W dzisiejszym wpisie chcę się z Tobą podzielić historią pewnej transakcji. Chodzi o zakup mieszkania od dewelopera z rynku poznańskiego.
Poznaj więc Agatę, która zdecydowała się kupić nowe mieszkanie od dewelopera i dzięki współpracy ze mną zaoszczędziła 71 500 zł!
- Jak do tego doszło?
- Z czego wynika kwota oszczędności 71 500 zł?
- Jak dokładnie wyglądał proces całej transakcji na konkretnych liczbach?
Jeżeli chcesz się tego wszystkiego dowiedzieć, to czytaj dalej.
Zakup mieszkania od dewelopera – decyzja zakupowa
Agata skontaktowała się ze mną kilka miesięcy temu. Zdecydowała się kupić nowe mieszkanie od dewelopera w Poznaniu. Po kilku tygodniach znalazła nieruchomość, w której “zakochała się od pierwszego wejrzenia”
Mieszkanie to znajdowało się w nowo wybudowanym budynku na ostatnim, piątym piętrze. W budynku znajdowały się windy, lokalizacja nieruchomości bardzo Agacie odpowiadała, a lokal spełniał wszystkie jej wymagania.
Podpisała więc z deweloperem umowę rezerwacyjną i zgłosiła się do mnie, abym pomógł jej uzyskać kredyt hipoteczny na sfinansowanie zakupu.
Kolejne kroki
Jak tylko otrzymałem od Agaty podstawowe informacje o całej transakcji oraz kopię podpisanej umowy rezerwacyjnej, zacząłem działać.
Najpierw okazało się, że umowa rezerwacyjna nie zabezpiecza w dostateczny sposób Klientki. Został w niej wpisany zbyt krótki termin na przejście do kolejnego etapu zakupu, czyli do podpisania umowy przedwstępnej.
Poza tym deweloper uzależnił zwrot wpłaconej opłaty rezerwacyjnej wyłącznie od tego czy Agata otrzyma kredyt z banku. Inna ewentualność nie wchodziła w grę. W przypadku rezygnacji z innego powodu miał więc prawo zatrzymać w całości wniesioną opłatę rezerwacyjną.
Jeżeli potrzebujesz wzoru umowy rezerwacyjnej, która w bardzo dobry sposób zabezpiecza interesy kupującego, to możesz pobrać jej wzór klikając poniżej.
Pobierz wzór umowy rezerwacyjnej
Następnie poprosiłem dewelopera o wszystkie niezbędne dokumenty do transakcji i je przejrzałem.
Na kolejnym etapie w porozumieniu z Klientką zleciłem wycenę nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu, aby zweryfikować jej faktyczną wartość.
Po kilka dniach miałem już skompletowane wszystkie najważniejsze informacje. Spotykałem się z Agatą, żeby jej wszystko przedstawić.
Co się okazało?
Cena zakupu
Deweloper chciał sprzedać Agacie lokal mieszkalny za kwotę 519 000 zł oraz garaż za kwotę 31 000 zł. Razem cena zakupu wyniosła 550 000 zł.
Mówimy o lokalu mieszkalnym o powierzchni użytkowej 45,05 m 2, ale okazało się, że to nie wszystko… Pojawiła się bowiem dodatkowa “niespodzianka”, która bardzo mocno wpłynęła na cenę zakupu.
Zwróć uwagę na wykropkowane na szaro elementy na poniższym obrazku. Za chwilę do tego wrócę.
Wartość nieruchomości
Okazało się, że nieruchomość jest warta zdecydowanie mniej niż cena, za którą chce ją sprzedać deweloper.
Mniej, to znaczy, ile?
Na poniższym obrazku znajdziesz kilka szczegółowych informacji z operatu szacunkowego nieruchomości.
Deweloper chciał sprzedać lokal wart 443 500 zł za kwotę 519 000 zł oraz miejsce postojowe warte 35 000 zł za 31 000 zł.
Różnica między ceną sprzedaży w faktyczną wartością nieruchomości wyniosła więc 71 500 zł! To kwota, za którą można wykończyć mieszkanie i w nim zamieszkać. Skąd taka różnica?
Zakup mieszkania od dewelopera i brakujący element
Wrócę teraz do wspomnianej powyżej “niespodzianki”. Jak widzisz, te wykropkowane na szaro elementy z powyższego obrazka to taras widokowy, który ma 26 m 2 powierzchni.
Nie jest to jednak powierzchnia użytkowa, która ma wpływ na wartość lokalu i na którą zwracają uwagę banki udzielające kredytów hipotecznych. Nie może ona w tak dużym stopniu “podwyższać” ceny kupowanego lokalu.
Różnica w cenie 1 m 2 była bowiem następująca:
- Cena m 2, za którą deweloper chciał sprzedać = 12 208 zł
- Faktyczna wartość lokalu i miejsca w garażu = 10 621 zł
- Różnica = 1587 zł za 1 m 2!
W przypadku dalszej sprzedaży takiego mieszkania Agata mogłaby za nie otrzymać tyle, ile jest ono faktycznie warte, a nie tyle, za ile je kupiła.
Deweloper miał tego świadomość, ale wiadomo, jak działa rynek… Sprzedający może sprzedać za tyle, ile zgodzi się zapłacić kupujący, a faktyczna wartość transakcji to już zupełnie inna sprawa.
No, chyba że ktoś chce sobie kupić taras za 71 500 zł. Jeżeli ma gotówkę i chce, to kto mu zabroni? 🙂
Najnowszy ranking kredytów hipotecznych jest już dostępny.
Pobierz ranking
Zakup mieszkania od dewelopera – finał historii
Ostatecznie Agata nie zdecydowała się, żeby kupić wspomnianego mieszkania z tarasem.
Negocjacje z deweloperem w zakresie zwrotu wpłaconej opłaty rezerwacyjnej zakończyły się pozytywnie. Zwrócił on wpłaconą przez Klientkę kwotę pieniędzy, chociaż zgodnie z umową miał prawo do ich zatrzymania.
Agata znalazła dla siebie inne mieszkanie i kilka tygodni temu sfinansowałem jego zakup. Tym razem obyło się bez dodatkowych niespodzianek.
Cena zakupu i wartość mieszkania okazały się bardzo zbliżone. Pieniądze, które Agata wydałaby wcześniej na zakup tarasu, wykorzystuje teraz na wykończenie lokalu.
Już niedługo zamierza się wprowadzać.
Życzę Ci samych udanych transakcji i uważaj na różnego rodzaju „okazje”. A najlepiej skonsultuj zawsze swoje plany z osobą, która wiem na ten temat więcej od Ciebie.
Pozdrawiam serdecznie
Paweł
