W styczniu 2020 roku Ewelina i Szymon roku kupili mieszkanie od dewelopera w Poznaniu. Pomagałem im przeprowadzić całą transakcję zakupu i finansowania. W tym wpisie pokaże Ci, jak wyglądała nasza współpraca w “wersji Premium” 🙂
W opisywanej transakcji Klienci zyskali kilkadziesiąt tysięcy złotych! O tym, w jaki sposób było to możliwe, jakie przeszkody pokonaliśmy i co należało wziąć pod uwagę, przeczytasz poniżej.
Zakup nowego mieszkania na kredyt
Ewelina i Szymon kupili mieszkanie z rynku pierwotnego (czyli od dewelopera) oraz zrobili w nim remont. Kredyt hipoteczny, który zaciągnęli, przeznaczony był więc na dwa cele: zakup i remont.
Klienci chcieli jak najszybciej wprowadzić się do nowego mieszkania, żeby nie płacić podwójnie. Z jednej strony czynszu za wynajem obecnego lokum, a z drugiej rat kredytu hipotecznego.
Chcesz się dowiedzieć, jak wygląda proces zakupu mieszkania od dewelopera za kredyt hipoteczny krok po kroku? Przeczytaj ten artykuł do końca!
Może Cię również zainteresować:
W transakcjach zakupu nowego mieszkania (z rynku pierwotnego) najczęściej jest tak, że Klienci kupują mieszkanie jeszcze w trakcie budowy przez dewelopera. W tym przypadku okazało się to jednak niemożliwe. Dlaczego?
Okazało się, że przedsiębiorca, z którym Klienci rozpoczęli rozmowy, nazywany potocznie deweloperem nie posiadał rachunku powierniczego na realizowanej inwestycji.
Taka sytuacja ma dwa najistotniejsze następstwa, które wynikają wprost z ustawy deweloperskiej.
1. Klienci nie mogą wnioskować o kredyt hipoteczny, dopóki lokal nie zostanie oddany do użytkowania.
2. Deweloper nie może sprzedać takiego lokalu przed oddaniem go do użytkowania.
Ta sytuacja spowodowała, że cała transakcja się przedłużyła o około 3 miesiące, ale miało to nawet swoje plusy.
Pierwszy z niuch to brak spłacania odsetek od wcześniej uruchomionego kredytu.
Drugi to znalezienie odpowiedniej ekipy remontowej, co trwało o wiele tygodni dłużej niż początkowo planowali.
Całkowita kwota tej inwestycji (zakup i remont) wyniosła 550 tys. zł. Klienci posiadali 10% wkładu własnego (kwotę 55 tys.), a na pozostałą część kwoty (495 tys.) zaciągnęli kredyt hipoteczny.
Pamiętaj, że wnioskowana kwota kredytu to jedno.
To, ile bank przyzna kredytu to drugie.
To, ile środków z przyznanego kredytu zdecydujesz się uruchomić to trzecie.
Wzór umowy rezerwacyjnej użyty w tej transakcji pobierzesz bezpłatnie poniżej.
Warunki kredytu hipotecznego na zakup nowego mieszkania i jego remont
Początkowo Klienci zastanawiali się nad tym, żeby wstrzymać się jeszcze 2-3 lata z zakupem. Chcieli odłożyć dodatkowe pieniądze na większy wkład własny.
Problemem okazały się jednak dalsze dynamiczne wzrosty cen nieruchomości. Po 2-3 latach mogłoby się okazać, że owszem zgromadzili kolejne własne środki, ale niewiele mogą za nie kupić. Ceny znów pójdą w górę i znajdą się w punkcie wyjścia.
Patrząc z perspektywy czasu, okazało się to prawdą. Na szczęście w odpowiednim momencie „wskoczyli” do odjeżdżającego pociągu.
Zaciągając kredyt na 90% wartości inwestycji, Klienci skorzystali z oferty banku w której:
- nie zapłacili prowizji za uruchomienie kredytu,
- marża kredytowa (faktyczna cena kredytu) wyniosła 3%,
- nie było prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu.
Oferty banków dla Klientów, którzy mają 10% wkładu własnego, są o około 1/3 droższe. Ci którzy posiadają 20% wkładu własnego zapłacą mniej.
Przykład. Marża kredytowa (cena kredytu) na kredyt na 90% wartości nieruchomości wynosi 3,5% a na kredyt na 80% wartości nieruchomości 2,5%
Wynika to z faktu, że standardowo banki mogą pożyczać do 80% wartości nieruchomości. Taki warunek ustaliła Komisja Nadzoru Finansowego w jednej ze swoich rekomendacji.
Jeżeli chcesz otrzymać od banku pieniądze na 90% wartości transakcji, to różnicę 10% bank dodatkowo ubezpiecza. Stanowi to dodatkowy koszt.
Przy wkładzie własnym powyżej 20% nie ma już tak istotnych różnic w marży (cenie) kredytów.
Dla Szymona i Eweliny prognozowany koszt odsetek od kredytu na 495 tys. przez okres 30 lat wynosił 276 tys. zł.
Zakup nowego mieszkania i redukcja kosztów. Co zrobiliśmy?
Po około 1,5 roku od zakupu mieszkania skontaktowałem się z Klientami. Po analizie aktualnej sytuacji na rynku przedstawiłem, co teraz możemy zrobić. Byli zainteresowani takim rozwiązaniem więc zaczęliśmy działać.
Zleciliśmy wykonanie nowego operatu szacunkowego dla mieszkania. Okazało się, że jego aktualna wartość znacznie wzrosła i wynosi teraz około 620 tys. zł
To oznacza, że przez 1,5 roku ich wkład własny 10% (55 tys.) zwiększył się do poziomu ponad 20% (125 tys.). To wszystko rzez wzrost cen nieruchomości!
Klienci spłacili też ok 15 tys. zł kapitału kredytu hipotecznego, a aktualna jego wysokość wynosiła 480 tys. zł.
Pobierz wzór umowy rezerwacyjnej, która była wykorzysta w tej transakcji. Możesz to zrobić .
Refinansowanie kredytu hipotecznego i nowe warunki kredytowe
Z aktualnym operatem szacunkowym i umową kredytową udaliśmy się do innego banku. Bank ten zgodził się spłacić obecny kredyt hipoteczny (480 tys. zł), nowo przyznanym kredytem.
W nowym kredycie Klienci mieli już ponad 22% wkładu własnego i otrzymali marżę (cenę kredytu) w wysokości 2,1%.
To spowodowało, że zmniejszyliśmy koszty odsetek od kredytu za cały okres kredytowania. Z pierwotnej kwoty 276 tys. zł. zredukowaliśmy koszty do poziomu 191 tys. To aż 85 tys. zł mniej!
#Dobrą praktyką jaką zalecam moim Klientom, jest korzystanie z prawa wskazania osoby trzeciej, która może kupić nieruchomość. Gdyby z jakiegoś powodu otrzymanie kredytu okazało się niemożliwe, nie tracą wpłaconego zadatku.
To jedno z kilku skutecznych zabezpieczeń transakcji, kiedy sprzedający wymaga wpłacenia znacznej kwoty zadatku (10% i więcej). Wymaga przy tym zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.
Życzę Ci samych udanych transakcji!
Paweł