Kredyt we frankach - jak sprzedać mieszkanie i kupić nowe zachowując kredyt?

Temat kredytów hipotecznych udzielanych we franku szwajcarskim jest bardzo rozległym zagadnieniem. W dzisiejszym artykule postawiłem sobie za cel bardzo ambitne zadanie. Chcę pokazać pewne możliwości i rozwiązania, które mogą spowodować, że sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym we frankach szwajcarskich i zakup w jej miejsce nowej jest możliwe. I to bez spłacania tego kredytu!

Czy takie rozwiązania są do zastosowania w przypadku każdego kredytobiorcy i każdego banku, który udzielał kredytów we frankach? Tego nie mogę zagwarantować. Uważam jednak, że zawsze warto rozmawiać z bankiem na temat własnej indywidualnej sytuacji. Znalezienie wspólnego, konstruktywnego rozwiązania zapewni bowiem korzyści zarówno Klientowi, jak i Bankowi.

Z tego artykułu dowiesz się:

1. Dlaczego kredyty we frankach stały się tak popularne?
2. Na czym polega problem kredytów frankowych?
3. Jak sprzedać tańszą nieruchomość i przenieść kredyt hipoteczny na droższy dom lub mieszkanie?
4. Jak sprzedać droższą nieruchomość i przenieść kredyt hipoteczny na tańszy dom lub mieszkanie?
5. Co należałby zrobić krok po kroku, aby wykonać opisywane zmiany?

Popularność kredytów we frankach

Banki zaczęły udzielanie kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich już w 2000 r. Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w złotówkach wynosiło wtedy nawet 20 proc. Dla wielu Polaków, którzy chcieli kupić mieszkanie, kredyt był po prostu niedostępny.

W kolejnych latach wartość walutowych kredytów mieszkaniowych stopniowo rosła. Polski Złoty umacniał się, a szwajcarska waluta zaczęła tanieć. Osoby, które zdecydowały się na nisko oprocentowane zobowiązanie we frankach w 2003 i 2004 roku, szybko odczuły spadek raty. Po roku 2005 przekonanie o tym, że kredyt we franku jest łatwy do spłacenia, zaczęło się rozpowszechniać. Decyzje o zadłużaniu się w złotówkach były natomiast postrzegane jako nieracjonalne ekonomicznie.

Źródło: http://forsal.pl/artykuly/820245,kredyty-w-euro-tanieja-ebc-pomaga-ponad-100-tys-polakow.html

Na popularność kredytów we frankach szwajcarskich wpłynął splot wielu czynników.

W 2004 r. Polska stała się członkiem Unii Europejskiej, a wzrost gospodarczy zaczął przyspieszać. Wraz z rosnącymi dochodami Polaków wzrastał popyt na nieruchomości. Dzięki kredytom dostępnym w walutach obcych banki mogły zaproponować kredytobiorcom atrakcyjny sposób finansowania zakupu nieruchomości.

Dodatkowo, poza udzielaniem kredytów ludziom kupującym mieszkania, banki kredytowały deweloperów. To działanie miało swój wpływ na hossę na rynku nieruchomości.

Zachętą do kupna mieszkania na kredyt były wtedy także wysokie ceny wynajmu. W dużych miastach koszty wynajmu mieszkania były wyższe od kosztów obsługi kredytu (zwłaszcza walutowego) zaciągniętego na porównywalne mieszkanie. Powszechny stał się argument, że lepiej spłacać raty za swoje mieszkanie niż płacić wynajmującemu.

Nie bez znaczenia były też liczne kampanie reklamowe zarówno banków, jak i deweloperów budujących nowe mieszkania, które rozbudzały marzenia Polaków o własnym domu czy mieszkaniu. Banki walczyły o udział w rynku, a najprościej można było go zwiększyć, oferując to, czego chcieli Klienci – tańsze kredyty we frankach szwajcarskich.

Boom na kredyty hipoteczne był też odpowiedzią na brak polityki mieszkaniowej Rządu przy równoczesnym dużym zapotrzebowaniu na nowe mieszkania.

Klienci banków chętnie brali kredyty we frankach. Ze względu na niskie i stabilne stopy procentowe w Szwajcarii ich oprocentowanie było znacznie niższe niż kredytów w złotówkach. Mniejsze odsetki przekładały się na niższą ratę kredytu.

Różnica w kwocie miesięcznej raty kredytu na poniższym przykładzie dochodzi do 470 zł! To aż o jedną trzecią mniej z korzyścią dla kredytu frankowego.

Źródło: Związek Banków Polskich

Dla wielu osób było to ważne również z punktu widzenia zdolności kredytowej. W jej badaniu banki biorą pod uwagę obciążenie dochodów kosztami obsługi kredytu. W przypadku kredytów we frankach zdolność kredytowa wielu osób była większa niż w przypadku kredytów złotowych.

Na czym polega problem kredytów we frankach?

Kredyty w walutach obcych, zwłaszcza we frankach szwajcarskich, były udzielane na masową skalę. Rekordowy pod tym względem był rok 2008, kiedy udzielono 162 tysiące kredytów w CHF na łączną kwotę ponad 56 mld zł. W porównaniu z kredytami w polskich złotych, kredyty we frankach były zdecydowanie tańsze, łatwiej osiągalne dla kredytobiorcy i bardziej dochodowe dla banków. Większość kredytobiorców, doradców bankowych i pośredników nie rozumiała wtedy, czym jest ryzyko walutowe i że jego wystąpienie niesie ze sobą realne zagrożenie dla kredytobiorców.

Źródło: Komisja Nadzoru Finansowego

Oprocentowanie kredytów we frankach składa się ze stopy referencyjnej LIBOR oraz z marży banku. Na wysokość miesięcznej raty kredytowej ma jeszcze wpływ poziom kursu walutowego franka.

Na poniższym wykresie możemy zobaczyć, jak zmieniały się poziomy kursu walutowego i stopy referencyjnej LIBOR. Zwróćmy uwagę, że od połowy 2008 r. gwałtownie zaczął wzrastać kurs walutowy przy jednoczesnym spadku stopy referencyjnej LIBOR. Wystąpienie obydwu tych zjawisk jednocześnie spowodowało, że raty kredytu we frankach zaczęły wzrastać. Aż strach pomyśleć co by było, gdyby LIBOR wzrósł w ten sam sposób co kurs walutowy franka…

Źródło: Komisja Nadzoru Finansowego

Kurs franka szwajcarskiego zaczął wzrastać w ostatnim kwartale 2008 r. Kredytobiorcy, którzy zaciągnęli kredyt w tej walucie, znaleźli się w nowej sytuacji. Wartość ich zadłużenia kredytowego z tytułu wzrostu kursu walutowego zaczęła w niektórych przypadkach przewyższać wartość nieruchomości, która stanowiła zabezpieczenie kredytu dla banku. W styczniu 2015 r. kurs szwajcarskiej waluty na kilka godzin przebił granicę 5 zł, stabilizując się pod koniec dnia na poziomie 4 zł. Wywołało to ogromne poruszenie i wręcz panikę wśród kredytobiorców walutowych i banków. 

Źródło: Stoq

Niektóre banki zwróciły się nawet do Kredytobiorców z żądaniem, żeby zapewnili oni dodatkowe zabezpieczenie dla banku z tytułu posiadanego kredytu, ponieważ wartość kredytu znacznie wzrosła. Klienci byli zszokowani i bardzo rozgoryczeni takim stanowiskiem banków. Ostatecznie po pewnym czasie banki odstąpiły od tego wymagania. 

Kilkaset tysięcy osób znalazło się w sytuacji, w której sprzedaż nieruchomości nie wystarczyłaby na spłatę zaciągniętego na nią kredytu. Ci, którzy chcieli sprzedać nieruchomość, aby kupić np. inne większe mieszkanie, byli zmuszeni do nadpłacenia kilkudziesięciu lub kilkuset tysięcy złotych (w zależności od kwoty udzielonego kredytu) z własnych środków, żeby w całości spłacić kredyt.

Wiele osób finansowała zakup nieruchomości z myślą o tym, że będą w niej mieszkać przez długi czas – 20 czy 30 lat. Trudno jest jednak przewidzieć, co się będzie działo w życiu w ciągu kolejnych kilku, kilkunastu a tym bardziej kilkudziesięciu lat. “Pułapka frankowa” to realny problem, który wpływa na jakość życia kilkudziesięciu tysięcy osób.

Ten artykuł ma podpowiedzieć osobą, które zostały “uwięzione” w swoich mieszkaniach, w jaki sposób próbować rozmawiać z bankami, żeby móc zmienić nieruchomość, w której mieszkają na inną, bez konieczności spłacania kredytu we frankach. 

Zanim jednak zacznę opisywać mechanizmy zamiany kredytowanych nieruchomości, chciałbym jeszcze zrobić jedno zastrzeżenie. Tematyka, o której piszę, jest dość złożona. Mam świadomość, że w niektórych momentach będę się posługiwać dość specyficznym językiem branżowym. Robię to w pełni świadomie, ponieważ chcę dość precyzyjnie przedstawić opisywane zagadnienia.

Jak sprzedać tańszą nieruchomość i przenieść kredyt hipoteczny na droższy dom lub mieszkanie?

Zacznijmy od określenia trzech podstawowych pojęć, używanych w zmianach na kredycie, opierając się na konkretnym przykładzie.

Saldo zadłużenia z tytułu kredytu – to aktualna kwota kredytu pozostającego do spłaty w walucie pomnożona przez kurs walutowy z danego dnia.

Przykładowo: 100 000 CHF po kursie 3,65 zł = 365 000 zł

Wartość nieruchomości – to aktualna wartość nieruchomości – zabezpieczenia dla udzielonego przez bank kredytu.

Przykładowo: 300 000 zł

LTV – to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości

W naszym przykładzie wartość LTV = 122% (saldo zadłużenia z tytułu kredytu 365 000 zł do wartości zabezpieczenia 300 000 zł)

Jak może wyglądać proces zakupu droższego domu lub mieszkania z zachowaniem kredytu hipotecznego we frankach? 

Źródło: Opracowanie własne

Nasza przykładowa transakcja mogłaby wyglądać następująco:

Saldo zadłużenia kredytu 100 000 CHF = 365 000 zł

Wartość nieruchomości, na której aktualnie bank ma zabezpieczony kredyt = 300 000 zł

Wartość nowo kupowanej nieruchomości = 400 000 zł

Wkład własny w zakup nowej nieruchomości (20%) = 80 000 zł

Obecne LTV = 122%

LTV na nowo kupowanej nieruchomości = 95%

Klient dokonuje wpłaty wkładu własnego na rachunek kaucji bankowej 80 000 zł (20% wartości nowo kupowanej nieruchomości), sprzedaje obecną nieruchomość za 300 000 zł i kupuje nową za 400 000 zł. LTV po tej zamianie nieruchomości wyniesie 95%.

Schemat realizacji przykładowej transakcji

Źródło: Opracowanie własne

W tym przykładzie mamy sytuację, w której wartość kredytu (365 000) przekraczała aktualną wartość nieruchomości (LTV 122%). W przypadku braku możliwości spłat rat, zarówno Kredytobiorca, jak i Bank byliby w trudnej sytuacji. Kredytobiorca ze sprzedaży nieruchomości nie byłby w stanie spłacić w całości kredytu. Bank natomiast ponosiłby koszty księgowe (naliczania rezerw na niespłacane kredyty) oraz windykacyjne, co zmniejszyłoby wypracowywane zyski.

Przenosząc kredyt na nową nieruchomość, zyskuje Klient i Bank.

Korzyści dla Klienta:

• Możliwość sprzedaży obecnego, mniejszego mieszkania
• Możliwość kupna większego mieszkania
• Brak konieczności spłaty kredytu walutowego po wyższym kursie
• Utrzymanie takiej samej marży kredytowej
• Tymczasowe zabezpieczenie kredytu środkami z kaucji bankowej (do czasu nabycia nowej nieruchomości)

Korzyści dla Banku:

• Poprawa wartości zabezpieczenia
• Niższe koszty windykacji w przypadku niespłacanych kredytów
• Utrzymanie Klienta
• Wizerunkowe – “instytucja z ludzką twarzą”

Jak sprzedać droższą nieruchomość i przenieść kredyt hipoteczny na tańszy dom lub mieszkanie?

Źródło: Opracowanie własne

Nasza przykładowa transakcja mogłaby wyglądać następująco:

Saldo zadłużenia kredytu 100 000 CHF = 365 000 zł

Kwota uzyskana ze sprzedaży obecnej nieruchomości = 300 000 zł

Wartość nowo kupowanej nieruchomości = 200 000 zł

Częściowa nadpłata kredytu środkami pozostałymi ze sprzedaży obecnej nieruchomości = 100 000 zł

Dopłata do kredytu, niezbędna do tego, żeby utrzymać poziom LTV = 20 000 zł

Saldo kredytu po zmianie nieruchomości = 245 000 zł (365 000 zł – 100 000 zł – 20 000 zł)

Poziom LTV przed zamianą nieruchomości (365 000/300 000) = 122%

Poziom LTV po zamianie nieruchomości (245 000/ 200 000) = 122%

Schemat realizacji przykładowej transakcji

Źródło: Opracowanie własne

W przypadku tego rozwiązania kredytobiorca redukuje swoje zobowiązanie względem banku łącznie o 120 000 zł. Środki ze sprzedaży większej nieruchomości przeznaczane są na częściową nadpłatę kredytu (kwota 100 000 zł), natomiast dopłata ze środków własnych do kredytu to kwota 20 000 zł. Dopłata pozwoliła na utrzymanie relacji kwoty zadłużenia z tytułu kredytu do wartości nieruchomości (LTV) na tym samym poziomie (122%).

Jakie są jeszcze korzyści z takiego rozwiązania?

Korzyści dla Klienta:

• Możliwość sprzedaży obecnego, większego mieszkania
• Możliwość kupna mniejszego mieszkania
• Brak konieczności spłaty całego kredytu walutowego
• Zmniejszenie całkowitego zadłużenia z tytułu posiadanego kredytu o 120 000 zł
• Wykorzystanie środków ze sprzedaży nieruchomości w celu nadpłacenia kredytu (100 000 zł)
• Dopłata do kwoty kredytu ze środków własnych to kwota “tylko” 20 000 zł
• Zmniejszenie kwoty miesięcznej raty lub skrócenie okresu kredytowania z powodu zmniejszenia całkowitej kwoty zadłużenia
• Utrzymanie takiej samej marży kredytowej
• Tymczasowe zabezpieczenie kredytu środkami z kaucji bankowej (do czasu nabycia nowej nieruchomości).

Korzyści dla Banku:

• Utrzymanie poziomu zabezpieczenia kredytu (LTV 122%)
• Zmniejszenie poziomu zadłużenia w walucie obcej (CHF) o 120 000 zł (nadpłata kredytu walutowego przez Klienta)
• Zmniejszenie ryzyka niespłacania kredytu przez Klienta (Klient ma kredyt z niższą ratą lub na krótszy okres)
• Uniknięcie kosztów niespłacania kredytu przez Klienta
• Wizerunkowe – “Bank jako partner”

Jak widzimy w obydwu opisywanych przypadkach, na wprowadzonych zmianach mogą skorzystać zarówno Klient, jak i Bank. Są jednak pewne czynniki, na które należałoby zwrócić szczególną uwagę, przygotowując się do wprowadzania tego typu rozwiązań.

1. Nieruchomość, proponowana na zabezpieczenie z rynku wtórnego powinna być oddana do użytkowania.
2. Nieruchomość z rynku pierwotnego, proponowana na zabezpieczenie również powinna być oddana do użytkowania i można podpisywać umowę przeniesienia własności tej nieruchomości.

Brak oddania nieruchomości do użytkowania może być postrzegane przez banki jako pewna “wada prawna” i pogorszyć zbywalność takiej nieruchomości w razie potrzeby.

Banki powinny być raczej zainteresowane opisywanymi powyżej rozwiązaniami, ponieważ dzięki nim mogą polepszyć lub chociaż utrzymać swój poziom zabezpieczenia kredytu – LTV. Zmniejszą się również kwoty kredytów walutowych, posiadanych przez Klientów w bankach a co się z tym wiąże, również zmniejszy się ryzyko danego banku.

Proponowana wartość zabezpieczenia (nieruchomość) powinna być więc w tego typu transakcjach wyższej wartości lub znajdować się na aktualnym poziomie. Jeśli na zabezpieczenie Klient przedstawi nieruchomość o niższej wartości, to powinien się liczyć z koniecznością częściowej spłaty kredytu (z kwoty ze sprzedaży nieruchomości lub z własnych środków)

Zmiany, o których piszę, nie są sprawami prostymi. Zarówno dla danego banku, a tym bardziej dla Klienta. Od czego zatem można zacząć? Jak rozmawiać z bankami i co po kolei zrobić? 

Sprzedaż droższej nieruchomości i przeniesienie kredytu hipotecznego na tańszy dom lub mieszkanie – krok po kroku

W poniższych punktach pokusiłem się o zrobienie pewnego rodzaju “ścieżki działania”. Zastosowanie wymienionych w niej etapów postępowania powinno pomóc w przeprowadzeniu opisywanych zamian nieruchomości z zachowaniem kredytu we frankach. 

Mogą Cię również zainteresować podobne artykuły:

14 zmian na kredycie hipotecznym, o których możesz rozmawiać ze swoim bankiem – część I

14 zmian na kredycie hipotecznym, o których możesz rozmawiać ze swoim bankiem – część II

Załóżmy, że Klient udaje się do Banku, w którym posiada swój kredyt hipoteczny. Chciałby sprzedać swoje mniejsze mieszkanie, obciążone kredytem hipotecznym we franku szwajcarskim i kupić większe mieszkanie. Co robi?

1. Na początku Kredytobiorca składa wniosek o zmianę zabezpieczenia posiadanego kredytu hipotecznego. Wskazuje w nim zbywaną nieruchomość oraz nieruchomość, którą chce kupić na rynku pierwotnym lub wtórnym. Wskazuje też ceny sprzedaży aktualnej nieruchomości i ceny zakupu nowej.
2. Bank dokładnie sprawdza jaką nieruchomość nasz kredytobiorca chce kupić. Przy okazji, sprawdza też, jaki jest aktualny stan nieruchomości, na której aktualnie jest zabezpieczony kredyt.
3. Następnie bank określa aktualną wartości obydwu nieruchomości. Tej zbywanej i nabywanej. Po przeanalizowaniu wniosku Klienta Bank wydaje decyzję kredytową, z której wynikają określone warunki przeprowadzenia takiej transakcji.
4. Jeżeli Klient akceptuje proponowane warunki, dojdzie do podpisania pewnego rodzaju umowy/porozumienia z Bankiem. Dwa elementy kluczowe tej umowy/porozumienia to:
   • Informacja o wymaganym wkładzie finansowym Klienta w przeprowadzenie transakcji
   • Umowa kaucji bankowej, która będzie zabezpieczeniem kredytu po zbyciu nieruchomości
5. Następnie Klient wpłaca wymagane środki na rachunek kaucji bankowej.
6. Jak już środki znajdą się na rachunku kaucji bankowej bank będzie w stanie wystawić dokument (promesę bankową), który określa na jakich warunkach bank zgodzi się zwolnić zabezpieczenie ze zbywanej nieruchomości.
7. Teraz Klient może już sprzedać swoją nieruchomość. Środki z jej sprzedaży zostaną teraz przekazane przez kupujących na rachunek kaucji w banku Klienta.
8. Następnie Klient podpisuje akt notarialny nabycia nowej, większej nieruchomości i dostarcza go do swojego banku.
9. Bank sprawdza, czy w akcie notarialnym znalazły się między innymi stosowne zapisy, które wynikały z treści podpisanej umowy/porozumienia Klienta z Bankiem. Jeżeli wszystko się zgadza, bank przygotowuje dokumenty zwalniające aktualną nieruchomość, będącą zabezpieczeniem kredytu hipotecznego.
10. Cena zakupu jest płacona przez Bank Klienta z rachunku kaucji bankowej na numer konta zbywcy nowej nieruchomości, podany w akcie notarialny zakupu.
11. Bank “przypisuje” nową nieruchomość, którą nabył Klient do jego istniejącego kredytu hipotecznego z zachowaniem dotychczasowych warunków cenowych kredytu.
12. Jeśli nie ustanowiono hipoteki w akcie notarialnym zakupu, bank wystawia wniosek do sądu w sprawie ustanowienia zabezpieczenia w księdze wieczystej (hipoteki). Do czasu uprawomocnienia się tego wpisu, marża na istniejącym kredycie zostanie podwyższona (tzw. ubezpieczenie pomostowe).
13. Po dokonaniu wpisu hipoteki na rzecz banku do Księgi Wieczystej przez sąd bank obniża oprocentowanie kredytu do pierwotnego poziomu kredytu hipotecznego we frankach.

Kredyt we frankach – podsumowanie

Fakt, że kredyty hipoteczne we frankach miały swój “okres świetności” kilka lat temu, nie powinien (w mojej opinii) rzutować na kolejne dziesięciolecia życia setek tysięcy rodzin w naszym kraju. Jeżeli ktoś chce zmienić mieszkanie lub dom na większe, lub mniejsze, zachowując obecny kredy, to powinien móc to zrobić we współpracy z bankiem, który udzielał kredytu. Dzięki wzajemnemu dialogowi i szukaniu niestandardowych rozwiązań wygrywają obydwie strony: Klient i Bank. Odsyłanie Klient z “kwitkiem”, że czegoś się nie da zrobić, to bardzo krótkowzroczny sposób działania.

Mam nadzieję, że tym artykułem dotrę do osób, które szukają odpowiedzi na postawione w nim pytania. Jeżeli uważasz, że informacje o których piszę mogą się jeszcze komuś przydać, proszę podziel się z nimi tą treścią.  

Pozdrawiam serdecznie

Paweł