Paweł: Cześć, witajcie na kanale jakfinansować.pl. Dzisiaj moim gościem jest Przemek Mąka. Witaj Przemek.

Przemek: Witaj. Dzień dobry.

Paweł: Rzeczoznawca majątkowy. Osoba, która jest również zarządcą nieruchomościami. Już tak jedną nogą, tak można powiedzieć.

Przemek: Lewą.

Paweł: Lewą, tak.

Przemek: A prawą pośrednikiem jeszcze.

Paweł: Pośrednikiem. Także słuchajcie, cały komponent związany z rynkiem nieruchomości. Duże doświadczenie, praktyk. Dzisiaj będziemy rozmawiać na temat kroków, które należałoby podjąć przed wyborem nieruchomości, czyli przed całym procesem zakupu nieruchomości, tak można powiedzieć.

Przemek: Przed podpisaniem umowy.

Paweł: Tak.

Przemek: Na kupno nieruchomości.

Paweł: Przemek jest rzeczoznawcą majątkowym działającym na rynku już od ponad piętnastu lat. Współpracujemy zresztą ze sobą też już ponad dziesięć lat na rynku. Z sukcesami.

Przemek: Z sukcesami, tak.

Paweł: Przemek w tym momencie też jest na etapie kończenia takiego egzaminu międzynarodowej certyfikacji [00:01:06], związanej z zarządzaniem nieruchomościami. Jest też posiadaczem tytułu CCIM, też związanym z wyceną nieruchomości. Nie przekręciłem niczego?

Przemek: To jest doradztwo na rynku komercyjnym.

Paweł: Okej. Doradztwo na rynku komercyjnym. W związku z tym nie tylko lokale mieszkalne, też również komercja wchodzi w grę. Jeśli chodzi o mnie, to ja się nazywam Paweł Pilarczyk. Zajmuję się organizowaniem finansowania dla osób indywidualnych, które chcą kupić nieruchomość w kredycie hipotecznym. Pracuję również z przedsiębiorcami. Im z kolei pomagam usprawniać działanie biznesów i finansować wszelkiego rodzaju inwestycje. Z Przemkiem współpracujemy na tym rynku, działamy razem, uzupełniamy się i realizujemy transakcje od początku do końca, krok po kroku. Nasze firmy potrafią doprowadzić proces z danym klientem…

Przemek: Od idei do komercjalizacji.

Paweł: Do wdrożenia w życie tego pomysłu. Dzisiaj chcielibyśmy przekazać Wam informację na ten temat, w jaki sposób należałoby w ogóle podejść do zakupu nieruchomości, od czego zacząć, bo widzimy różnego rodzaju sposoby, różnego rodzaju metody działania konsumentów. Głównie mówimy tutaj o rynku takim konsumenckim nieruchomości, czyli zakupie na własne potrzeby. No i w zasadzie jest sporo rzeczy, które wychodzą podczas tego typu transakcji, które do nas trafiają. My to później staramy się mniej lub bardziej, jak jesteśmy oczywiście w stanie, prostować. Z sukcesami. Ostatnio mieliśmy też kilka sukcesów w tym zakresie.

Przemek: Tak.

Paweł: Także też się podzielimy naszymi doświadczeniami praktycznymi, żebyście też zobaczyli na co zwracać uwagę. Mam też nadzieję, że ten film przyczyni się do tego, żeby wiedzieć w ogóle na co faktycznie zwracać uwagę i z czym się wiążą pewnego rodzaju decyzje albo też brak tych decyzji.

Przemek: Generalnie, że pomoże naszym potencjalnym klientom kupić nieruchomość dobrze.

Paweł: Tak.

Przemek: I żeby nie ściągnąć sobie problemu na kolejne trzydzieści lat.

Paweł: No właśnie. Okej, dzisiejszy tytuł, jeszcze raz powtórzę, trzy kroki przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości. I będziemy mówić dzisiaj o trzech takich rzeczywiście ważnych obszarach. Pierwszy to jest przede wszystkim pytanie, dlaczego, po co dana nieruchomość.

Przemek: Pawle, przepraszam, ale muszę wejść Ci w słowo.

Paweł: Proszę.

Przemek: Pytanie dlaczego jest bardzo złym pytaniem.

Paweł: Dlaczego?

Przemek: Nie, Twoje pytanie dlaczego tak wskazuje, że został popełniony błąd albo taki zarzut stawiasz, pytając dlaczego. Właśnie po co.

Paweł: Po co?

Przemek: Po co jest nieruchomość.

Paweł: O, widzisz, dobrze.

Przemek: Albo w jakim celu.

Paweł: W jakim celu?

Przemek: W jakim celu, po co. Po co jest coachingowe. Bo tak jak wspomniałeś, te tytuły swoją drogą, ale też, by pomagać klientom kilka lat temu zrobiłem studia podyplomowe z coachingu, stąd dobry…

Paweł: Wybacz, że nie powiedziałem o wszystkim, ale mamy trochę mało czasu, żeby…

Przemek: Znaczy właśnie to bardziej z myślą o klientach, tak?

Paweł: Okej.

Przemek: Żeby dotrzeć i w ogóle gdzieś pod koniec wiosny pojawi się książka w formie e-booku „Home coaching”, także stąd to pytanie bardziej jest coachingowe, czyli po co nieruchomość.

Paweł: Tak.

Przemek: Właśnie nie dlaczego.

Paweł: Po co nieruchomość. Zostajemy właśnie po co nieruchomość.

Przemek: Tak. Po co nieruchomość.

Paweł: Zostajemy przy po co. Jeżeli już wiemy po co, no to następnym etapem będzie sprawdzenie na co stać danego kupującego, tak?

Przemek: Tak jest.

Paweł: Tutaj też wejdziemy troszkę głębiej. Wspomnę na temat zdolności kredytowej, na temat czegoś takiego, co się nazywa wyporność finansowa. Będziemy na ten temat też wspominali. I ostatni etap to jest taki due dilligence, czyli badanie nieruchomości pod trzema aspektami, czyli to jest techniczne samego budynku, ekonomiczne, związane z wartością, i wszelkiego rodzaju prawne zagadnienia. Po co nieruchomość?

Przemek: Po co nieruchomość, dokładnie.

Paweł: Po co?

Przemek: Pawle, kwestia jest tego typu, że na rynku wycen bankowych, bo tak kolokwialnie można by było powiedzieć.

Paweł: Tak.

Przemek: Funkcjonuję od marca 2007 roku, czyli to już trzynaście lat. Na rynku bankowym, komercyjnym.

Paweł: Tak.

Przemek: Bo wcześniej w strukturach agencji nieruchomości rolnych, czyli bardziej inny rodzaj nieruchomości.

Paweł: Inny rodzaj.

Przemek: Natomiast tutaj nieruchomości, które gdzieś są kredytowane i jakieś obserwacje przez te kilkanaście lat można było poczynić. I od kilku lat po głowie chodzi mi taka myśl, że klient, który podejmuje decyzje o kupnie nieruchomości…

Paweł: Tak?

Przemek: Staje chyba sam przeciwko wszystkim. Ta decyzja o kupnie nieruchomości sama w sobie… zresztą to jest w naturze człowieka. Kiedyś robili badania na temat zysków i strat. Nie wiem, czy słyszałeś o tych badaniach. Badania dotyczyły sprzedaży iPhone’ów. Piąty albo szósty tam, seria, nie? I była kolejka, były modne takie nocne sprzedaże, o północy, tak?

Paweł: Tak, ustawiała się kolejka osób, które chciały w pierwszej kolejności.

Przemek: Tak samo z Harrym Potterem było. Tak samo było z iPhone’m, nie? I były kolejki. I po sto sztuk do sklepów, a kolejka czterysta osób. Wiadomo było, że sto pierwsza, sto druga już nie dostaną żadnego iPhone’a, bo go nie ma.

Paweł: Tak. No raczej.

Przemek: I zrobili badania, tak? Pytali się osób, które były na początku kolejki za ile odstąpią swój iPhone, ile dla nich jest warty ten iPhone. I pytano też osoby z końca kolejki za ile by były w stanie kupić tego iPhone’a. Osoby, które były z tyłu kolejki, wiedząc, że nie dostaną tego iPhone’a za tysiąc dolarów, były skłonne kupić ten telefon za tysiąc dwieście, tysiąc trzysta przeciętnie. Wiesz za ile były w stanie sprzedać te osoby, które stały na początku kolejki?

Paweł: Nie wiem.

Przemek: Tysiąc osiemset była średnio. W związku z powyższym strata jest dla nas więcej warta niż zysk.

Paweł: Tak można powiedzieć, rzeczywiście.

Przemek: Tak badania psychologów, a coaching trochę się wiąże z psychologią, gdzieś te badania to wskazują. W związku z powyższym dla nas jest silne, jak wybieramy jakąś nieruchomość, mówimy tutaj o mieszkaniach, o domach, czyli o tych nieruchomościach konsumenckich, tak? Czyli na swoje potrzeby.

Paweł: Na cele konsumpcyjne, tak.

Przemek: Że bardziej nas motywuje to, czego ta dana nieruchomość nie będzie miała, tak? Czyli wyprowadzamy się od rodziców, czyli ważne, żeby w tym nowym mieszkaniu czy w nowym domu nie było rodziców.

Paweł: Tak.

Przemek: Albo na przykład wkurza nas brak miejsc postojowych i ciągły hałas na osiedlach, to wybieramy dom gdzieś na wsi, bo nie ma tych wielkomiejskich aspektów. Oczywiście zdarzają się, ale rzadko wybieramy nieruchomość ze względu na to, co chcemy, żeby ta nieruchomość miała. To jest zaskakujące, ale takie bardzo prawdziwe. W związku z powyższym na początku powinniśmy bardzo mocno przysiąść w gronie osób, z którymi chcemy nabyć tę nieruchomość, tak? No bo jeżeli robimy to rodzinnie, czyli z małżonką, wypadałoby razem to uzgodnić.

Paweł: No tak, oczywiście, wypadałoby.

Przemek: Takie wiesz, ale dzisiaj jest światowy dzień singla.

Paweł: Wow.

Przemek: Także są też osoby, które działają w pojedynkę.

Paweł: Okej. Nie wiedziałem, że taki dzień w ogóle jest wprowadzony.

Przemek: Dzień po walentynkach.

Paweł: Wszystkim singlom życzymy wszystkiego dobrego.

Przemek: Tak jest. Warto by było właśnie to sobie rozpisać. Wszystkie cechy, atrybuty, które dana nasza nieruchomość powinna mieć. To jest bardzo ważne.

Paweł: A dlaczego to jest takie bardzo ważne? Jeszcze mógłbyś dalej?

Przemek: No bo generalnie, kiedy podejmujemy decyzję o kupnie nieruchomości, to spotkamy się ze sprzedawcą.

Paweł: No nieuchronnie.

Przemek: No musimy.

Paweł: To jest taka kolej rzeczy.

Przemek: Musimy. I teraz im bardziej ten sprzedawca jest zdolny, tym będzie w stanie nam narzucić swoje argumenty.

Paweł: Warunki.

Przemek: I wracamy tutaj do tego badania co do straty.

Paweł: No tak.

Przemek: Nie wnikając w szczegóły, istnieje taka historia o jednym z pośredników w obrocie nieruchomościami, który umawiał się z klientami na inwestycji deweloperskiej w Poznaniu. Nie podamy adresu.

Paweł: To z życia wzięte, jak rozumiem, tak?

Przemek: Z życia wzięte.

Paweł: Z życia wzięte.

Przemek: To jest, jak to się mówi, tak, autentyczne?

Paweł: Case study po angielsku.

Przemek: Case study. Umawiał się na nieruchomości, tutaj w jednym z budowanych osiedli, w bloku.

Paweł: Centrum Poznania, rozumiem?

Przemek: Centrum. W Poznaniu.

Paweł: No rozumiem.

Przemek: Po prostu w Poznaniu.

Paweł: No okej.

Przemek: W związku z powyższym trafiały do niego osoby, które wydawałoby się, że chcą kupić mieszkanie w Poznaniu.

Paweł: Tak.

Przemek: Umawiał się z nimi w soboty. Po pokazaniu mieszkania sześćdziesięciometrowego, które w ówczesnych cenach, to było kilka lat temu, kosztowało koło trzystu pięćdziesięciu tysięcy, więc nie szukajcie takich mieszkań, sześćdziesięciometrowych dzisiaj, bo dzisiaj one kosztują trochę więcej.

Paweł: Więcej niż trzysta?

Przemek: Tak. Mówił, a czy mogę państwu zająć jeszcze pół godziny? No okej. Wsiadali w samochód, jechali niespełna piętnaście minut. W sobotę nie ma korków.

Paweł: Nie ma korków, tak.

Przemek: Wyjeżdżali poza miasto i trafiali na osiedle domków szeregowych z małymi ogródkami. I informacja była następna. Tam mamy sześćdziesiąt metrów, tu mamy siedemdziesiąt pięć. Tam mamy trzysta pięćdziesiąt, tu mamy trzysta. Tu mamy dodatkowo ogródek, gdzie wasze dzieci będą mogły się bawić i spokojnie wypoczywać. Mniejszy hałas, samochody zaspokoją miejsca parkingowe, wszystko jest. I wtedy dobrzy, kochani rodzice mówili tak, kurczę, czy ja mam prawo zabrać dzieciom trochę ogródka, trochę trawnika i wypoczynku? Czy jako dobry rodzic mam zostawić ten ogródek? Strata. I część osób kupiła. Te, które zaczynały od oglądania mieszkania od dewelopera w bloku, tak? Kupowała mieszkania z rynku pierwotnego w szeregowcu.

Paweł: Oddalonym od centrum miasta o kilkanaście kilometrów.

Przemek: Tak. Potem się okazywało, już po odebraniu kluczy, że od poniedziałku do piątku nie trwa to piętnaście minut, tylko…

Paweł: Czterdzieści pięć, na przykład.

Przemek: Tak, tak jest, trzy razy dłużej. I w związku z powyższym ta liczba argumentów, które sprzedawca nam narzuca, jest tak duża, że warto mieć sprecyzowany wygląd swojego idealnego mieszkania. Od zarówno rozkładu mieszkania, tak? Czy chcemy trzypokojowe, dwupokojowe, czy kuchnia ma być oddzielna, czy ma być aneksem, tak? Czy balkon ma być mały, czy ma być duży. Okazało się, że to dla mojej małżonki było bardzo ważne, żeby balkon był bardzo duży. W związku z powyższym na przykład deweloper typu Murapol odpadał od razu, bo oni mają bardzo małe balkony. Mają taką zasadę, że mniejsze koszty, ale w związku z powyższym trzeba rozpisać sobie te argumenty, tak? Które będą przemawiać za danym mieszkaniem, tak? Czy chcesz, żeby Twoje dziecko mogło iść przez osiedle sobie pieszo do szkoły, tak? Czy zaakceptujesz to, że Twoje dziecko będzie musiało wsiąść w autobus czy tam w tramwaj i przejechać kilka przystanków do szkoły? Bardzo ważne rzeczy.

Paweł: Tak.

Przemek: Bo czasami dobry sprzedawca, jeżeli nie będziesz miał tego sprecyzowanego, przekona Cię, że wsiadając do autobusu linii 182 i przejeżdżając siedem przystanków, to to jest bardzo blisko.

Paweł: Zależy od sposobu argumentowania.

Przemek: No tak.

Paweł: Ale rzeczywiście, nie mając sprecyzowanych swoich oczekiwań, jesteśmy bardziej narażeni na tego typu, nie chcę powiedzieć manipulacje, ale…

Przemek: Znaczy nie, to jest normalna rola, tak? No jak sprzedajesz mieszkanie, no masz swoje argumenty, tak?

Paweł: Argumenty, tak.

Przemek: Tak. Jeżeli Ty nie masz kontrargumentów, no to wchłoniesz to. Zresztą to jest chyba naturalne, tak? No ktoś kiedyś mi opowiadał o tym, dlaczego kobiety kupujące te, jak to się nazywa, Nesquiki, nie Nesquiki, te do mleka, co zalewasz, płatki owsiane.

Paweł: Płatki owsiane, tak.

Przemek: Dlaczego są rozgoryczone czasami po kupnie tych płatków? Bo w reklamie jest tak, że niedzielny poranek, te płatki, mleko i wszyscy siedzimy rodzinnie przy śniadaniu. Potem mama kupuje płatki, a okazuje się, że dzieci tak zabalowały, że nie wstają wcześniej niż o trzynastej w niedzielę. Mąż też jakoś nie jest skłonny do siadania do śniadania. I kobieta zostaje sama z płatkami. Jest rozgoryczona, tak? Bo myślała, że płatki spowodują, że będą siedzieć wspólnie przy śniadaniu.

Paweł: Tak.

Przemek: To jest takie duże uproszczenie.

Paweł: Duże uproszczenie, ale tak można też to odebrać rzeczywiście.

Przemek: Tak, w związku z powyższym musimy opisać wszystkie funkcje, które chcemy, żeby to mieszkanie czy ten dom, który kupujemy, spełniało, tak? My musimy wziąć wszystkie argumenty pod uwagę, wszystkie aspekty. Czasami rozpisując te aspekty, może się okazać tak, że dzisiaj myślimy o tym, bo znajomi w pracy gdzieś tam podświadomie czy nieświadomie wpływają, że chcemy mieć dom, tak? A rozpisując to, że przy domu sam musisz być administratorem.

Paweł: Tak.

Przemek: Tak? Że sam musisz umieć naprawić gniazdko, że jak się żarówka przepali, to musisz wymienić przed domem również, że jak będzie śnieg, w tym roku nie było śniegu, tak? Ale jak będzie śnieg, to musisz odśnieżyć, bo inaczej odpowiedzialność. Że w wakacje co drugi tydzień kosisz trawę, jeżeli nie częściej. I ileś tych argumentów jest, tak?

Paweł: Tak, zaczyna się mnożyć.

Przemek: I nagle mówisz kurde, no ja, który w weekendy to zawsze gdzieś lubię sobie wyjechać, nie mam czasu na zajmowanie się domem, tak? Dochodzisz do wniosku, że jednak ten dom nie jest dla Ciebie. Więc to po co i jakie funkcje ma spełniać to mieszkanie, spowoduje, że raz, oczyścimy swój umysł od tych wszystkich rzeczy, które nam narzuciło środowisko, którym się otaczamy. A dwa, będziemy mieć argumenty, kontrargumenty dla sprzedawców. Po prostu pójdziemy na rynek i kupimy.

Paweł: I kupimy to, co my chcemy.

Przemek: Tak.

Paweł: A nie to, co ktoś chce nam sprzedać przede wszystkim, tak?

Przemek: Tak. Unikniemy tego. W związku z powyższym to jest ta najistotniejsza rzecz, o której musimy pamiętać, żeby nie dać się wmanipulować w nieruchomość.

Paweł: Czyli jednym słowem działamy proaktywnie, a nie reaktywnie, przyjmując to, co nam jakby podpowiada środowisko czy sprzedający.

Przemek: Tak, musimy oczyścić umysł.

Paweł: Okej.

Przemek: To po części tak można powiedzieć.

Paweł: Coachingowo tak można powiedzieć.

Przemek: Tak. No wbrew pozorom bardzo często możemy popełnić błąd, kupując nieruchomość. No, a bierzemy kredyt na trzydzieści lat.

Paweł: Tak.

Przemek: To kupić nieruchomość i przez trzydzieści lat mieszkać w miejscu, które nam się nie podoba. Albo nie wiem, dojść do wniosku po roku, dwóch latach, że musimy sprzedać tą nieruchomość, bo nie spełnia ona naszych wymagań. A część banków w swoich regulaminach za spłatę wcześniejszą kredytu niż tam trzy lata czy ileś pobiera jakieś opłaty dodatkowe.

Paweł: Tak. Jest prowizja za wcześniejszą spłatę.

Przemek: Także to trzeba przemyśleć te wszystkie argumenty, żeby po prostu, no nie stracić pieniędzy.

Paweł: Zasugerowałeś już tutaj kolejny punkt drugi, czyli sprawdź na co cię stać, mówiąc o zdolności kredytowej.

Przemek: Tak. Mało tego, ta zdolność kredytowa to jest takie troszeczkę, jak kiedyś, chyba w średniowieczu, traktowano Boga, Deus ex machina, czyli że Bóg po prostu nie wysłuchuje, tylko jest konsekwentny, tak? Jeżeli zrobisz coś złego, no to spotka Cię coś złego. Jak zrobisz coś dobrego, to coś dobrego. Zero-jedynkowo. Taka maszyna. Tak samo zdolność kredytowa jest taką troszeczkę maszyną. W ogóle ekonomia opiera się na modelach, które mają odwzorowywać rzeczywistość.

Paweł: Nie tylko ekonomia. W ogóle inne nauki też.

Przemek: Tak, ale ekonomia…

Paweł: Ekonomia przede wszystkim.

Przemek: Ekonomia wymyśliła też statystykę, bo te wszystkie, jak my robimy wyceny, to bardzo ważne też dla banków są różnego rodzaju odchylenia, średnia i te wszystkie inne aspekty, które mówią, że Twoja nieruchomość, tak? W stosunku do tego, co mówi rynek. I jakie jest odchylenie, o ile możesz się pomylić. I tak samo na ten model w rzeczywistości próbuje odpowiedzieć zdolność kredytowa. Czyli jest ileś tam pytań, na które są odpowiedzi, czyli jaka jest liczba w rodzinie, tak? Ile masz dzieci, ile zarabiasz, ile masz kosztów stałych typu abonamenty, tak? Czy masz jakieś dodatkowe kredyty. I to wszystko wkładając do komputera, wypluwa Ci jakąś tam kwotę.

Paweł: Tak, nazwaną zdolnością kredytową.

Przemek: Tak.

Paweł: Szacunkową oczywiście.

Przemek: Tak.

Paweł: Bardzo wstępną.

Przemek: Bardzo wstępną. Ale z drugiej strony nikt nie pyta Cię o Twoje hobby, pasje, o to, co planujesz zrobić za rok, dwa, trzy. I czasami Ty nawet o tym zapominasz, tak? Bo my, kupując nieruchomość, działamy tu i teraz. Nie zakładamy, co będzie za rok, za dwa lata. Tak? Bo jeżeli dzisiaj dowiadujesz się, że masz wydać tysiąc osiemset złotych, a masz akurat na koncie tysiąc osiemset złotych, mówisz okej, no nie ma problemu, no tysiąc osiemset rata kredytowa, why not, nie? Ale nie przewidujesz tego, że w przyszłym roku, tak? Jest dwanaście miesięcy, w ramach tych dwunastu miesięcy jest jakiś taki miesiąc lipiec, sierpień, gdzie wypadałoby gdzieś wyjechać na wakacje. A dzisiaj koszt wakacji dla czteroosobowej rodziny to jest kilka, jeżeli nie kilkanaście tysięcy. W zależności od tego, gdzie pojedziesz.

Paweł: Gdzie pojedziesz na wakacje.

Przemek: Jakiej jakości.

Paweł: Jak będziesz chciał spędzić ten czas.

Przemek: Pytanie, czy uzbierasz na to. Tak? Czy jesteś w stanie jeszcze odłożyć dziecko, tak? No jest to ważne, mieć dzieci, ale jeżeli otworzysz jakieś roczniki GUS-u, to one podają, że dzisiaj dziecko od urodzenia do osiemnastego roku życia kosztuje rodziców dwieście pięćdziesiąt, trzysta tysięcy. Czyli teraz bierzesz kredyt na trzydzieści lat na mieszkanie i dodatkowo pojawia Ci się bobasek, to masz, jeżeli podzielisz teraz dwieście pięćdziesiąt tysięcy przez osiemnaście lat, tysiąc parę złotych miesięcznie.

Paweł: Dodatkowo, tak, co najmniej.

Przemek: No to można szybko policzyć, nie? Ale jeżeli masz osiemnaście lat i dwanaście miesięcy, dwanaście razy osiemnaście? Szybko? Zaskoczyłem, co? Sto osiemdziesiąt i tam dwieście miesięcy.

Paweł: Musisz wziąć też pod uwagę, że w różnych miesiącach są różne nakłady, czyli na początku możemy…

Przemek: No tak.

Paweł: Ale też nie musi być jakby stała kwota przez cały okres, nie?

Przemek: A z drugiej strony możesz odkładać, żeby mieć na późniejsze. Na te wzrosty, gdzie będą górki, tak?

Paweł: Na te piki, tak? Większe.

Przemek: Tak.

Paweł: Możesz.

Przemek: Ale to musisz ten kolejny tysiąc sobie doliczyć, tak? Na jedno dziecko. Dwójka dzieci to kolejne dwa tysiące.

Paweł: Tak.

Przemek: Zdolność kredytowa, kiedy pyta się osoby, jakby małżonków bez dzieci, nie ma tego ile chcesz mieć dzieci, ile planujesz.

Paweł: Nie ma.

Przemek: Nie ma, nie? Nie pyta się, jakie masz hobby, że wspinasz się, jesteś himalaistą i co roku potrzebujesz dodatkowe pięćdziesiąt tysięcy złotych. Też nie rozmawiają z Tobą, jak wygląda Twoja zdolność do oszczędzania. Jeżeli przez trzydzieści lat masz spłacić kredyt, to przez pierwsze pięć lat pracy powinieneś mieć uzbierane dwadzieścia procent wkładu własnego. Jak Ty zajmujesz się swoimi klientami, którzy przychodzą po kredyt, którzy mają staż pracy pięć lat i więcej, ile z nich ma dwadzieścia procent wkładu własnego?

Paweł: No nie wszyscy mają dwadzieścia procent wkładu własnego. Taka jest prawda.

Przemek: A te dwadzieścia procent to jest naturalne liczenie. Przez te pięć lat to jest naturalne liczenie raty kredytowej.

Paweł: No.

Przemek: To jest nic innego. To jest jakbyś ratę kredytową przez pięć lat, która była, byś odkładał.

Paweł: Tak.

Przemek: Dwadzieścia procent wkładu własnego. Czyli pytanie, czy przez te trzydzieści lat będziesz w stanie uzbierać.

Paweł: Spłacić kredyt, tak?

Przemek: Spłacić kredyt.

Paweł: Spłacać kredyt w normalny sposób, niezakłócony w jakiś tam…

Przemek: W związku z powyższym warto jest się spotkać z taką osobą jak Ty, która ma ten cały zestaw pytań ankietowych, która odpowie, jaka jest rzeczywistość, tak? Bo może się okazać, że Twoja zdolność kredytowa, wyliczona przez bank, to jest dwa tysiące pięćset złotych, ale dla spokojnego życia, dla tego, żeby żyć dzisiaj, tak? Zakładając, że nie zmienisz pracy, nie zwiększą Ci się zarobki i tak dalej, to lepiej wziąć pięćset złotych mniej tego kredytu.

Paweł: Na miesięcznej racie oczywiście pięćset złotych.

Przemek: Tak, miesięcznej raty, tak. No możemy zostawić sobie tam poduszkę, żeby być przygotowanym na te wszystkie inne wydatki, które zakładamy, że się pojawią.

Paweł: I tutaj przechodzimy do drugiego sformułowania, które my nazwaliśmy sobie wypornością finansową, czyli czegoś takiego, czego nie usłyszycie w bankach albo u po prostu pośredników finansowych, którzy działają na rynku, ponieważ no nie jest to jakby zbieżne z interesami, czy to właśnie banków, czy też pośredników działających w branży finansowej. Natomiast przede wszystkim powinno to być brane pod uwagę dla dobra klienta, żeby, tak jak powiedziałeś, zadbać o sobie, żeby przewidzieć pewnego rodzaju wydatki, które mogą mieć miejsce i być jakby przygotowanym na to wcześniej.

Przemek: Tak, no tutaj, Pawle, jest bardzo wrażliwy temat. To jest bardzo wrażliwy temat i to, co rozumiemy jako dobro klienta. Bo ja jestem miłośnikiem trochę Biblii, nie Biblii, tak? Tych wszystkich aspektów. Był taki święty Atanazy, który miał ten dar od Boga, że poznał, co to jest prawda. I okazało się, że wiele rzeczy, które my uznajemy, że to jest dobre dla nas, jest tak naprawdę kłamstwem szatana. I bardzo często jest tak, że pośrednik kredytowy stara się załatwić kredyt dla klienta, bo wydaje się mu, że to jest dobre, tak? Ty chcesz kupić nieruchomość, przychodzisz do pośrednika, pośrednik naprawdę ciężko pracuje. On musi wymyślić wszystkie aspekty takie, żebyś Ty ten kredyt uzyskał, tak? Bo nie zawsze wszystko, co tam się da poukładać, poskładać, na dzień dobry daje Ci ten kredyt. Czasami trzeba coś jeszcze dodatkowo dorobić, dopracować, tak? Chociażby, tak jak w mojej branży, wycena. Wycena musi być, nie wiem, pięć procent powyżej ceny zakupu, żeby tam bank przychylniej na Ciebie spojrzał, tak? No gdzieś tam tyle tej pracy takiej umysłowej musi tam ten pośrednik kredytowy wymyślić, bo wydaje mu się, że robi to dla dobra klienta. Natomiast z naszej strony, Twojej i mojej, bardziej nam zależy na tym, żeby klienta uświadomić na co go stać, żeby nie stała się sytuacja taka, że my dzisiaj załatwiamy klientowi kredyt, a za pięć lat drugiemu klientowi załatwiamy kredyt na kupno licytacji komorniczej tej nieruchomości, której przed chwilą załatwialiśmy kredyt, prawda?

Paweł: Tak.

Przemek: Tak to wygląda.

Paweł: No różne rzeczy. Faktycznie też spotykam się z różnymi podejściami i klientom czasami po prostu tak bardzo zależy na zakupie, że jasne, no oczywiście, wtedy ja, który jestem w roli osoby, która szuka finansowania i pozyskuje te pieniądze z banków, też mam tego rodzaju dylematy, w jaki sposób z klientem rozmawiać, no bo w momencie, kiedy wspomniałeś o tych dwudziestu procentach wkładu własnego, raz miałem taką transakcję, gdzie klienci nie mieli tego wkładu własnego, dwudziestu procent. Mało tego, padło pytanie, jaki kredyt gotówkowy wziąć na wkład własny, w którym banku, żeby mieć kredyt gotówkowy na wkład własny. Więc wiesz, z jednej strony trochę mi się tutaj włos jeży, no bo jak słyszę kredyt gotówkowy, który jest oprocentowany dziesięć procent w skali roku, na wkład własny, który w zasadzie powinien być, niekoniecznie już powiedzmy aż te dwadzieścia procent, ale przynajmniej dziesięć, to już mi się taka zapala lampka czerwona, bo to nie jest rozwiązanie, które z dłużej perspektywy jest dobre i korzystne dla klienta.

Przemek: No tak, no pytanie jest takie, czy postrzegamy nieruchomość… oczywiście mówimy tutaj o celach konsumenckich.

Paweł: Tak.

Przemek: Bo nie wiem, czy, Paweł, pamiętasz, ale początki… bo wbrew pozorom ten rynek kredytów hipotecznych nie jest jakiś taki długi, tak? Bo wcześniej kredyty hipoteczne były, ale tak naprawdę rynki kredytów hipotecznych otworzyły się na początku XXI wieku. 2004?

Paweł: No to jest kilkanaście lat dopiero, tak? U nas w Polsce to jest młody rynek stosunkowo.

Przemek: I pamiętam, jak raczkowały te banki komercyjne. Część ekspertów finansowych, oni są do dzisiaj, jak się pojawiają w radiu i tak dalej, mówili, że jeżeli ktoś nie chce wynajmować mieszkania, ale kupuje dla siebie mieszkanie, to inwestuje. Czym oczywiście moim zdaniem wprowadzali klientów w błąd, bo to po prostu kupowanie mieszkania dla siebie jest konsumpcją, nie jest inwestycją. To musimy raz dobrze podkreślić. Bo dla mnie kupowanie mieszkania czy domu dla siebie, żeby tam mieszkać, jest konsumpcją, a nie inwestycją, tak?

Paweł: Dokładnie tak.

Przemek: W związku z powyższym pytanie, czy mieszkanie, dom ma być dla mnie nagrodę za ciężką pracę, czy kupując mieszkanie i dom, mam stać się niewolnikiem i wykonywać ciężką pracę, żeby spłacać ten dom. To jest bardzo istotne, tak? Jeżeli ja spotykam się z Tobą i sobie siadamy, liczymy tę naszą wyporność finansową, to ja jestem świadomy, że kupując ten dom w racie, która nie będzie przekraczała tej kwoty, która wychodzi z wyporności finansowej, to to będzie dla mnie nagroda. Jeżeli ja przekroczę, to mogę stać się więźniem tego mieszkania czy domu. Że będę pracował po godzinach, żeby spłacać kredyt.

Paweł: A takie sytuacje niestety się zdarzają.

Przemek: Powiem Ci, że w latach bodajże 2012-2015 miałem bardzo dużo zleceń na wyceny nieruchomości, które pochodziły z jednego z banków, który dawał promocje na kredyty hipoteczne udzielone we frankach. Już tam nie będę wnikał, jaki to bank i jaka to była promocja. Kwestia była tego typu, że cena kupna franka była stała. Jeżeli one rosły, to ta nadwyżka wchodziła w kapitał. I ktoś, kto kupował mieszkanie za pół miliona, nagle okazywało się, że po dwóch latach było sześćset tysięcy, nie? Kapitału do spłaty. Więcej.

Paweł: Samego kapitału.

Przemek: Tak. I taka drastyczna historia, kiedy pojechałem gdzieś na wioskę pod Poznaniem, nieruchomość była warta około dwustu tam paru tysięcy, a do przyjęcia kredytu jakiś pracownik banku, bo tam kiedyś było tak, że nie zawsze wyceny szły do banków komercyjnych, potrzeba było trzysta pięćdziesiąt tysięcy, czyli już, udzielając kredytu, była wartość zawyżona. I żeby ratować tego klienta, który już pracował na dwa etaty, trzeba było wycenę na pięćset tysięcy, gdzie wartość była dwieście parę tysięcy. Nie do zrobienia, nie?

Paweł: No to to jest sytuacja patowa.

Przemek: Tak. Nawet patologiczna, nie? Ale takie sytuacje mamy często, że właśnie też pojawiają się sytuacje, gdy klient prosi o wyższą wartość, bo coś tam, żeby pokryć…

Paweł: Wkład własny tak zwany.

Przemek: Nawet nie sam…

Paweł: Czasami się zdarza takie sformułowanie ze strony klienta.

Przemek: Wkład własny, ale to też klienci nie są świadomi, że cena trzysta tysięcy za mieszkanie to nie jest ostateczny koszt zakupu mieszkania. Pojawia Ci się podatek.

Paweł: Tak.

Przemek: Pojawia Ci się opłata dla pośrednika kredytowego, jeżeli korzystasz, tak? Pojawia Ci się opłata notarialna, tak?

Paweł: Koszt aktu notarialnego.

Przemek: Ileś tego. I nagle się okazuje, że te trzysta to się równa trzysta piętnaście.

Paweł: To przy optymistycznym założeniu.

Przemek: Tak. No więc już potrzebujesz wycenę na trzysta piętnaście, trzysta dwadzieścia. Ale to, co już kiedyś tam sobie opowiadaliśmy, jeżeli masz wycenę na trzysta dwadzieścia i po jakimś czasie będziesz chciał zmienić bank, bo gdzieś, w jakimś banku pojawi Ci się super promocja, może się okazać, znaczy to się na pewno okaże, że przez te pierwsze dwa czy trzy lata głównie spłacasz odsetki, ten kapitał praktycznie jest nieruszony.

Paweł: Tak.

Przemek: I żeby przejść do innego banku potrzebujesz wycenę na poziomie czterystu pięćdziesięciu tysięcy, a ceny wcale nie musiały wzrosnąć. I będziesz miał sytuację, jak to mówią w szachach, szach matową, nie?

Paweł: Szach i mat.

Przemek: Szach i mat. Zostajesz w banku, w którym wziąłeś ten kredyt. W związku z powyższym ta wyporność finansowa i Twoje działanie jak najbardziej koniecznym krokiem do kupienia nieruchomości, żeby być spokojnym, mając tą nieruchomość.

Paweł: No i jest to też bezpieczne z punktu widzenia klienta, dla jego interesów, tak?

Przemek: Tylko i wyłącznie z punktu widzenia klienta, no bo dla Ciebie może to być, no o tyle niebezpieczne, że się okaże, że klient tej wyporności finansowej nie ma na tyle dużo, żeby wziąć kredyt i wtedy po prostu Ty nie zarobisz.

Paweł: No zdarzają się takie sytuacje, że klient nie ma takiej wyporności finansowej, ale przynajmniej otrzymał taką informację ode mnie o wszelkiego rodzaju zasadach. I między innymi też z tego powodu prowadzę swój kanał jakfinansowac.pl, gdzie oprócz stricte takiej wiedzy właśnie związanej z kredytami hipotecznymi klient może się wgłębić, poznać zasady, na jakich funkcjonuje ten rynek, przejrzeć sobie to, przede wszystkim nabrać wiedzy, bo wychodzę osobiście sam z takiego założenia, że wiedzę każdy powinien mieć, żeby w oparciu o te twarde dane podjąć jakąś decyzję, bo w zasadzie każdy w procesie zakupu tylko, można powiedzieć, w jakiś sposób pomaga. Natomiast finalnie odpowiedzialność i decyzje podejmuje klient. I też trzeba sobie to powiedzieć jasno, że nikt nie weźmie odpowiedzialności za decyzję, czy to pośrednika kredytowego, czy to rzeczoznawcy, czy to sprzedającego, jak tylko i wyłącznie klient. Finalnie.

Przemek: Finalnie tak.

Paweł: Finalnie klient zostaje z nieruchomością, zostaje z kredytem i powinien znać reguły gry, żeby umieć w tej grze funkcjonować przede wszystkim. Okej. Zajmijmy się może w takim razie punktem numer trzy, czyli due dilligence.

Przemek: Tak jest.

Paweł: Czyli stan techniczny nieruchomości, prawny, budowlany, czyli to, co kupujemy.

Przemek: Tak, to jest taki krok, jak to się mówi w matematyce, warunek konieczny.

Paweł: Warunek konieczny.

Przemek: Tak. Ten warunek wystarczający, czyli nasze finansowanie, się udało. Okazało się, że wyporność finansowa jest.

Paweł: Jest. Zdolność jest.

Przemek: I teraz trzeba poznać tą nieruchomość i zaufać specjalistom. Samemu nie oglądać nieruchomości, tylko wziąć ze sobą specjalistów.

Paweł: I dlatego dzisiaj powiemy, dlaczego warto tych specjalistów wziąć i że to nie jest takie tutaj nasze wyobrażenie, ale poprzemy to konkretnymi, jak to się nazywa, case study, tak?

Przemek: Ja mówię przykłady, bo kocham polski język.

Paweł: Przykłady, okej. Przykłady, niech będą przykłady.

Przemek: Tak.

Paweł: I to nawet z ostatnich tygodni, można powiedzieć, niektóre będą.

Przemek: Zgadza się. Wszystkie są świeżynki, 2020.

Paweł: Tak.

Przemek: To jest dziwne, bo dopiero mamy połowę lutego, ciągle jeszcze w radiu mówią, że trzysta ileś dni zostało do końca tego roku, a już może nie dziesiątki, ale kilkanaście transakcji zostało przez nas, nieładnie mówiąc, udaremnionych.

Paweł: Żeby nie powiedzieć uratowanych.

Przemek: Tak, uratowanych. Znaczy generalnie pomogliśmy naszym klientom zaoszczędzić bardzo dużo pieniędzy. I chcemy się tymi przykładami podzielić, ale też wskazując, jak ważną rolę spełniają specjaliści w naszym otoczeniu.

Paweł: No to powiedzmy coś więcej, co to były za przypadki. I zacznijmy od kwestii budowlanych, bo to jest w zasadzie pierwsza rzecz.

Przemek: No tak, generalnie… oj widzisz, Pawle. Znaczy wiesz co…

Paweł: To nie jest pierwsza rzecz?

Przemek: W ogóle, czy wiesz, co nabywamy, mówiąc, że kupujemy nieruchomości? Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami?

Paweł: Proszę, nie będę tutaj odbierał Ci pierwszeństwa.

Przemek: No generalnie trochę się uśmiecham, ale to jest bardzo istotne. Musimy wiedzieć o tym, że coś, co mówimy, że kupujemy nieruchomość, tak naprawdę nabywamy prawo do nieruchomości. Prawo własności tudzież spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo użytkowania wieczystego.

Paweł: Okej.

Przemek: Które teraz próbujemy zamienić na prawo własności. Więc z punktu widzenia takiego chronologicznego najpierw powinniśmy mówić o prawie.

Paweł: Dobrze, okej.

Przemek: Ale najbardziej spektakularne są aspekty budowlane i alfabetycznie są budowlane.

Paweł: Zacznijmy w takim razie, nie komplikujmy.

Przemek: Budowlane.

Paweł: Nie komplikujmy. Idźmy pod kątem budowlanym.

Przemek: Budowlane. W ogóle to są hity, no jeżeli mówimy o aspektach budowlanych. A chcemy zacząć dlatego, że jedna z ostatnich klientek Pawła, tak? Została uratowana.

Paweł: Tak, uratowaliśmy panią Monikę tutaj przed transakcją, która byłaby dla niej bardzo niekorzystna. Na szczęście ta transakcja została jakby odsunięta czy klienci zrezygnowali z tej transakcji. Szczegóły zna Przemek. Przemek był, sprawdzał, widział.

Przemek: Szczegóły to znamy we dwójkę.

Paweł: Tak.

Przemek: Natomiast faktem jest, że tutaj Paweł skontaktował się ze mną, że jest osoba zainteresowana wyceną pod kątem uzyskania kredytu. Ale ma wątpliwości co do stanu nieruchomości. Paweł miał wątpliwości co do stanu nieruchomości.

Paweł: Tak, ja miałem wątpliwości.

Przemek: Po opisie wyglądu nieruchomości przez klientkę. No i wybrałem się na tą nieruchomość, dokonując oględzin. Okazało się, że budynek wymaga dużych nakładów prac remontowych, no i ekspertyzy technicznej pod kątem tego, czy budynek w ogóle warto remontować, czy nie lepiej go zburzyć i budować od nowa. Zerwany strop, uszkodzony dach. Zerwany strop spowodował, że trochę wody naleciało też do połowy budynku, także pytanie, jak tam fundamenty, jak stropy. Więc naprawdę ogrom pracy dla eksperta budowlanego. No ja tutaj ekspertem budowlanym nie jestem. Potrafię ocenić wstępnie stan techniczny lokalu czy budynku, natomiast zawsze wysyłam zaprzyjaźnionego kolegę budowlańca, kolegę Jacka, który dokonuje w sposób szczegółowy ekspertyzy technicznej. I gdzieś wspólnie, trochę coachingowo rozmawiając też tutaj z klientką, uświadomiliśmy sobie, że ten nakład pracy, który byłby na przystosowanie do funkcji mieszkalnej tego budynku, spowodowałby, że koszty nabycia i koszt ożywienia, jak ja to mówię, a koszt po prostu remontu budynku byłby większy niż kupno nowego budynku.

Paweł: Zdecydowanie zbyt wysoki.

Przemek: Tak, zbyt wysoki. Toteż w sumie nawet nie wiem, czy możemy, ale to po prostu przekraczało też zdolności finansowe klientki, tak? Która szukała czegoś tańszego na rynku, prawda?

Paweł: Tak. Czegoś tańszego, w czym można by było w zasadzie od razu zamieszkać, nie wykonując pracy związanej z remontem. A kolejny aspekt jest taki, że nieruchomość akurat poza granicami takimi administracyjnymi miasta Poznań, bo to mówimy tutaj o mieście Poznań, była. Nie byłaby po prostu zaakceptowana najprawdopodobniej jako zabezpieczenie kredytu udzielonego przez konkretny bank, ze względów właśnie między innymi technicznych, potem jeszcze prawnych. Więc to jest dodatkowa rzecz.

Przemek: Tak, no to jest jeden z aspektów. Tutaj było faktycznie namacalne coś do stwierdzenia gołym okiem rzeczoznawcy. Ja w swojej historii mam też wyceny i prace mojego kolegi Jacka, gdzie okazywało się, że budynki były budowane na terenach podmokłych, że osoba, która próbowała być deweloperem, nie zrobiła badań geotechnicznych, no i budynki po roku zaczęły osiadać.

Paweł: O.

Przemek: A właśnie ten brak tego nadzoru technicznego, brak tutaj zatrudnienia eksperta budowlanego spowodował, że oczywiście na zasadach rękojmi, która jest pięcioletnia, na wady ukryte nabywca mógł dochodzić swoich praw, natomiast czas pracy sądów to jest kilka lat, tak? Także tutaj ta osoba przez kilka lat jest właścicielem nieruchomości, z której nie może korzystać.

Paweł: No tak. Teraz pytanie, czy to jest jeszcze nieruchomość kupiona w kredycie.

Przemek: No tak, zdecydowanie. Jeżeli ja robiłem wycenę, no to przeważnie one są robione do celów kredytowych.

Paweł: No właśnie.

Przemek: W związku z powyższym tak. Także zachęcamy do tej ekspertyzy przed podpisaniem umowy. Bez względu na to, czy kupujemy z rynku wtórnego, czy pierwotnego, od dewelopera. Akt notarialny, ostateczne umowy deweloperskie, gdzie jest przeniesienie własności powinien być zrobiony dopiero po odbiorze technicznym przez eksperta i to odbiorze zarówno po tych pracach poprawkowych. Dzisiaj jest duża potrzeba wykwalifikowanych fachowców w zakresie budowy, budowlanki i nie wszystkie elementy, które nawet renomowani deweloperzy wykonują, korzystając z firm zewnętrznych, nie wszystko jest tak jakbyśmy chcieli. A czasami nawet lekko źle założone profile okienne spowodują w ciągu trzech, czterech lat, że te okna, no przestaną mieć funkcjonalność typu zabezpieczenie przed dostępem zimna, nie?

Paweł: Rynek wtórny, czyli mieszkania używane, nieruchomości, to rzecz bardziej z mojego punktu widzenia zrozumiała, ale rynek pierwotny, czy tam też się spotkałeś jakiś czas temu z jakimiś budowlanymi kwestiami związanymi, czy z pomiarem, czy sposobem jakby odbiorów?

Przemek: Znaczy spotkałem się. To też jest pytanie właściwie to już z pogranicza bardziej techniki budowlanej a prawa. Ponieważ, tak jak wspomniałem, kupujemy, nabywamy prawo do nieruchomości, no i musimy tutaj wiedzieć, co to jest nieruchomość, tak? Definicja nieruchomości pojawia się w Kodeksie Cywilnym. I nieruchomość może być gruntowa, przy czym gruntowa może być jako grunt w sensie ziemia, [00:41:35].

Paweł: Grunt rolny, tak.

Przemek: Znaczy grunt, działka niezabudowana.

Paweł: Tak.

Przemek: Ale też może być gruntowa, zabudowana budynkiem mieszkalnym. Czyli uwaga, budynkiem mieszkalnym, nie budynkami mieszkalnymi. I rzecz druga, może być to nieruchomość budynkowa. Jest to bardzo szczególny przypadek, kiedy grunt jest w użytkowaniu wieczystym, a my jesteśmy właścicielem budynku, tak? Nie jesteśmy właścicielem gruntu, tylko jesteśmy użytkownikiem. Tak, to jest nieruchomość budynkowa, tak? I trzecia, czyli lokal mieszkalny. Nie ma innych rodzajów nieruchomości zgodnie z Kodeksem Cywilnym. Dzisiaj deweloperem tudzież przedsiębiorcą budowlanym wykonującym budynki, bo nie każdy chce być deweloperem zgodnie z wymogami, jakie stawia ustawa właśnie deweloperska… część firm próbuje najpierw wybudować budynki, a potem je sprzedawać. I wtedy omijają tą ustawę. W umowach pojawiają się kuriozalne zapisy. To znaczy jeżeli jesteś właścicielem działki, jesteś też właścicielem domu. Proste, zero-jedynkowe. Jeżeli jesteś współwłaścicielem działki, to jesteś właścicielem lokalu mieszkalnego na tej działce. Bardzo często deweloperzy mylą te fakty i w umowie jest napisane, że sprzedają Ci dom na działce, na części działki. Jest to niedopuszczalne z punktu widzenia przepisów prawa. Także te umowy należałoby dać jakiemuś prawnikowi do przeczytania, żeby wychwycił te wszystkie niuanse, bo później my mamy podpisaną umowę, mamy wpisaną datę przeniesienia własności, czyli jakby termin, do kiedy pośrednik kredytowy powinien załatwić finansowanie w banku.

Paweł: Finansowanie tego.

Przemek: A okazuje się, że bank po tych dwóch czy trzech tygodniach, kiedy jest zbieranie wszelkich dokumentów, to chyba, Paweł, Ty też możesz tutaj za chwilę opowiedzieć, jakie dokumenty w ogóle powinni klienci dostarczyć do banku, żeby dostać kredyt, jakie im pomagasz zebrać. To po zebraniu tych dokumentów okazuje się, że umowa z tym dostawcą nieruchomości jest tak wadliwie skonstruowana, że trzeba ją aneksować, zmieniać. I wtedy nagle mamy nóż na gardle, bo mamy, nie wiem, dwa, trzy tygodnie do podpisania aktu, jeszcze nie mamy pieniędzy, musimy jeszcze zmieniać umowę.

Paweł: Jest to bardzo często nie do zrobienia w ogóle, jeśli chodzi o czas. Nie mówiąc już o jakby rozmowach i aneksowaniu tych zapisów właśnie z deweloperem czy z przedsiębiorcą, który wykonuje usługi deweloperskie.

Przemek: Tak, deweloper powie, że już pięć umów takich podpisał i nikt nie zgłaszał roszczeń, nie? A tutaj jakiś bank wymyślił sobie jakieś uwagi. Tak? Mamy też coś, co jest związane troszeczkę ze sprzedażą nieruchomości. Chcemy pokazać, że sprzedajemy jak najtaniej na rynku, że jesteśmy bardzo atrakcyjni. W związku z powyższym bardzo często deweloperzy wrzucają do powierzchni budynku wszystkie możliwe metry.

Paweł: Skosy różne, tak?

Przemek: To też. Spotkałem się, że ktoś, kto opisywał nieruchomość, opisywał, że została pomierzona zgodnie tam z paragrafem ósmym rozporządzenia, które dotyczy pomiarów, bo w Polsce mamy kilka norm, ale jest rozporządzenie dotyczące pomiarów budynków, różnych budynków. I paragraf ósmy mówi, że mierzymy po podłodze do gołych ścian. Czyli tych tam jakby w stanie deweloperskim, jakbyśmy sobie pomyśleli. Natomiast istnieje jeszcze paragraf jedenasty, który dotyczy budynków mieszkalnych, czyli takich jak my kupujemy. I tam mówią pamiętajcie, żeby odjąć skosy. I spotykam się, że niektórzy deweloperzy wskazują, że dokonali pomiarów zgodnie z paragrafem ósmym.

Paweł: Ale tylko z paragrafem ósmym, a nie z paragrafem jedenastym.

Przemek: Nie odjęli skosów. W związku z powyższym zdarza się, że mieszkania, to są głównie mieszkania, bo tu mamy połówki budynków jako mieszkania sprzedawane, mieszkania, które mają wpisane po sto metrów po odjęciu skosów mają osiemdziesiąt metrów. Cena sprzedaży trzy i pół tysiąca razy dwadzieścia, siedemdziesiąt tysięcy, które w gratisie od nas dostaje deweloper. Gdybyśmy skorzystali z prawnika, moglibyśmy to wykorzystać do negocjacji ceny. Także szanowny deweloperze, skoro mówisz, że sprzedajesz trzy i pół tysiąca metrów powierzchni użytkowej, no to powierzchni użytkowej jest osiemdziesiąt, nie sto, tak?

Paweł: No tak.

Przemek: Także tutaj dwadzieścia metrów proszę tutaj zdjąć z tej ceny. Także mamy tutaj wiele takich aspektów, których analiza prawna jest bardzo istotna. Prawno-budowlana, bo tutaj są takie aspekty właśnie…

Paweł: I prawne, i budowlane.

Przemek: Tak. Takie przejście.

Paweł: I wartościowa.

Przemek: Tak, ale czasami mamy takie przejście, jest od budowlanej do prawnej, nie? Gdzie tutaj są takie aspekty budowlane związane z przepisami prawa budowlanego, tak? Słynne są tutaj na terenie Poznania, nie będę wymieniał nazwiska ani nazwy deweloperów, gdzie na przykład jedno piętro wyżej zbudowali. Albo tutaj mamy słynne, akurat możemy mówić o tym przykładzie z końca zeszłego roku, na Rolnej, tak? Gdzie mamy dewelopera, który na pozwoleniu na budowę wskazywał inne miejsce parkingu, a gdzieś indziej te miejsca parkingowe były. I po wielu latach tutaj Sąd Administracyjny wydał decyzję cofającą pozwolenie na użytkowanie budynku.

Paweł: I co w takiej sytuacji się dzieje?

Przemek: No właśnie. Mieszkasz od trzech lat, nagle się dowiadujesz, że budynek nie ma pozwolenia na użytkowanie. Oczywiście tutaj Państwowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego i tam sądy podchodzą ze zrozumieniem, że no skoro już mieszkasz, masz tam adres, masz zameldowanie i tak dalej, no to jakby poza mieszkańcami ten deweloper musi naprawić ta sytuację prawną, tak? Ale jest to sytuacja stresująca troszeczkę, nie?

Paweł: No z punktu widzenia osoby mieszkającej w tej nieruchomości to bardzo stresująca.

Przemek: No i w związku z powyższym są to takie aspekty, gdzie faktycznie ten prawnik… no Pawle, nie wiem, czy wiesz, większość nie wie, bo wszyscy mówią, tak jak mantrę powtarzają, że istnieje coś takiego jak rękojmia w księgach wieczystych. Że to, co jest w księgach wieczystych…

Paweł: Rękojmia ofiary publicznej ksiąg wieczystych.

Przemek: Tak.

Paweł: Tak.

Przemek: Jest coś takiego. I Ty mówisz, budząc się nawet w nocy, Cię zapytają, że jest coś takiego.

Paweł: Jest coś takiego.

Przemek: Okej. Ale czy zdajesz sobie sprawę, że istnieją działy księgi wieczystej, które są wyjęte spod tej rękojmi?

Paweł: Ja akurat to wiem, ale nie wiem, czy ktokolwiek sobie z tego zdaje sprawę tak na dobrą sprawę.

Przemek: Tak. I te działy to jest pierwszy i trzeci. Trzeci wynika z tego, że mogą być zapisy tak zwane osobiste, czyli jak alimenty. Przy czym alimenty, obowiązek alimentacyjny, jeżeli jest ustanowiony na nieruchomości i kupisz, to zaczyna ciążyć też na Tobie.

Paweł: Na doczesnym właścicielu tej nieruchomości jednym słowem.

Przemek: Tak. Alimentacyjny, tak. Więc warto zaglądnąć poza odpisem, który jest dostępny na stronach ministerstwa, warto zajrzeć do aktów ksiąg wieczystych, jeżeli kupujemy to z rynku wtórnego. Natomiast dział pierwszy jest opisem nieruchomości. Może zdarzyć się tak, że w księdze wieczystej będzie inna powierzchnia działki, inny numer działki. Bardzo często jest tak…

Paweł: Czyli ta rękojmia tego nie obejmuje?

Przemek: Mało tego, tak, wiadomo, że nie obejmuje, ale może zdarzyć się też tak, że jesteś zachwycony tą nieruchomością, ktoś Cię przekonał, że tutaj numer działki się tylko zmienił, idziesz do banku i bank mówi hola, hola, w księdze wieczystej mamy wpisaną rolę, a tam już jest budynek mieszkalny. Musisz zmienić zapisy. Wydłuża się proces kupna tej nieruchomości.

Paweł: No zdecydowanie się wydłuża.

Przemek: No bo musisz to wszystko zmienić. Może się okazać tak, że Ty kupujesz nieruchomość, która jest tam, ale zgodnie z księgą wieczystą kupujesz tam. Bo ktoś zapomniał, że zostało odłączone, skany księgi wieczystej, dla tej konkretnej działki została założona inna księga wieczysta, a ktoś daje Tobie numer księgi wieczystej inny. Ja bardzo często spotykam się z pośrednikami kredytowymi, którzy mają jakąś standardową umowę i wpisują na przykład, że przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny stanowiący oddzielne prawo własności. Dostaję ten dokument do wyceny, wpisuję numer księgi wieczystej i okazuje się, że to jest spółdzielcze własnościowe prawo. Czyli ograniczone prawo, nie prawo własności. W związku z powyższym pytanie, kto wprowadza klienta w błąd, kto ponosi odpowiedzialność za kupno rzeczy tak de facto gorszej. Bo prawo własności, jakbyśmy tak spojrzeli na rozkład, ma większą wartość, ma większe możliwości niż spółdzielcze własnościowe.

Paweł: Niż spółdzielcze własnościowe prawo, tak.

Przemek: W związku z powyższym powinieneś potem dochodzić, masz prawo dochodzić odszkodowania od pośrednika, że wprowadził Cię w błąd.

Paweł: To jeszcze może doprecyzujmy, że księgi wieczyste oczywiście są już w większości chyba elektronicznie dostępne.

Przemek: Tak, są dostępne elektronicznie.

Paweł: Już nawet w tych mniejszych miejscowościach, natomiast to, co Przemek tutaj jakby, no zasugerował, powiedział, to tego nie widać w elektronicznych księgach wieczystych. Po prostu są to akta księgi wieczystej, które można sobie sprawdzić w konkretnym sądzie, otrzymując te akta, wertując to. Trzeba wiedzieć, w jaki sposób jeszcze szukać tych informacji.

Przemek: To mówimy o dziale trzecim.

Paweł: O dziale trzecim.

Przemek: Natomiast dział pierwszy to są dane ewidencyjne, które są dostępne w starostwach. W przypadku miast oddzielne, tak? Tutaj mamy, w Poznaniu mamy Starostwo Poznańskie, które mieści się na Jackowskiego, i popularny GEOPOZ, który mieści się na Gronowej.

Paweł: Na Gronowej.

Przemek: Także tu trzeba to rozdzielać w tych miastach na prawach powiatu. Natomiast warto się udać i prosić o wypis z rejestru gruntów, aby sprawdzić dane ewidencyjne działki, czy faktycznie to jest ta działka, żeby sprawdzić jej położenie, jej powierzchnię. A także jeżeli to dotyczy budynku czy lokalu, to wypis z karty takiego budynku czy lokalu, nie?

Paweł: No i najlepiej, szczerze mówiąc, żeby to prawnik zrobił, bo on będzie wiedział na co zwracać uwagę, a osoba, która pierwszy raz kupuje, może nie…

Przemek: Prawnik albo rzeczoznawca w tym wypadku, tak?

Paweł: Albo rzeczoznawca.

Przemek: No bo tutaj prawnik to bardziej do analizy wszelkiego rodzaju umów cywilnych, które są zawierane. Mamy te umowy. Tam też w księgach wieczystych pojawia się zapis o dożywociu, służebności. No nie każdy się z tym spotyka na co dzień i czasami warto zapłacić te parę złotych prawnikowi i mieć święty spokój, mieć wyjaśnioną chociażby tą sytuację.

Paweł: I wtedy kupujemy coś w stanie faktycznym, tak? Nie kupujemy czegoś obciążonego wadą prawną czy budowlaną, już tak wracając szerzej do aspektów budowlanych.

Przemek: Tak. No jest jeszcze ten aspekt trzeci związany z wartością.

Paweł: Z wartością.

Przemek: Tak, bo to też jest bardzo istotne akurat z mojego punktu widzenia.

Paweł: No.

Przemek: Ale zdarza się, że coś… znaczy w Stanach Zjednoczonych jakby mamy dwie wartości nieruchomości. Mamy wartość rynkową i wartość indywidualną. I oni to rozgraniczają. W naszym ustawodawstwie jest wartość rynkowa.

Paweł: Tylko jedna.

Przemek: Koniec, kropka. Z punktu widzenia banków też istotniejsza jest wartość rynkowa, tak? No bo bank nie jest mną ani Tobą, Pawle, tylko jest kimś, kto odpowiada za rynek. W związku z powyższym musi wiedzieć, jeżeli nam pożycza pieniądze na konkretny lokal mieszkalny albo konkretny dom, albo konkretną działkę, gdyby coś się wydarzyło, no bank będzie musiał tą nieruchomość sprzedać, żeby pokryć swoje…

Paweł: Swoje koszty kredytu i nie tylko.

Przemek: Po prostu, żeby zwróciły mu się te pieniądze, które nam pożyczył, tak? W związku z powyższym nie interesuje go, że nam spodobał się bardziej widok z okna, tak? Albo że pracujemy w szkole naprzeciwko, tak? Może zdarzyć się tak, że pracujesz dokładnie w szkole, w ogóle masz miejsce pracy naprzeciwko tego bloku, gdzie kupujesz mieszkanie i jesteś w stanie zapłacić dwadzieścia tysięcy złotych, bo jak się znajomi pytają, dlaczego przepłacasz, to mówisz tyle wyliczyłem, że w ciągu dwudziestu lat mojej kariery zawodowej zaoszczędzę na paliwie, to jestem w stanie zapłacić, żeby tylko przez ulicę przejść i być w pracy. Ale bank zakłada, że będzie musiał sprzedać to na rynek, że nie każdy, kto pracuje razem z Tobą, będzie chciał to mieszkanie kupić. W związku z powyższym często jest tak, że wartość rynkowa może być niższa niż cena zakupu.

Paweł: Może tak się zdarzyć. To jest wtedy… ale to do tego to może… wymuszona wartość sprzedaży. Jeszcze do tego dojdziemy.

Przemek: Tak, ale wymuszona to jest zupełnie inna sprawa. To jest kiedy musisz szybko sprzedać. Natomiast tutaj ta wartość rynkowa jest bardzo istotna. Jeżeli Ty kupujesz nieruchomość, której cena jest wyższa niż średnia na rynku za podobne lokalizacje, podobne standardy, może okazać się tak, że bank zaproponuje Ci kredyt niższy niż sobie życzysz.

Paweł: Mało tego, bank, mówiąc ładnie, proponuje niższy kredyt w takich sytuacjach klientom i klienci często zadają mi pytania, co z różnicą.

Przemek: No z różnicą, a co jeżeli wpłaciłeś zadatek i masz czas dwa miesiące na uzyskanie kredytu, a każdy bank mówi, że niestety, ale pożyczy Ci mniej pieniędzy na tą nieruchomość.

Paweł: No takie sytuacje też mają miejsce i tutaj jest sprawa dość jednoznaczna. Klient w tym momencie musi uregulować pieniądze z własnej kieszeni.

Przemek: Albo pożegnać się z piętnastoma, dwudziestoma czy tam…

Paweł: Tysiącami zadatku.

Przemek: Zadatku.

Paweł: Wpłaconego wcześniej podczas zawierania umowy.

Przemek: A z drugiej strony może poświęcić dwa lub trzy tysiące złotych, w zależności od tego, czy jest to nieruchomość w postaci lokalu czy domu, i skorzystać z pomocy budowlańca, prawnika i rzeczoznawcy, i wiedzieć za ile tą nieruchomość może kupić z jej wszystkimi wadami budowlanymi, prawnymi i jej wartością, prawda?

Paweł: No tak.

Przemek: Bo wtedy jesteś w stanie, jeżeli Ty masz cenę zakupu trzysta tysięcy, a po sprawdzeniu przez technika budowlanego, że nie ma żadnych wad i prawnik powie, że też wszystko jest okej, a rzeczoznawca powie, że jest to warte trzysta trzydzieści tysięcy, no to podpisuj, załatwiaj, to jest super.

Paweł: Tak, to masz trzydzieści tysięcy do przodu.

Przemek: To jesteś trzydzieści tysięcy do przodu. A z drugiej strony, jeżeli Ty dowiadujesz się od budowlańca, że jednak ten, który flipował, to źle położył podłogi, no zapomniał o wylewkach i one są miękkie, dodatkowo okna zostały wymienione, ale z jakimiś wadami i ściany są tak pomalowane, że wypadałoby jeszcze raz je pomalować, prawnik powie, że no teoretycznie wszystko jest okej, ale to sprzedaje spółka z o.o., więc pytanie, czy to będzie sprzedawane z podatkiem od czynności cywilnych, tak? PCC?

Paweł: Tak, czy z VAT-em.

Przemek: Czy z VAT-em, nie? Zada Ci takie pytanie. A rzeczoznawca przyjdzie i powie, że nieruchomość nie jest warta trzysta tysięcy, tylko dwieście siedemdziesiąt. No to będziesz się cieszył, że wydałeś trzy tysiące złotych i nie przepłaciłeś trzydziestu.

Paweł: Trzydziestu.

Przemek: Czyli dwadzieścia siedem tysięcy jesteś do przodu.

Paweł: Alternatywnie, jak najbardziej.

Przemek: W związku z powyższym gdzieś ten udział kosztów takiej ekspertyzy całościowej w stosunku do cen mieszkań czy domu, domów to już w ogóle, prawda? No wydaje się znikomy.

Paweł: Znikomy. To jest znikomy koszt.

Przemek: A możemy zrobić to w sposób taki jak jest robione większościowo, czyli najpierw podpisać umowę na trzysta tysięcy, potem iść i prosić Pawła, żeby załatwił kredyt, potem poprosić…

Paweł: Najlepiej na trzysta tysięcy.

Przemek: Nie, na trzysta piętnaście, bo jeszcze trzeba pokryć wszystkie koszty związane z tą nieruchomością. Potem prosić takiego rzeczoznawcę jak ja, żeby wycenił na te trzysta piętnaście albo trzysta trzydzieści, bo jeszcze trzeba mieć dziesięć procent wkładu własnego.

Paweł: To do rzeczoznawcy i tak trafi, bo banki każdorazowo i tak wymagają operatów szacunkowych, tylko pytanie, na jakim etapie my to zrobimy, czy zrobimy to dla nas na dobrym etapie dla nas, żebyśmy wiedzieli, co kupujemy, czy zrobimy to na takim etapie, który już generuje nam sporo kosztów.

Przemek: Tak, no Ty właśnie poruszyłeś te tematy działania a realna praktyka, tak? No bo teraz, dzisiaj osiemdziesiąt, jeżeli nie dziewięćdziesiąt procent klientów, którzy trafiają do nas, do Ciebie i do mnie, to są klienci, którzy zobaczyli jakąś nieruchomość i zakochali się w niej, i chcą ją kupić. Zrobią wszystko, żeby ją kupić.

Paweł: Słowo chcą jest kluczowym słowem. I niestety jakby wszelkiego rodzaju argumenty poza emocjonalne są bardzo trudne, żeby nie powiedzieć niemożliwe do ujęcia w tej konkretnej transakcji.

Przemek: Znaczy ja, Pawle, z własnego ogródka mam takie, nawet w tym roku już kilka miałem takich nieruchomości, gdzie…

Paweł: Powiedz o jednym przypadku jakimś.

Przemek: Bardzo proste, współpracujemy z wieloma pośrednikami jako biuro nieruchomości zajmujące się wyceną, współpracuję z wieloma pośrednikami kredytowymi. I z racji tego, że szanuję swój zawód, jestem umówiony z tymi pośrednikami słuchajcie, jeżeli chcecie, żebym wam wycenił nieruchomość, najpierw przedyskutujmy, czy jestem w stanie wycenić na tą wartość, której wy potrzebujecie. Bo bez sensu, żebym robił wycenę dla klienta, gdzie zrobię mu wycenę, która będzie nieadekwatna do tego, co on kupuje i co potrzebuje, tak? No bo tak się zdarzało i wtedy klienci byli niezadowoleni, że rzeczoznawca z polecenia nie wycenił tak jak trzeba. No i zdarza się tak, że pisze do mnie pośrednik kredytowy, panie Przemku, mam taką nieruchomość, klient ją chce kupić za pięćset tysięcy złotych, ile ona jest warta. No i ja odpisuję, że no tutaj na danym rynku mamy cenę pięć tysięcy za metr, razy tam osiemdziesiąt parę metrów, no to dochodzimy do czterystu trzydziestu, do czterystu pięćdziesięciu, czyli zostaje pięćdziesiąt tysięcy różnicy. Temat dla mnie zamknięty. No nie jestem w stanie wycenić na tyle ile klient potrzebuje. Wydaje mi się, że temat już do mnie nie wróci. Trzy dni później dzwoni zaprzyjaźniony inny pośrednik kredytowy. Przemku, jest taki temat, wycena domu, pięćset tysięcy. A ja mówię, czy na tej ulicy? Tak. Osiemdziesiąt siedem metrów? Tak. Czterysta pięćdziesiąt tysięcy. Cyk. Kolejne kilka dni i kolejny dzwoni, tak? Pośrednik. A więc wszystkich tych pośredników klient obchodzi, żeby kupić. Nie interesuje go informacja z rynku, że ten dom powinien być kupiony za czterysta pięćdziesiąt tysięcy, żeby nie stracić na tym domu. Dla niego jest ważne, że jemu się podoba i jest w stanie zapłacić pięćset tysięcy. Musi znaleźć konkretnego pośrednika kredytowego, który mu załatwi. Jego nie interesuje to, czy dany pośrednik… nawet jeżeli dany pośrednik się podejmie i znajdzie rzeczoznawcę, który wyceni, nie jest też powiedziane, że w banku zaakceptują tą wartość, bo mogą powiedzieć…

Paweł: Mało tego, oni nie zaakceptują tej wartości najprawdopodobniej.

Przemek: Wszystko zależy… znaczy Pawle, wszystko zależy od tego, który bank, bo jak wiemy, niektóre banki mają swoich analityków w miastach typu Kraków, Warszawa, Wrocław.

Paweł: Tak.

Przemek: Z punktu widzenia Krakowa to, czy mówimy o Piątkowie czy Winogradach, to dla nich to nie jest…

Paweł: To nie jest rzeczywiście bardzo istotne.

Przemek: Patrzą na mapę, wtedy widzą dwa kilometry, to wszystko się nazywa Stare Miasto, więc dlaczego by nie, nie?

Paweł: Jest okej.

Przemek: Wszystko jest okej. Natomiast faktycznie, co innego jest kupować mieszkanie… to jest piękne, nie? Że masz wielu deweloperów, ale na przykład kupujesz mieszkanie na Batorego od Atanera przy Tesco, nie?

Paweł: No.

Przemek: To jest taki wyróżnik, nie? Czyli kupujesz to mieszkanie od Atanera na Batorego, które zostało wybudowane pod koniec lat dziewięćdziesiątych, gdzie jest osiedle zamknięte, znaczy na osiedlu jest osiedle zamknięte.

Paweł: Tam kiedyś mieszkałem, tak a propos.

Przemek: Tak? Mieszkałeś? No.

Paweł: Wiem jak wygląda to osiedle.

Przemek: Masz tam poczucie tej, jakby bezpieczeństwa, wszystko jest zamknięte, masz monitorowane, masz ochroniarzy, dzieci możesz wypuścić na zewnątrz, mogą się bawić. A obok, na tym samym osiedlu, na Osiedlu Batorego, masz budynki z lat osiemdziesiątych, gdzie masz jeszcze wielką płytę, widać, bo nie są otynkowane. I wiesz, jedno mieszkanie może kosztować dziewięć tysięcy za metr, drugie pięć tysięcy. I teraz, wyceniając te mieszkania za pięć tysięcy, jakiś rzeczoznawca, który ma za zadanie wycenić na siedem tysięcy, przecież może wziąć… przecież Osiedle Batorego, Osiedle Batorego, w Krakowie nie muszą wiedzieć, że jest taki blok, nie?

Paweł: No oczywiście, że nie muszą.

Przemek: Mogą wziąć to do puli, pięć plus dziewięć, podzielić na dwa, siedem.

Paweł: Mamy to.

Przemek: Mamy to. Także to uchylam rąbka tajemnicy pracy rzeczoznawcy. Notabene nie wszystko można powiedzieć, ale jest nawet taka funkcja w Excelu, która wskaże, jakie liczby przyjąć, żeby wyszła konkretna wartość. Ale to jest taka…

Paweł: Mamy odpowiedź. Tu jeszcze tylko podkreślę jedną rzecz, bo padają jakby dwie kategorie cen, o których my rozmawiamy. Pierwsza, no na którą bardzo często klienci zwracają uwagę, to jest cena ofertowa, czyli taka cena, którą oni widzą z ogłoszeń po prostu gdzieś publikowanych. A prawda jest taka, że klient może każdą cenę ofertową sobie wstawić, jaka mu się podoba. Może to być, nie wiem, nawet pięćset tysięcy, może to być sześćset tysięcy, sześćset pięćdziesiąt, natomiast w przypadku wyceny czy realiów rynkowych opieramy się na cenie tak zwanej transakcyjnej, czyli na transakcjach rzeczywistych, które miały miejsce na danym terenie. I Ty właśnie, Przemek, masz dostęp do tych transakcji.

Przemek: Tak, dostęp, no.

Paweł: Rzeczywistych, nie ofertowych.

Przemek: Tak.

Paweł: Tak?

Przemek: Ceny transakcyjne notabene są pozbawione jeszcze VAT.

Paweł: No właśnie.

Przemek: Przez T, nie D. To bez VAT-u są, tak?

Paweł: VAT.

Przemek: VAT. Także zdarza się. Teraz mniej, ale swego czasu mocniej były promowane condohotele z lokalami, które miały status użytkowy. W związku z powyższym dwadzieścia trzy VAT-u. Czyli kupowałeś coś za dziewięć tysięcy plus dwadzieścia trzy VAT-u. Teraz w wycenie ja mam obowiązek podawać netto.

Paweł: Czyli bez VAT-u.

Przemek: Czyli bez VAT-u. Teraz co z różnicą? Z punktu widzenia księgowego i bankowego bank nie powinien kredytować podatku.

Paweł: No nie może kredytować podatku.

Przemek: Nie?

Paweł: W takiej transakcji oczywiście.

Przemek: No znaczy generalnie jest tak, znaczy wiadomo, są różnego…

Paweł: Są kredyty na VAT, ale to jest jakby innego rodzaju kategoria finansowania.

Przemek: Ale to już widzisz, to jest materiał na inny filmik dla inwestorów, którzy chcieliby z nami współpracować.

Paweł: To już zrobimy, tak. Zrobimy inne nagranie po prostu.

Przemek: Natomiast tutaj też był ten problem, tak? Że ktoś chciał kupić lokal, taki w górach, tak wtedy były takie modne chyba Pod Nosalem, nie, Nosalowy Dwór. Tam też była taka inwestycja sprzedawana.

Paweł: Tak, był kiedyś taki obiekt.

Przemek: I tam były ceny lokali na poziomie czterysta tysięcy, a rzeczoznawcy wyceniali na trzysta pięćdziesiąt, no bo tego VAT-u nie mogli uwzględnić. To kompletnie tutaj rozjeżdżały się te transakcje. Jak ktoś nie miał swojego wkładu własnego, dużego, no to nie otrzymywał tego kredytu. Po prostu odchodził rozczarowany. A może dzisiaj jest szczęśliwy, bo no nie wszystkie condohotele okazały się trafione. No.

Paweł: To już jest temat na dłuższą rozmowę.

Przemek: Tak.

Paweł: I zupełnie inny tytuł tej rozmowy.

Przemek: Tak. Ale natomiast faktycznie, no tutaj jakby tak trochę podsumowując, te trzy rzeczy, tak? Bardzo ważne jest wiedzieć, w jakim celu chcemy kupić nieruchomość i jakie ona musi mieć aspekty, jakie funkcjonalności musi spełniać.

Paweł: Czyli po co.

Przemek: Czyli po co.

Paweł: Po co, pierwsze pytanie.

Przemek: Potem drugie, no musi się… wypadałoby, myślę, żeby się spotkać z osobą, która nie jest dżinem załatwiającym kredyty, ale faktycznie osobą z wiedzą finansową. No bo przecież Twój zakres to jest…

Paweł: Przepraszam, śmieję się, bo mi się spodobało to określenie dżinem, wiesz?

Przemek: Dżin, tak. Ale Ty nie masz w nazwie dżin, więc…

Paweł: Nie mam w nazwie dżin. Jestem osobą, która działa w ramach pewnych możliwości, które są.

Przemek: No Ty jesteś analitykiem finansowym, więc bardziej jesteś w stanie doradzić klientom, do jakiej pozycji wziąć kredyt i w ogóle jak ułożyć ten kredyt, bo poza zwykłym, prostym kredytem komercyjnym na trzydzieści lat, można ten… kredytem hipotecznym, można znaleźć inne też finansowania, też z tym właśnie, co wspominaliśmy, o wcześniejszej spłacie kredytu, żeby to uwzględnić. Są różne…

Paweł: Z kredytem można zrobić różne rzeczy. Najróżniejsze.

Przemek: Ale najlepiej spłacać.

Paweł: Najlepiej spłacać, tak.

Przemek: Chyba, że będziemy postępować jak świętej pamięci Andrzej Lepper, dali mi kredyt, to niech się teraz martwią, nie? No, ale warto, tak, spotkać się z taką osobą jak Paweł, żeby ten kredyt spłacał się dosyć bezstresowo, prawda?

Paweł: I z taką osobą jak Przemek, żeby wiedzieć, co się kupuje, przede wszystkim za jaką cenę się kupuje i czy to jest dobra cena, czy nie przepłacamy.

Przemek: Tak. Znaczy generalnie warto mieć tych trzech specjalistów z zakresu budownictwa, prawnego i finansowego, aby nie przepłacić. Mało tego, Pawle, powiem Ci ciekawą rzecz, taką, że tych trzech specjalistów warto też mieć, jak sprzedajesz nieruchomość.

Paweł: To powiedz, dlaczego warto.

Przemek: Warto.

Paweł: Bo ja wiem dlaczego, ale nasi widzowie może nie wiedzą, dlaczego warto ich mieć.

Przemek: Tak, po pierwsze mamy zasadę rękojmi, tak? Czyli za wady ukryte w nieruchomościach odpowiadamy przez pięć lat. W związku z powyższym zwłaszcza to jest dla tych osób, które działają teraz jako fliperzy.

Paweł: Oczywiście, że tak.

Przemek: Bardzo ważna informacja, że no mimo że podpiszecie akt notarialny sprzedaży, to jeszcze przez pięć lat duchowo jesteście związani z tą nieruchomością, bo może coś się wydarzyć. Nie tylko związane z waszym wykonawstwem, z waszym remontem, ale coś takiego, o czym nawet nie mieliście pojęcia. W związku z powyższym warto wziąć takiego technika budowlanego, żeby wam wszystko ładnie opisał, tą nieruchomość, abyście mogli tą kartę, takie świadectwo nieruchomości, bo wtedy wydajemy, dać klientowi, aby powiedzieć hola, hola, drogi kliencie, ale Ty byłeś świadomy, że to kupujesz. Bo masz to wypisane.

Paweł: Jest to wyszczególnione, co jest, jaki jest stan.

Przemek: To jest wyszczególnione. W związku z powyższym o to nie możesz mieć do nas pretensji. To zostało wyszczególnione, nie możesz mieć pretensji. Warto mieć też prawnika, aby skonstruować dobrą umowę. Jeżeli będziemy mieć złą umowę, w ogóle warto zrobić due dilligence kupującego, żebyśmy nie pozbyli się nieruchomości i nie dostali ani złotówki. Bo też są takie przypadki. No i rzecz trzecia, to jest wartość nieruchomości oszacowana. W mojej karierze zdarzało się i to niestety nie raz, nie dwa, a kilkanaście razy, gdy transakcje, po kupnie nieruchomości, przestawały być spłacane. I wtedy, jak bank jest bardzo, bardzo zły, to sprawa trafia do sądu albo do prokuratury. Swego czasu też byłem przesłuchiwany przez Centralne Biuro Śledcze jako świadek możliwości wyłudzenia kredytu. Jeżeli będziecie mieć wycenę nieruchomości przy sprzedaży na kwotę, którą sprzedajecie, to możecie zarówno w Urzędzie Skarbowym, jak i na [01:09:42] powiedzieć, że przepraszam, no sprzedaliśmy za cenę, która została oszacowana przez rzeczoznawcę. Nie mniej, nie więcej. Natomiast jeżeli to są…

Paweł: To, co rozmawialiśmy przed chwilą, tak.

Przemek: To, co rozmawialiśmy. Że cena sprzedaży będzie na poziomie trzysta tysięcy, a wartości będą na poziomie dwustu pięćdziesięciu, to o te pięćdziesiąt tysięcy było, nie było, można się obronić, ale chodzić trzy razy czy cztery razy do sądu, być wzywanym na świadka, no to, jak to w Czterdziestolatku było, człowiek wie, gdzie się obudził, a nie wie, gdzie zaśnie. Czyli czy świadek będzie wolny, nie?

Paweł: I jeszcze będzie podejrzanym o próbę wyłudzenia kredytu.

Przemek: Albo nie daj Boże bycie w grupie przestępczej, zorganizowanej grupie przestępczej. Razem z pośrednikiem kredytowym.

Paweł: Nie jest to śmieszne zupełnie. Ja się uśmiechnąłem, ale to wcale nie jest śmieszne, jak sobie o tym pomyślę.

Przemek: Tak. Znaczy byłem już kilka razy w sądzie, byłem na przykład też w CBŚ-u. Za każdym razem, jak przychodzi takie pismo wzywające, no bo się wzywa na świadka pismem poleconym, no to jest ta chwila niepewności, trzeba przypomnieć sobie, czego dotyczy sprawa, trzeba odszukać w pamięci. No i obronić się. Obronić swoją decyzję podejmowaną, tak? No i dlaczego pan sprzedał nieruchomość za pięćdziesiąt tysięcy więcej niż ona była warta? Czy to nie była jakaś próba dogadania się z klientem, żeby uniknąć tych dwudziestu procent wkładu własnego?

Paweł: Zostawmy to pytanie w zawieszeniu.

Przemek: Takie pytanie może paść.

Paweł: Może takie pytanie paść, tak. W transakcjach również wszelkiego rodzaju brałem udział i no byłem gościem na sali sądowej nie raz, nie dwa, również w charakterze świadka na szczęście.

Przemek: Znaczy jesteśmy wolni, jak tu widać.

Paweł: I rzeczywiście trzeba było argumentować pewne decyzje, pewnego rodzaju transakcje, jeszcze raz sobie odświeżyć, przeanalizować, więc to, co się dzieje, to póki jest wszystko w porządku, to jest w porządku, ale mało kto wybiega myślą do sytuacji, które mogą okazać się bardzo ryzykowne z punktu widzenia prawa, jak coś idzie nie tak. Przede wszystkim jak się zaczyna brak ciągłości spłaty kredytu, głównie. I banki zaczynają jakby dochodzić swoich roszczeń z przedmiotu zabezpieczenia, którym jest nieruchomość, od klienta, który jest obecnym właścicielem tej nieruchomości. Ale żeby takich rzeczy uniknąć, zapraszamy najpierw do nas, do Przemka i do mnie, żeby dobrze przygotować się do tego rodzaju transakcji pod różnymi aspektami. Pod kwestią zarówno wyceny, jak i kwestią prawną, jak i kwestią finansową. Możliwości zdolności kredytowej, wyporności finansowej. Od tego jesteśmy, tym się zajmujemy. I lubimy to, co robimy. Żeby osobom w jakiś sposób pomagać unikać różnych takich niespodzianek, które wcale nie są taką rzadkością na rynku.

Przemek: Tak, no wypadałoby jakoś podsumować przeze mnie. Znaczy ja powiem tylko tak, że ten proces, o którym tutaj mówimy, może trwać około trzech miesięcy.

Paweł: Od początku do końca, tak.

Przemek: Natomiast te trzy miesiące zapewniają nam trzydzieści lat spokoju, więc jest to chyba…

Paweł: Wysoki zwrot z inwestycji czasowej, tak można powiedzieć.

Przemek: Tak. Tego jeszcze chyba nikt nie opatentował. Ciągle mówimy o ROI, tak? I tak dalej.

Paweł: O ROI, tak.

Przemek: Także zwrot inwestycji czasowej, tak. To możemy opatentować w takim razie.

Paweł: Zróbmy to. Okej.

Przemek: Trzy miesiące do trzystu sześćdziesięciu, także o.

Paweł: Super. To dziękujemy serdecznie za poświęcony czas. My się będziemy powoli tutaj już rozłączać. Zapraszamy na kolejne odcinki z nami. I nie tylko z nami, ale też z naszymi kolegami, które będziemy nagrywać w związku z nieruchomościami. Dzięki, że byliście dzisiaj z nami. Damy oczywiście namiary na siebie pod filmem. Jak będziecie potrzebowali naszego wsparcia, zapraszamy do kontaktu. Proszę dzwońcie, smsujcie, Messengerujcie. Jesteśmy do Waszej dyspozycji. I cóż?

Przemek: Udanego weekendu chyba.

Paweł: Udanego weekendu. Wszystkiego dobrego.

Przemek: I samych dobrych inwestycji, kupna nieruchomości bezpiecznie.

Paweł: Wszystkiego dobrego. Cześć.

Odbierz dostęp do 30 profesjonalnych narzędzi!

Wśród nich Checklisty do Kredytu Hipotecznego, kalkulatory Excel oraz rekomendowane kalkulatory Online!

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych GetResponse ( more information )

Twój adres e-mail jest u mnie bezpieczny. Możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.