Zapraszam Cię serdecznie do przeczytania transkrypcji z mojego spotkania na żywo na Facebooku. Jeżeli jednak wolisz oglądać to kliknij w film powyżej

Cześć! Witam serdecznie. Z tej strony Paweł Pilarczyk. Jestem autorem bloga jakfinansowac.pl. Prowadzę własną firmę doradczą. Współpracuję z klientami indywidualnymi, pomagam im realizować transakcje zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym oraz współpracuję z przedsiębiorcami. Pomagam im usprawniać działanie ich biznesów oraz finansować inwestycje w rozwój. Finansami zajmuję się od ponad piętnastu lat, z czego ostatnio dwanaście spędziłem na stanowisku Dyrektora Centrum Finansowego mBanku w Poznaniu. Przez moje ręce przewinęły się dziesiątki, setki różnego rodzaju transakcji, głównie oczywiście kredytów hipotecznych. I dzisiejsze spotkanie będzie właśnie w pełnym zakresie poświęcone temu zagadnieniu, czyli kredytowi hipotecznemu. Więcej informacji na mój temat i tego, czym się zajmuję, znajdziesz na blogu www.jakfinansowac.pl i na fanpage’u o takim samym tytule na Facebooku.

Dzisiaj będę miał trochę notatek, żeby to nasze spotkanie przebiegło w sposób sprawny i żebyś odniósł, żebyś odniosła jak największą korzyść z tego tytułu, że przeznaczasz swój czas na to, że możemy się dzisiaj tutaj spotkać i porozmawiać.

Temat. Temat na dziś to kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości krok po kroku. Cały proces na przykładzie zakupu z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera, pokaże Ci, w jaki sposób bezpiecznie zrealizować transakcję zakupu nieruchomości, finansowaną kredytem hipotecznym, żeby uniknąć różnego rodzaju błędów. Cały proces, żeby przebiegł w sposób płynny. I zaczynamy.

Może tak, dlaczego w ogóle warto, żebyś dzisiaj został, żebyś została ze mną do końca tego nagrania? Powodów może być co najmniej trzy. Zacznę od pierwszego. Pierwszy to jest czas. Czyli w momencie, kiedy dowiesz się, w jaki sposób poprowadzić różnego rodzaju tutaj rozmowy i kolejne czynności związane z zakupem nieruchomości, oszczędzisz naprawdę, uwierz mi, sporo czasu. Druga rzecz, oszczędzisz również mnóstwo pieniędzy, wybierając odpowiednią ofertę kredytową, wiedząc, w jaki sposób ją wybrać, wiedząc, z kim możesz ją wybrać i dlaczego. Naprawdę, uwierz mi, kolejna ważna rzecz. I trzecia, w zasadzie nie wiem, która jest ważniejsza, oszczędzisz mnóstwo nerwów, miotając się i szukając różnego rozwiązania, czasami działając zupełnie impulsywnie, bez planu. Myślę, że to dzisiejsze nagranie pozwoli Ci bardziej uporządkować sobie cały proces nabywania takiej nieruchomości i myślę, że będziesz bardziej spokojny czy bardziej spokojna w realizacji kolejnych etapów swoich decyzji związanych z zakupem nieruchomości. Trzy ważne kwestie.

Jeszcze chciałbym dwa słowa, zanim przejdziemy do meritum, powiedzieć na temat struktury dzisiejszego spotkania, jak ono będzie wyglądało. Temat jest dosyć rozległy i zastanawiałem się, ile z tego właśnie rozległego tematu będę w stanie Ci dzisiaj w ogóle powiedzieć, przekazać, ile z tego zapamiętasz. Ale nie martw się. Nawet jeżeli nie zapamiętasz, możesz wrócić do nagrania. Poza tym to nagranie również planuję udostępniać w formie wideo posta na blogu jakfinansowac.pl, także będziesz w stanie sobie do tych materiałów sięgnąć. Również przewiduję wersję do czytania. W związku z tym, jeżeli chcesz, możesz robić dzisiaj notatki. Zachęcam, zawsze lepiej się zapamiętuje, robiąc dla siebie notatki. Natomiast materiał będzie w ciągu kilku tygodni dostępny też na stronach bloga, więc na pewno nic Ci tutaj nie umknie z tego, o czym dzisiaj będę mówił.

Ale okej, przejdźmy do samej struktury spotkania. Dzisiaj omówię kolejne etapy zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera. Mamy jeszcze rynek wtórny, czyli zakup mieszkania od osoby indywidualnej bądź też nie inwestycji, która jest w trakcie budowy, bądź też dopiero oddana do użytkowania, tylko mieszkanie z tak zwanej drugiej ręki. Omówimy sobie, jak się przygotować do tego, żeby wiedzieć jak najwięcej, być partnerem w dyskusji. Na co zwracać szczególną uwagę podczas tego typu transakcji. I dzisiaj będę chciał też zachęcić do tego, żeby skorzystać z narzędzi, które też przygotowałem dla Ciebie na swoim portalu. I o tych narzędziach, dwóch istotnych, czyli będzie to ranking kredytów hipotecznych, który sporządzam zupełnie osobiście, można powiedzieć, nie jest to żadna porównywarka, która jest ogólnodostępna, jest to mój autorski ranking, i druga rzecz, to są narzędzia, które są odpowiedzią na najczęściej pojawiające się pytania, też dotyczące tego, jakie dokumenty przygotować do różnego rodzaju transakcji, czy dochód z danego źródła jest brany pod uwagę w na przykład finansowaniu zakupu od dewelopera czy z rynku wtórnego. Powiem Ci dokładnie, gdzie tego typu narzędzia są do Twojej dyspozycji.

I przejdziemy do pytań, które prosiłem Was, żebyście też mi zadawali podczas zapisywania się na dzisiejsze spotkanie. Tych pytań trochę się pojawiło. Jestem mile zaskoczony i bardzo dziękuję za każde pytanie. I tak się zastanawiam, czy w związku z tym będę w stanie też odpowiedzieć na wszystkie, które się będą pojawiały jeszcze na spotkaniu teraz na żywo. Zobaczymy. Zmierzę się z tym wyzwaniem. Jeśli nie uda mi się dzisiaj, to myślę, że w kolejnym spotkaniu na żywo te wszystkie odpowiedzi postaram się przedstawić.

Okej, to w takim razie myślę, że możemy zacząć część merytoryczną. Mamy siedem minut po godzinie dwudziestej. Jeżeli ktoś jeszcze chce dołączyć, to zapraszam serdecznie. I zaczynamy.

Przejdźmy w takim razie kolejne takie etapy, krok po kroku, od czego zacząć, przez jakie etapy przejść, aby finalnie stać się szczęśliwym posiadaczem mieszkania, z kredytem hipotecznym, ale mieszkania, w którym można mieszkać. W związku z tym od czego zacząć? Pierwsza rzecz, jeżeli mówimy o zakupie za kredyt hipoteczny, powinniśmy przede wszystkim zbadać swoją zdolność kredytową. To jest punkt pierwszy. Nie powinniśmy w zasadzie od drugiej strony podchodzić do tego zagadnienia, jeżeli nam zależy na zakupie właśnie finansowanym kredytem, bo musimy wiedzieć, na co nas w cudzysłowie stać, żebyśmy nie przeinwestowali. I dlatego najlepiej jest zacząć od badania zdolności kredytowej. W tym celu sugerowałbym, żeby się udać do osoby, która może taką zdolność kredytową zbadać w sposób właściwy. Odradzam raczej korzystanie z ogólnodostępnych kalkulatorów w Internecie z różnych powodów. One są mało dokładne, ogólnodostępne, wprowadzają czasami dosyć duże zamieszanie i są nieaktualne.

Na tą zdolność kredytową, może teraz nie będę wymieniał wszystkich czynników, bo tego jest całkiem sporo, ale składają się takie rzeczy jak dochody, zobowiązania pomniejszające te dochody, ilość osób na utrzymaniu, wiek kredytobiorcy ma również na to wpływ, inne, dodatkowe czynniki. W momencie, kiedy taka zdolność kredytowa zostaje już określona, to mówiąc kolokwialnie, wiemy, z czym to się je. I z tą wiedzą możemy następnie iść na rynek i szukać odpowiedniego dla nas lokum. Powiedzmy, że wybieramy sobie kwotę kredytu trzysta tysięcy złotych. To jest taki średni, prawie średni kredyt na rynku w tym momencie. I o takiej kwocie będę wspominał w dzisiejszym spotkaniu. I na taką kwotę będę się powoływał. Również w rankingu taką kwotę biorę pod uwagę.

Dobrze, w związku z tym nieruchomość, którą możemy kupić za kwotę trzysta tysięcy złotych, powinna być warta co najmniej te dwadzieścia procent więcej, czyli trzysta siedemdziesiąt pięć tysięcy. Dlaczego? Otóż dlatego, że chociażby wymogi Komisji Nadzoru Finansowego zalecają, aby kredyty, które są dostępne dla klientów indywidualnych na rynku, były na osiemdziesiąt procent wartości nieruchomości. Oczywiście takich ofert jest najwięcej, natomiast nie zawsze jest taka możliwość, to też wiem z doświadczenia, żeby klienci uzbierali sobie ten wkład własny w wysokości dwudziestu procent. I dlatego niektóre banki, jest to oczywiście zdecydowana mniejszość, ale niektóre banki rozwiązują ten problem w ten sposób, że można dostać dziewięćdziesiąt procent wartości nieruchomości, natomiast dziesięć procent z tych dziewięćdziesięciu jest ubezpieczone tak zwanym ubezpieczeniem brakującego wkładu własnego. Czyli fizycznie dostajemy gotówkę dziewięćdziesiąt procent, ale za dziesięć procent musimy zapłacić składkę ubezpieczeniową. Do momentu, kiedy nie zejdziemy z tego zadłużenia, spłacając raty kredytu, taką składkę będziemy płacić przez dwa, cztery, sześć lat bądź też więcej.

Ewa się pyta, czy lepiej brać kredyt w pojedynkę, czy w parze, jak się ma do tego zdolność kredytowa. Więc Ewa, odpowiadając na Twoje pytanie, oczywiście lepiej brać kredyt w parze, dlatego że bank ma w tym momencie dwóch kredytobiorców i dochody i jednego, i drugiego są zaliczane na poczet zdolności kredytowej, razem tworzą taką pulę dochodów wolnych, po odjęciu oczywiście zobowiązań. I na podstawie tej puli bank liczy zdolność kredytową. Ma też dwóch kredytobiorców. Także banki bardzo lubią dwóch kredytobiorców, najchętniej, żeby to oczywiście było małżeństwo, chociaż nie musi to być małżeństwo, więc zalecam, jeżeli masz takiego typu dylemat, to myślę, że to jest dobry pomysł, żeby przystąpić do kredytu we dwójkę.

Dobrze, idźmy dalej. Mamy już wybraną nieruchomość i teraz przychodzi nam do tego, żeby wybrać ofertę kredytową. I teraz, powiem w wielkim skrócie, że ofert kredytowych, które są dostępne na rynku, na dzień dzisiejszy jest około czterdziestu. Banków, które zajmują się finansowaniem kredytami hipotecznymi, też jest w tym momencie aktywnych około piętnastu. I teraz, żeby poznać wszystkie oferty, klient albo po kolei pójdzie do każdego banku, zapuka, umówi się na spotkanie, otrzyma taką ofertę, przy założeniu, że ta oferta się nie zmieni, kiedy przyjdzie złożyć wniosek, klient wtedy dopiero trafia i składa wniosek. Czas niesamowity, słuchajcie. Może nawet kilka miesięcy zająć znalezienie takich ofert. I po co ten czas tracić? Są takie osoby, które zajmują się tym od początku do końca. Ja taką osobą jestem. Zapraszam do mnie. Ja to jestem w stanie zrobić w ciągu kilku minut, pod konkretne zapotrzebowanie danej osoby. I wtedy będziecie mieć od razu informację zwrotną, z czym warto, z czym nie warto, gdzie się to zmienia, kiedy się to zmienia. Osobiście, jeszcze jak nie zajmowałem się prowadzeniem sprzedaży kredytów hipotecznych we własnej firmie doradczej, również korzystałem z usług współpracujących ze mną osób związanych z pośrednictwem finansowym, bo też nie miałem czasu, żeby naprawdę biegać i sprawdzać, być na bieżąco, analizować rynek i patrzeć, co się zmienia.

Okej. I teraz, jeśli chodzi o oferty kredytowe, to mam dla Was niespodziankę. Być może już o tym wiecie, być może jeszcze nie, to się dowiecie. Na blogu prowadzę autorski ranking kredytów hipotecznych. Sam go robię. To nie jest gotowe jakieś rozwiązanie, które gdzieś jest również dostępne na rynku. Raczej nie znajdziecie tego typu rzeczy. I ten ranking robię już przez cały rok, od marca 2019 roku. Teraz, w styczniu, są najnowsze dane na stronie bloga w rankingach kredytów hipotecznych. I tam co miesiąc możecie znaleźć najtańsze kredyty hipoteczne dostępne na rynku. Jest ich dziesięć, które wymieniam. I najdroższe kredyty hipoteczne na rynku. I też jest ich dziesięć. Także każdego miesiąca macie dostęp do dwudziestu różnych ofert kredytów hipotecznych, zupełnie za darmo. Korzystajcie, drodzy Państwo. Zapraszam.

Przy założeniu, że wybraliśmy w końcu ofertę kredytową, możemy przejść do kolejnego etapu, czyli podpisania umowy z deweloperem. I tutaj zalecam, żeby to była też umowa w formie umowy przedwstępnej tak zwanej. To jeszcze zaznaczę. Zalecam, żeby to była umowa też w formie aktu notarialnego, podpisana z deweloperem. Jest ona bardziej wiążąca i również w sądzie jest lepiej respektowana niż taka umowa zwykła, cywilno-prawna. Taka umowa deweloperska też zawiera szereg zapisów, na podstawie których dane banki przygotowują też decyzje kredytowe. Oczywiście cywilno-prawna jest akceptowalna również, ale zalecam umowę w formie aktu notarialnego.

Jeżeli już mamy podpisaną umowę w formie aktu notarialnego, to możemy przejść do kroku numer pięć. Krok numer pięć, to mamy w tym momencie kompletowanie dokumentów do złożenia wniosku kredytowego tudzież wniosków kredytowych. I dlaczego powiedziałem wniosków kredytowych? Z doświadczenia powiem, że najbardziej sprawdza się taki wariant, kiedy jesteśmy zabezpieczeni na wszelkiego rodzaju czynniki losowe, ewentualne czynniki nadzwyczajne ze strony banku i mamy wnioski w dwóch bankach, minimum. A czasami są takie sytuacje, że warto wnioski złożyć w trzech bankach. Wynika to z tego, że dany bank może po prostu nie zdążyć z realizacją decyzji kredytowej. Może mieć mniej korzystne warunki, ale może akceptować takie dochody, których nie akceptuje bank dający lepsze warunki. Jest tych czynników całkiem sporo. Natomiast możemy wybierać. Nie jesteśmy skazani tylko na jeden podmiot i mamy prawo wyboru, możemy wybierać te banki. Możemy składać równolegle dwie, trzy oferty. I teraz zaznaczę jedną kwestię, nie chciejmy przedobrzyć i nie składajmy dziesięciu ofert, ponieważ nie jest to dobry pomysł. Wynika to z faktu, że każdy bank sprawdzi nas w Biurze Informacji Kredytowej i może się zrobić duże zamieszanie. W wielkim skrócie, może to być odczytane jako fakt, że klient po prostu nie może dostać kredytu w danym banku i rozpaczliwie szuka innej alternatywy. Także tak należałoby do tego podejść.

Jeśli chodzi o dokumenty, które należałoby kompletować do złożenia wniosków kredytowych, to one w dziewięćdziesięciu procentach są dość standardowymi dokumentami. Oczywiście w różnych transakcjach są różne dokumenty. I tutaj mam drugi bonus dla Was, mianowicie możliwość ściągnięcia sobie na swojego laptopa bądź też na komputer wszystkich wymaganych dokumentów w różnego rodzaju transakcjach, łącznie z kalkulatorami, które obliczą zdolność kredytową szacunkową i nadpłaty kredytu. Mam taką opcję dostępną również na swoich stronach bloga, w zakładce „Narzędzia dla Ciebie”. Zapraszam kolejny raz.

W momencie, kiedy mamy już skompletowane dokumenty do składania wniosków kredytowych, możemy te wnioski po prostu złożyć w danym banku. Tak jak mówiłem, najlepiej w dwóch, czasami w trzech, w uzasadnionych przypadkach. I tutaj jedna taka jeszcze uwaga, bardzo istotna rzecz. W momencie składania wniosków kredytowych należy naprawdę dołożyć takiej staranności, żeby nie pominąć pewnych rubryk, żeby wszystko uzupełnić, żeby nie było braków, żeby nie było części tylko dokumentów, bo nie daj Boże jakiś pracownik banku nie wychwyci tych błędów, wniosek trafi w swoją kolejkę do analizy kredytowej i w momencie, kiedy osoba, która otrzyma taki wniosek, przejrzy dokumenty i stwierdzi, że czegoś brakuje, trochę słabo, ponieważ cofa dokumenty i prosi o uzupełnienie. A co się z tym wiąże? Wydłuża się cały czas trwania procesu kredytowego. Jeżeli terminy są dość napięte, to tym bardziej może to powodować duże niedogodności, tak to ujmę eufemistycznie. W związku z tym zalecam naprawdę bardzo szczegółowe sprawdzenie wniosku kredytowego składanego w banku. Jeden, dwa, czasami trzy. Albo po prostu współpracę z pośrednikiem finansowym, który naprawdę robi tych wniosków mnóstwo miesięcznie i potrafi wychwycić różne rzeczy, przewidzieć, gdzie brakuje jakiej parafki i zapobiec tego typu pożarom później, jeśli chodzi o czas realizacji.

W momencie, kiedy wnioski kredytowe już mamy złożone i one są kompletne, oczekujemy na decyzję kredytową z banku lub banków. Powiedzmy, że z banków, tak będzie bezpieczniej. Decyzja kredytowa. Teraz banki mają dwadzieścia jeden dni na to, żeby taką decyzję wydać. I jest to bardzo krótki czas na wydanie decyzji z punktu widzenia banków, zwłaszcza że banki mają teraz naprawdę co robić, ponieważ wniosków kredytowych jest bardzo dużo, które trafiają do banków. Mamy chyba rekordowy kwartał czwarty 2019 roku. I ten czas oczekiwania na decyzje, jest dość długi.

Idźmy dalej. W momencie, kiedy ta decyzja kredytowa już jest, przyjmijmy wariant optymistyczny, że mamy dwie decyzje kredytowe, z banku jeden i z banku dwa, to wtedy mamy sytuację bardzo komfortową, bo możemy wybierać. Czy rzeczywiście mamy takie warunki finansowe, które nas satysfakcjonują, są dla nas odpowiednie i się na nie zgadzamy. To jest pierwsza decyzja kredytowa. Czy niektóre rzeczy burzą naszą wątpliwość i są mniej korzystne. Druga decyzja kredytowa. Możemy wybierać. To wybieramy bardziej odpowiednią dla nas decyzję, która jest korzystniejsza po prostu. I dzięki temu mamy po prostu lepsze warunki. Z drugiej decyzji kredytowej najzwyczajniej w świecie po prostu nie musimy korzystać. Mamy pewnego rodzaju czas na skorzystanie z decyzji. Jest to między trzydzieści, sześćdziesiąt dni z reguły. W różnych bankach są to różne okresy. I w tym momencie możemy z takiej decyzji, a nie innej, skorzystać.

Przejdźmy dalej. Wybraliśmy naszą decyzję, warunki nam odpowiadają, wszystko jest w porządku, przechodzimy do kolejnego etapu, najpierw zapoznania się z umową kredytową, a później podpisania umowy kredytowej. Dziewiąty punkt. Przed podpisaniem umowy kredytowej zalecam, żeby ją naprawdę przeczytać. Najlepiej ze zrozumieniem. Albo poprosić też osobę, która zajmuje się pośrednictwem, po prostu o to, żeby pomogła przeczytać taką umowę, zwróciła uwagę na ważne zapisy, ponieważ czasami jest tak, że w ferworze załatwiania wszelkich formalności nie zwracamy uwagi na pewne istotne rzeczy, a później one się odbijają po jakimś tam miesiącu, dwóch, czasami po roku, dwóch i nie wiemy, z czego pewne rzeczy po prostu wynikają, a wynikają po prostu z zapisów w umowie kredytowej.

Jeżeli już mamy podpisaną umowę kredytową, to wiemy, że bank zapłaci za naszą nieruchomość, którą kupujemy od dewelopera, w tym momencie mówiąc o rynku pierwotnym. Natomiast sam z siebie bank nie zapłaci za taką nieruchomość, ponieważ musimy złożyć odpowiednią dyspozycję. Dyspozycję uruchomienia kredytu. I w zależności od tego, jaka była treść umowy z deweloperem, może to być dyspozycja, która jest w transzach dwóch, trzech albo jednorazowo środki są wypłacane do dewelopera. Więc jesteśmy już w tym momencie szczęśliwymi kredytobiorcami. Mamy swoją nieruchomość, przepraszam, jeszcze nie swoją. Mamy nieruchomość, możemy ją wykańczać w środku, malować, zakładać panele, parkiety, płytki, możemy już robić różne rzeczy. Deweloper równolegle może już taką nieruchomość oddać do użytkowania, tak dokładnie się to nazywa. I jeżeli już odda ją do użytkowania, zostanie założona księga wieczysta tego lokalu, który został oddany do użytkowania, możemy umawiać się z deweloperem już na podpisanie aktu notarialnego zakupu nieruchomości. I dopiero wtedy będziemy właścicielami tej nieruchomości. Jak już będziemy mieć w kieszeni akt notarialny, poświadczający, że jesteśmy właścicielami, wtedy jesteśmy pełnoprawnymi właścicielami. Wcześniej nie.

W momencie, kiedy już podpiszemy akt notarialny zakupu nieruchomości od dewelopera, albo w akcie notarialnym notariusz może zrobić to za nas, ustanowić hipotekę dla banku, albo my możemy zrobić to samodzielnie, biorąc dokumenty niezbędne do ustanowienia hipoteki. Możemy podejść do sądu, samodzielnie złożyć wniosek o wpis hipoteki na rzecz banku. I teraz taka drobna uwaga, w zasadzie istotna może, wydaje mi się. Co to jest ta hipoteka? Bo często się spotykam z tym, że klienci mówią o tym, że jeżeli biorą kredyt, nie będą w stanie spłacać, to nie jest ich nieruchomość, tylko to jest nieruchomość banku. I jest to całkowita nieprawda. Absolutnie tak nie jest. Nieruchomość jest własnością klienta, nie banku. Banki w Polsce nie są właścicielami żadnych nieruchomości. Banki w dziale czwartym w księdze wieczystej ustanawiają hipotekę. To jest pewnego rodzaju prawo do tego, aby w momencie braku spłaty kredytu hipotecznego, egzekwować tą spłatę właśnie z tytułu tego prawa. Czyli żeby odzyskać pieniądze, które poszły na zakup nieruchomości, mówiąc w wielkim skrócie. Na hipotece może być wpisany nie tylko bank, mogą też być osoby prywatne wpisane w różnych innych konfiguracjach, w różnych innych sytuacjach. To też nie jest moment, żeby ten temat jakby rozwijać, ale dział czwarty, gdzie wpisany jest bank na hipotekę, mówi o tym, że jest to tylko i wyłącznie prawo banku do egzekwowania swoich roszczeń. Właścicielem jest klient, osoba prywatna, nie bank.

W momencie, kiedy już mamy ustanowioną hipotekę, wtedy możemy ubezpieczyć nieruchomość. W zasadzie musimy ubezpieczyć nieruchomość. Nie ma takiej opcji, żebyśmy jej nie ubezpieczyli. Jest to jeden z wymogów banku. I jest to ubezpieczenie, które jest obligatoryjnie od ognia i innych zdarzeń losowych. Jeżeli chcemy ubezpieczyć coś więcej, coś jeszcze ekstra, możemy to zrobić. Z reguły banki absolutnie nie wymagają niczego ponad standard, czyli ubezpieczenia związanego z ogniem i innymi zdarzeniami losowymi. Tutaj jeszcze taka jedna mała uwaga, jeśli chodzi o ubezpieczenie nieruchomości od dewelopera, jak już stajemy się jej właścicielami po zakupie od dewelopera, możemy ją ubezpieczyć albo ubezpieczeniem, które proponuje nam bank, mamy taką możliwość, a jeśli z tej możliwości nie chcemy skorzystać, mamy również opcję taką, abyśmy sami ubezpieczyli u swojego ubezpieczyciela takie mieszkanie. Jakie są plusy, a jakie są minusy? Minusy są takie, że co rok albo co dwa, albo w momencie odnawiania się takiej polisy, jesteśmy zobowiązani dostarczyć do banku aktualną polisę, która opiewa na aktualną wartość sumy ubezpieczenia. I to może być trochę kłopotliwe, żeby tą polisę dostarczać. Natomiast banki mają też propozycję, gdzie klient może skorzystać z polisy proponowanej właśnie przez bank. I ta polisa automatycznie jest później odnawiana na kolejne okresy i tutaj składki są również pociągane z rachunku do spłaty kredytu. Jest to bardziej komfortowa opcja.

Ostatnia rzecz. W momencie, kiedy już te wszystkie kroki po kolei przeszliśmy, które wymieniłem, te piętnaście rzeczy w zasadzie, tak się okazuje, zostaje nam jeszcze jedna rzecz w postaci ubezpieczenia pomostowego. Tak to się nazywa, ubezpieczenie pomostowe do momentu wpisu hipoteki. O co chodzi? O to chodzi, że w momencie, kiedy bank uruchamiał nam kredyt i wysyłał na rachunek dewelopera, nie miał jeszcze ustanowionej tak zwanej hipoteki, czyli tego swojego prawa do dochodzenia roszczeń z tytułu tego, że nam pieniądze przekazał. Żeby się na tą okoliczność zabezpieczyć, umówił się z ubezpieczycielem, że w razie czego ubezpieczyciel pokryje koszty, gdyby nie doszło do ustanowienia takiej hipoteki. I to pokrycie kosztów ryzyka nieustanowienia hipoteki to jest właśnie ubezpieczenie pomostowe. I z tego ubezpieczenia klienci z reguły korzystają do momentu, kiedy w księdze wieczystej nie znajdzie się zapis o tym, że bank jest wpisany na hipotekę. Na dzień dzisiejszy księgi wieczyste są już elektroniczne, można to szybko sprawdzić i zweryfikować. I w momencie, kiedy taka informacja trafia do banku, że hipoteka jest wpisana w księgę wieczystą, wszystko jest w porządku, bank ma zabezpieczenie, to wtedy wyłącza to ubezpieczenie, tak zwane pomostowe. I klient po prostu spłaca niższą ratę kredytu. O to nam wszystkim chodzi, żeby ta rata była niższa. Przez okres przejściowy rata kredytu, jeżeli jest cały uruchomiony, jest po prostu podwyższona o określony procent, zero pięć na przykład, zero dwa, różne są stawki tego ubezpieczenia, ale w momencie, kiedy mamy ustanowioną hipotekę, temat jest załatwiony.

Okej, to dobrnęliśmy tutaj do końca naszej ścieżki, kolejnych etapów zakupu nieruchomości od dewelopera. I teraz chciałbym odpowiedzieć może na pytania, które w międzyczasie też zadaliście.

Okej, może zacznę od ostatniego pytania. Ewa pisze, największym problemem jest wkład własny plus finanse na wykończenie domu, mieszkania. Jak sobie z tym poradzić? Nie mam jasnej odpowiedzi, jak sobie z tym poradzić. Jedną opcją jest to, żeby skorzystać rzeczywiście z dziewięćdziesięciu procent finansowania zakupu nieruchomości, czyli ubezpieczenie na dziesięć procent brakującego wkładu. Skorzystać z tego i móc zakupić nieruchomość, mając te dziesięć procent gotówki. Tutaj raczej nie będę polecał pożyczania pieniędzy u rodziny czy znajomych. Mimo wszystko, lepiej unikać tego typu rozwiązań. Są pewnego rodzaju możliwości też w momencie, kiedy kupujemy nieruchomość z rynku wtórnego, ale to jest temat też już na osobną dyskusję. Wynika to z faktu rzeczywistej wartości, z operatu szacunkowego, a ceny transakcyjnej nieruchomości, gdzie są pewnego rodzaju możliwości jeszcze operowania tymi wartościami. Rzadziej na rynku pierwotnym przy zakupie od dewelopera, ale prawda jest taka, że chociażby z punktu widzenia bezpieczeństwa własnego, mimo wszystko powinniśmy mieć jakieś niezbędne minimalne środki zgromadzone na to, żeby móc skorzystać z takiego kredytu hipotecznego. Więc Ewo, po prostu zalecam, mimo wszystko lepiej dłużej poczekać i zaoszczędzić bądź być może, nie wiem, mieszkając u rodziców i odkładając pieniądze na wkład własny, być może faktycznie trochę gdzieś tam pożyczając od rodziców na przykład czy od rodziny, ale innej opcji, takiej oczywistej, nie ma. Nie podpowiem Tobie też od razu.

Okej, Aleksandra pyta, czy posiadając dwa mieszkania o wartości w sumie trzysta, czterysta tysięcy, ma to wpływ na zdolność kredytową oraz wysokość ewentualnych rat kredytu? Rozgraniczmy może dwie rzeczy. W momencie, kiedy bank udziela kredytu hipotecznego, przywołuję taki przykład, który bardzo mi się gdzieś tam spodobał i on się przyjął, bank chce, żebyśmy jako kredytobiorcy stali na dwóch nogach. I o co chodzi? Pierwsza kwestia, pierwsza noga to jest zdolność kredytowa, czyli to, w jaki sposób jesteśmy w stanie regulować swoje zobowiązania. A druga noga to jest zabezpieczenie. Dla banku jest drugorzędne to, żeby było tylko zabezpieczenie bez możliwości spłaty kredytu, ponieważ bank sięga po zabezpieczenie, przywołam to, co powiedziałem wcześniej, to nie jest jego własność, to jest prawo do tego, żeby to roszczenie w postaci hipoteki dochodzić z zabezpieczenia, ale bank sięga po tego typu roszczenie dopiero w postaci zabezpieczenia na etapie, kiedy klient nie spłaca kredytu. Czyli najpierw musi mieć zdolność kredytową, żeby ten kredyt spłacać, a później, jeżeli nie daj Boże nie ma tej zdolności kredytowej, to wtedy dopiero bank dochodzi swoich roszczeń właśnie z przedmiotu zabezpieczenia, którym jest nieruchomość. Sama nieruchomość na trzysta, czterysta, pięćset tysięcy bez zdolności kredytowej banku nie interesuje. Bank woli mieć solidnego jakby kredytobiorcę ze stałym źródłem dochodu, najlepiej z tytułu umowy o pracę, a przedmiot zabezpieczenia nie musi być o dużo wyżej wyceniany niż wartość kredytu hipotecznego. Wystarczy, że będziemy mieć te dwadzieścia procent wkładu własnego.

A propos, tutaj taki podam przykład, że artykuł, który napisałem o właśnie niespłacaniu kredytu hipotecznego, ma największy ruch organiczny w ogóle wśród wszystkich artykułów, które są na moim portalu. Nie wiem, z czego to wynika, ale cieszy się największym zainteresowaniem czytelników.

Okej. Bartłomiej pyta, czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny? Jasne, że tak. Jasne, że warto. Więc bym powiedział, trzeba nadpłacać kredyt hipoteczny, żeby był on jak najtańszy. Ponieważ wynika to z faktu tego, że my płacimy bankowi koszty z tytułu tego, że obracamy jego kapitałem. I teraz wyobraźmy sobie sytuację taką, że mamy ratę tysiąc pięćset złotych w kredycie na przykład długoterminowym, trzydziestoletnim, i miesięcznie spłacamy tysiąc pięćset złotych, natomiast uwaga, to nie jest tak, że oddajemy kredyt w wysokości tysiąc pięćset złotych. Ponieważ koszt tego kredytu to jest około tysiąc złotych, to są odsetki. Natomiast pięćset złotych, taka mała kwota, jedna trzecia, to jest dopiero to, co oddajemy. Teraz wyobraźmy sobie, że nadpłacimy dwie raty, czyli nadpłacimy trzy tysiące złotych. To w tym momencie w kwocie trzy tysiące złotych to pięćset złotych to jest sześciokrotność, czyli nadpłacając taką kwotę to jakbyśmy oszczędzili sobie kilka tysięcy złotych niezapłaconych odsetek. Przepraszam, że tak komplikuję może, ale rzeczywiście reasumując, tak, warto nadpłacać kredyt. I mówię, trzeba to wręcz robić, żeby ten kredyt był jak najtańszy. Są też sposoby odpowiednie nadpłat kredytu, albo ze skróceniem okresu kredytowania, albo ze zmniejszeniem kwoty raty. Bezdyskusyjnie preferuję skrócenie okresu kredytowania z zachowaniem wysokości raty.

Dobrze. Jeszcze tylko cofnę się do jednego pytania. Okej, Tony pyta, czy lepiej brać kredyt hipoteczny, czy też istnieje taka możliwość, by wziąć zwykły na taką samą kwotę? Podobno hipoteczny ma bardzo atrakcyjne RRSO w stosunku do zwykłego. Dobrze. Może najpierw się odniosę do tego. Kredyt hipoteczny jest kredytem celowym, czyli na konkretny cel. Celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych i jest to najtańszy kredyt na rynku, który jest w ogóle możliwy i dostępny. Jeżeli dobrze Cię, Tony, zrozumiałem, to masz na myśli chyba kredytu gotówkowe czy też konsumpcyjne. I nie mieszałbym absolutnie tutaj kredytów konsumpcyjnych do tego, żeby za to kupić, jeśli w ogóle jest taka możliwość, jakąś nieruchomość, zamiast kredytu hipotecznego, ponieważ są to kredyty krótkoterminowe, maksymalnie na pięć, czasami dziesięć lat mają niektóre banki kredyty gotówkowe. Po co płacić trzy razy więcej, jak można płacić trzy razy mniej? Absolutnie odradzam taką opcję.

Dużo mówi się o pękaniu bańki, w której egzystuje obecny rynek mieszkaniowy, ale czy po pęknięciu nie będzie trudniej dostać kredyt? Tutaj ostrożny byłbym do takich spekulacji o tym, czy będzie trudniej, czy nie będzie trudniej, czy jest bańka, czy nie ma bańki. Trudno to ocenić, bo mamy cykle koniunkturalne na rynku. Raz jest ożywienie gospodarcze, mamy zwiększone finansowania ze strony banków w postaci kredytów, raz są cykle, które powodują, że mamy zaostrzenie polityki kredytowej i mniej banki finansują kredyty i też deweloperzy mniej budują. Ja bym to porównał bardziej może do tego, co się dzieje na rynkach rozwiniętych. My tam cały czas aspirujemy i mamy jeszcze dużo do nadrobienia, jeśli chodzi o ceny nieruchomości w Polsce i o to, jaka jest przepaść między właśnie dochodem, siłą nabywczą w Polsce a za granicą, więc trudno mi to ocenić. Ale już niedługo będę miał też aktualne spotkanie z rzeczoznawcą majątkowym, Przemysławem Mąką, na pewno go zapytam oczywiście o bańkę na rynku nieruchomości. Będziemy rozmawiać trochę na inny temat, ale temat bańki wróci. Także Tony, zapraszam, śledź stronę fanpage’a, bądź na bieżąco, to myślę, że dostaniesz bezpośrednią odpowiedź już niedługo od kolegi eksperta. A już teraz mogę Ci powiedzieć, że nagranie z pierwszej naszej rozmowy z Przemkiem Mąką możesz znaleźć na moim kanale na YouTube, jak najbardziej, a również na stronach bloga w dziale związanym z kredytem hipotecznym. I tam rozmawiamy w lipcu na temat bańki, na temat tego, co się dzieje. Trochę czasu minęło, myślę, że jak przejrzysz ten materiał, to będziesz mógł wysnuć czy też wyciągnąć wnioski już teraz, na bieżąco. Zobaczymy, co się będzie działo dalej, ale zobaczymy. Trudne to jest do przewidzenia.

Okej. To teraz może przejdźmy dalej. Skupię się teraz bardziej jeszcze na tym, co chciałem Wam przekazać. Oczywiście wrócę do pytań, bo tych pytań się sporo pojawia i dziękuję za każde z nich. Z przyjemnością odpowiem na kolejne.

Jak się przygotować do całego procesu? To jest punkt kolejny, który obiecałem, że poruszę podczas spotkania. Wiem, że trochę tego jest i będę starał się już może takie najważniejsze rzeczy w tym momencie punktować. Przede wszystkim nie robić niczego z dnia na dzień, tylko przygotować się z dłuższym wyprzedzeniem. Trzy, sześć, dwanaście miesięcy to jest taki czas, kiedy można naprawdę zastanowić się, jak do tego podejść, jak wypracować taki dochód czy też odpowiednie źródło dochodu, żeby można było otrzymać ofertę, która jest atrakcyjna na rynku.

Dlaczego? Jeżeli bierzemy kredyt tak na łapu capu, mówiąc kolokwialnie, i nie mamy w tym momencie takiego dochodu, który jest akceptowany przez na przykład, każdy bank, przykład, umowa oczywiście o pracę na czas nieokreślony, mamy w tym momencie dochód w postaci, nie wiem, diet kierowców albo wynagrodzenie z tytułu pełnienia funkcji członka zarządu w spółce kapitałowej, które jest, nieakceptowane przez większość banków albo akceptowane z dużym obostrzeniem, to zaciągniemy zobowiązanie po prostu zbyt drogie na długi okres czasu. Więc lepiej przeznaczyć sobie pół roku, czasami rok na to, żeby to przygotować, a później mieć spokój, a nie odwrotnie, żeby szybko wziąć kredyt i przez trzydzieści lat się zastanawiać albo dwadzieścia, co dalej z tym zrobić. Więc źródło dochodów, odpowiednie przygotowanie się.

To odpowiednie przygotowanie się to też dotyczy oczywiście redukcji pewnego rodzaju zobowiązań, które są niekonieczne albo które należałoby spłacić, ponieważ bardzo nam obniżają zdolność kredytową. Mam na myśli chociażby kredyty właśnie konsumpcyjne z wysoką miesięczną kwotą raty. I ostatnia rzecz, którą teraz jeszcze chcę powiedzieć, jeśli chodzi o przygotowanie, to ja zawsze zalecam, żeby pobrać sobie raport z Biura Informacji Kredytowej. Każdy może w tym momencie to zrobić na stronach BIK-u, Biura Informacji Kredytowej, w zakładce raporty. Trzydzieści dziewięć złotych kosztuje raport BIK, który zawiera wszystkie aktualne informacje o sytuacji finansowej kredytobiorcy. Polecam. To jest o tyle istotne, że możemy wcześniej wychwycić różnego rodzaju niespodzianki, które nie daj Boże pojawią się w momencie, kiedy wniosek będzie już w zaawansowanym stadium analizy, i wtedy będziemy musieli to wyjaśnić, co trwa. Także zalecam, żeby to zrobić wcześniej.

I przede wszystkim, może w zasadzie od tego powinienem zacząć, to zalecam, żeby przeczytać wszystkie artykuły na moim blogu związane z kredytami hipotecznymi. Oczywiście pół żartem, pół serio. Coś w tym jest. Słuchajcie, naprawdę trafiają też do mnie osoby, które mówią, że przeczytały wszystkie wpisy, a tego jest tam już w tym momencie sporo, ponad pięćset stron treści związanych z kredytami hipotecznymi, ale dzięki temu przede wszystkim w momencie, kiedy posiądziecie taką wiedzę związaną z kredytami hipotecznymi, to możecie być partnerem przede wszystkim, nie petentem, partnerem w rozmowie, czy to z bankiem, czy z deweloperem, czy z pośrednikiem finansowym jakimkolwiek. Więc do tego naprawdę gorąco zachęcam, bo nie ma nic gorszego niż brak elementarnej wiedzy. Już nie mówię eksperckiej, ale takiej podstawowej, która by powodowała takie bezpieczeństwo wewnętrzne, że wiecie, co robicie po prostu. Wiecie, że to jest dobra decyzja albo że to może nie być dobra decyzja.

Ostatnia rzecz, taki punkt, który chciałem dzisiaj poruszyć, to na co zwracać uwagę, szczególną uwagę, przy transakcji zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, w tym momencie mówimy o pierwotnym. I tutaj, słuchajcie, też temat rzeka. Dużo by tutaj na ten temat mówić. Już nasze spotkanie trwa czterdzieści siedem minut, więc będę zaraz płynął do brzegu, ale chcę zwrócić uwagę na kilka takich naprawdę ważnych rzeczy. Przede wszystkim nie kierujmy się wysokością raty kredytowej. Jeżeli mówimy o racie, nie wiem, tysiąc pięćset złotych, to to nie jest wszystko. Rata może mieć różną strukturę. Może być w tysiącu pięciuset złotych tysiąc czterysta złotych odsetek i sto złotych możemy oddawać kapitału, a może być tak, że, nie wiem, sześćset złotych kapitału oddajemy i to nas kosztuje tylko w tym momencie dziewięćset złotych. Ja jestem zwolennikiem podejścia takiego, które mówi o całkowitym koszcie finansowania, czyli tak zwane całkowite koszty kredytowe. I zresztą na tej podstawie, tego głównego kryterium, tworzę comiesięczny ranking kredytów hipotecznych, ponieważ, jakby to powiedzieć, są to pieniądze, które fizycznie wyjmujesz z kieszeni i kładziesz na stole w banku. Koniec, kropka. Wszystko. Prowizja przygotowawcza, ubezpieczenia, produkty dodatkowe, marża, która wchodzi w skład oprocentowania, innego rodzaju atrakcje. Wszystkie pieniądze to jest całkowity koszt kredytu hipotecznego. Prowizja za wcześniejszą spłatę. Tutaj też sporo tych rzeczy jest. Więc nie kierujcie się, proszę, wysokością raty, tylko całkowitym kosztem. Oczywiście im rata jest niższa, tym lepiej, jasne, ale to nie może być główne kryterium z mojego punktu widzenia, żeby kierować się tylko wysokością raty.

I jeszcze zwracajcie może uwagę na to, że czy to deweloper, czy to też osoba, z którą współpracujecie przy transakcji, logo ma mniejsze znaczenie, powiem to z doświadczenia, niż bezpośrednia praca osoby z osobą, czyli specjalisty z klientem. To naprawdę mi się sprawdziło wielokrotnie i jestem naprawdę gorącym orędownikiem tego podejścia, żeby pracować z osobą, która w Waszej ocenie rzeczywiście może być partnerem do pracy i ufacie jej na tyle, że chcecie z nią współpracować. Nie należy się kierować logiem firmy, bo naprawdę w firmach pracują różni ludzie.

Tutaj wiem, że ten temat był dla niektórych z Was ważny, jeśli chodzi o szczególną uwagę. I chciałbym też odesłać do takiego wpisu, zresztą wszystkie wpisy, na które się powołuję w tym nagraniu, podlinkuję pod tym wideo, więc będziecie mieli możliwość wejścia w komentarz. W komentarzu umieszczę linki do tych wszystkich rzeczy, o których mówiłem. Ale jest artykuł, o którym mógłbym oczywiście sporo mówić, ale on zawiera dwadzieścia cztery najważniejsze błędy, których można uniknąć, w odpowiedni sposób przygotowując się do kredytu hipotecznego. I w tym momencie wolałbym odesłać osoby, które są bardziej zainteresowane akurat tym punktem, właśnie do artykułu, żeby tam wyczerpać temat, ponieważ chciałbym teraz przejść jeszcze do pytań, które mi zadaliście w momencie wpisywania się na wydarzenie. Tych pytań też jest sporo. A następnie jeszcze chciałbym wrócić do pytań, które się pojawiają jeszcze tutaj na bieżąco, więc pozwólcie, że teraz odpowiem na te, które się najczęściej pojawiały podczas rejestracji na wydarzenie.

Ewelina bardzo dużo pytań zadała. Dziękuję bardzo, Ewelina. Widać, że jesteś zainteresowana tym tematem i gratuluję chęci pozyskania wiedzy przede wszystkim. Nie na wszystkie pytania jestem w stanie Ci w tym momencie ze względów czasowych odpowiedzieć, ale oczywiście odeślę Cię do odpowiedniego źródła na blogu, tam wszystko znajdziesz.

Jakie są opłaty od kredytu? Szereg opłat. Kilkanaście może być opłat, włącznie z ubezpieczeniami, prowizjami za przyznanie, za wcześniejszą spłatę. Wszelkiego rodzaju ubezpieczenia pomostowe, inne rzeczy. Wycena nieruchomości, operat. Podlinkuję odpowiedni artykuł i będziesz w stanie sobie te wszystkie pytania zweryfikować.

Jakie dokumenty trzeba mieć? Ewelina, dokumenty znajdziesz z kolei w zakładce „Narzędzia” na blogu, również to podlinkuję, tam będzie ich całkiem sporo.

Czy stopy procentowe będą się zmieniały i co z inflacją? Kto to wie? Nie mam informacji na ten temat. Kolega, który jest głównym ekonomistą w mBanku, Ernest Pytlarczyk, na pewno znałby odpowiedź na to pytanie, ale w tym momencie nie ma go tu z nami, więc nie odpowie. Sam jestem ciekaw, przyznam szczerze. Stopy procentowe w opinii kilku ekonomistów pójdą w górę w tym roku, w 2020. Wynika to chociażby nawet z prognoz inflacyjnych, gdzie ta inflacja niespodziewanie wzrasta właśnie. Więc tu bym się bardziej spodziewał wzrostu, ale nie jakiegoś tam wielkiego wzrostu. Ale raczej wzrostu. Natomiast nie na pewno o pięćdziesiąt procent.

Co można zrobić, aby kredyt był jak najtańszy? To już dzisiaj odpowiedziałem na to pytanie, które zadał ktoś inny tutaj. Bartłomiej zadał to pytanie. Nadpłacać kredyt hipoteczny chociażby nawet, żeby jak najszybciej pozbywać się zadłużenia. Przede wszystkim wybrać dobrą ofertę na start, żeby te koszty startowe były w miarę sensowne i niższe w porównaniu z innymi ofertami. I robić nadpłaty. To jest coś, co jest najbardziej uzasadnione, żeby ten kredyt był jak najtańszy. Pamiętajcie też, proszę, że to nie jest tak, że jak kredyt jest na trzydzieści lat, to możemy kredyt spłacać tylko trzydzieści lat i nic się więcej nie da zrobić. Nie znajdziecie takiej wiedzy nigdzie w Internecie, ale u mnie znajdziecie na blogu informacje, że z kredytem można zrobić czternaście różnych rzeczy. Nie chcę wchodzić w tym momencie w szczegóły, ale można zrobić wiele rzeczy z kredytem, jeżeli się wie, w jaki sposób to zrobić.

Jeszcze tutaj na koniec takie pytanie, czy marża jest najważniejsza? Nie, marża nie jest najważniejsza. Jest tylko składową oprocentowania kredytu. Jest wiele innych parametrów w mojej ocenie ważniejszych, między innymi właśnie całkowity koszt kredytu, niż jeden element składowy w postaci marży. Ale najważniejsze z mojego punktu widzenia jest to, żeby kredyt był przede wszystkim dostępny. Co z tego, że on będzie drogi albo tani, nazwijmy to już w ten sposób, jak on będzie niedostępny? Niektóre oferty właśnie w rankingu, jak spojrzycie sobie, to właśnie te najlepsze oferty, wydaje się, są po prostu niedostępne, bo przykład chociażby oferty Citi Banku, która mówi o tym, że jeżeli mamy dwa miliony złotych, to możemy dostać najniższą marżę na rynku, to jest trochę abstrakcyjne podejście, bo jasne, najniższa marża czy też najniższy koszt, ale ktoś, kto ma taką gotówkę, raczej nie będzie zainteresowany usilnym wzięciem kredytu, więc trochę takie mało dostępne te oferty. O, nazwijmy to w ten sposób.

Czy usługa doradztwa jest płatna? To jest też pytanie, na które chciałbym odpowiedzieć, bo ono się bardzo często przewija. Usługa doradztwa przy kredycie hipotecznym nie jest płatna. Wynika to wprost z ustawy o kredycie hipotecznym, która została bodajże dwa lata temu uchwalona. I generalnie wynika to z tego, że banki po prostu finalnie za zrealizowaną transakcję kredytową płacą prowizję konkretnemu pośrednikowi za tak zwany sukces. Banki dzięki temu same unikają kosztów stałych, nie zatrudniają już pracowników, którzy zajmują się kredytami hipotecznymi. Robią tak zwany outsourcing, czyli sprzedaż zewnętrzną. Na Zachodzie outsourcing w kredytach hipotecznych to jest ponad osiemdziesiąt pięć procent sprzedaży. U nas około pięćdziesięciu, więc jeszcze mamy co gonić. Ale idziemy w tym trendzie właśnie. Banki wolą płacić jednorazowe prowizje pośrednikom niż utrzymywać infrastrukturę i zatrudniać pracowników, którzy się będą tym zajmowali. Nie chcę wchodzić w szczegóły, bo tutaj też by można mówić długo na ten temat, ale sytuacja jest taka, że klienci mają możliwość skorzystać z bezpłatnej usługi takiej osoby jak ja na przykład. Z chęcią każdej osobie jestem w stanie pomóc. I nie muszą takiej osobie płacić, dlatego że uregulowanie ustawowe zakłada coś innego, czyli bank i tak zapłaci pośrednikowi albo większemu, tak zwanemu brokerowi, albo mniejszemu, indywidualnej osobie, która dopiero zrealizuje transakcję. Model efektywnościowy.

Dobrze, w takim razie teraz przejdę jeszcze do pytań, które się pojawiły tutaj teraz na czacie. Okej. Dobrze, może zacznę tutaj od Ewy. Do którego roku życia można czekać z kredytem hipotecznym, by nie stracić? Wiesz co, Ewa, kredyt hipoteczny, jeżeli przyjmiemy założenie, że bierzemy kredyt hipoteczny na trzydzieści lat, to w momencie, kiedy mamy trzydzieści lat i bierzemy kredyt, to będziemy go spłacać, oczywiście, gdybyśmy spłacali zgodnie z harmonogramem, do sześćdziesiątego piątego roku życia. Tak jest to w większości banków. Oczywiście są banki, które dopuszczają spłatę w momencie, kiedy mamy siedemdziesiąt lat, a niektóre nawet powyżej, już nieliczne, ale de facto okres trzydziestu lat, jeżeli mamy trzydzieści pięć lat, to jest taki okres, gdzie możemy brać kredyt na trzydzieści lat, czyli pełen dostępny czas. Oczywiście kredyty możemy brać na krótszy okres. Wiąże się to z wyższą ratą. Na dwadzieścia pięć, na dwadzieścia, możemy skracać te okresy, więc jest wiele możliwości. Ten okres można dopasować do konkretnej sytuacji.

Czym różnią się oferty banków u doradców kredytowych? Tutaj nie za bardzo rozumiem, Bartek, pytanie, przyznam szczerze. Czym różnią się oferty banków u doradców kredytowych od ofert banków? Jakbyś mógł, proszę, doprecyzować, to będzie mi łatwiej odpowiedzieć.

Czy można do banku dostarczyć własny operat szacunkowy? Tak, można do banku dostarczyć własny operat szacunkowy, tylko mam małe zastrzeżenie, musi to być operat szacunkowy wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę, który znajduje się na listach tak zwanych uprawnionych rzeczoznawców danego banku, który przeszedł odpowiednie szkolenie, ma odpowiednie uprawnienia. I wtedy operat tego rzeczoznawcy jest akceptowany w danym banku. Więc z tym bym uważał, bo może się tak zdarzyć, że dostarczysz operat rzeczoznawcy, a rzeczoznawca bankowy, bo pewien etap analizy banku to też jest analiza rzeczoznawcy, zakwestionuje stawki, kwoty i może się skończyć to tak, że bank wyda decyzję na inną kwotę kredytu niż się spodziewasz, więc tutaj bym uważał.

Czy są prognozy co do zmian wielkości wkładu własnego? Tutaj raczej bym się nie spodziewał tego, że to pójdzie w kierunku takim, że będzie ten wkład niższy, bo już były takie sytuacje, gdzie dziesięć lat temu czy piętnaście lat temu nawet były oferty na rynku na sto dziesięć procent wartości nieruchomości, rekord. Słuchajcie, to była oferta banku, który już dawno nie istnieje, na sto trzydzieści procent wartości nieruchomości. I jeszcze we frankach. Tego już raczej nie zobaczymy. Tutaj bym raczej nawet nie obstawiał, że ten wkład własny się zmieni. Myślę, że on powinien mniej więcej zostać utrzymany, ale nie spodziewam się, że banki pójdą w kierunku takim, żeby zmniejszyć wymóg dotyczący wkładu własnego.

Okej. Ewa kolejne pytanie zadaje. Ewa jest bardzo aktywna, dziękuję bardzo. Skoro bank płaci pośrednikowi, nie jest tak, że pośrednik z myślą o własnej korzyści będzie świadomie sugerował jeden bank? Wiesz co, Ewa, prowizje, które banki płacą dla pośredników, nieznacznie się różnią między sobą. I w praktyce wygląda to tak, że to nie ma decydującego wpływu, ponieważ oferty banków mają tyle parametrów, że nawet gdyby pośrednik chciał czy też umyślnie chciał złożyć do banku, który ma na przykład, nie wiem, najwyższe prowizje, może się okazać, że klient po prostu nie spełnia kryteriów. To znaczy nie ma takiego źródła dochodu, które akceptuje ten bank. Ma na przykład dochód z trzech miesięcy, a nie z sześciu. Tych parametrów jest tak dużo, że to nawet trudno w ogóle by było wycyrklować. A stawki między bankami są praktycznie, można powiedzieć, naprawdę zupełnie podobne. To tak powiem. Więc to nie ma większego znaczenia.

Czy każdy doradca przedstawi takie same oferty konkretnych banków? Wiesz co, Bartek, myślę, że tak. Wynika to chociażby z faktu tego, że banki mają te same oferty u tych samych pośredników kredytowych. Po prostu różni się to w ten sposób, że mamy inne marki pośredników kredytowych. Mamy na przykład, już nie będę wymieniał nazw, ale największy pośrednik finansowy ma dostęp do tych samych ofert, co mniejszy pośrednik finansowy, broker, na rynku, ponieważ banki, jak przygotowują steny, z których pośrednicy czerpią aktualne dane związane z ofertami, to nie robią tych systemów dla każdego pośrednika z osobna, czyli dla, nie wiem, pośrednika A, B, C, D, tylko są po prostu systemy, z których wszyscy pośrednicy, tak zwani duzi pośrednicy bankowi, korzystają i mają te same oferty. Nie ma tak, że u pośrednika jednego będziesz miał lepszą ofertę, u pośrednika innego będziesz miał gorszą ofertę. Tak nie jest. Wcześniej, pracując w banku jako szef Centrum Finansowego, współpracowałem z pośrednikami wszystkimi i wiem, jak to wygląda z drugiej strony, że w zasadzie wszędzie jest to samo, jeśli chodzi o parametry cenowe kredytu i dostępność, natomiast klucz to jest osoba, z którą współpracujesz. To, co mówiłem wcześniej, bo w momencie, kiedy szukasz tylko oferty, to możesz znaleźć tylko ofertę i osoba może Ci podać tylko ofertę. Nic więcej. Ale jeżeli zaczniesz dobrą współpracę z osobą, która Cię jest w stanie poprowadzić, to na ofercie się w zasadzie zaczyna, a nie kończy. Więc oferta ofertą, ale tutaj jest dużo jeszcze około rzeczy związanych z tego typu kwestiami jak hipoteki, gdzie naprawdę powiem tak, że nie często się gdzieś tam zdarza, żeby każdy pośrednik był w stanie zapewnić taki sam standard realizacji procesu kredytowego na rynku. I tym się tak naprawdę pośrednicy bardzo wyróżniają. To mogę powiedzieć z pełną odpowiedzialnością.

Dobrze. Tutaj mamy już wszystkie pytania, na które odpowiedziałem. Dziękuję za taką ich mnogość. Na zakończenie chciałbym krótko podsumować już dzisiejsze spotkanie. Trochę tutaj mam nadzieję informacji takich odkrywczych może być dla niektórych z Was. Zachęcam przede wszystkim do tego, żeby podejść do tematu kredytów hipotecznych, do tych dwóch, ja to tak nazywam, dwóch takich problemów kredytu hipotecznego w należyty, odpowiedni sposób.

Pierwszy taki problem, który widzę i między innymi z tego powodu zdecydowałem się, żeby rozpocząć bloga finansowego między innymi od kredytów hipotecznych, gdzie osiemdziesiąt procent treści dotyczy kredytów hipotecznych, to jest brak wiedzy. Brak wiedzy, który jest groźny przede wszystkim, bo mamy teraz sprawy frankowiczów tak zwanych, dosyć medialnie nagłośnione, które chociażby mówią o tym, jaka jest świadomość dotycząca finansowania różnego rodzaju projektów i czym to po prostu może się skończyć, więc na problem braku wiedzy jest odpowiedź w postaci mojego bloga jakfinansowac.pl. Zachęcam do wejścia na stronę, do skorzystania z tego, co tam jest, zupełnie bezpłatnie. Naprawdę sprawia mi dużą radość i satysfakcję, że te treści są czytane na taką skalę. W tym momencie już to są tysiące osób, które wchodzą, czytają, wysyłają też bardzo pozytywne komentarze na Facebooku czy też w mailach, za które dziękuję. I naprawdę korzystajcie.

Druga rzecz to jest brak doświadczenia w kredytach hipotecznych. I tutaj odpowiedź jest prosta, skorzystajcie z mojego doświadczenia. Ja się na tym znam, lubię to robić i robię to od dłuższego czasu. Jestem w stanie przeprowadzić każdy proces kredytowy w sposób sprawny. Pracuję z moim zespołem, który działa w sposób bardzo dobry, bardzo sprawny. Realizujemy mnóstwo tego typu transakcji. Zapraszam, skorzystaj, zobacz. Będziesz miał pewnie coś do powiedzenia, będziesz miała do powiedzenia na koniec, jak już będziesz po. Myślę, że to będzie coś odpowiednio miłego dla naszego zespołu, dla mnie. Więc zachęcam. Wybieramy najkorzystniejsze oferty, dopasowujemy te oferty, żeby były osiągalne dla klientów i realizujemy całe transakcje od początku do końca. I przede wszystkim klienci za to nie muszą płacić, ale o tym już mówiłem. Wynika to z ustawy o kredycie hipotecznym.

Ostatni raz jeszcze rzucę okiem na tutaj jakieś pytania. Jeśli nie będzie więcej pytań, myślę, że już powoli będę kończył dzisiejsze spotkanie. Zapowiem tylko, że planuję za dwa tygodnie kolejne spotkanie związane z kredytami hipotecznymi. Myślę, że przyjrzymy się innemu aspektowi trochę, ale jeszcze nie będę mówił nic więcej. Bądźcie proszę na fanpage’u, śledźcie wydarzenie, które będę publikował i to, co się dzieje. Będziecie w stanie dowiedzieć się o tym wydarzeniu w odpowiednim czasie, z odpowiednim wyprzedzeniem.

Dobrze, co tutaj jeszcze mamy za pytanie? Tak, Ewa, oczywiście najbardziej aktywna uczestniczka dzisiejszego spotkania. Dziękuję Ci bardzo, Ewa. Mi też było bardzo miło, że zadajesz takie pytania, a to dla mnie oznacza to, że jesteś zainteresowana tym tematem i bardzo dobrze, bo wiedza to jest naprawdę podstawa. Jak wiemy, co robimy, to jesteśmy naprawdę dużo bardziej spokojni i do tego każdego zachęcam.

Iza, również Tobie bardzo dziękuję. Cieszę się, że byłaś. Tu jeszcze coś dość długiego napisałaś, zaraz przeczytam. Tak, uzupełnienie braków wiedzy. Zdecydowanie tak. Tak, i przede wszystkim sugeruję, żeby uczyć się od praktyków, od osób, które wiedzą, o czym mówią przede wszystkim i mają naprawdę doświadczenie w tym temacie. Nie mówię tylko i wyłącznie o sobie, bo akurat jestem taką osobą, która wie, o czym mówi i ma doświadczenie, ale nie jestem jedyną osobą, która pewnie jest gdzieś tam dostępna, która ma taką wiedzę i doświadczenie.

Was zachęcam oczywiście do kontaktu ze mną, jak najbardziej. Ale mówię i podkreślę to jeszcze raz, wiedza to podstawa. Jak wiemy, co robimy, to możemy być bezpieczni i później nie wyrywać sobie włosów z głowy, że zrobiliśmy coś pod wpływem emocji. A to jest coś, co najczęściej widzę u niektórych klientów, podejmowanie decyzji w oparciu o emocje. I do tego dochodzi jeszcze błędne przekonanie dotyczące tego czy tego aspektu związanego z finansami.

Okej, dobrze, dziękuję Wam bardzo serdecznie. Dzięki, że byliście. Spędziliśmy dzisiaj ponad godzinę. Obiecuję, że to nie jest ostatnie spotkanie w tym cyklu. Zapraszam na kolejne. Jeszcze raz wszystkiego dobrego, trzymam kciuki za wszystkie transakcje planowane, realizowane, w toku, gdzieś tam, które są na razie jeszcze na etapie marzeń albo palcem na mapie dewelopera, nazwijmy to w ten sposób. Trzymam za wszystkich kciuki. Zobaczymy się następnym razem za dwa tygodnie. Dzięki serdeczne, trzymajcie się, wszystkiego dobrego. Cześć!

 

Odbierz dostęp do 30 profesjonalnych narzędzi!

Wśród nich Checklisty do Kredytu Hipotecznego, kalkulatory Excel oraz rekomendowane kalkulatory Online!

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych GetResponse ( more information )

Twój adres e-mail jest u mnie bezpieczny. Możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.