Na rynku istnieje wiele możliwości, żeby zainwestować własny kapitał. Możemy założyć lokatę w banku, otrzymując odsetki w wysokości kilku procent rocznie. Mamy również możliwość zakupić obligacje Skarbu Państwa, dające w miarę bezpieczny i stabilny zysk w dłuższym horyzoncie czasowym.
Możemy też ulokować swoje środki, w zależności od preferencji i skłonności do ponoszenia ryzyka, w mniej bezpieczne instrumenty, takie jak fundusze inwestycyjne, akcje spółek czy jeszcze bardziej zaawansowane instrumenty rynku kapitałowego. Niektórzy są zwolennikami inwestowania w surowce lub metale szlachetne, takie jak np. złoto.
Dla mnie bardzo interesującą klasą aktywów, które warto rozważać, jest inwestowanie w nieruchomości. Z mojego punktu widzenia jest to najbardziej logiczna i najbardziej stabilna forma inwestowania.
Nie uważam, że to jedyna słuszna możliwość, absolutnie tak nie jest. Każdy ma prawo mieć swój własny punkt widzenia. Jeżeli chciałbyś poznać mój, to zapraszam Cię do lektury tego wpisu.
Z poniższego artykułu dowiesz się przede wszystkim, jakie korzyści daje inwestowanie w nieruchomości. A są to:
- Bieżące dochody osiągane w krótkim czasie,
- Wzrost wartości w dłuższym okresie,
- Nieruchomość możesz kupić poniżej jej bieżącej wartości,
- Możliwość użycia dźwigni finansowej (tzw. lewarowanie),
- Korzyści podatkowe – możliwość ponoszenia “dobrych strat”. Aspekt amortyzacji w firmie! Stawki amortyzacyjne i zdolność kredytowa,
- Zwiększenie możliwości kredytowych w bankach (zabezpieczenie kredytu i amortyzacja),
- Zabezpieczenie przed inflacją,
- Bezpośredni wpływ na swoją inwestycję i możliwość zwiększenia jej wartości,
- Mniejsza podatność na gwałtowną zmianę wartości,
- Ryzyko całkowitej utraty kapitału jest niewielkie i da się ubezpieczyć,
- Możliwość odliczenia podatku VAT od zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego (pod trzema warunkami).
Na zakończenie zapoznasz się z moim subiektywnym i bardzo uproszczonym porównaniem inwestowania w nieruchomości z inwestowaniem w akcje na rynku papierów wartościowych.
Uprzedzam, że ten artykuł jest dość obszerny, ale zachęcam Cię, żebyś przeczytał/przeczytała go do końca 🙂
1. Bieżące dochody osiągane w krótkim czasie
Nieruchomości posiadają tę właściwość, że są w stanie przynosić stały, przewidywalny przychód i to w długim okresie czasu. W zależności od tego, czy jest to mieszkanie, dom czy działka gruntu, możesz czerpać comiesięczne korzyści z najmu, dzierżawy czy innej formy użytkowania. Oczywiście, zanim tak się stanie, może minąć trochę czasu, ale równie dobrze możesz to zrobić dość szybko. Tempo wynajmu zależeć będzie bowiem od Ciebie, a mówiąc bardziej precyzyjnie, od ceny jaką wyznaczysz.
Tak czy inaczej, w końcu na twoje konto w banku zacznie regularnie wpływać gotówka. Co ważne, dzieje się to niezależnie od wzrostu (czy okresowego spadku) wartości Twojej nieruchomości.
Oczywiście w przypadku mieszkań czy domów zdarzają się okresy pustostanów, nieplanowane przerwy, jednak należy je od razu uwzględnić w swoich kalkulacjach. Możemy nimi również zarządzać, minimalizując ich udział w rocznych przychodach.
Wartość kapitału, jaki inwestujesz w różnego typu przedsięwzięcia, może generalnie wzrastać z co najmniej dwóch powodów:
- Z powodu nadwyżki popytu nad podażą – tak jak ma to miejsce w przypadku rynku nieruchomości mieszkalnych. Jak pokazują różnego rodzaju raporty i analizy, w dalszym ciągu istnieje niedobór lokali dostępnych na rynku.
- Z powodu obietnicy przyszłych zysków firmy i przewidywalności jej wyników finansowych w przyszłości. W tym przypadku bardziej dotyczy to kursów akcji i notowań giełdowych różnego rodzaju firm.
Realia biznesowe pokazują, że z tą przewidywalnością zysków bywa różnie. Większość zakładanych firm (ponad 90%) nie przetrwa 10 lat na rynku. Te nieliczne, które zostają, potrafią za pewien czas zniknąć z powodów zmiany technologii, gustów i preferencji konsumentów.
Przykładami takich firm mogą być np. Kodak, produkujący dawniej klisze do aparatów fotograficznych, czy wypożyczalnie kaset video, które zostały wyparte z rynku przez nowe firmy, oferujące usługę wypożyczenia filmu on-line.
Zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem w dużych miastach ciągle rośnie. W Polsce tylko 4% mieszkań jest wynajmowanych – w krajach „starej” UE jest to 23%.
Nieruchomości natomiast pozostają tym typem inwestycji, które mają zdolność przynoszenia bieżących regularnych dochodów. Stanowią niezmiennie dobro pierwszej potrzeby. Ludzie zawsze musieli gdzieś mieszkać i to się nie zmieni w przyszłości.
Jak pokazuje poniższy wykres z raportu NBP, gospodarstwa domowe chętnie sięgają po inwestycje polegające na wynajmowaniu mieszkań. Ta forma inwestowania i lokowania środków przeważa nad innymi alternatywami.
Źródło: Raport NBP za IQ 2018 r
Więcej informacji na temat cen mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce znajdziesz w moim poniższym artykule:
2. Wzrost wartości nieruchomości w dłuższym okresie
Wartość nieruchomości w długim okresie czasu niezmiennie wzrasta. Dzieje się to głównie za sprawą trzech podstawowych czynników:
- zmian demograficznych,
- uwarunkowań geograficznych,
- wzrostu cen towarów i kosztów pracy.
Liczba ludności na świecie wzrasta z roku na rok. Oczywiście globalnie. W różnych krajach wygląda to jednak inaczej. W roku 1900 było na świecie 1,6 miliarda ludzi, “zaledwie” 100 lat później ilość ta wzrosła do 6,1 miliarda a obecnie jest to już ponad 7 miliardów!
Ponieważ każdy chce gdzieś mieszkać, rośnie popyt na nieruchomości. Zmieniają się również preferencje i gusta osób zamieszkujących dane nieruchomości. Te same osoby, które mieszkały do tej pory w centrach wielkich miast, często wyprowadzają się na ich peryferia lub w ogóle na wieś.
Zwiększa się mobilność ludności, a do naszego kraju napływa również ludność z innych państw (głównie z Ukrainy).
Na wzrost cen i wartości nieruchomości wpływa również ograniczona dostępność terenów pod nowe budownictwo. Ziemia się nagle nie powiększy dlatego, że chcemy więcej budować. Ograniczona dostępność nowych terenów i wysokie koszty ich zagospodarowania są kolejnym czynnikiem wzrostu cen.
Dodatkowo ceny towarów, materiałów i kosztów pracy sukcesywnie wzrastają. Przekłada się to na kalkulowanie cen metra kwadratowego nowo budowanego mieszkania czy domu. Brak dostępności ekip budowlanych, coraz bardziej doskwiera deweloperom i branży budowlanej. To ma oczywiście wpływ na kolejne przesunięcia terminów oddania mieszkania do użytkowania i oczywiście ceny nieruchomości.
Wahania cenowe wartości nieruchomości oczywiście mają miejsce. Dzieje się to w każdym cyklu ekonomicznym. Obecnie popyt na nieruchomości mieszkalne jest wyższy niż ich dostępność (podaż). Pociąga to oczywiście za sobą wzrost cen. Zobaczmy, jak na przestrzeni lat, zmieniała się cena 1 mkw powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego w Polsce.
Przykład GUS – średnioroczny wzrost cen nieruchomości w Polsce – Cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego
Pobierz bezpłatnego eBooka
3. Nieruchomość możesz kupić poniżej jej bieżącej wartości
Nie ma tak pełnej i szczegółowej informacji o nieruchomościach, które są dostępne na rynku, jak o akcjach, obligacjach czy innych papierach wartościowych, które znajdują się w obrocie na rynku regulowanym – giełdzie papierów wartościowych.
Nieefektywny rynek z rozproszoną informacją zdecydowanie pomaga nam znaleźć “okazję”, o której inni inwestorzy nie wiedzą.
Mamy także do czynienia z małymi, lokalnymi rynkami, z inną ich specyfiką a przeciwieństwie do regulowanego rynku kapitałowego.
To, co się zdarzy na tym rynku, ustalasz tylko Ty i sprzedający.
Rynek kapitałowy jest elektroniczny. Miliony ludzi może obserwować jak cena akcji rośnie lub spada. I istnieje tylko ta jedna cena. To tak jak by ustalić taką samą ceną z 1 mkw nieruchomości w całym kraju 🙂
Każda nieruchomość jest również inna. W zależności od lokalizacji, w jakiej się znajduje, mieszkanie o takich samych parametrach będzie miało inną wartość np. w Warszawie a jeszcze inną w Łodzi. Jest bardzo trudno porównać ze sobą oferty, które widzimy choćby w portalach internetowych. Trzeba wziąć pod uwagę bardzo dużo czynników, co też “nie załatwia sprawy”.
Na rynku nieruchomości bardzo dużą rolę odgrywają ludzie: sprzedający, kupujący, właściciele, inwestorzy. Również każdy z nich jest inny, zachowuje się w inny sposób i ma inną motywację, żeby kupić lub sprzedać. Każdy znajduje się też w innej sytuacji życiowej.
Jest wiele powodów, dla których ludzie sprzedają nieruchomości poniżej jej rzeczywistej wartości. Oto kilka z nich.
Przykładowo, troje dzieci otrzymuje w spadku nieruchomość. Nie mogą się porozumieć jak się podzielić pieniędzmi i za ile ją sprzedać. Wreszcie postanawiają pozbyć się problemu za niższa cenę. Nie znają się na nieruchomościach, a potrzebują gotówki.
Kolejnym przykładem może być ktoś, kto chce się pozbyć długów albo sprzedaje swoją nieruchomość, żeby dokończyć inną inwestycję, czy projekt biznesowy. Ma zdecydowanie silniejszą motywację do sprzedaży niż osoba, która np. odziedziczyła mieszkanie w spadku po dziadkach.
Z kupującymi jest podobnie. Mając do czynienia z wytrawnym inwestorem, który kieruje się przede wszystkim opłacalnością inwestycji, zauważymy zupełnie inne podejście – brak kierowania się emocjami.
W przypadku młodego małżeństwa, które wreszcie chce się wyprowadzić od rodziców, a w dodatku spodobało im się mieszkanie, emocje odgrywają w zakupie niestety bardzo dużą rolę.
Przez niejednorodną informację o nieruchomościach (specyfika danego rynku), trudności w porównywaniu ofert czy motywacje sprzedaży i zakupu, rynek nieruchomości daje możliwość zawierania transakcji poniżej wartości rynkowej.
Nie jest to oczywiście takie proste, ale wiele osób działających na tym rynku udowodniło, że jest to jak najbardziej możliwe. To dlatego na rynku nieruchomości funkcjonuje maksyma: “zarabiasz podczas kupna, a nie podczas sprzedaży nieruchomości”.
Kupując inne aktywa na bardziej wystandaryzowanych rynkach, np. akcje danej spółki czy metale szlachetne, płacisz taką samą cenę jak pozostali kupujący.
4. Możliwość użycia dźwigni finansowej (lewarowanie)
To bardzo istotna przewaga nieruchomości. Mając 10-20% własnych środków finansowych, możesz stać się właścicielem 100% nieruchomości! Pozostałe środki możesz uzyskać np. z banku, w postaci kredytu hipotecznego lub od inwestora. Oczywiście pod pewnymi warunkami i na określonych zasadach, jednak jest taka możliwość.
Trzeba oczywiście uważać z używaniem dźwigni finansowej – tzw. “lewarowaniem” swoich zakupów, nawet jeżeli posiadamy dużą zdolność kredytową.
Dlaczego? Dźwignia finansowa może działać na naszą korzyść, ale również na niekorzyść. Jeżeli nieprawidłowo oszacujemy ryzyko finansowania, możemy mieć problemy ze spłatą zadłużenia.
Mechanizmy działania dźwigni finansowej są bardzo kuszące, problem polega na tym, że większość osób dostrzega tylko te pozytywy, nie uwzględniając z drugiej strony ryzyka.
Zapraszam Cię do przeczytania artykułu 10 rzeczy, o których powinieneś wiedzieć zaciągając kredyt hipoteczny, w którym dokładnie omawiam, na co zwracać uwagę, korzystając z dźwigni finansowej.
Zobaczmy teraz na przykładzie, na czym polega mechanizm dźwigni finansowej. Porównamy zakup 1 mieszkania za 200 000 zł za gotówkę z zakupem 4 mieszkań za kwotę 1 mln zł z użyciem kredytu. Na potrzeby tego przykładu założymy, że nieruchomości wzrastają na wartości średniorocznie 3%, a przegląd inwestycji robimy po 10-cui latach.
Zakup 1 mieszkania za 200 tys. za gotówkę i 4 mieszkań w kredycie za 1 mln
Źródło: opracowanie własne
Osobną kwestią pozostaje, czy otrzymamy 4 kredyty hipoteczne jako osoby indywidualne. Banki z założenia przyznają kredyty hipoteczne na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, więc pytanie, czy przekonamy bank, że potrzebujemy aż 4 nieruchomości, aby potrzeby te skutecznie zaspokoić 😉
Dodatkowo, używając pieniędzy z kredytu, płacimy za nieruchomość środkami, które nie były wcześniej opodatkowane!
5. Korzyści podatkowe a inwestycja w nieruchomości
To moja ulubiona korzyść inwestowania w nieruchomości. Na pierwszy rzut oka mało dostrzegalna, ale z mojego punktu widzenia zdecydowanie kluczowa. Na czym polega?
Jeżeli prowadzisz własną firmę i zamiast płacić podatki do urzędu skarbowego, wolisz inwestować w jej rozwój, to masz taką możliwość.
Możesz wpisać w koszty swojej działalności utratę wartości swojej nieruchomości, stosując odpis amortyzacyjny.
Amortyzacja to w uproszczeniu utrata wartości używanego środka trwałego (samochodu, komputera, nieruchomości), która stanowi Twój koszt uzyskania przychodu. Dzięki jej zastosowaniu pomniejszasz swój dochód i płacisz podatek od niższej kwoty. Więcej pieniędzy zostanie w Twojej kieszeni 🙂
Odpisy amortyzacyjne to zachęta do tego, żebyś zmodernizował swój majątek i stawał się bardziej konkurencyjny na rynku. Otrzymujesz więc możliwość korzystania z takich “papierowych kosztów”.
Są one tak nazywane, ponieważ fizycznie nie wiążą się z wydawaniem przez Ciebie żadnych pieniędzy!
Zaraz wyjaśnię, w jaki sposób działa mechanizm amortyzacji mieszkania na poniższym przykładzie.
Założenia:
- Kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego za 200 000 zł.
- Mieszkanie to było wcześniej użytkowane przez co najmniej 5 lat (spełnienie tego warunku pozwala na zastosowanie 10% stawki amortyzacyjnej).
- Finansujemy je kredytem hipotecznym w 80%.
- Kwota własnej gotówki, którą dysponujemy to 40 000 zł
- Wartość nieruchomości, przyjętej do amortyzacji metodą przyspieszoną to 200 000 zł.
- Wynajmując mieszkanie najemcom, mamy prawo zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną (amortyzacją przyspieszoną) w wysokości 10% w skali roku.
- Prowadzimy własną firmę usługową, która wykazuje dochody
- Płacimy podatek liniowy 19%
Kupując mieszkanie za 200 000 zł mam więc prawo odpisać sobie na papierze 20 000 w ciągu roku (1 666 zł miesięcznie) z tytułu amortyzowania takiego mieszkania.
W skali roku, z tytułu odpisów amortyzacyjnych pozostanie nam w kieszeni kwota 3 800 zł! – to kwota podatku, którego nie zapłacimy do Urzędu Skarbowego (20 tys x 19%)
Jeżeli takich mieszkań mamy np. 4, to liczby zaczynają wyglądać jeszcze bardziej interesująco:
- Roczna amortyzacja = 80 000 zł
- Miesięczna amortyzacja = 6664 zł
- Niezapłacony podatek w skali roku = 15 200 zł
- Niezapłacony podatek w skali miesiąca = 1266 zł
To jest “papierowy koszt” (a nie wydatek), którego fizycznie nie trzeba ponosić! 🙂
Mieszkania kupujemy na siebie, a rozliczamy w prowadzonej działalności gospodarczej. Dodatkowo możemy skonsultować ze swoim księgowym, czy do kosztów uzyskania przychodów swojej działalności możemy doliczyć koszty odsetek od kredytu. Bardzo często jest taka możliwość.
Nie zaszkodzi również wystąpić o interpretację podatkową do US, któremu podlega prowadzona działalność gospodarcza, żeby mieć 100% pewności, że możemy tak zrobić.
W tym momencie warto użyć pojęcia “całkowity zwrot z inwestycji”. Patrząc z tego punktu widzenia, to nawet jeżeli na takim mieszkaniu nie da się zarabiać z najmu, albo wychodzi się na zero, to uwzględniając odpisy amortyzacyjne jesteśmy “do przodu”.
6. Zwiększenie możliwości kredytowych w bankach
Mało popularną wiedzą jest fakt, że banki bardzo lubią odpisy amortyzacyjne 🙂
To jest bardzo istotny parametr oceny Klienta! Dlaczego?
Kiedy banki udzielają przedsiębiorcy kredytu, doliczają do jego dochodu rocznego wysokość odpisów amortyzacyjnych, jeżeli je posiada.
Tak – w uproszczeniu można powiedzieć, że amortyzacja to jedyny koszt (a nie wydatek), który powoduje wzrost zdolności kredytowej klienta firmowego!
Przy założeniu, że przykładowo klient posiadał następujące wyniki finansowe:
- Przychód = 200 000 zł
- Koszty uzyskania przychodu = 180 000
- Dochód = 20 000 zł
- Amortyzacja = 20 000 zł
to jego potencjał zdolności kredytowej jest kalkulowany w oparciu o kwotę 40 000 zł (20 000 dochodu i 20 000 amortyzacji)
Wykazana amortyzacja podwoiła więc zdolność kredytową! To z kolei oznacza, że Klient może otrzymać dwa razy większy kredyt.
W tym kontekście, mamy jeszcze kolejny duży atut. Banki bardzo lubią zabezpieczyć swój kredyt na majątku osobistym właściciela firmy. Najchętniej na szybko zbywalnej, dość typowej nieruchomości mieszkalnej. Mieszkanie z rynku wtórnego, spełnia idealnie to kryterium.
Jeżeli zatem prowadzimy działalność gospodarczą i posiadamy nieruchomość mieszkalną, którą nabyliśmy za gotówkę (lub w kredycie, ale wtedy trudniej o zabezpieczenie kolejnego kredytu bankowego), to:
- Korzystamy z odpisów amortyzacyjnych,
- To powoduje, że płacimy niższy podatek,
- Mamy wyższą zdolność kredytową w bankach, dzięki wykazywanym odpisom amortyzacyjnym,
- Mamy dodatkowo zabezpieczenie rzeczowe w postaci nieruchomości, gdybyśmy chcieli skorzystać z kredytu bankowego na wyższą kwotę,
- Jesteśmy bardziej wiarygodni dla instytucji finansowych, posiadając własny majątek.
Jednym słowem – kilka atutów jednocześnie 🙂
7. Zabezpieczenie przed inflacją
Jedną z nierozerwalnych cech współczesnych gospodarek rynkowych jest inflacja. Jest to proces wzrostu przeciętnego poziomu cen w gospodarce, którego skutkiem jest spadek siły nabywczej pieniądza.
Inflacja powoduje ona, że ceny towarów, materiałów i usług praktycznie cały czas rosną.
Źródło: Money.pl
Ten wzrost cen towarów i usług oznacza, że w wyniku inflacji wartość pieniądza maleje wraz z upływem czasu.
To samo 1000 zł dzisiaj jest zdecydowanie więcej warte niż za 10 czy 15 lat. Z kolei 15 lat temu za to samo 1 000 zł można było kupić zdecydowanie więcej różnych towarów i usług niż dzisiaj.
Nieruchomości to w przeciwieństwie do pieniądza, dobra fizyczne – trwałego użytku. Stanowią dobre zabezpieczenie przed zjawiskiem inflacji. Ich wartość nie podlega temu zjawisku. Inflacja występuje poniekąd “obok” dóbr trwałego użytku.
Owszem, na wartość nieruchomości mają wpływ różne czynniki rynkowe czy fizyczne. Mogą być nimi np. koniunktura gospodarcza czy nagłe zniszczenie (jeżeli mówimy o mieszkaniu) w wyniku zalania lub pożaru.
W tym drugim przypadku jesteśmy jednak w stanie się zabezpieczyć, zawierając wcześniej stosowną polisę ubezpieczenia nieruchomości.
Nawet gdyby dom czy mieszkanie uległo dużemu zniszczeniu i trzeba by było je odbudować, to zrobimy to za odszkodowanie, otrzymane od ubezpieczyciela.
Koszt takiej odbudowy będzie wyższy w dniu dzisiejszym niż w dniu budowy takiej nieruchomości. Koszty materiałów i robocizny są wyższe obecnie niż 10 czy 15 lat temu. Siłą rzeczy po odbudowaniu wartość nieruchomości niejako “przeszacowuje się w górę” do bieżącego poziomu cen.
Inflacja zatem nieruchomości niestraszna 🙂
8. Bezpośredni wpływ na swoją inwestycję i możliwość zwiększenia jej wartości
W przypadku wielu kategorii inwestycji kapitałowych Twój udział w całym ich procesie kończy się z reguły w chwili podjęcia decyzji o zainwestowaniu. Później możesz jedynie się przyglądać, jak Twoja inwestycja się zachowuje.
Nie masz żadnych bezpośrednich możliwości dodania jej wartości. Mało tego, często masz utrudnione warunki “wyjścia” z takiej inwestycji, co wiąże się wprost z zaakceptowaniem straty i wycofaniem mniejszej kwoty kapitału niż wpłaciłeś.
Dobrym tego przykładem są różnego rodzaju ”inwestycje” w polisolokaty czy ubezpieczenia kapitałowe, bardzo szeroko oferowane na rynku jeszcze kilka lat temu.
Inwestując w nieruchomości możesz kontrolować to, co się dzieje z tą inwestycją. Możesz wpływać na jej zwrot.
Najprostszym przykładem może być przebudowa mieszkania 1 pokojowego – kawalerki na mieszkanie dwupokojowe (w tym 1 z aneksem kuchennym).
Odświeżenie wyglądu, czy nawet samo pomalowanie ścian powoduje, że wartość nieruchomości się zmienia.
Możemy również zmienić przeznaczenie nieruchomości – np. z mieszkania na lokal biurowy, co często pociąga za sobą wzrost czynszu najmu.
W zależności od konkretnej nieruchomości, mamy różne możliwości bezpośredniego wpływania na zwiększenie jej wartości.
Sprawdź rentowność projektu budowlanego za pomocą arkusza oceny inwestycji Excel
Pobierz bezpłatnie arkusz Excel
9. Mniejsza podatność na gwałtowna zmianę wartości
Nieruchomości są tą klasą aktywów, która jest dość przewidywalna. Ryzyko, że w ciągu kilku czy kilkunastu tygodni od zakupu stracą na wartości 50, czy 80%, jest bardzo niewielkie. Dlaczego tak się dzieje?
Na wartość nieruchomości wpływają przede wszystkim:
- Bieżące koszty budowy
- Czynniki rynkowe (podaż i popyt)
- Koniunktura gospodarcza
Koszty budowy i wykończenia cały czas rosną. Są one nierozerwalnie związane z wartością nieruchomości. Koszty wybudowania 1 mkw powierzchni czy koszty “odtworzeniowe” 1 mkw nieruchomości (w przypadku remontu) również stale wzrastają.
To jest powód, dla którego wartość nieruchomości po prostu nie ma szansy spadać.
Owszem, po okresie wzrostów cen (często spekulacyjnych) może nastąpić ich spadek. Jest on jednak często niewielki, a ceny zatrzymują się i tak na poziomie wyższym, niż podczas ostatnich spadków.
Te wahania cen mają związek z trzecim z w/w czynników – koniunkturą gospodarczą.
Cały czas jednak na rynku występuje większy popyt niż podaż na nieruchomości. Ten czynnik stymuluje również wzrost cen.
Źródło: REAS
W przypadku cen akcji sytuacja wygląda zdecydowanie bardziej dynamicznie. Zdarza się, że nawet z dnia na dzień ceny zmieniają się o kilka czy kilkanaście procent (wzrastają lub spadają).
Na ich wartość mają wpływ dziesiątki czynników, które w większości trudno jest przewidzieć.
10. Ryzyko całkowitej utraty kapitału jest niewielkie i da się ubezpieczyć
W przypadku nieruchomości utrata całego kapitału, który w nią zainwestowaliśmy jest praktycznie niemożliwa.
W przypadku jakichś nieprzewidzianych zdarzeń losowych (powódź, pożar), firma ubezpieczeniowa wypłaci Ci ubezpieczenie, z którego będziesz w stanie odtworzyć zniszczenia.
Jeżeli przez teren twojego domu ma nagle przebiegać jakaś droga, to otrzymasz rekompensatę od Państwa, która powinna wystarczyć Ci na przeprowadzenie się w inne miejsce.
Całkowita utrata wartości nieruchomości z powodu czynników rynkowych jest również mało możliwa. Musiałoby to oznaczać, że nieruchomości przestają spełniać swoją podstawową funkcję – zapewnienia schronienia i dachu nad głową.
Możesz jednak zmienić przeznaczenie danej nieruchomości. Jeżeli dotychczas służyła celom mieszkaniowym, ale lokalny rynek się zmienił, możesz ją zaadoptować do wynajmu jako np. lokal biurowy.
Z akcjami giełdowymi i innymi instrumentami finansowymi może być zupełnie inaczej. Zdarzały się sytuacje, w których inwestorzy stracili cały lub prawie cały zainwestowany kapitał.
Dobrymi przykładami, świadczącymi o takich sytuacjach, mogą są losy dwóch amerykańskich gigantów z branży finansowej: Banku Lehman Brothers i Citibanku. Ten pierwszy ogłosił upadłość we wrześniu 2008 r, a pół roku później ceny akcji Citibanku spadły z 50 dolarów do 1!
Odrobienie takich strat jest po prostu niemożliwe, a nie dało się od takiej sytuacji ubezpieczyć.
11. Możliwość odliczenia podatku VAT od zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego (pod trzema warunkami)
Oto warunki, których spełnienie uprawnia do otrzymania zwrotu podatku VAT:
- Zwrot VAT-u dotyczy wyłącznie nieruchomości kupowanych z rynku pierwotnego – od dewelopera,
- Nabywcami nieruchomości muszą być osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej,
- Wymienione osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, składają w Urzędzie Skarbowym stosowną deklarację, że kupowany lokal nabywany jest w celu wykonywania czynności opodatkowanych tym podatkiem (VAT).
Należy się zarejestrować w Urzędzie Skarbowym, jako podatnik VAT, który zamierza w przyszłości osiągać przychody z wynajmu lokalu. Równocześnie należy zawrzeć umowę z firmą, która będzie się zajmowała zarządzaniem i wynajmem takiej nieruchomości.
Niektóre urzędy skarbowe wymagają przedłożenia przedwstępnej umowy najmu. W takiej sytuacji istnieje możliwość jej podpisania na etapie zawierania umowy przedwstępnej na zakup lokalu.
Jeżeli chcielibyśmy samodzielnie zajmować się najmem zakupionej nieruchomości, to musielibyśmy zarejestrować działalność gospodarczą w zakresie usług turystycznych (wynajem krótkoterminowy) i złożyć deklarację rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT.
Zwrot podatku VAT następuje w terminie pół roku od daty złożenia deklaracji VAT.
W niektórych biurach sprzedaży dewelopera, nabywcy kupowanych lokali mogą otrzymać szczegółową, pisemną informację na temat procedury rejestracji i zwrotu podatku VAT w formie opinii podatkowej.
Z mojego doświadczenia wynika, że jest to jednak możliwe tylko w nielicznych biurach sprzedażny dewelopera.
Inwestycja w nieruchomości a akcje – główne różnice – subiektywnie
Przyjmijmy, że masz 200 000 zł w gotówce i dodatkowo posiadasz jeszcze dużą zdolność kredytową.
Gdybyś mógł kupić akcje, pytanie by brzmiało, ile byłbyś w stanie kupić za gotówkę akcji po 1 zł za szt.? Odpowiedź jest dość oczywista. Kupiłbyś 200 000 szt. akcji.
A teraz, ile za to samo 200 000 zł w gotówce możesz kupić nieruchomości?
Odpowiedź brzmi: to zależy 🙂
Zakładając, że posiadasz zdolność kredytową, a banki sfinansują Ci zakup nieruchomości w 80%, to mógłbyś kupić ich co najmniej kilka, np. 4 – tak jak w naszym powyższym przykładzie (za łączną wartość 1 mln zł).
Dlaczego jest to możliwe?
Ponieważ banki finansują tego typu transakcje, wiedząc, że to w miarę bezpieczny biznes. Oszacowały wcześniej ryzyko związane z tego typu transakcją i traktują je jako dość niskie.
Co by było, gdybyś mając 200 000 zł, poszedł do banku i poprosił o kredyt na kwotę 800 000 zł na 30 lat, żeby kupić akcje tego właśnie banku za łączną kwotę 1 mln zł?
Czy bank by się na to zgodził?
Nie! Nie pożyczyłby ci pieniędzy na zakup swoich własnych akcji!
Przy optymistycznym założeniu, mógłbyś otrzymać kredyt w rachunku maklerskim na 20-30% wartości takiej inwestycji (i to pod pewnymi warunkami), na zdecydowanie krótszy okres czasu.
Idźmy dalej.
Kupiliśmy akcje za 200 tys. zł o wartości 200 tys. zł. Teraz pojawia się pytanie: ile te akcje są warte?
Są oczywiście warte 200 tys. zł (cena z dnia zakupu), ponieważ cena rynkowa ustawiła się na tym właśnie poziomie.
Cena rynkowa to ta, przy której sprzedający gotowi są przekazać swój towar kupującym. Według tej definicji za nasze akcje warte 200 tys. zł kupiliśmy akcje warte 200 tys. zł.
Gdybyśmy teraz zadali analogiczne pytanie w stosunku do nieruchomości: kupiliśmy 4 nieruchomości za łączną kwotę 1 mln. Ile są one teraz warte?
Trudno jednoznacznie powiedzieć. Może to być 1 mln zł lub 1,1 mln zł lub 900 tys. zł. Będzie to zależało od tego, ile zgodziłby się za nie zapłacić potencjalny kupiec.
Zastanawiasz się pewnie, jak to jest możliwe, żeby kupić nieruchomość wartą np. 250 tys. zł za 200 tys.?
Tak jak pisałem powyżej, istnieje wiele powodów, dla których ludzie byliby gotowi sprzedać swoją nieruchomość, poniżej jej wartości. Są gotowi to zrobić, mając zdecydowanie pilniejsze potrzeby, do których realizacji po prostu potrzebują gotówki.
Za akcje warte 200 tys. zł, zapłaciliśmy gotówką 200 tys. zł. Możemy teraz zapytać, co my osobiście możemy zrobić, żeby zwiększyć wartość tych akcji? To by ci dało kontrolę nad wartością twojej własności.
Odpowiedź brzmi: nie możesz nic zrobić. Nie masz wpływu na czynniki, które determinują wartość notowań twoich akcji. Możesz mieć nadzieję, że twoje założenia inwestycyjne, dotyczące wzrostu kursu okażą się prawidłowe. Wtedy na akcjach zarobisz. Zanim jednak ten zysk wpłynie na twoje konto, będziesz jeszcze musiał zapłacić z tego tytułu podatek.
W przypadku nieruchomości sprawa wygląda trochę inaczej.
Jeżeli wartość nieruchomości wzrośnie, to podczas sprzedaży w ciągu pierwszych 5-ciu lat jesteśmy zobowiązani zapłacić podatek od tego wzrostu wartości. Możemy jednak odroczyć zapłacenie tego podatku, kiedy pieniądze ze sprzedaży tej nieruchomości zainwestujemy ponownie w inną nieruchomość.
Weźmy teraz nieruchomość wartą 250 tys. zł, którą kupiliśmy, używając 50 tys. gotówki i 200 tys. zł kredytu bankowego. Co możemy zrobić, żeby zwiększyć jej wartość?
Wiele rzeczy. Możemy ją po prostu pomalować, wyremontować, inaczej wyposażyć. W uproszczeniu, wydając np. 1500 zł na drobny remont czy doposażenie mieszkania, możemy zwiększyć miesięczny czynsz najmu o 125 zł. Otrzymamy w ten sposób 1500 zł większy czynsz najmu każdego roku. W ten sposób moglibyśmy otrzymać zwrot z dodatkowo zainwestowanych środków w wysokości nawet 100% w skali roku:) To tylko jeden przykład.
W przypadku nieruchomości możemy kontrolować to, czego w przypadku akcji czy obligacji kontrolować się nie da.
Minimalizuje się również ryzyko inwestycyjne. Mamy możliwość ponoszenia “dobrych strat” amortyzując nieruchomość. Jest to zachęta ze strony Rządu do tego, żeby modernizować swój majątek i stawać się bardziej konkurencyjny na rynku.
Mogą Cię zainteresować podobne artykuły:
Inwestowanie w nieruchomości – podsumowanie
Nieruchomości są stabilnym, przewidywalnym aktywem, które daje wiele unikalnych możliwości. Posiadają takie cechy, które pozwalają na regularne budowanie wartości. Potrafią też zapewnić ochronę zainwestowanego w nie kapitału.
Patrząc na rzeczywisty zwrot z inwestycji, a nie tylko czysty zysk, oferują bardzo atrakcyjną formę inwestowania.
To oczywiście nie oznacza, że są jedyną i najlepszą dla każdego opcją inwestowania czy przechowywania wartości. Każdy inwestor wybiera taką formę, która jest dla niego w danym okresie najbardziej odpowiednia. Dobrze jest jednak wiedzieć, jakie możliwości mamy do dyspozycji.
A Ty co sądzisz o tej formie inwestowania? Wydaje się dla Ciebie interesująca? Z chęcią poznam Twój punkt widzenia, jeżeli zostawisz komentarz pod tym artykułem. Gorąco Cię do tego zachęcam 🙂
Pozdrawiam
Paweł
