Kiedy już uruchomimy kredyt hipoteczny i staniemy się właścicielami wymarzonej nieruchomości, przychodzi czas na regularną obsługę kredytu. Inaczej mówiąc, na comiesięczne spłacanie rat kredytowych.

W dzisiejszych czasach świat zdecydowanie “przyspieszył”. Rozwój technologii informacyjnych spowodował, że większość rzeczy dzieje się zdecydowanie szybciej niż dawniej. To powoduje, że jeszcze trudniej jest nam przewidzieć przyszłość.

Nie jesteśmy w stanie do końca określić, co się zmieni w naszej sytuacji zawodowej i co będzie się u nas działo w innych sferach życia za kilka lat lub nawet kilka miesięcy. Zestawiając te fakty z okresem, na jaki zaciągnęliśmy kredyt hipoteczny, np. 30 lat, jest bardzo prawdopodobne, że nie będziemy go spłacać przez tak długi czas.

  • Być może sprzedamy mieszkanie, które finansujemy obecnym kredytem, ponieważ powiększy nam się rodzina i będziemy potrzebowali większej przestrzeni do życia.
  • Być może przeprowadzimy się do innego miasta lub za granicę.
  • Być może z czasem będziemy chcieli zamienić mieszkanie na dom jednorodzinny za miastem.
  • Może się też tak zdarzyć, że na jakiś czas utracimy źródło stałego dochodu, z którego regulowaliśmy swoje comiesięczne raty.

Co wtedy możemy zrobić z naszym kredytem hipotecznym? 

O jakich rozwiązaniach, możemy rozmawiać z bankiem?

Poniżej przedstawiam możliwe do wykonania zmiany na posiadanym kredycie hipotecznym, o których możesz rozmawiać ze swoim bankiem. Pozwolą one przetrwać różne “trudniejsze” chwile i zawirowania w okresie spłacania kredytu hipotecznego. Trzeba mieć jednak świadomość, że nie wszystkie z nich są dostępne w każdym banku!

Mam świadomość, że poruszane tematy mogą być dla Ciebie nowe i dość trudne w odbiorze. Zdecydowałem się więc podzielić omawiany temat zmian dokonywanych na kredycie hipotecznym na dwa artykuły. W każdym z nich omówię po 7 zagadnień. Mam nadzieję, że dzięki temu cały materiał będzie dla Ciebie bardziej czytelny i zrozumiały.

Zmiany, w kredycie hipotecznym, możliwe do wykonania, które Ci przybliżę w tej części artykułu to:

  1. Karencja w spłacie kapitału
  2. Karencja w spłacie odsetek
  3. Karencja w spłacie kapitału i odsetek
  4. Spłata w walucie kredytu np. CHF
  5. Przewalutowanie
  6. Zmiana przedmiotu zabezpieczenia
  7. Zmiana właściciela nieruchomości

Jak widzisz już teraz, jest tego całkiem sporo. Jeżeli nie odstraszyły Cię w/w nazwy i jesteś ciekaw, z czym się wiąże każda z nich, to przeczytaj poniższy tekst.  Myślę, że tego nie pożałujesz 🙂  Będziesz też na przyszłość wiedział, o co pytać w bankach 🙂

zmiany w kredycie hipotecznym

Karencja w spłacie kapitału

To najczęściej stosowana zmiana na kredycie hipotecznym, która umożliwia kredytobiorcy “wzięcie głębszego oddechu” w spłacie kredytu. W zależności od banku, który udzielił finansowania, jest możliwość wnioskowania o to, żeby przez okres kilku miesięcy (np. od 1 do 6-ciu miesięcy), spłacać tylko odsetki w miesięcznej racie kredytu.

Jednym słowem, ponosić tylko koszty obsługi kredytu. Kwota zadłużenia nie ulega wtedy zmniejszeniu, tylko jest poniekąd “zamrożona”. Po ustalonym czasie (np. od 1 do 6-ciu miesięcy) kredytobiorca zaczyna spłacać całą ratę kredytu.

To rozwiązanie jest bardzo pomocne w przypadku kredytu w walutach obcych, zwłaszcza we franku szwajcarskim. Powód jest taki, że przykładowo 80-90% wysokości miesięcznej raty w takim kredycie stanowi kwota kapitału. Przez okres kilku miesięcy kredytobiorca spłaca jedynie 10-20% normalnej wysokości swojej raty kredytu.

Po zakończeniu karencji spłaca się całość raty, która jest nieco powiększona o niespłacony w okresie karencji kapitał, rozłożony na pozostałe raty spłaty.

Karencja w spłacie odsetek

W przypadku tego rozwiązania kredytobiorca reguluje comiesięczne kwoty kapitału kredytu, natomiast odsetki są odroczone w spłacie. Niestety nie znikają:) Są dodawane do głównej kwoty kredytu i należy je uregulować, ale w późniejszym terminie.

Takie rozwiązanie jest najbardziej pomocne dla kredytobiorców, którzy posiadają kredyt hipoteczny w złotówkach na długi okres czasu.

karencja w spłacie odsetek kredyt hipoteczny

W takim przypadku odsetki stanowią większą część miesięcznej spłaty raty. Stosując karencję w spłacie odsetek, kredytobiorca spłaca przez dany okres czasu (kilka miesięcy) samą kwotę kapitału kredytu.

Karencja w spłacie kapitału i odsetek – wakacje kredytowe

To rozwiązanie nie jest stosowane przez wszystkie banki. Jest inaczej nazywane “wakacjami kredytowymi” i polega na tym, że przez kilka miesięcy (np. od 1 do 6-ciu miesięcy), kredytobiorca nie spłaca ani kapitału, ani odsetek.

Co się dzieje z kwotą niespłaconych miesięcznych rat?

Kwota odsetek, której kredytobiorca nie spłacił przez ustaloną ilość miesięcy, zostanie doliczana do kwoty kredytu. To spowoduje, że kolejne raty spłaty będą nieco wyższe. Kwota odsetek zostanie bowiem dodana do każdej nadchodzącej raty miesięcznej.

Druga możliwość jest taka, że zostanie wydłużony okres kredytowania o czas korzystania z karencji w spłacie kapitału i odsetek. Obydwie możliwości spowodują jednak, że finalnie zapłacimy więcej odsetek za posiadany kredyt. Stanie się to jedynie w inny sposób i w innym czasie.

To dość drogie rozwiązanie i powinno być stosowane rzeczywiście w wyjątkowych przypadkach.

Spłata w walucie kredytu np. CHF

To już dość powszechna możliwość, z której korzysta coraz więcej osób. Wystarczy tylko zawrzeć aneks do umowy kredytowej z bankiem, w którym posiadamy kredyt hipoteczny, żeby móc skorzystać z tego rozwiązania.

W zależności od tego, czy funkcjonalność systemu transakcyjnego (system informatyczny) danego banku na to pozwala, będziemy mogli dokonywać spłat miesięcznej raty kredytu w walucie obcej np. przez internet. Jeżeli zmienimy zdanie, to będziemy mogli spłacać kredyt tak jak dotychczas.

To rozwiązanie pozwala na zmniejszenie kosztu obsługi kredytu. Poprzez zakup waluty np. w kantorze internetowym, można zaoszczędzić kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt złotych miesięcznie.

W skali roku robią się to już naprawdę pokaźne kwoty. W okresie całego kredytu tym bardziej. Kwota oszczędności zależy oczywiście od wysokości miesięcznej raty kredytu, ale również od kursu, po jakim kupimy walutę spłaty kredytu.

Kursy kupna- sprzedaży waluty w każdym z banków są inne. W niektórych ta różnica (tzw. spreed) jest kilka razy wyższy niż w kantorach internetowych.

Odbierz dostęp do 30 profesjonalnych narzędzi!

Wśród nich Checklisty do Kredytu Hipotecznego, kalkulatory Excel oraz rekomendowane kalkulatory Online!

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych GetResponse ( more information )

Twój adres e-mail jest u mnie bezpieczny. Możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.

Przewalutowanie kredytu hipotecznego

Zmiana waluty spłaty kredytu, czyli przewalutowanie, to kolejna rzecz, jaką możemy zrobić ze swoim kredytem hipotecznym.

przewalutowanie kredytu hipotecznego

Paradoks polega na tym, że większość osób myśli o przewalutowaniu kredytu hipotecznego, który posiadają w walucie obcej (głównie we franku szwajcarskim) w chwili, kiedy jest to najmniej korzystne. Kiedy kurs “wystrzelił” do góry i obawiają się, że będzie jeszcze gorzej.

Taka sytuacja miała miejsce np. w styczniu 2015 r, kiedy kurs franka szwajcarskiego przekroczył poziom 5 zł. Wzrósł on wtedy z dnia na dzień o 45%, stabilizując się następnie na poziomie ok 4 zł. O tyle samo procent wzrosły wtedy wszystkie zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych we franku szwajcarskim.

Przykładowo, ktoś, kto miał kredyt hipoteczny we franku szwajcarskim w kwocie 50 000 CHF, to jednego dnia był winny bankowi w przybliżeniu 175 000 zł, a kolejnego dnia już 250 000 zł!!!

Taki skutek powoduje właśnie wzrost kursu walutowego. Dokonywanie operacji przewalutowania kredytu w tamtym momencie, pod wpływem ogromnych emocji, byłoby po prostu zrealizowaniem straty!

Z kolei, kiedy kurs waluty jest nisko, tak jak miało to miejsce w sierpniu 2008 r (kurs CHF znajdował się w okolicach 2 zł), kredytobiorcy “złotowi” rozważali możliwość przewalutowania kredytu na franki. Sam byłem kredytobiorcą, który miał w tamtym okresie tego typu dylematy. Różnica między kwotą raty w złotówkach a we frankach szwajcarskich wynosiła wtedy kilkadziesiąt procent! Presja zewnętrzna związana ze zmniejszeniem obciążenia miesięczną ratą kredytu była więc spora.

Finalnie nie przewalutowałem swojego kredytu. Dopiero jednak z dzisiejszej perspektywy mogę powiedzieć, że to była dobra decyzja.

Zmiana przedmiotu zabezpieczenia

Kiedy kupujemy nieruchomość, finansowaną kredytem hipotecznym, to z reguły na niej bank ustanawia swoje zabezpieczenie spłaty kredytu – tzw. hipotekę. Dla banku liczy się przede wszystkim to, żeby mieć jak najlepiej zabezpieczoną spłatę kredytu. W przypadku ewentualnego przymusowego odzyskiwania kwoty udzielonego kredytu (tzw. windykacji), bank będzie chciał otrzymać zwrot udzielonych pieniędzy min. z nieruchomości.

zamiana nieruchomości

Przedmiot zabezpieczenia (obok źródła spłaty kredytu) – czyli nieruchomość, jest zatem sprawą kluczową. Czy zatem raz ustanowione zabezpieczenie kredytu można zmienić? Odpowiedź brzmi Tak.

Do każdej tego typu zmiany zabezpieczenia na posiadanym kredycie hipotecznym każdy bank podchodzi indywidualnie. Sprawdza cały szereg czynników ryzyka tego typu zmiany i po zakończonej analizie daje Klientowi odpowiedź, czy wyraża zgodę na zmianę, czy nie?

No dobrze, ale po co właściwie cała taka zmiana?

Powodów może być kilka. Wymienię ten, który występuje najczęściej, opierając się na konkretnym przykładzie.

Przykład

10 lat temu dwoje młodych ludzi kupiło sobie pierwsze mieszkanie – kawalerkę. Zaciągnęli na nie kredyt we frankach szwajcarskich po kursie 2 zł z dnia uruchomienia kredytu. W ciągu następnych kilku lat przyszło na świat ich dziecko i mieszkanie zrobiło się za małe dla całej rodziny. Chcieliby je sprzedać, ponieważ jego wartość rynkowa wzrosła. Środki uzyskane ze sprzedaży kawalerki chcieliby wykorzystać jako wkład własny w zakup większego mieszkania, aby w całości kupić nowe mieszkanie za gotówkę. Przez 10 lat zgromadzili sporo oszczędności, ale nie posiadają całej wymaganej kwoty. Nie chcą też brać kolejnego kredytu, bo mają w tym zakresie złe doświadczenia…

W wyniku wzrostu kursy franka ich zadłużenie z tytułu posiadanego kredytu na kawalerkę również wzrosło. Obecnie przewyższa wartość nieruchomości.

Sprzedając obecne mieszkanie:

  • Spłaciliby kredyt we franku szwajcarskim, realizując stratę z tytułu wzrostu kursu walutowego
  • Musieliby dopłacić brakującą kwotę kredytu z własnych środków (kilkadziesiąt tysięcy złotych)
  • Musieliby wynająć mieszkanie do momentu kupna kolejnego.

Co innego w tej sytuacji mogą zrobić nasi kredytobiorcy?

  • Mogą złożyć w swoim banku wniosek o zmianę zabezpieczenia swojego obecnego kredytu z obecnej kawalerki np. na dwupokojowe mieszkanie rodziców. Jest ono większe i nie jest obciążone hipoteką. Bank najprawdopodobniej wyrazi zgodę na taką zmianę, ponieważ będzie miał lepsze zabezpieczenie kredytu – nieruchomość o wyższej wartości. Nowym zabezpieczeniem kredytu mogłaby być również nieruchomość “osoby trzeciej” (mieszkanie, działka budowlana), która zostanie zaakceptowana przez bank.
  • Następnie nasi kredytobiorcy sprzedają własne mieszkanie i ustalają termin swojej wyprowadzki w ciągu kolejnych 3-4 miesięcy
  • Kupują nowe mieszkanie od dewelopera za gotówkę i wykańczają je
  • Po wprowadzeniu się do nowego mieszkania składają w banku wniosek o ponowną zmianę zabezpieczenia kredytu (z mieszkania rodziców na swoje nowe mieszkanie).

kredyt hipoteczny zmiana przedmiotu zabezpieczenia

Bank najprawdopodobniej wyrazi zgodę na taką zmianę, ponieważ nowe mieszkanie będzie prawdopodobnie wyższej wartości niż obecne mieszkanie rodziców.

 

Po zmianie zabezpieczenia na nieruchomość “osób trzecich”, bank może jednak poprosić o przystąpienie do kredytu właścicieli takiej nieruchomości. Dzieje się tak coraz częściej i trzeba się z tym liczyć.

Podsumowując, kredytobiorcy w dalszym ciągu spłacają swój kredyt hipoteczny we frankach. Zmiana zabezpieczenia tego kredytu pozwoliła im na sprzedaż kawalerki bez konieczności spłaty kredytu we frankach.

Dzięki temu dokonali zakupu nowego mieszkania w całości za gotówkę.

Zmiana właściciela nieruchomości

Podczas aktywnie spłacanego kredytu hipotecznego może się zmienić właściciel nieruchomości. Dzieje się to na podstawie zawarcia aktu notarialnego darowizny czy nawet sprzedaży nieruchomości.

zmiana właściciela nieruchomości

W umowach kredytowych banki zakazują tego typu transakcji, grożąc wypowiedzeniem umowy kredytowej. Zastrzegają sobie możliwość skorzystania z takiego prawa, ale w praktyce tego nie robią. Dlaczego? Dla banków liczy się przede wszystkim to, czy kredyt jest obsługiwany terminowo i nie ma opóźnień w jego spłacie. Jeżeli ten warunek jest spełniony, to nie powoduje to zwiększenia ryzyka kredytowego dla banku.

Wpis hipoteki w księdze wieczystej “wędruje” za każdym aktualnym właścicielem nieruchomości. Bank natomiast ma prawo dochodzić swoich roszczeń w przypadku niespłacania kredytu od każdego aktualnego właściciela nieruchomości.

Powstaje pytanie, kto by chciał kupić nieruchomość z wpisaną hipoteką na rzecz banku? To jest temat na dłuższy wpis 🙂 Zdarzają się jednak amatorzy tego typu rozwiązań. Z różnych powodów i w różny sposób zawierają między sobą stosowne umowy w formie aktów notarialnych.

Wróćmy jednak do zmiany właścicieli nieruchomości. Żeby czuć się bardziej komfortowo i wyeliminować całkowicie ewentualne ryzyko wypowiedzenia umowy kredytowej, należy poinformować bank o zmianie właściciela nieruchomości. Należałoby więc w tym celu udać się do banku i przedstawić akt notarialny ujawniający dokonane zmiany.

Bank poprosi wtedy o podpisanie aneksu do umowy kredytowej, w której wskaże nowego właściciela nieruchomości a kredyt jest spłacany tak, jak do tej pory.

Bank sprawdzi również, czy w akcie notarialnym nie dokonaliśmy jakichś zapisów, które mogłyby utrudnić lub wręcz uniemożliwić przeprowadzenie skutecznego postępowania windykacyjnego z nieruchomości. Takimi zapisami mogą być np. roszczenia w dziale III księgi wieczystej, dotyczące służebności lub prawa dożywocia.

Najczęściej zmiany właściciela nieruchomości są dokonywane w momencie podziału majątku między małżonkami w formie umów darowizny. Wtedy tylko jedno z małżonków staje się właścicielem nieruchomości, ale oboje pozostają przy tym w dalszym ciągu kredytobiorcami.

Na tym punkcie kończę I część wpisu poświęconego zmianom na kredycie hipotecznym.

Z drugą częścią artykułu możesz się zapoznać klikając w poniższy link:

14 zmian na kredycie hipotecznym, o których możesz rozmawiać ze swoim bankiem – część II

Mogą Cię również zainteresować poniższe artykuły:

10 rzeczy, o których powinieneś wiedzieć, zaciągając kredyt hipoteczny

24 błędy, które możesz popełnić, zaciągając kredyt hipoteczny!

Jeżeli wiadomości, z którymi się zaznajomiłeś okazały się dla Ciebie wartościowe, to daj mi proszę o tym znać. Każda informacja zwrotna, którą otrzymuję jest dla mnie cenna.

Podziel się też informacją o tych treściach ze swoimi znajomymi. Być może akurat teraz ktoś ich właśnie bardzo potrzebuje.

Pozdrawiam

Paweł

Odbierz dostęp do 30 profesjonalnych narzędzi!

Wśród nich Checklisty do Kredytu Hipotecznego, kalkulatory Excel oraz rekomendowane kalkulatory Online!

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych GetResponse ( more information )

Twój adres e-mail jest u mnie bezpieczny. Możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.