Umowę rezerwacyjną zakupu działki pod inwestycję deweloperską zawierałeś w formie cywilnoprawnej. Pozwalało to tobie i sprzedającemu na większą elastyczność na początkowym etapie rozmów. Tym samym jednak powodowało ryzyko szybkiego wycofania się z transakcji. 

Wpis o pierwszym etapie zakupu działki pod inwestycję deweloperską znajdziesz poniżej.

Działka pod inwestycję deweloperską i pierwszy etap jej zakupu – umowa rezerwacyjna

Szczegółowa analiza działki wiąże się z określonymi kosztami finansowymi i zajmuje sporo czasu (kilka, a czasami nawet kilkanaście miesięcy). Rozpoczęcie takiej analizy na etapie zawarcia umowy rezerwacyjnej jest kluczowe, ale jej pełne przeprowadzenie ze względu na wymagany czas jest mało prawdopodobne. 

W tej sytuacji trudno oczekiwać od sprzedającego, żeby zgodził się długo czekać na finalizację sprzedaży działki nie mając “mocniejszego” – notarialnego potwierdzenia gotowości zakupu od dewelopera. Trudno też sobie wyobrazić, żeby deweloper ponosił koszty pracy zespołu, który analizuje działkę. Pozostaje również ryzyko, że właściciel działki znajdzie innego inwestora i z nim sfinalizuje sprzedaż. 

Na tym etapie, najczęściej kilka lub kilkanaście tygodni od podpisania umowy rezerwacyjnej, kupujący i sprzedający udają się więc do notariusza. Podpisanie umowy w formie aktu notarialnego spowoduje znacznie zmniejszenie ryzyka transakcji kupna-sprzedaży dla obydwu stron. Uwiarygodni również ich obustronne zamiary. 

Umowa przedwstępna zakupu, czy umowa warunkowa? 

Zakup działki pod inwestycję deweloperską różni się od zakupu działki na własne potrzeby osoby prywatnej. Działka jest “towarem”, który powinien spełniać określone wymagania, żeby można było przygotować z niego konkretny produkt. Takim produktem finalnym działalności dewelopera są lokale, w których można zamieszkać lub je wynajmować. 

Umowa notarialna powinna więc zawierać spis tych wszystkich warunków, które ma spełnić działka gruntu, żeby jej zakup był uzasadniony. Taka forma umowy notarialnej nazywana jest umową warunkową. 

Zakupu działki dokonujesz już jako spółka celowa, którą zakładasz w celu prowadzenia konkretnej inwestycji. 

W przeciwieństwie do umowy przedwstępnej zakup działki uzależniony jest w umowie warunkowej od spełnienia określonych warunków. Ich spełnienie może natomiast zająć mniej lub więcej czasu. Dopiero jeżeli zostaną spełnione określone warunki, można zawierać umowę kupna – sprzedaży (umowę przyrzeczoną). 

W przypadku zwykłej umowy przedwstępnej zakup jest uzależniony tylko od wyznaczonego terminu, w którym dojdzie do zawarcia umowy kupna- sprzedaży. Kupujący przekazuje sprzedającemu najczęściej zadatek (chociaż zdarza się, że są to również zaliczki) najczęściej w wysokości 10% ceny działki. Umowa przedwstępna określa, że bez względu na to, czy działka spełni określone kryteria, dojdzie do transakcji we wskazanym terminie. 

Jeżeli jednak z jakiegoś powodu do transakcji nie dojdzie, to w przypadku umowy warunkowej zadatek podlega zwrotowi (jeżeli nie zostały spełnione wymagane warunki), a w przypadku umowy przedwstępnej zadatek nie podlega zwrotowi. 

W umowie przedwstępnej kupno uzależnione jest od konkretnego terminu, a w umowie warunkowej od spełnienia określonego warunku. 

Umowa warunkowa – jakie warunki powinna zawierać?

Działka gruntu pod inwestycję deweloperską

Im więcej kryteriów pozwalających na szybkie rozpoczęcie budowy spełni działka, tym dla Ciebie lepiej i bezpieczniej. Najgorsze co mogłoby Cię spotkać, to zakup działki, na której niczego nie można wybudować.  

W umowie warunkowej zakupu działki gruntu pod inwestycję warto zapisać niżej wymienione przykładowe kwestie:

  • Potwierdzenie granic działki. Jeżeli okazałoby się, że działka jest mniejsza, niż deklarowana przez sprzedającego mógłby odstąpić od umowy lub renegocjować cenę zakupu. 
  • Sprawdzenie lub potwierdzenie warunków gruntowych. Czy pozwalają one na budowę planowanej przez Ciebie inwestycji? W jakiej technologii pozwolą Ci ją zrealizować? Ma to bezpośredni wpływ na koszty budowy i późniejszy zwrot z inwestycji. 
  • Uzyskanie warunków technicznych przyłączenia mediów (prąd, woda, kanalizacja) 
  • Uzyskanie WZ (warunków zabudowy). Jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem, będziesz musiał uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Wbrew pozorom nie jest to czasami wcale taka prosta sprawa. Jeżeli działka graniczy z wieloma sąsiadami, mogą oni się odwoływać od takich warunków. Może się też zdarzyć, że otrzymasz WZ, ale na zdecydowanie mniejszą powierzchnię zabudowy.
  • Wystąpienie o pozwolenia na budowę. Uzyskanie pozwolenia na budowę może trwać wiele miesięcy. Dlatego lepiej uzgodnić, w jakim terminie wystąpisz o uzyskanie pozwolenia, a nie kiedy je uzyskasz.

Warto podkreślić, że przy zakupie działki pod inwestycję spełnienie wyżej wymienionych warunków leży po stronie kupującego. Brak ich spełnienia z winy kupującego może skutkować utratą wpłaconego zadatku! 

Pełnomocnictwo od właściciela działki 

Żeby nie angażować czasowo właściciela działki, należałoby uzyskać od niego odpowiednie pełnomocnictwo notarialne do dysponowania działką na cele budowlane. Pozwoli ono na reprezentowanie właściciela przed odpowiednimi urzędami i działanie w jego imieniu. Kupujesz w końcu działkę gruntu pod inwestycję deweloperską.

Pełnomocnictwo powinno też szczegółowo określać zakres czynności, które są wymagane do przygotowania projektu deweloperskiego. Dodatkowo powinno dać ci również możliwość otrzymania pozwolenia na budowę na spółkę realizującą inwestycję, a nie obecnego właściciela działki. Dzięki temu nie będzie trzeba przepisywać pozwolenia na budowę czy innych dokumentów i zaoszczędzi się trochę czasu. 


Pobierz Arkusze Excel i sprawdź rentowność planowanego projektu

Ocena inwestycji deweloperskiej

Pobierz


Działka gruntu pod inwestycję deweloperską – dwa mocne zabezpieczenie transakcji

Działka deweloperska

Wpis roszczenia

Tak jak wcześniej pisałem, podpisanie umowy w formie aktu notarialnego (umowa warunkowa) spowoduje znacznie zmniejszenie ryzyka transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Jednym z takich zabezpieczeń transakcji na obecnym etapie jest wpis roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości. 

Podczas zawierania umowy warunkowej zakupu działki notariusz składa do sądu wniosek o wpis roszczenia do działu III księgi wieczystej nieruchomości. Wniosek ten dotyczy roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej zakupu nieruchomości, czyli umowy kupna – sprzedaży. Jest to pewnego rodzaju możliwość, a nie obowiązek. 

Wpis takiego roszczenia skutecznie uniemożliwia sprzedaż działki innemu kupującemu. Żeby właściciel działki mógł dokonać sprzedaży, musi na to otrzymać twoją zgodę! Jeżeli jej nie uzyska to dopiero rok po tym jak upłynął ustalony między wami termin kupna – sprzedaży działki, z księgi wieczystej działki zostanie usunięty wpis takiego roszczenia. 

Mało tego, takie roszczenie nie wygasa automatycznie. Może zostać wykreślone tylko na podstawie wniosku o wykreślenie, który złoży sprzedający. Biorąc pod uwagę szybkość rozpatrywania wniosków przez sądy i uwzględniają wszystkie wcześniej wspomniane terminy, może się okazać, że działka będzie zablokowana w sprzedaży przez kilkanaście miesięcy!

Prawo pierwokupu

W niektórych sytuacjach sprzedającemu zależy na tym, żeby jak najszybciej sfinalizować transakcję sprzedaży działki. Z drugiej strony deweloper nie jest w stanie przyspieszyć pewnych procedur administracyjnych w urzędach, czy podczas badań geotechnicznych gruntu. Transakcja sprzedaży może się wtedy przeciągać w czasie o wiele miesięcy.

W takiej sytuacji warto, żeby obydwie strony grały ze sobą w otwarte karty i były gotowe pójść na pewien kompromis. Co może być takim kompromisem? Jeżeli sprzedający znajdzie międzyczasie innego klienta, który będzie chciał zapłacić za działkę nawet wyższą cenę i zgodzić się na szybszy zakup, sprzedający będzie mógł mu ją sprzedać, ale ja, jako obecny kupujący będę mógł skorzystać z prawa pierwokupu. 

Dzięki temu sprzedający nie będzie przez nas blokowany w sprzedaży. Kupujący natomiast będzie mógł dokonać zakupu na swoich warunkach. Będzie też miał opcję skorzystania z dodatkowego uprawnienia, które zabezpiecza go przed utratą działki na zaawansowanym etapie jej analizy czy uzyskania stosownych zezwoleń. Obie strony wygrywają. 

O ostatnim etapie zakupu działki pod inwestycję deweloperską przeczytasz poniżej w kolejnym wpisie.

Grunt pod inwestycję deweloperską. Trzeci etap jego zakupu – umowa przeniesienia własności

Więcej na temat finansów dewelopera znajdziesz tutaj na tej stronie mojego bloga, a jeżeli chcesz skonsultować ze mną swój projekt, to zapraszam do kontaktu na tej stronie.

Życzę Ci samych udanych projektów,

Paweł Pilarczyk

Odbierz dostęp do 30 kalkulatorów i checklist

Oblicz ratę kredytu, wzrost wartości Twojej nieruchomości i wiele, wiele więcej!

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych GetResponse ( more information )

Twój adres e-mail jest u mnie bezpieczny. Możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.