Wiele osób, z którymi ostatnio rozmawiam, zastanawia się, czy mamy już do czynienia z bańką na rynku nieruchomości. A ty jak sądzisz? Też jesteś podobnego zdania?

Ja jestem przekonany, że nie. Nawet pomimo ostatnich gwałtownych wzrostów cen sądzę, że tak nie jest. 

Wiesz, dlaczego tak uważam? Jeśli spojrzymy na to, co się dzieje na rynku, to szybko uzyskamy odpowiedź na dwa poniższe pytania:

  1. Czy ceny nieruchomości w 2021 roku eksplodują?
  2. Dlaczego dalsze wzrosty cen są nieuniknione?

Wzrosty cen (inflacja) i dostępność mieszkaniowa 2021

Mimo że ceny nieruchomości osiągają niesamowite szczyty, brakuje rąk do pracy w branży budowlanej, a materiały budowlane drożeją nawet kilkadziesiąt procent w ciągu kwartału! 

Dobrym przykładem niech będą wzrosty cen stali (ok 40% rok do roku) i styropianu (ok 30% rok do roku).

Takie wzrosty cen powodują, że nasze pieniądze realnie coraz bardziej tracą na wartości. Inaczej mówiąc, ulegają inflacji. 

Ceny nieruchomości, a także koszty ich wytworzenia mocno podążają za inflacją. Jak podaje GUS, aktualnie za przeciętne miesięczne wynagrodzenie można kupić około 0,75 m2 mieszkania.

Podczas boomu w 2006 roku za przeciętne wynagrodzenie można było kupić zaledwie około 0,48m2 mieszkania. W najlepszym okresie (na koniec 2016 roku) za przeciętną miesięczną pensję można było kupić około 0,87 m2 mieszkania.

Wskaźnik tzw. dostępności mieszkaniowej, bo o nim mówię, pokazuje więc, że pomimo iż nominalnie ceny nieruchomości są najwyższe w historii, to ich prawdziwa wartość za bardzo nie wzrosła. A porównując je do roku 2006, wartość nieruchomości jest realnie nawet niższa. 

Wykres 1. Szacowana dostępność mieszkania w siedmiu największych miastach za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw (mkw.)

Źródło: Raport NBP, GUS

Dostępność mieszkania – miara potencjalnej możliwości zakupu
powierzchni mieszkania w cenie transakcyjnej za przeciętne
miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw
w danym mieście. Wyraża liczbę metrów kwadratowych
mieszkania możliwych do nabycia przy przeciętnym
wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście
(GUS), oraz przeciętnej cenie transakcyjnej na danym rynku (40%
z RP i 60% z RW według bazy NBP).

Z pełną treścią raportu NBP o stanie rynku nieruchomości na koniec 2020 roku możesz zapoznać się tutaj.

Oczywiście głównym sprawcą sytuacji wzrostu cen nieruchomości jest inflacja, która pędzi wprost proporcjonalnie do drukowanych pieniędzy, które wpływają na rynek.

Skoro wszystko po kolei drożeje (materiały budowlane, robocizna, towary), to skumulowany wzrost tych wszystkich elementów znajdziemy właśnie w finalnej cenie nieruchomości.

Według ostatnich danych, które opublikował Eurostat (odpowiednik naszego GUS-u dla wszystkich Państw Europejskich), Polska obok Węgier znalazła się na samym szczycie rankingu z jednym z najwyższych wskaźników inflacji w Europie!

Oznacza to, że inflacja w Polsce (na poziomie 5,1% rok do roku) jest najwyższa od 20 lat.

Źródło: Eurostat

Transakcje gotówkowe dominują w zakupie nieruchomości

Na rynku mnóstwo osób kupuje teraz nieruchomości za gotówkę, tym samym chroniąc swoje pieniądze przed utratą wartości (czyli wspomnianą inflacją).

Nie wiem, czy zaskoczy cię ta informacja, ale aż 80% transakcji zakupu nieruchomości, które się obecnie odbywają na rynku to transakcje gotówkowe!

Okazuje się, że mój wcześniejszy artykuł (z sierpnia 2018 roku) dotyczący właśnie inwestowania w nieruchomości jest dzisiaj bardzo na czasie. Zapraszam Cię w wolnej chwili do jego przeczytania, bo warto.

Rekord sprzedaży kredytów hipotecznych w 2021

Nie tylko klienci gotówkowi kupują nieruchomości, ale również klienci kredytowi. I tutaj kolejna niespodzianka. W kwietniu 2021 banki odnotowały najwyższą sprzedaż kredytów hipotecznych w historii! 

Zdecydowanie największy wpływ miał na to najniższy w historii koszt kredytu, który jest oparty o tzw. WIBOR. To jednak nie jedyny powód.

Łagodzenie polityki kredytowej w bankach

Jakby tego wszystkiego było mało, to jeszcze banki dokładają swoje 3 grosze, licząc zdolność kredytową na kredyt hipoteczny dla przeciętnego Kowalskiego na bardzo wysokim poziomie. 

Nowy koszt dla deweloperów

Na cenę mieszkań w najbliższym czasie będzie miał również wpływ DFG, czyli Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który właśnie „przeszedł przez sejm” i czeka na podpis prezydenta. 

Od każdego sprzedanego mieszkania deweloper będzie musiał uiścić składkę w wysokości od 0,1% do 1% wartości mieszkania, na specjalny rachunek. 

Jak myślisz, czy deweloperzy będą skłonni do tego, aby obniżyć swoją marżę, czy raczej przerzucą tą opłatę na klientów?

Warto jeszcze wspomnieć, że bardzo wiele firm deweloperskich prowadzi działalność w formie spółek komandytowych, którym rząd wprowadził ostatnio podatek 19%. To dodatkowe obciążenie, które również muszą zapłacić.

Na co dzień współpracuję z deweloperami i pomagam im sfinansować różnego rodzaju projekty budowlane. Z praktyki więc wiem, jak duże konsekwencje miała dla nich ta zmiana.

Popyt i podaż nowych mieszkań

Na rynku nieruchomości zaczyna wyraźnie przeważać popyt nad podażą. Z raportu JLL (Rynek mieszkaniowy w Polsce w IQ 2021r) wynika, że oferowana liczba lokali maleje. Obecny jej poziom (podaży) jest najniższy od 2014 r.

Mamy więc do czynienia z rekordowo niską podażą nowych lokali, na co nakłada się rekordowo wysoki popyt. Ta sytuacja dodatkowo powoduje wzrosty cen. 

Zmniejszona podaż lokali wynika zaś bezpośrednio z ograniczeń ustawowych i uregulowań prawnych w handlu gruntami.

Ograniczenia w handlu gruntami rolnymi

Mało kto zdaje sobie sprawę, że w miastach grunty rolne i leśne często zajmują większą powierzchnię niż tereny zurbanizowane. Gdyby podzielić je na mniejsze działki można by było rozpocząć wiele nowych inwestycji budowlanych.

Wykres 2. Obszar w miastach jaki zajmują poszczególne rodzaje gruntów (w hektarach)

Źródło: Na podstawie danych z geoportal.pl

Problem w tym, że od 30 kwietnia 2016 r. obowiązują ustawowe ograniczenia w handlu gruntami rolnymi. Początkowo w wolnym obrocie mogły być tylko działki o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha, czyli 3 tys. m kw., a od czerwca 2019 r. – poniżej 1 ha. Większe grunty mogą kupować rolnicy, którzy spełniają określone warunki.

Przed wrześniem 2014 r. działki rolne w obrębie miast w praktyce były traktowane jak budowlane. Nie miało znaczenia, czy obejmował je plan zagospodarowania przestrzennego, czy też trzeba było występować o warunki zabudowy. 

Zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany następowała w trakcie procedury związanej z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę. Obecnie cała procedura odrolnienia gruntu trwa długo i jest bardziej skomplikowana.

Deweloperom kończą się zapasy terenów inwestycyjnych. To właśnie z powodu zbyt niskiej podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, deweloperzy nie są w stanie zaspokoić rosnącego zapotrzebowania na mieszkania. W rezultacie tych ograniczeń ceny mieszkań rosną.

Nowy ład kredytowy?

Jesteśmy właśnie po ogłoszeniu „nowego ładu”, z którego dowiedzieliśmy się, że jest pomysł na zwiększenie dostępności mieszkań dla młodych ludzi (osób w wieku 20-40 lat).

Pomoc ta ma być udzielona w kilku postaciach, min.:

  • Udzielenia gwarancji bankowych na brakujący wkład własny do 100 tys. zł,
  • Dopłat do spłacanych kredytów dla rodzin z dziećmi w kwocie 20 tys. zł na każde dziecko (do 160 tys. zł),
  • Umożliwienie budowy domu do 70 m 2 bez pozwolenia na budowę. 

W mojej ocenie trudno jednoznacznie określić, czy te zmiany na pewno wejdą, kiedy, dla kogo i w jakim kształcie.

Jeżeli jednak pojawią się gwarancje bankowe w wysokości 100.000 zł na zakup mieszkania dla młodych osób, oznaczać to będzie w praktyce, że takie osoby nie będą musiały mieć własnych środków na zakup mieszkania.

Na rynek nieruchomości dołączy wtedy ogromna rzesza osób, które do tej pory nie mogły kupić nieruchomości ze względu na brak własnych pieniędzy. 

Na rynku kredytów hipotecznych zagoszczą zaś ponownie (jak to było jeszcze 10 lat temu) kredyty hipoteczne z 0% wkładem własnym!

Wiesz, jak to wpłynie na rynek nieruchomości?

Popyt na nieruchomości jeszcze bardziej się zwiększy, a wtedy ceny mogą bardzo poważnie, poszybować do góry!


Planujesz kupić mieszkanie od dewelopera? Chcesz to zrobić korzystnie i bezpiecznie?

Webinar_Paweł_Pilarczyk

Weź udział w bezpłatnym szkoleniu online, które poprowadzę już niebawem


Stopa zwrotu z wynajmu nieruchomości mieszkalnych w Polsce

Gdyby spojrzeć na rynek nieruchomości mieszkalnych w Polsce z trochę szerszej perspektywy, to można zauważyć, że dość mocno “odstajemy” od średniej pozostałych państw Unii Europejskiej.

W kontekście “stopy zwrotu” z wynajmu nieruchomości (czyli ile średnio można w Polsce zarobić na najmie) jesteśmy europejskim liderem ze średnią stopą zwrotu z najmu na poziomie 5,25%.

Spójrzmy na największe miasta takich krajów jak Niemcy (Berlin = 2,55%), Francja (Paryż = 2,50%), czy Szwecja (Sztokholm = 1,5%). Można w uproszczeniu stwierdzić, że w Polsce zarabia się z tytułu najmu nieruchomości dwukrotnie więcej.

Rentowność w sektorze wynajmu nieruchomości mieszkalnych w Polsce i Europie
Źródło: Raport Jones Lang La Salle, IP, Inc. Rentowność w sektorze wynajmu nieruchomości mieszkalnych w Polsce i Europie

Taki potencjał rynku najmu nieruchomości ma to swoje konsekwencje. Jedną z nich jest przyciąganie dużych inwestorów, takich jak fundusze inwestycyjne, które specjalizują się w zakupie i wynajmowaniu nieruchomości z sektora tzw. Leaving – czyli mieszkalnych.

Takie organizacje są w stanie wydać kilkaset milionów złotych na zakup kilkuset nieruchomości za jednym razem. Wiedzą bowiem doskonale, że w perspektywie kilku dekad jest to bardzo dobry interes.

Spójrzmy jeszcze na poniższy wykres. Udział nieruchomości mieszkalnych w Polsce w wolumenie wszystkich inwestycji w nieruchomości wynosił w 2020 roku jedynie 6% (sektor tzw. leaving)

Dla porównania średnia europejska wynosiła 24%, a średnio na Świecie inwestowano w nieruchomości mieszkalne w przypadku 28% wszystkich rodzajów nieruchomości np. magazynów, biur, hoteli itp.

Taka sytuacja oznacza dalszy ogromny potencjał wzrostu naszego rodzimego rynku nieruchomości mieszkalnych.

Wolumen inwestycji według klas aktywów
Źródło: Raport Jones Lang La Salle, IP, Inc. Wolumen inwestycji w nieruchomości według klas aktywów w 2020 roku.

Ceny nieruchomości w 2021 roku. Dlaczego dalsze wzrosty są nieuniknione? Podsumujmy.

  • Popyt na nieruchomości jest wyjątkowo wysoki,
  • Podaż nowych lokali od dewelopera jest najniższa od 2014 roku,
  • Mamy rekordowo wysoką inflację (spadek wartości pieniądza = 5,1%),
  • Koszty kredytów (stopa WIBOR) są najniższe w historii,
  • Banki łagodzą politykę kredytową wyliczając wyjątkowo wysokie zdolności kredytowe dla przeciętnego Kowalskiego,
  • Kwiecień 2021 r miesiącem rekordowej sprzedaży kredytów hipotecznych,
  • Deweloperzy zostają obciążeni dodatkowym kosztem – składką na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
  • Obowiązujące regulacje ustawowe i prawne wpływają na ograniczenie dostępności nowych gruntów pod budowę,
  • Ludzie uciekają ze środkami własnymi z banków i 80% transakcji na rynku nieruchomości odbywa się za pomocą gotówki.
  • Międzynarodowe fundusze inwestycyjne rozpoczynają realizować transakcje zakupu nieruchomości na wynajem na dużą skalę.

Jak widzisz na rynku nieruchomości i kredytowym dzieje się naprawdę dużo.

Na to wszystko Rząd ogłasza, że będą jeszcze kredyty z zerowym wkładem własnym dla największej grupy kredytobiorców (osób w wieku 20-40 lat). 

Jeżeli ogłaszany program Rządu wejdzie w życie, to naprawdę spowoduje eksplozję popytu na nieruchomości, który jest już w tym momencie i tak ogromny.

Tym samym spowoduje to eksplozję cen transakcyjnych nieruchomości.

To wszystko nie zadzieje się w ciągu dni czy tygodni. Ten proces będzie rozłożony raczej na długie miesiące, a nawet na lata. 

Według mnie jedno jest wręcz pewne, że wchodzimy w okres, w którym będziemy świadkami bardzo dużych i dynamicznych wzrostów cen na rynku nieruchomości. 

Największe wzrosty są jeszcze przed nami i może się okazać, że te ceny, które mamy teraz to jest po prostu “tanio”.

Życzę Ci samych udanych transakcji!

A jeżeli zdecydujesz, że chcesz je sfinansować sprawnie i bezpiecznie, to zapraszam Cię do kontaktu ze mną.

Pozdrawiam,

Paweł Pilarczyk

Odbierz dostęp do 30 kalkulatorów i checklist

Oblicz ratę kredytu, wzrost wartości Twojej nieruchomości i wiele, wiele więcej!

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych GetResponse ( more information )

Twój adres e-mail jest u mnie bezpieczny. Możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.