Ostatnim etapem zakupu działki na inwestycję deweloperską jest umowa przeniesienia własności, nazywana również umową przyrzeczoną. Jej zawarcie jest konsekwencją wcześniej zawieranych umów, czyli umowy rezerwacyjnej oraz warunkowej zakupu. 

Jeżeli nie czytałeś jeszcze o dwóch wcześniejszych etapach zakupu gruntu pod inwestycję deweloperską, to zapoznaj się z poniższymi wpisami:

Działka pod inwestycję deweloperską i pierwszy etap jej zakupu – umowa rezerwacyjna

Działka gruntu pod inwestycję deweloperską. Drugi etap jej zakupu – umowa warunkowa

Umowa przyrzeczona a kwestia własności i płatności za działkę

Warto podkreślić, że stanie się właścicielem nieruchomości nie jest równoznaczne z dokonaniem płatności za działkę! Zgodnie z polskim prawem stajesz się właścicielem nieruchomości w momencie podpisania aktu notarialnego. Kwestia dokonania płatności nie ma tutaj żadnego znaczenia. 

Tak wiem, że wygląda to trochę dziwnie, ale w taki właśnie sposób przebiega proces zakupu nieruchomości w naszym kraju. Są oczywiście pewne wyjątki od reguły, ale o tym napiszę jeszcze za chwilę. 

Własność nieruchomości przechodzi na ciebie w momencie, kiedy podpiszesz akt notarialny zakupu.

Zgodnie z zapisami umowy notarialnej jesteś zobowiązany do dokonania zapłaty za kupowaną nieruchomość w określonym czasie. Kwestie sposobu i terminu płatności warto mieć już wcześniej ustaloną ze sprzedającym, żeby nie dochodziło do pewnego “napięcia” w relacji sprzedający – kupujący.

W praktyce bowiem z chwilą podpisania aktu notarialnego sprzedający przestaje być właścicielem danej nieruchomości. Nie ma zatem przez pewien czas ani nieruchomości, ani pieniędzy! W zależności od rodzaju transakcji są na taką okoliczność pewne rozwiązania, które osobiście przećwiczyłem z Klientami, z którymi współpracuję. 

Grunt pod inwestycję

Płatność w trakcie aktu notarialnego

Opcja pierwsza, to dokonanie płatności za kupowaną nieruchomość podczas aktu notarialnego. Coraz rzadziej, ale zdarzają się sytuacje, kiedy strony transakcji rozliczają się gotówkowo w kancelarii notarialnej podczas zawierania umowy. Notariusz poświadcza wtedy w umowie notarialnej, że strony się rozliczyły. 

Opcja druga, kiedy cena zakupu jest dość znaczna, kupujący i sprzedający robią sobie przerwę podczas spotkania u notariusza i udają się do banku. Kupujący dokonuje przelewu bankowego, po czym obydwie strony wracają do kancelarii notarialnej, żeby dokończyć umowę. Notariusz poświadcza w akcie notarialnym, że strony się rozliczyły. 

Płatność w depozycie notarialnym

Kolejną możliwością jest dokonanie płatności za nieruchomość w depozycie notarialnym. Dzieje się tak najczęściej w sytuacjach, kiedy doprowadzenie do transakcji kupna – sprzedaży wiąże się z poniesieniem określonych kosztów przez kupującego oraz ryzykiem, że strona sprzedająca może się wycofać z transakcji.

Sprzedający wysyła wtedy z określonym wyprzedzeniem przelew na konto techniczne kancelarii notarialnej. Następnie notariusz sporządza protokół z przyjęcia środków do depozytu notarialnego. Z chwilą dokonania przelewu na konto sprzedającego notariusz sporządza protokół z wydania środków z depozytu notarialnego. 

Płatność w ciągu kilku dni po umowie zakupu

Jeżeli we wcześniejszych umowach (rezerwacyjnej i warunkowej) kupujący i sprzedający ustalili między sobą termin płatności np. w ciągu 7 dni od dnia zawarcia umowy i chcą go podtrzymać również w umowie przeniesienia własności, to notariusz wpisuje takie ustalenia do umowy. Kupujący reguluje wtedy płatność w ustalonym czasie. 

Termin płatności w ciągu kilku dni po umowie ma również miejsce w sytuacji, kiedy kupujący dokonuje zapłaty za nieruchomość z kredytu bankowego. Bank, żeby uruchomić taką płatność, potrzebuje dokumentu, z którego ona wynika, czyli aktu notarialnego. Zgodnie z wewnętrznymi regulaminami, bank ma też określony czas na wykonanie przelewu środków na konto sprzedającego. 

Odroczona płatność za działkę

Zdarzają się sytuacje, kiedy dana spółka celowa, kupująca grunt pod inwestycję deweloperską staje się jej właścicielem, ale płatności jest zobowiązana dokonać za np. 3-5 lat. Najczęściej chodzi o to, żeby uregulować płatność już po sprzedaży wybudowanych lokali. 

Taka sytuacja powoduje pewne komplikacji w późniejszej współpracy z bankiem, który miałby udzielić kredytu na budowę. Z prawnego punktu widzenia spółka celowa jest właścicielem gruntu. Z księgowego punktu widzenia ma ona działkę gruntu w aktywach bilansu, ale jednocześnie spore zobowiązania po stronie pasywów. 

Mówić inaczej, transakcja nie została rozliczona i teoretycznie istnieje pewne ryzyko, że sprzedający może wystąpić wobec spółki o tzw. zwrotne przeniesienie własności. Trzeba na takie sytuacje bardzo uważać. 

Płatność przez aktem notarialnym zakupu!

Tak, nie przewidziałeś się. Jak wcześniej wspomniałem, istnieją pewne wyjątki od reguły w zakresie momentu przeniesienia własności i dokonywania płatności. W tym miejscu chcę o nich krótko wspomnieć. 

Wyjątki te dotyczą tzw. “instytucji zaufania publicznego”. Zgodnie z ustawą normalizującą działanie tych instytucji, sprzedaż jakiegokolwiek mienia wymaga, aby najpierw dokonać płatności, a dopiero później może nastąpić przeniesienie własności. 

Osobiście uczestniczyłem w dwóch tego typu transakcjach. Pierwsza dotyczyła sprzedaży działki gruntu od Agencji Mienia Wojskowego a druga, zakupu lokalu mieszkalnego od Narodowego banku Polskiego. W obydwu przypadkach środki za sprzedawane nieruchomości musiały się znaleźć na kontach wspomnianych instytucji przed umową przeniesienia własności.


 Pobierz Arkusze Excel i sprawdź rentowność planowanego projektu

Ocena inwestycji deweloperskiej

Pobierz


Grunt pod inwestycję a zabezpieczenie płatności

No dobrze, ale co w sytuacji, jeżeli sprzedający nie zapłaci za nieruchomość w ustalonym terminie po umowie przeniesienia własności? W jaki sposób prawo zabezpiecza sprzedającego?

Z pomocą przychodzi Artykuł 777 Kodeksu postępowania cywilnego (KPC) i zawarte w nim notarialne poddanie się egzekucji. Ma ono bardzo istotne znaczenie z punktu widzenia każdego wierzyciela. Pozwala on na uzyskanie bardzo wysokiej jakości zabezpieczenia spłaty długu.

Regulacje zawarte w art. 777 KPC znacząco ułatwiają dochodzenie roszczeń związanych z wydaniem nieruchomości. Notariusz wpisuje do umowy notarialnej, że dłużnik poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do wydania nieruchomości. Egzekucja taka polega po prostu na przymusowym odebraniu danej rzeczy dłużnikowi (kupującemu) i przekazaniu jej wierzycielowi (sprzedającemu). 

Wszystkie opisane wcześniej etapy zakupu gruntu pod inwestycję deweloperską mają za zadanie doprowadzenie do tego, żebyś taki grunt kupił. Jeżeli oczywiście wszystko dokładnie sprawdziłeś i taki zakup z punktu widzenia biznesowego jest w pełni uzasadniony. Nigdy nie kupuj działki “w ciemno”. Najpierw sprawdź, później kupuj!

Może Cię również zainteresować:

Kredyt deweloperski a budowa za własne środki – co się bardziej opłaca?

Więcej na temat finansów dewelopera znajdziesz tutaj na tej stronie mojego bloga, a jeżeli chcesz skonsultować ze mną swój projekt, to zapraszam do kontaktu na tej stronie.

Życzę Ci samych udanych projektów,

Paweł Pilarczyk

Odbierz dostęp do 30 kalkulatorów i checklist

Oblicz ratę kredytu, wzrost wartości Twojej nieruchomości i wiele, wiele więcej!

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych GetResponse ( more information )

Twój adres e-mail jest u mnie bezpieczny. Możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.