Ceny mieszkań i sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce – subiektywnie o raporcie NBP za IQ2018

Zacząłem publikację na łamach mojego bloga od tematyki, która dotyczy kredytów hipotecznych i nieruchomości. W dzisiejszym wpisie chciałbym zarysować szerszy kontekst, w jakim się znajdujemy. Na aktualną sytuację na rynku kredytów hipotecznych ma bowiem silny wpływ to, co się dzieje na rynku mieszkaniowym. Obydwa rynki są ze sobą bardzo mocno powiązane.

W tym miejscu chcę jednak zrobić pewne zastrzeżenie: nie jestem żadnym ekspertem w dziedzinie nieruchomości. Absolutnie za takiego się nie uważam. Jest to tematyka, którą się osobiście interesuję od dłuższego czasu. Wyciągam wnioski z dostępnych źródeł informacji oraz na podstawie rozmów z osobami, które aktywnie działają na tym rynku.

Dzisiaj chcę się zagłębić w najnowszy raport NBP (Narodowego Banku Polskiego), który pokazuje sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w I kwartale 2018 r. Raport pojawia się z kwartalnym opóźnieniem, więc najnowsze dostępne dane dotyczą 3 pierwszych miesięcy bieżącego roku. Kolejny raport (za II kwartał) będzie dostępny dopiero we wrześniu.

Z gąszcza treści i danych liczbowych postaram się “wyłowić” dla Ciebie te informacje i ciekawostki, które mogą okazać się interesujące.

Mam nadzieję, że podam je Tobie również w bardziej przystępnej formie, a to z pewnością pozwoli Ci zaoszczędzić sporo czasu :).

Zaznaczę jeszcze, że ograniczyłem się do przedstawienia sytuacji o nieruchomościach mieszkaniowych, pomijając zagadnienia, które dotyczą nieruchomości komercyjnych.

Cały raport będzie dostępny do pobrania pod artykułem, więc jeżeli będziesz czuł “niedosyt informacyjny”, to możesz zapoznać się z jego pełną wersją :).

Czego możesz się dowiedzieć z poniższego wpisu?

  1. W jakiej kondycji znajduje się rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce po I kwartale 2018 r?
  2. Czy ceny mieszkań w badanym okresie wzrosły, czy spadły?
  3. Czy zwiększyła się dostępność mieszkań na rynku?
  4. Czy inwestycja w mieszkania jest opłacalna?
  5. Jak wygląda sytuacja na rynku kredytów hipotecznych?
  6. Jak przedstawia się działalność deweloperów i sytuacja na rynku mieszkaniowym pierwotnym?
  7. Podsumowanie inicjatyw Państwa, dotyczących wsparcia budownictwa mieszkaniowego.

Raport o rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości w Polsce – raport 2018

Po analizie raportu można wywnioskować, że rynek nieruchomości jest obecnie “rozgrzany”. Jest obserwowane duże zainteresowanie zakupem nieruchomości. Popyt (zainteresowanie kupujących) i podaż (ilość lokali dostępnych do kupienia) na rynku, znajdują się na dość wysokim poziomie.

Mieszkania sprzedają się dość szybko i zauważalne jest osłabienie pozycji kupujących. Widać to szczególnie w malejącej różnicy między cenami ofertowymi (tymi wystawionymi przez sprzedających) a transakcyjnymi (tymi, które faktycznie się odbywają na rynku). W uproszczeniu można powiedzieć, że kupujący częściej akceptują zapłacenie wyższych cen (ofertowych), żeby tylko kupić mieszkanie. 

Wzrostowi podaży towarzyszył lekki wzrost cen nieruchomości. Dość duża ilość transakcji zakupu odbywała się z użyciem własnej gotówki. W analizowanym kwartale było to aż 71% wszystkich zakupów!

Jaka jest tego przyczyna? Mamy obecnie do czynienia z bardzo niskim oprocentowaniem lokat bankowych, więc ludzie wolą zainwestować swoje nadwyżki finansowe w nieruchomość niż pozostawiać w bankach.

Akcja kredytowa banków w porównaniu z poprzednimi kwartałami zwiększyła się tylko nieznacznie. Ceny kredytów hipotecznych znajdują się natomiast na stabilnym, umiarkowanym poziomie.

Poziomy cen mieszkań w Polsce – raport 2018

W omawianym okresie średnie ceny ofertowe i transakcyjne metra kwadratowego mieszkań w analizowanych miastach zarówno na rynkach pierwotnych (RP), jak i rynkach wtórnych (RW) wzrosły.

Miasta, w których analizowano poziomy cen w raporcie, podzielono na 4 grupy. Poniżej zamieszczam skróty, które są używane w poniższych wykresach.

5M 5 największych miast: Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław
6M 6 największych miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław
7M 7 największych miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław
10M 10 dużych miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra

Średnie ofertowe ceny mkw. mieszkań na rynku pierwotnym

Na powyższym wykresie widzimy lekki wzrost cen w Warszawie oraz w 5-ciu i 10-ciu miastach Polski. Mówimy tu o cenach ofertowych z rynku pierwotnego.

Średnie ofertowe ceny mkw. mieszkań na rynku pierwotnym i w WarszawieKolejny wykres (powyżej) pokazuje ceny ofertowe w każdym z większym miast Polski oraz w Warszawie. Warto zwrócić uwagę na to, że we wszystkich miastach ceny mają charakter rosnący. 

Na rynkach pierwotnych dużych miast nadal obserwowano niewielkie wzrosty cen małych mieszkań, zwłaszcza o lepszej jakości i lokalizacji. Część stanowiły mieszkania kupowane z zamiarem wynajmu, zlokalizowane centralnie.

We wszystkich analizowanych miastach, ceny na rynku pierwotnym były wyższe niż na rynku wtórnym. Dodatkowo w ofercie zmniejszyła się pula tańszych mieszkań, które spełniały wymogi programu MDM.

Poniższy wykres (pochodzący z raportu firmy REAS) zawiera już dane z II kwartału tego roku. Widzimy w nim, że ceny mieszkań w dalszym ciągu “szybują” w górę. Kiedy się zatrzymają, trudno przewidzieć.

Średnie ceny mieszkań wprowadzonych do sprzedaży - trend IIQ2018r

Poziom dostępności mieszkań w Polsce – raport 2018

Zacznę od wyjaśnienia, co jest wskaźnik poziomu dostępności mieszkań? To inaczej relacja średniego wynagrodzenia w gospodarce do średniej ceny metra kwadratowego mieszkania. 

Wzrost tego wskaźnika oznacza po prostu, że statystyczny Polak może kupić więcej metrów kwadratowych mieszkania za swoje statystyczne wynagrodzenie. W I kwartale 2018 r wskaźnik ten osiągną poziomy 0,87 mkw. – co oznacza, że za przeciętne wynagrodzenie można już było kupić 0,87 mkw. mieszkania.

Maksymalna dostępność kredytu mieszkaniowego dla gospodarstwa domowego również wzrosła. Jest to informacja o tym, czy za określone wynagrodzenie można w dzisiejszej sytuacji rynkowej otrzymać więcej, czy mniej kredytu hipotecznego (ma na to oczywiście wpływ okres spłaty takiego kredytu i jego oprocentowanie).

Okazuje się więc, że statystycznie zwiększyły się również możliwości zaciągania kredytów.

Szacunek dostępnego kredytu mieszkaniowego

Kredytowa dostępność mieszkania dla przeciętnych gospodarstw domowych to kolejny ważny czynnik rynku mieszkaniowego.  Jest to inaczej relacja dochodu w gospodarstwie domowym do cen nieruchomości i kosztów kredytu na ich zakup. W uproszczeniu można powiedzieć, że to obydwa w/w wskaźniki w jednym 🙂

Szacunek kredytowej dostępności mieszkania

Kredytowa dostępność mieszkania również się zwiększyła, a głównym czynnikiem wzrostu wszystkich trzech w/w wskaźników był wzrost poziomu wynagrodzeń. Statystycznie zarabiamy więc więcej. Statystycznie 🙂

Szacunek dostępnego kredytu mieszkaniowego

Kredyt mieszkaniowy staje się coraz bardziej dostępny we wszystkich miastach w Polsce. Dzieje się to pomimo faktu, że banki od kilku lat, sukcesywnie utrzymują wymagania swojej polityki kredytowej.

Opłacalność inwestowania w mieszkania – raport 2018

Inwestowanie w mieszkania było nadal opłacalne. Biorąc pod uwagę średni poziom czynszu najmu, to rentowność inwestycji mieszkaniowej była ona wyższa od oprocentowania lokaty bankowej i rentowności 10-letnich obligacji skarbowych.  

Średnie stawki najmu mkw. mieszkania na rynku wtórnym

Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu metra kwadratowego mieszkań, nieznacznie wzrosły w omawianym kwartale. 

Średnie stawki transakcyjne mkw. mieszkania z rynku wtórnym

Średnia szacowana stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem dla 10 miast przekroczyła 5%. Najwyższe stopy zwrotu można było osiągnąć w dużych miastach, szczególnie w Warszawie.

Opłacalność wynajmu mieszkań

Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwiała finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.

Uwaga: wartości powyżej 0 oznaczają większą opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem od lokowania kapitału w innych inwestycjach. Analiza ta nie uwzględnia wysokich kosztów transakcyjnych na rynku mieszkaniowym oraz potencjalnie długiego czasu wychodzenia z takiej inwestycji.

Odbierz dostęp do 30 profesjonalnych narzędzi!

Wśród nich Checklisty do Kredytu Hipotecznego, kalkulatory Excel oraz rekomendowane kalkulatory Online!

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych GetResponse ( more information )

Twój adres e-mail jest u mnie bezpieczny. Możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.

Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych – 2018

Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w IQ 2018 r była o 8,9% wyższa niż w analogicznym okresie – IQ 2017 r. i wyniosła 11,9 mld zł. Banki nie zmieniły istotnie kryteriów przyznawania kredytów mieszkaniowych. Wręcz przeciwnie. Obniżyły nieco marżę kredytową oraz złagodziły warunki przyznawania kredytów.

Nowo podpisane umowy kredytowe

Działalność deweloperów i sytuacja na rynku mieszkaniowym pierwotnym

Rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych – czyli nowych mieszkań budowanych przez deweloperów jest nadal wysoka. Oznacza to, że deweloperzy cały czas świetnie zarabiają na budowaniu nowych mieszkań. Marża zysku deweloperów kształtuje się na poziomie od 15 do 30%, w zależności od rynku, na jakim działają. 

Związane jest to przede wszystkim z wysokim popytem na mieszkania.  Rośnie również udział przedpłat nabywców, w finansowaniu działania deweloperów.

Przeciętny koszt budowy mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego

Koszt budowy mkw. powierzchni budynku wynosił, w zależności od rynku od 2 900 zł/m2 do 3 200 zł/m2.  To tylko szczątkowa dana, jednak w strukturze ceny metra kwadratowego zajmuje największą pozycję (patrz – wykres poniżej).Struktura ceny netto mkw. powierzchni użytkowej na rynku pierwotnym

Wysoka sprzedaż mieszkań powoduje konieczność uzupełniania “banków ziemi”. Deweloperzy cały czas pozyskują więc grunty pod budowę nowych projektów mieszkaniowych.

Wysoki popyt spowodował wzrost cen gruntów pod budownictwo deweloperskie – zwłaszcza w dobrze skomunikowanych dzielnicach z rozwiniętą infrastrukturą miejską i zapleczem handlowo-usługowym.

W I kwartale 2018 r. wzrosła liczba pozwoleń na budowę nowych mieszkań, w tym w istniejących projektach. Wzrastała też ilość mieszkań oddanych do użytkowania.

Mieszkania oddane do użytkowania w Polsce w kwartałach

Miały na to wpływ przede wszystkim następujące czynniki:

– wysokie marże zysku deweloperskiego,

– wysokie zarobki deweloperów z budowanych projektów mieszkaniowych,

– wysoki popyt na mieszkania

Zapas niesprzedanych gotowych mieszkań na rynku pierwotnym w Polsce wyniósł na koniec marca 2018 r. ok. 44,7 tys., tj. zmniejszył się o ok. 3,5 tys. mieszkań względem poprzedniego kwartału.

Jednocześnie zwiększyła się liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto.

Zwiększyła się także liczba gotowych mieszkań wystawionych na sprzedaż, a czas ich sprzedaży na rynku pierwotnym zmniejszył się do niecałych 2,5 kwartałów.

Czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym również uległ skróceniu i znajduje się na historycznie niskim poziomie.

Czas wyprzedaży mieszkań będących w ofercie na rynku pierwotnym

To zjawisko najlepiej pokazuje, jakie jest “ssanie” na rynku na zakup mieszkań.  Ma to swoje odzwierciedlenie w osłabieniu pozycja nabywcy mieszkania. Widać to najlepiej poprzez malejącą różnicę między cenami ofertowymi i transakcyjnymi na obu rynkach (pierwotnym i wtórnym).

Również struktura oferowanych mieszkań ze względu na metraż odbiega od preferencji nabywców. Jest zbyt mało relatywnie małych mieszkań (do 50 mkw). Popyt na nie jest natomiast zdecydowanie wyższy.

Miernik dopasowania oferowanych mieszkań do popytu

Uwaga: Wynik dodatni (powyżej czarnej linii) świadczy o nadmiarze mieszkań o danej wielkości, ujemny natomiast o niedoborze.

Pojawiają się sygnały, mówiące o tym, że ceny gruntów pod budownictwo wielomieszkaniowe zaczynają dynamicznie wzrastać. Deweloperzy mają coraz większy problem z pozyskaniem i utrzymaniem pracowników budowlanych, co ma swoje odzwierciedlenie w zmianach terminów oddawania mieszkań do użytkowania. Ceny niektórych materiałów budowlanych zaczynają też wzrastać. 

Wszystkie wyżej wymienione czynniki tylko potwierdzają fakt, że rynek mieszkaniowy po I kwartale 2018 r jest naprawdę “bardzo rozgrzany”.

Podsumowanie inicjatyw Państwa, dotyczących wsparcia budownictwa mieszkaniowego

MDM – dofinansowanie nabycia mieszkań

Z dniem 4 stycznia 2018 r. BGK zakończył przyjmowanie ostatniej puli wniosków o dofinansowanie nabycia mieszkań.

W ramach stopniowo wygaszanego programu MDM łącznie w okresie I kw. 2014 – I kw. 2018 r. wypłacono dopłaty 101 574 kredytobiorcom w kwocie 2,65 mld zł

Narodowy Program Mieszkaniowy

Powstała Rada Mieszkalnictwa, której zadaniem ma być koordynacja wszystkich działań rządu związanych z realizacją programu Mieszkanie plus.

Trwają prace nad powołaniem spółki Polskie Domy Drewniane. Spółka ta miałaby pełnić funkcję inwestora rozwijającego rynek energooszczędnych budynków mieszkalnych z drewna.

Będzie mogła kupować grunty, remontować i modernizować budynki, nabywać i sprzedawać drewno oraz rozwijać technologie przetwarzania drewna.

Fundusz Mieszkań na Wynajem

Działający od 2014 r. Fundusz Mieszkań na Wynajem na koniec IV kw. 2017 r. miał w ofercie ponad 1700 mieszkań w Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu. Z tych wszystkich lokali przeciętnie ok. 40% zostało wynajęte.

Programu Budownictwa Socjalnego

W ramach Programu Budownictwa Socjalnego, w edycji wiosennej 2018 do BGK wpłynęło 75 wniosków na łączną kwotę finansowego wsparcia w wysokości 85,5 mln zł.

Za tą kwotą mają zostać utworzone 1.440 lokale socjalne, lokale komunalne, mieszkania chronione, noclegownie i domy dla bezdomnych.

Mogą Cię również zainteresować poniższe artykuły:

Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania z rynku wtórnego. Na co zwracać uwagę? Przykład mojego zakupu krok po kroku.

Kupić mieszkanie czy może wynająć? Jakie są zalety i wady obydwu rozwiązań?

Dlaczego nieruchomości są dla mnie najstabilniejszą formą inwestowania? Poznaj 10 najważniejszych korzyści!

Podsumowanie

Po przejrzeniu raportu NBP można wywnioskować, że po I kwartale 2018 r rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce jest bardzo “rozgrzany”.  Zainteresowanie zakupem jest bardzo duże i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. To powoduje wzrosty cen, szybciej realizowane transakcje i osłabienie pozycji negocjacyjnej kupujących. Co ciekawe, aż 71% transakcji zakupu mieszkań realizowana była za gotówkę!

A Ty co sądzisz o przedstawionej sytuacji na rynku nieruchomości? Chciałbyś obecnie kupować mieszkanie? Czy to jest dobry moment? Daj proszę znać w komentarzu pod tym artykułem!

Pełną wersję raportu NBP za I Q 2018 r znajdziesz poniżej:

Raport NBP – IQ 2018r

Pozdrawiam serdecznie

Paweł

Odbierz dostęp do 30 profesjonalnych narzędzi!

Wśród nich Checklisty do Kredytu Hipotecznego, kalkulatory Excel oraz rekomendowane kalkulatory Online!

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych GetResponse ( more information )

Twój adres e-mail jest u mnie bezpieczny. Możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.