Działka, którą kupujesz jako deweloper to kluczowy składnik całego przedsięwzięcia budowlanego. Bez działki nie da się niczego wybudować. Każda działka traktowana jest w inwestycji deweloperskiej jako “towar”. Warto podkreślić, że działka taka powinna spełniać trochę inne wymagania niż w przypadku zakupu działki przez osobę prywatną na własne potrzeby. 

Działka pod inwestycję deweloperską – analiza działki 

Deweloper nie powinien nigdy kupić działki bez dokładnego jej sprawdzenia. Wstępną analizę czy dana działka spełnia określone wymagania, można wykonać w ciągu kilku dni. Po takim czasie już wiadomo, czy dany grunt nadaje się na bardziej szczegółową analizę, czy lepiej poszukać innego. 

Szczegółowa analiza działki zajmie bowiem już o wiele więcej czasu (kilka, a nawet kilkanaście miesięcy) i będzie się wiązała z kosztami finansowymi. Przede wszystkim takiej szczegółowej analizy nie da się już przeprowadzić samodzielnie.

Potrzebny będzie zespół osób współpracujących z deweloperem, który sprawdzi dany grunt pod wieloma względami. W skład takiego zespołu wchodzą najczęściej prawnik, geodeta, architekt, rzeczoznawca, inżynier budowlany. 

Szczegółowa analiza działki obejmuje między innymi weryfikację następujących elementów:

  • Jaki jest stan prawny gruntu? Czy nie ma jakichś wad prawnych, roszczeń, spraw spadkowych itp. 
  • Na co pozwala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Co możemy wybudować, jaką powierzchnię użytkową mieszkalną?
  • W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), na co pozwalają warunki zabudowy oraz warunki techniczne?
  • Jaki jest rodzaj gruntu, na którym będzie prowadzona budowa? Czy grunt jest nośny i pozwoli wybudować nieruchomości, na które zezwala plan miejscowy, czy grunt jest nieznośny (słaby) i budowa będzie się wiązała z większymi kosztami? 
  • Co z mediami? Czy na danej działce znajdują się przyłącza, czy trzeba występować do gestorów sieci?
  • Wiele innych szczegółowych ustaleń. 
Działka gruntu pod inwestycję deweloperską

Warto też udać się do miejscowego urzędu gminy i porozmawiać z urzędnikiem odpowiedniej jednostki na temat działki, którą planujesz zakupić. Wszystkie te podjęte działania pozwolą ci podjąć decyzję czy ostatecznie zdecydujesz się na zakup działki, czy nie. 

Umowa rezerwacyjna zakupu działki

Na sprawdzenie stanu działki będziesz potrzebował czasu. Warto więc na tym etapie podpisać ze sprzedającym umowę rezerwacyjną. Dzięki temu sprzedający będzie wiedział, że jesteś na poważnie zainteresowany zakupem i wyłączy ją z oferowania, a ty zyskasz czas na sprawdzanie działki. 

Dobrą praktyką przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej jest wpłata określonej kwoty sprzedającemu w formie kaucji rezerwacyjnej. W przypadku podpisania umowy notarialnej po kolejnym etapie rozmów jest ona zaliczana na poczet ceny, a w przypadku odstąpienia od transakcji jest zwracana. Nie ma tutaj znaczenia, czy taką umowę zawierasz z osobą prywatną, czy innym przedsiębiorcą. 

W inwestycji deweloperskiej bardzo istotną rolę odgrywa czas. Jeżeli planujesz osiągnięcie zysku z projektu na poziomie 30%, a będziesz go realizował w ciągu dwóch lat, to w skali roku zarobisz tylko 15%. Im dłużej projekt będzie trwał tym, niższy zysk w skali roku osiągniesz. 

Inwestując czas w szczegółową weryfikację działki na samym początku, unikniesz strat czasu na kolejnych etapach realizacji inwestycji, gdy już zainwestujesz spore środki. Nie warto podejmować ryzyka i zbyt pochopnie decydować się na zakup. Pamiętaj, że osoba, która sprzedaje ci działkę, może nie być do końca świadoma, czym tak naprawdę dysponuje. 

Umowa rezerwacyjna ma zwykłą formę cywilnoprawną (nie podpisujesz jej u notariusza).

Najczęściej po kilku tygodniach od zawarcia umowy rezerwacyjnej udajesz się ze sprzedającym do notariusza, żeby podpisać umowę notarialną. Zawarcie takiej umowy spowoduje, że będziesz mógł kontynuować szczegółową weryfikację kupowanej działki i uzyskiwanie stosownych pozwoleń, a sprzedający otrzyma określoną kwotę pieniędzy na poczet ceny zakupu.

Jest to drugi etap zakupu działki, który dokładniej przedstawię w kolejnym wpisie.

Działka deweloperska

Zakup działki z pozwoleniem na budowę

Żeby oszczędzić sporo czasu i szybciej rozpocząć projekt deweloperski, możesz też znaleźć na rynku działkę z pozwoleniem na budowę albo z rozpoczętą budową. Takie rozwiązanie ma niewątpliwie swoje plusy, ale powinno zwiększyć twoją czujność. W końcu z jakiegoś powodu dochodzi do sprzedaży takiej działki. 

Należy przede wszystkim ustalić, co jest tym powodem. Czy chodzi po prostu o chęć zarobienia na odsprzedaży projektu z zyskiem, a może wycofanie się z mało rentownej inwestycji np. budowy małego budynku wielorodzinnego z halą garażową?

Poza tym powinieneś wziąć pod uwagę kilka “niuansów”. Między innymi: 

  1. Czy nastąpiło przeniesienie autorskich praw majątkowych dotyczących projektu budowlanego na obecnego inwestora? Jeżeli nie to dokonanie jakichkolwiek późniejszych zmian w przejmowanym projekcie budowlanym może okazać się niemożliwe!
  1. Kiedy kupujesz działkę i przenosisz pozwolenie na budowę na swoją spółkę, warto wziąć od poprzedniego inwestora oświadczenie, w którym zrzeka się on prawa do odwołania od decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę. To pozwoli ci zaoszczędzić co najmniej 30 dni, podczas których mógłbyś już np. założyć rachunki powiernicze w banku obsługujących inwestycję. 

Działka pod inwestycję deweloperską – cena zakupu

W przeciwieństwie do zakupu działki przez osobę prywatną, jak kupujesz działkę pod inwestycję deweloperską, cena nie powinna odgrywać decydującej roli. Nie zrozum mnie źle. Cena oczywiście jest ważna, bo wiadomo, że im niższa, tym lepiej, ale nie powinna być najważniejsza. Ważniejsza są wspomniana wcześniej szczegółowa analiza działki i warunki płatności.

Lepiej jest zapłacić za działkę trochę więcej, ale mieć czas na dokładne jej sprawdzenie, niż “pokusić się” na okazję a później niemile się rozczarować. Weź pod uwagę, że działka za “okazyjną cenę” najczęściej zawiera w sobie równie okazyjne problemy. 

Kupuj drogie działki! Tam jest sprawdzony rynek i odpowiedni popyt na twoje produkty. Niewiele ci da zakup taniej działki w okolicy, w której nie będzie odpowiedniego rynku na twój produkt

Poniżej znajdziesz przykładowe wyliczenie, za ile maksymalnie opłaca ci się kupić daną działkę, żeby projekt deweloperski był rentowny, a mówiąc kolokwialnie, “żeby twój biznes się spinał “.

Maksymalnie możliwa cena działki = przychody ze sprzedaży – koszty projektu – marża na projekcie

Przykład dla 1250 m2 PUM 

Przychody z projektu = 12,5 mln

Koszty projektu = 7 mln

Marża na projekcie = 25% (3 125 000 zł) 

Maksymalna możliwa cena działki = 2 375 000 zł


Pobierz Arkusze Excel i sprawdź rentowność planowanego projektu

Ocena inwestycji deweloperskiej

Pobierz


Kwestię ustalenia poziomu ceny zakupu działki mamy już omówioną. Wiesz już, za ile maksymalnie opłaca Ci się kupić działkę, żeby było to dla ciebie opłacalne. Teraz pozostaje kwestia negocjacji ze sprzedającym i ustalenie poziomu ceny, który on zaakceptuje.

Im niższą cenę od wyliczonej przez ciebie maksymalnej ceny zakupu będziesz w stanie wynegocjować ze sprzedającym, tym lepiej. Dąż jednak do tego, żeby obydwie strony były zadowolone z wypracowanego wyniku. 

W umowie rezerwacyjnej warto też zapisać, że kupujący i sprzedający są w stanie przystąpić do ponownych negocjacji ceny, jeśli podczas analizy działki wyjdą na jaw jakieś dodatkowe “niespodzianki”. Mogą one być związane na przykład z możliwością przyłączenia mediów lub wynikami badań gruntu.

Ustalona cena działki powinna obowiązywać tylko wtedy, gdy wszystkie warunki pozwalają na przeprowadzenie zaplanowanej przez ciebie inwestycji, np. wybudowanie budynku wielorodzinnego o powierzchni minimum 1500 PUM (powierzchni użytkowo mieszkalnej). 

Działka pod inwestycję deweloperską a warunki płatności 

Cena to jedno, ale warunki płatności to drugie. Jeżeli poszedłeś na pewne ustępstwa w zakresie ceny, oczekuj od sprzedającego zaakceptowania twoich warunków płatności. Idealną sytuacją, do której powinieneś dążyć to odroczenie płatności za działkę do czasu uzyskania pozwolenia na budowę. 

Zdarza się również, że sprzedający zgadza się zostać inwestorem, wnosząc grunt do spółki celowej, która realizuje dany projekt. Możesz mu wtedy zaproponować udział w zyskach z całego projektu lub przekazanie wybudowanego lokalu w rozliczeniu. W zamian za to sprzedający powinien być gotów do zrezygnowania z otrzymania natychmiastowej płatności. 

Zgadzając się na odroczoną płatność za działkę, sprzedający sporo zyskuje, więc często jest gotów poczekać z rozliczeniem transakcji. 

  • Po pierwsze zyskuje możliwość uzyskania wyższej kwoty niż za samą sprzedaż działki (posiada udział w zysku z projektu).
  • Po drugie zyskuje wyższą cenę za lokal, który może później sprzedać lub wynajmować. 

Jest to jednak bardziej zaawansowana formuła współpracy, która wymaga wzajemnego zaufania i klarownego określenia wzajemnych możliwości i oczekiwań. Jest też dobrym rozwiązaniem w sytuacji, w której sprzedający i tak nie ma pomysłu, na co przeznaczyć środki ze sprzedaży działki. 

Dzięki odroczeniu terminu płatności ty jako deweloper w praktyce “finansujesz” projekt sprzedającym a własne środki zachowujesz na kolejne etapy inwestycji. Zyskujesz wyższą płynność finansową, bo nie musisz wykładać pieniędzy na zakup działki. 

Nie możesz jednak “przedobrzyć” z odroczoną formą płatności. Może to bowiem mieć negatywne konsekwencje w przypadku współfinansowania inwestycji przez bank.

Przykład:

Spółka celowa realizująca inwestycję kupiła działkę gruntu i odroczyła termin płatności o 3 lata. Formalnie spółka stała się właścicielem gruntu, ale transakcja nie została rozliczona, ponieważ spółka nie zapłaciła za grunt. W pasywach bilansu spółka posiada nieuregulowane zobowiązania, które uniemożliwiają jej skorzystanie z kredytu deweloperskiego. 

Więcej na temat finansów dewelopera znajdziesz tutaj na tej stronie mojego bloga, a jeżeli chcesz skonsultować ze mną swój projekt, to zapraszam do kontaktu na tej stronie.

Ciąg dalszy procesu zakup działki pod inwestycję deweloperską znajdziesz poniżej w kolejnym wpisie.

Działka gruntu pod inwestycję deweloperską. Drugi etap jej zakupu – umowa warunkowa

Życzę Ci samych udanych projektów,

Paweł Pilarczyk

Odbierz dostęp do 30 kalkulatorów i checklist

Oblicz ratę kredytu, wzrost wartości Twojej nieruchomości i wiele, wiele więcej!

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych GetResponse ( more information )

Twój adres e-mail jest u mnie bezpieczny. Możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.