmy trzy.
Przemek: Trzy wskazówki. Znaczy przede wszystkim zachęcam do myślenia. Jednak takie myślenie i to dosyć dużo liczenia przy inwestycji, tak? Żeby to wszystko sobie przeliczyć, czy faktycznie to, co jest oferowane na rynku, i to, co jest… tak naprawdę my dzisiaj, czytając informacje, które są dostępne na portalach internetowych, na Facebookach, nie wiem, nawet w gazetach, to tak naprawdę musimy traktować, że to są materiały informacyjne, materiały sprzedażowe.
Paweł: Marketingowe tak naprawdę.
Przemek: Marketingowe, tak. One są tworzone pod jakieś zamówienia. No też wspomniałeś o tym, że posiadam tytuł CCIM i to jest to międzynarodowy tam taki tytuł, ale też jestem na końcowym etapie uzyskania takiego tytułu IREM-u, czyli jakby do zarządzania nieruchomościami komercyjnymi, nie tylko inwestowania. I tam spotykam się naprawdę z osobami, które zarządzają bardzo dużymi nieruchomościami w Polsce. I też są osoby, które zajmują się nieruchomościami handlowymi, czyli tak zwanymi galeriami. I też właśnie ostatnio rozmawialiśmy, że są opracowania przez znaczące firmy na rynku, które mówią, że jeszcze jest potrzeba w Polsce ileś tam…
Paweł: Galerii.
Przemek: Galerii handlowych. Aczkolwiek te osoby, które zarządzają, no wyśmiewają te raporty i mówią, że okej, znają te raporty, ale te raporty mówią tylko i wyłącznie to, że te firmy, które przygotowały te raporty, posiadają grunty pod galerie handlowe i muszą je sprzedać, tak? Także muszą znaleźć, tak?
Paweł: Okej.
Przemek: Być może też część tej informacji, którą wcześniej przytaczałeś, o tym, że potrzebujemy mieszkania, są tworzone przez osoby, które posiadają grunty pod budownictwo wielorodzinne i też muszą je sprzedać, tak?
Paweł: Tego nie wiemy.
Przemek: Tego nie wiemy. Aczkolwiek, no trzeba sobie po prostu, tak jak tutaj rozmawialiśmy, tak? Że najem krótkoterminowy, no to to jest trzydzieści dni w miesiącu, za ile możesz wynająć, ile możesz zarobić i tak dalej.
Paweł: Tak.
Przemek: No i teraz nawet tak licząc na chłodno, doszliśmy, że dwa tysiące czterysta złotych, tak?
Paweł: Tak.
Przemek: Czy w związku z powyższym możemy pozwolić sobie na kupno drogiego mieszkania w centrum Poznania, gdzie rata kredytowa jest na poziomie trzy tysiące złotych? Raczej będzie to ryzykowne, prawda?
Paweł: To będzie bardzo ryzykowne.
Przemek: Mało tego, jeżeli rata będzie na poziomie dwa tysiące złotych dzisiaj.
Paweł: Dzisiaj, tak, to jest istotne, że dzisiaj.
Przemek: Dzisiaj dwa tysiące złotych. Mamy dwa tysiące czterysta, tylko jest czterysta złotych tylko zapasu. A teraz na chłodno, tak? Myślenie. Jeżeli mam prowadzić coś a’la hotel, tak? No pokój, ale on ma spełniać jakieś wymogi, które oczekuje turysta w hotelu.
Paweł: Tak.
Przemek: No to jak się czułeś, kiedy kiedyś tam spotkaliśmy się na szkoleniu u naszego innego kolegi w Hotelu Gromada, który był remontowany w latach dziewięćdziesiątych i miał te grube jeszcze telewizory, wykładzina, która pamiętała…
Paweł: Tak, ciekawe doświadczenie to było.
Przemek: Zupełnie inaczej się odbierało ten hotel, tak?
Paweł: Tak.
Przemek: Ja bardzo często jestem gościem. Jak jestem w Warszawie korzystam z Hotelu Radisson, Sobieski, tak? Też fajny hotel. On jest praktycznie co dwa, trzy lata są wymieniane rzeczy, tak? W związku z powyższym, jeżeli Ty inwestujesz w najem krótkoterminowy, też musisz założyć, że gdzieś tam sprzęty elektroniczne, one się zużywają. Mało tego, no pójdziesz do marketu i będziesz rozmawiał ze sprzedawcą o kupnie pralki czy lodówki, no to on Ci powie, no panie Pawle, tak? No tutaj niech pan nie zwraca uwagi na te silniki i tak dalej, no bo wszystko jest przygotowane na dwa, trzy lata funkcjonowania, za dwa, trzy lata będzie pan wymieniał to, tak? Także niech się pan nie pyta, czy to się naprawia, bo po prostu jak się gwarancja kończy, to i tak trzeba wymienić sprzęt.
Paweł: Tak.
Przemek: W związku z powyższym, no musisz założyć, że w ciągu trzech lat będziesz miał środki na wymianę tego sprzętu.
Paweł: No.
Przemek: Czterysta złotych razy dwanaście, razy trzy, to jest naprawdę niewielka ilość, nie? I w związku z powyższym jeszcze masz ratę, kredyt na trzydzieści lat.
Paweł: Tak.
Przemek: Czyli jak dzisiaj inwestujesz, mając… no pomińmy nas, tak? Ale zaczynasz i masz trzydzieści lat.
Paweł: Tak.
Przemek: No to za sześćdziesiąt lat po prostu przestaniesz dopiero spłacać, tak? Mając sześćdziesiąt lat. Pytanie, czy mając sześćdziesiąt lat, nadal będzie Ci się chciało w to się bawić.
Paweł: Możemy sobie zadać pytanie, co było trzydzieści lat wcześniej.
Przemek: Dokładnie.
Paweł: Tak. I co się zmieniło przez trzydzieści lat.
Przemek: Aczkolwiek te trzydzieści lat wstecz, wcześniej, to nie było tak dawno.
Paweł: Nie było tak dawno, ale…
Przemek: 88, nie?
Paweł: Smartfonów nie było. Telefonów komórkowych nie było wtedy jeszcze w ogóle.
Przemek: Mało tego, ale było na przykład takie piękne państwo jak NRD.
Paweł: Tak.
Przemek: Była Czechosłowacja, był Związek Radziecki w 88. I tam chyba Uwe Ampler wygrywał Wyścig Pokoju. Jeden z trzech największych wyścigów kolarskich na świecie wtedy. No dzisiaj nie ma już.
Paweł: Ja pamiętam czasy, że w roku 98 pierwsze lokaty, które miałem w ogóle w banku, były na osiemnaście i pół procent oprocentowane.
Przemek: W 98 to Zidane dwie bramki z główki zapakował Brazylii na mistrzostwach.
Paweł: Chodzi o to, że rzeczywiście, no nie bierzemy pod uwagę nieprzewidywalności chociażby właśnie tych stóp procentowych, które dzisiaj są rekordowo niskie, a jakbyśmy się cofnęli wstecz, ja to opisuję w jednym swoim artykule i podaję nawet zrzuty ekranu, cofamy się wstecz, jak to wygląda, no to są naprawdę kilkanaście procent.
Przemek: Podziwiam Cię, że się cofasz wstecz, a nie do przodu. Ale okej, uszczypliwość. Uwielbiam takie sytuacje. Natomiast tak, czyli to myślenie. To jest raz.
Paweł: Tak.
Przemek: Bo to jest…
Paweł: Pierwszą konkluzję już mamy. Myślenie.
Przemek: To jest bardzo ważna rzecz. Druga rzecz to jest idea. To mi się bardzo spodobało, to nasz wspólny kolega gdzieś też o tym wspominał w swoich nauczaniach. On naucza. On zajmuje się nauczaniem, nie szkoleniem. Ale to jest bardzo fajne, że jeżeli masz ideę, to, co rozmawialiśmy, tak?
Paweł: Tak.
Przemek: Że wynajmujesz mieszkania tylko dla studentów albo cokolwiek, tak? No bo my się skupialiśmy dzisiaj na najmie, ale możesz przecież zajmować się inwestowaniem w nieruchomości niekoniecznie w najmie, tak? Możesz po prostu coś wybudować.
Paweł: Tak, można. To prawda.
Przemek: I sprzedawać, tak? Czyli zająć się deweloperką. I masz tą ideę, to wtedy odcinasz się od cyfr. Tak? Czyli to, co gubi, tak?
Paweł: Czyli nie robisz tego dla pieniędzy, tylko dla…
Przemek: Znaczy inaczej.
Paweł: Dla celów innych niż pieniądze, o.
Przemek: Tak.
Paweł: Znaczy one są gdzieś tam towarzyszące temu celowi.
Przemek: No okej.
Paweł: Ale nie są priorytetem.
Przemek: Tak. No wtedy masz… jest zupełnie inna satysfakcja, bo nawet jeżeli nie zrealizujesz zamierzonego celu, w sensie takim… inaczej, jeżeli ten cel nie będzie kwotowy, tak? Czyli nie chcę zarobić miliona złotych, nie chce zarobić sześciu i pół procent, ale chcę na przykład wybudować dwadzieścia mieszkań na terenach wiejskich, i te mieszkania wybudujesz, to będziesz czuł satysfakcję i nie będziesz musiał się odnosić do cyfr.
Paweł: No zgadza się.
Przemek: A jeżeli będziesz się odnosił tylko i wyłącznie do cyfr, to będziesz szukał czegoś, co pozwoli Ci zarobić te sześć i pół procenta. Będziesz chodził dumny jak paw do momentu, w którym nie spotkasz mnie i ja powiem, że ja zarobiłem siedem i pół. I wtedy zaczniesz szukać, ojej, to co ja zrobiłem nie tak, że mam mniej, tak? A jeżeli masz ideę, no to po prostu zrealizowanie tej idei już powoduje satysfakcję. Tak? W związku z powyższym to jest dosyć istotne, tak? I wtedy też zwróć uwagę, jeżeli szukasz tego celu w postaci złotówek lub procentów, czyli jakieś cyfry.
Paweł: Tak.
Przemek: To istnieje też groźba, że będziesz skakał z kwiatka na kwiatek. Tak? No bo dzisiaj jesteś w mieszkaniach, masz cztery procent. Jutro ktoś Ci zadzwoni z tym, co mówiłeś, GetBack, tak?
Paweł: Tak.
Przemek: Czy AmberGoldem. Też mieliśmy jakoś, tak?
Paweł: No rozproszysz się po prostu.
Przemek: Po prostu ktoś Ci zadzwoni i powie, że ma świetną teraz w ogóle nową usługę i da Ci osiem procent. No to przejdziesz. Okaże się, że jednak to są te wtopy i trzeba szybko uciekać, zrezygnujesz z tych ośmiu procent i pobiegniesz gdzieś zupełnie inną ten, żeby tylko i wyłącznie szukać cyfr. Jeżeli będziesz miał konkretną ideę, to staniesz się specjalistą.
Paweł: Tak po prostu.
Przemek: I poznasz konkretny rynek.
Paweł: W sposób szczegółowy.
Przemek: Tak, i ktoś przyjdzie do Ciebie i powie słuchaj Paweł, mam świetne mieszkanie, czteropokojowe, na Szwajcarskiej, można tam zrobić osiem pokoi pod studentów i tak dalej. Ty powiesz, no Szwajcarska, no tam żaden autobus nie jest skomunikowany ani z Politechniką, ani z innymi, nie mówiąc uczelniami, kto mi tam, jaki tam mi student przyjdzie, nie? I powiesz nie, nie kupię tego za kwotę X, bo to się nie opłaca. Będziesz w stanie samemu zweryfikować. Staniesz się specjalistą.
Paweł: No to jest cenne, jak najbardziej. Oczywiście, że tak.
Przemek: Będziesz wtedy świadomie i lepiej podejmował decyzje inwestycyjne. No i rzecz ostatnia, otaczaj się specjalistami. Jak na przykład ja.
Paweł: Otaczam się. Już od dziesięciu lat.
Przemek: Ty tak, ale bardzo często niepokoi mnie taka rozmowa z klientem, który zgłasza się do mnie jako do rzeczoznawcy sensu stricte, który potrzebuje wziąć kredyt na kupno mieszkania, kupuje mieszkanie albo dom za kwotę od kilkuset tysięcy do miliona i wiesz, i zadaje mu pytania typu, czy sprawdził to pod względem technicznym, ten budynek. On mówi, że nie. Nie zna dokładnie powodów, na jakich podejmuje decyzje o kupnie tej konkretnej nieruchomości. I jeżeli jest to klient, który jest totalnie nakręcony na tą nieruchomość.
Paweł: Czyli zakup emocjonalny.
Przemek: Czyli zakup emocjonalny, bo już wpłacił zadatek, bo już tutaj dostał zgodę z banku.
Paweł: Bo ładne drzewa rosną obok, tak.
Przemek: Tak, ale to głównie chodzi o to, że w pewnym momencie wpadamy w spiralę, tak? Że daliśmy się namówić sprzedającemu na podpisanie umowy, więc czujemy się zobowiązani. Doradca czy tam pośrednik teraz kredytowy, tak? Załatwił nam kredyt w banku, więc czujemy się zobowiązani. Więc tak de facto nie analizujemy tego, co kupujemy, tylko chcemy jak najszybciej zamknąć temat.
Paweł: Tak, no i jakby regułą konsekwencji powiedzieliśmy A, to chcemy powiedzieć B, C i tak dalej.
Przemek: Tak. I chcemy zamknąć ten temat. I rzeczoznawca staje się takim mimowolnym tylko i wyłącznie przeszkadzaczem w dotarciu do kredytu, tak?
Paweł: Który trochę burzy koncepcję, można powiedzieć.
Przemek: Tak, bo mówi, że no szalony kliencie, kupujesz to za czterysta tysięcy, a ja mam transakcje, które mówią, że maksymalnie trzysta osiemdziesiąt, tak? I wtedy na siłę próbujemy znaleźć, ale tu wie pan, panie rzeczoznawco, tu jest świetny balkon albo ja jako jedyny mam widok na podwórko, a wszyscy moi sąsiedzi mają widok na ulicę. No i to jest warte te dwadzieścia tysięcy złotych, tak? A na podwórku graty, nie? Poznańskie. I czasami jest tak, że warto wtedy mieć tych specjalistów albo dotrzeć do specjalistów przed podjęciem decyzji. I to nie przed podjęciem decyzji kupna konkretnej nieruchomości, tylko przed podjęciem decyzji, że zaczyna szukać. Spotkać się z takim specjalistą, porozmawiać, co warto kupić dzisiaj, co tak naprawdę potrzebujesz, tak? No bo jeżeli kupujesz mieszkanie dla siebie, no to musisz zastanowić się, jak wygląda u Ciebie rodzina, tak? Dzieci, czy dzieci potrzebują mieć dostęp do szkoły czy do przedszkola, a może dzieci już są bardziej dorosłe i same już dojeżdżają do szkoły, czy ta szkoła jest faktycznie tak w pobliżu potrzebna, czy planujesz jeszcze jakieś dziecko i wtedy wózek i tak dalej, w związku z powyższym musi być ta winda.
Paweł: No dużo rzeczy, dużo.
Przemek: Takie rzeczy. Porozmawiać sobie z osobą, która jest na rynku nieruchomości i która zada Ci kilka takich pytań, które pozwolą Ci najpierw w głowie wyobrazić sobie mieszkanie czy dom, który chcesz dla siebie. Mówimy teraz dla siebie. Tak, żeby później, szukając, wertując tych nieruchomości, które są dostępne na rynku, żeby umieć powiedzieć nie. Żeby nie dać się wmanipulować, że a, bo tutaj jest coś i to coś przeważy. No mamy konkretne rzeczy, taką check listę, i sprawdzamy. Jest, jest, jest, możemy wziąć to pod uwagę. Czegoś brakuje, mamy zaznaczone na czerwono, że to jest dla nas bardzo ważne. No bardzo nam przykro, może i faktycznie jest ten widok na podwórko, ale nie spełnia kryterium pod tytułem windy w bloku, tak? Bo to jest stara kamienica. W związku z powyższym to też jest ważne. Są trzy rzeczy.
Paweł: Ja bym to jeszcze spuentował, bo rodzi mi się taki tutaj obraz, że to, o czym mówisz, to są takie proaktywne działania. Czyli nie uleganie jakby presji zewnętrznej czy różnym czynnikom, takim zakłócaczom, marketingowi zewnętrznemu czy właśnie naciskom grup, które chcą albo coś sprzedać, albo potrzebują rzeczywiście mieć większy zbyt tych swoich nieruchomości, tylko w zasadzie to my kreujemy, co my chcemy, i pod to dopiero szukamy konkretnej rzeczy.
Przemek: No tak. To jest taka, no dobra puenta w sumie. Dzisiejszy świat jest troszeczkę inny niż trzydzieści lat temu.
Paweł: Tak, zdecydowanie, widzę.
Przemek: I musimy mieć świadomość, że tych kanałów informacji jest bardzo dużo i tych informacji jest bardzo dużo. I te informacje są przygotowane w konkretnym celu. I ten cel, no niestety jest taki, że jest to cel sprzedażowy.
Paweł: No tak.
Przemek: W związku z powyższym, no muszą nas zachęcić czymś. My się znamy już dziesięć lat, w związku z powyższym też potwierdzisz to, że na przykład banki, no nakręcając koniunkturę, informują, tak? Że od czerwca przestajemy udzielać kredytów we frankach. Pamiętasz wtedy tą historię?
Paweł: Tak.
Przemek: I nagle wszyscy rzucali się na te kredyty, bo to jest ostatni moment, żeby wziąć kredyt we franku. Był taki program kiedyś Rodzina Na Swoim.
Paweł: Tak, był taki program.
Przemek: I też była ta końcówka, i też wszyscy wtedy brali śluby cywilne i tak dalej, żeby się załapać na to, tak? Potem był przecież program MDM, tak? Gdzie kolejna taka fiksacja troszeczkę, tak? Że z jednej strony deweloperzy wymyślali w mieszkaniach suszarnie, nie suszarnie, pokoje hobby i tak dalej, żeby to się tylko nie wliczali do powierzchni MDM. Tak? A z drugiej strony też ta cena rosła, tak? Że skoro na terenach wiejskich można było sprzedawać za cztery i pół tysiąca złotych z metra kwadratowego, to się robiło cztery tysiące czterysta dziewięćdziesiąt dziewięć, żeby się łapało, tak?
Paweł: Tak.
Przemek: To, że ceny wkoło na rynku wtórnym były po dwa tysiące, to nikogo nie interesowało, tak? W związku z powyższym tyle tych historii, które są znane. W związku z powyższym my ze swojej strony musimy się odciąć od tych wszystkich informacji jako osoby kupujące nieruchomość, bez względu na to, czy kupujemy jako inwestor czy jako osoba lokująca środki w nieruchomościach, czy tylko na własne potrzeby. Odciąć się od informacji. Zastanowić się, bardzo fajne, bo ja jestem też coachem, zapomniałeś powiedzieć, mnie przedstawiając.
Paweł: Zapomniałem.
Przemek: Żeby zadać sobie, teraz uważaj, to jest bardzo ważne, siedem razy pytanie, po co mi to. Zadając sobie siedem razy po co mi to, dojdziemy do odpowiedzi, dlaczego to chcę. Czasami jest tak, że nagle się okaże, że te siedem razy doprowadzą nas do tego, że my tego nie potrzebujemy, że to gdzieś tam właśnie ten natłok informacji spowodował w nas jakąś chęć zakupu, podprogowo, a tak naprawdę tego nie potrzebujemy.
Paweł: No ulegliśmy tym po prostu wszystkim bodźcom, które nas bombardowały.
Przemek: Dokładnie. W związku z powyższym bardzo ważne jest zadawanie sobie tych pytań, po co mi to, bo praktycznie wtedy, to co mówię, zrodzi się w nas ta koncepcja, tak? Przepraszam. Bo jeżeli chcesz zainwestować, ulokować, o. Chcesz ulokować środki pieniężne w nieruchomości, tak? Bo mogę zarobić dwa procent więcej. I zadajesz sobie to pytanie, po co mi to, i nagle dojdziesz do takiej odpowiedzi, że chcesz czuć się bezpiecznie. Tak?
Paweł: Tak.
Przemek: Chcesz mieć poczucie bezpieczeństwa. I wrócisz sobie do definicji inwestowania, które mówi, że rezygnujesz z dzisiejszych konsumpcji na rzecz…
Paweł: Przyszłych.
Przemek: I niepewnych zysków. I te niepewnych może spowodować…
Paweł: Jest pomijane często.
Przemek: Jest bardzo pomijane. I teraz pytanie, czy wtedy faktycznie te parę złotych w nieruchomościach, tak? Przy ryzyku, co już mówiliśmy, tak? Stóp procentowych, ryzyku, że popyt będzie malał, a tym samym nagle może się okazać, że w ogóle nie będzie tych dwóch procent więcej, ale będzie te dwa procent mniej, czyli będzie ten zysk ujemny, tak? Bo raty kredytowe nadal będą, tak? A nie będzie najemcy. Czy faktycznie ryzykować wejście na rynek nieruchomości, czy jednak może powiedzieć okej, to zostanę przy tych dwóch procentach w banku, bo gdzieś tam mamy jeszcze Bankowy Fundusz Gwarancyjny, gdyby nie było, a mamy przecież w Polsce banki, które są, mimo wszystko, państwowe, tak? PKO.
Paweł: Tak.
Przemek: Gdzie powiem okej, no potrzebuję to, mam silne poczucie bezpieczeństwa, w związku z powyższym nie będę jednak inwestował w nieruchomości, będę się czuł bezpiecznie, mając te pieniądze na lokatach bankowych, bo one są gdzieś tam dużo bardziej bezpieczne. To tak to bym podsumował.
Paweł: Dobrze, to moi drodzy ja podsumuję to jeszcze w ten sposób. Pierwsza rzecz, myślenie. To jest rada mojego gościa, Przemka. Druga rzecz, idea. Czyli w zasadzie pytanie, dlaczego. Trzecia rzecz, otaczanie się specjalistami. Zapraszamy do Przemka, do mnie.
Przemek: I Pawła.
Paweł: Tak, zapraszamy. Jeżeli będziecie chcieli w tematach nieruchomości, finansowych rzeczywiście porozmawiać, to jesteśmy do dyspozycji. I przede wszystkim proaktywne działanie. Czyli nie ulegajmy zewnętrznym rozpraszaczom i temu, co nas zalewa, ale starajmy się sami w zasadzie decydować, w którym kierunku idziemy. Jeszcze tylko napomnę, że to, co Przemek wspomniałeś o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, ja pisałem artykuł też na temat Bankowego Funduszu Gwarancyjnego w tym roku. Jeżeli chcielibyście poznać więcej informacji w tym temacie, to zapraszam. Dosyć obszerne opracowanie. Myślę, że wyczerpujące temat. No i też rzucające światło na to, w jaki sposób możemy korzystać z wszelkiego rodzaju form gwarancji, zabezpieczeń.
Przemek: Postawiłeś mnie w trudnej sytuacji, bo to tak żeśmy się umówili, że mam wspomnieć o tym Bankowym Funduszu Gwarancyjnym.
Paweł: Nie, nie umawialiśmy się, że masz wspomnieć.
Przemek: I teraz wiesz, mógłbym powiedzieć wiesz, nie wiedziałem, że pisałeś o tym artykuł.
Paweł: A nie wiedziałeś?
Przemek: A wtedy by było, że nie czytam Twojego bloga. W związku z powyższym po prostu, no nie przewidziałem, że Pawle wykorzystasz to do zareklamowania siebie.
Paweł: Dobrze, to dziękujemy bardzo za uwagę.
Przemek: Dzięki.
Paweł: Życzymy udanych inwestycji, dobrych decyzji, wszystkiego dobrego. Pozdrawiamy z Poznania.
Przemek: Pozdrawiamy.
Paweł: Trzymajcie się, cześć.
Przemek: Cześć.
[01:15:20]
