Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa obecnie swój rozkwit. Klienci chętnie kupują kolejne mieszkania, banki są coraz bardziej otwarte na współpracę z deweloperami, a i oni coraz chętniej realizują kolejne inwestycje. Nie oznacza to oczywiście, że każdy deweloper i każda inwestycja może liczyć na finansowanie.
Jakie warunki musi spełnić projekt deweloperski, aby bank chciał go sfinansować? Co można zrobić, aby zwiększyć swoje szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku? W tym artykule uzyskasz odpowiedzi na te i na wiele innych pytań, dotyczących kredytu dla dewelopera. Dowiesz się jeszcze między innymi:
- Na czym polega kredyt deweloperski?
- Jakie jest przeznaczenie i warunki przyznania kredytu deweloperskiego?
- Na co przede wszystkim zwraca uwagę bank, udzielający kredytu deweloperskiego?
- Czym są i do czego służą otwarte i zamknięte rachunki powiernicze?
- Ile kosztuje kredyt deweloperski?
- Jakie błędy podczas poszukiwania finansowania popełniają najczęściej deweloperzy?
Na czym polega kredyt deweloperski?
Kredyt deweloperski to jeden z rodzajów kredytów dla firm, który służy finansowaniu projektów mieszkaniowych. Mówimy tutaj jednak o szczególnego rodzaju firmach, którymi są spółki deweloperskie. Realizują one bardzo kosztowne projekty inwestycyjne, których wartości opiewają na wiele milionów złotych. Żeby je zrealizować, potrzebują skorzystać z zewnętrznego źródła kapitału, ponieważ nie są w stanie “wyłożyć” na dany projekt tak dużych sum z własnych środków.
Jednak nawet te firmy, które mogłyby użyć własnej gotówki (jest ich zdecydowana mniejszość, bo ok 10% firm deweloperskich należących do Polskiego Związku Firm Deweloperskich) rzadko korzystają z takiej możliwości. Dlaczego? Po prostu zewnętrzne źródło finansowania jest tańsze i daje możliwość skorzystania z efektu dźwigni finansowej. Jednym słowem można osiągnąć wyższy zysk z inwestycji, po uwzględnieniu kosztów kredytu i ograniczonym wydatkowaniu własnych środków.
Obecnie na rynku nieruchomości jest notowany bardzo duży popyt na lokale mieszkalne. Ta długoterminowa tendencja prawdopodobnie nie szybko ulegnie zmianie. Według różnych szacunków brakuje bowiem w Polsce od ok 1 do 1-5 mln nowych mieszkań. Dodatkowo te mieszkania, które zostały wybudowane kilkadziesiąt lat temu, nie będą przecież służyły wiecznie. Część osób po prostu będzie chciała się z nich wyprowadzić do innych, nowszych i atrakcyjniejszych lokali.
Więcej na ten temat przeczytasz w analizie raportu NBP, którą opublikowałem 01 sierpnia 2018. Dane te dotyczyły sytuacji w IQ 2018 r, dlatego poniżej załączam również najbardziej aktualny raport NBP za IIIQ 2018 r
Rynek nieruchomości znajduje się od ostatnich kilku lat w fazie dynamicznego wzrostu, który napędzany jest również zakupami nieruchomości w celach inwestycyjnych za gotówkę. Poprawia się także wskaźnik dostępności mieszkaniowej (więcej na ten temat przeczytasz tutaj).
Kredyt deweloperski jest narzędziem, które pozwala inwestorom na rynku nieruchomości (deweloperom) realizować zdecydowanie więcej projektów budowlanych. Dzięki temu każdego roku mogą oddawać zdecydowanie więcej mieszkań co i tak nie wystarcza na zaspokojenie popytu na kolejne lokale.
Za jakiś czas nastąpi pewnie korekta cen i chwilowe spowolnienie sprzedaży nowych mieszkań. W perspektywie kilkunastu kolejnych lat różne analizy rynkowe wskazują jednak na to, że rynek mieszkaniowy nadal będzie się dość intensywnie rozwijał. Podstawowymi czynnikami, które stymulują ten rozwój, są właśnie kredyty:
- Deweloperskie dla inwestorów realizujących kolejne projekty,
- Hipoteczne dla nabywców nowych lokali.
Patrząc z bardziej odległej perspektywy, warto sobie uświadomić, że nieruchomości zaspokajają najbardziej fundamentalną ludzką potrzebę – zapewnienie schronienia i dachu nad głową. Są też bardzo atrakcyjną formą lokowania nadwyżek finansowych, o czym pisałem w jednej ze swoich publikacji. Link do tego wpisu umieściłem poniżej.
W dalszej części artykułu znajdziesz szereg informacji, które pomogą Ci poznać i zrozumieć działania kredytu deweloperskiego. Liczę na to, że ten wpis pozwoli Ci też spojrzeć na realizację projektu budowlanego z szerszej perspektywy oraz dobrze się do niego przygotować.
Ilustracja nr 1. Kredyt deweloperski – przykładowa transakcja
Źródło: Opracowanie na podstawie inwestycji deweloperskich sfinansowanych przez Idea Bank
Przeznaczenie i warunki przyznania kredytu deweloperskiego
Kredyt deweloperski przeznaczony jest na finansowanie tych projektów inwestycyjnych, które zawierają w swoim zakresie sprzedaż i/lub wynajem nieruchomości. Może być on przeznaczony na następujące cele:
- Budowę lokali mieszkalnych,
- Budowę lokali komercyjnych,
- Refinansowanie innych inwestycji w nieruchomości,
- Nabycie akcji i/lub udziałów innych przedsiębiorstw, które w swoich aktywach mają nieruchomości pod zabudowę,
- Adaptację i remont nieruchomości,
- Wykończenie nieruchomości w budowie.
Kredytem deweloperskim można kredytować następujące rodzaje inwestycji:
- Bloki mieszkalne,
- Osiedla mieszkaniowe,
- Budynki mieszkaniowe, wielolokalowe,
- Domy jednorodzinne,
- Powierzchnie biurowe i usługowe.
Kredyt deweloperski przeznaczony jest dla firm, które prowadzą działalność deweloperską i zostały wpisane do KRS-u lub do CEIDG pod odpowiednim PKD. Skorzystanie z tego typu kredytu wymaga posiadania wkładu własnego. Jest to najczęściej 20% – 30% wartości inwestycji. Wkładem własnym może być oczywiście działka, na której realizowana jest inwestycja, uzbrojenie terenu lub wydatki związane z projektem budowlanym.
Wnioski o kredyty deweloperskie analizowane są w każdym banku indywidualnie, a decyzje kredytowe podejmuje tzw. komitet inwestycyjny. Jest to zespół osób decyzyjnych w danym banku, którzy posiadają największe doświadczenie w zakresie finansowania nieruchomości. Zanim jednak wniosek kredytowy trafi na taki komitet, dokonywana jest wstępna weryfikacja. Sprawdzane są najważniejsze założenia projektu w procesie analizy finansowej, ekonomicznej, prawnej i budowlanej.
Żeby wniosek kredytowy danego dewelopera został pozytywnie rozpatrzony, musi zostać spełnionych wiele wymagań. Z tego powodu taką istotną wagę należy przywiązywać do odpowiedniego przygotowania każdego projektu. Elementem kluczowym jest odpowiednio przygotowany biznesplan a przy większych projektach (kilkadziesiąt lub kilkaset milionów złotych) również studium wykonalności.
Zajmuje się finansowaniem projektów na rynku nieruchomości i inwestycji.
Razem z zespołem specjalistów, z którymi współpracuję, jestem w stanie pozyskać dla Ciebie kredyt deweloperski na atrakcyjnych warunkach.
Posiadam niezbędną wiedzę, ale co najważniejsze, bezpośrednie kontakty do osób w bankach, które pracują w działach deweloperskich.
Jeżeli potrzebujesz mojego wsparcia w pozyskaniu tego rodzaju finansowania, to zapraszam do kontaktu.
Może Cię również zainteresować:
Kredyt deweloperski – koszty finansowania i warunki udanej realizacji projektu budowlanego
Kredyt deweloperski – na co bank zwraca uwagę?
Banki, które rozpatrują wnioski o udzielenie kredytu deweloperskiego, zwracają szczególną uwagę na następujące czynniki:
- Sytuacja finansowa dewelopera
- Rentowność projektu
- Lokalizacja inwestycji
- Doświadczenie dewelopera
Sytuacja finansowa dewelopera
Zanim bank udzieli kredytu, dokładnie sprawdzi sytuację finansową dewelopera. Sprawdzi historię dotychczasowej współpracy z bankami oraz to, w jaki sposób wywiązuje się on ze swoich bieżących zobowiązań.
Pomimo że najczęściej stosowaną strukturą prawną przy kredycie deweloperskim jest spółka celowa (spółka powoływana w celu realizacji konkretnego projektu), to bank pyta o również o stan majątku dewelopera. Po prostu będzie chciał nawiązać współpracę z solidnym i wiarygodnym partnerem.
Bardzo istotne jest również posiadanie wkładu własnego w inwestycję. Im wyższy wkład własny zapewni deweloper, tym mniejsze ryzyko finansowania inwestycji będzie miał bank. Tym samym bardziej prawdopodobne stanie się otrzymanie kredytu i to na atrakcyjniejszych warunkach.
Może Cię również zainteresować eBook
Pobierz bezpłatnego eBooka
Rentowność projektu
Wyżej opisywana sytuacja finansowa dewelopera jest o tyle istotna w ocenie banku udzielającego kredytu, że przeważnie między deweloperem a konkretną spółką celową, realizującą projekt jest sporo powiązań osobowych i kapitałowych. Banki zwracają więc uwagę, czy przypadkiem pieniądze nie są przekładane “z kieszeni do kieszeni” u tego samego właściciela.
Krytycznym czynnikiem dla udzielenia kredytu deweloperskiego jest jednak projekt inwestycji. To z niego wynika, czy realizacja planowanego przedsięwzięcia ma w ogóle sens i czy jest uzasadniona ekonomicznie. Projekt Inwestycji musi się więc sam “bronić”.
Bank analizuje wiele czynników, ujętych w projekcie. Między innymi opłacalność całej inwestycji, stopę zwrotu zakładaną przez inwestora oraz podatność na wzrosty cen i spadki popytu na sprzedawane lokale.
O atrakcyjności projektu świadczy również zakładana wielkość przedsprzedaży lokali. Jest to także często warunek uruchomienia kredytu. Jeżeli przed uruchomieniem kredytu deweloper jest w stanie udokumentować, że sprzedał już 10-20% lokali, to dla banku jest to jasny sygnał, że inwestor zdobędzie Klientów na kolejne lokale.
Projekt całej inwestycji wynika wprost z biznesplanu. Z tego powodu jego jakość i wartość merytoryczna odgrywają kluczową rolę! Podkreślę to jeszcze raz.
Od rzetelnego i prawidłowo sporządzonego biznesplanu zależy, czy otrzymasz kredyt na realizację swojego projektu, czy nie.
W tym miejscu podkreślę jedną kluczową rzecz.
Razem z moimi Klientami, zlecamy wykonanie biznesplanów inwestycji deweloperskich analitykom, który pracują w niezależnej kancelarii doradztwa gospodarczego. Jeszcze kilka lat wcześniej te same osoby pracowały w bankach i analizowały otrzymywane projekty.
Jakość i rzetelność dokumentów, które teraz opracowują dla banków, jest na najwyższym poziomie!
Ten fakt pozwala mi działać na rynku w zdecydowanie skuteczniejszy sposób i bardzo pomaga inwestorom, którzy starają się o kredyt.
Dopowiem jeszcze, że informacje, na podstawie których analitycy opracowują biznesplan konkretnego projektu pochodzą w sporej części od inwestora. Tak czy inaczej, nie dopuszczamy takiej możliwości, żeby inwestor nie był dostatecznie zaangażowany w proces tworzenia planu inwestycji.
To przede wszystkim on powinien wiedzieć i choćby w bardzo dużym uproszczeniu móc sobie przeliczyć rentowność całego przedsięwzięcia. Choćby dla własnego spokoju.
Sprawdź rentowność projektu za pomocą arkusza oceny inwestycji Excel
Pobierz bezpłatnie arkusz Excel
Lokalizacja inwestycji
Kolejny ważny czynnik brany pod uwagę podczas analizowania wniosku o kredyt deweloperski to lokalizacja inwestycji. Im atrakcyjniejsza lokalizacja budowanych lokali, tym większa szansa, że znajdą one swoich nabywców. I to za odpowiednią cenę.
Dodatkowo bank zbada również, czy inwestycja realizowana w danej lokalizacji jest “odporna na zmianę ceny”. Można też zapytać inaczej: w jakim stopniu inwestycja w danej lokalizacji jest wrażliwa na zmiany cen i o ile wartość mieszkań może tam maksymalnie spaść? Obliczenie tego typu są oczywiście ujmowane w biznesplanie.
Dla banku istotnym czynnikiem będzie także stosunek ceny sprzedaży do jakości oferowanej nieruchomości. Również w tym przypadku duże znaczenie ma atrakcyjność lokalizacji, w której powstaje budynek. Istnieje pewna prosta zależność, im lepsza lokalizacja, tym wyższa cena.
Osiedla i apartamenty budowane są najczęściej na obrzeżach miast, ale w miejscach dobrze skomunikowanych z centrum. Istotne jest czy w ramach realizowanej inwestycji powstają także lokale usługowe oraz czy w pobliżu znajdują się tereny zielone, szkoły, przedszkola, przychodnia zdrowia. Ważne jest również, jakie są plany na kolejne inwestycje w najbliższym otoczeniu.
Lokalizacja inwestycji jest więc jednym z najważniejszych czynników, mogących przyczynić się do sukcesu lub niepowodzenia całej inwestycji. Drugim równie ważnym jest zakup gruntu pod budowę w atrakcyjnej cenie.
Doświadczenie dewelopera
Banki to instytucje, które pożyczają kapitał w zamian za odpowiednią cenę (prowizję, marżę). Bardzo przy tym dbają, żeby ograniczać wszelkie ryzyka, w tym przede wszystkim ryzyko niespłacenia kredytu. To może wydawać się dość oczywiste, ale pociąga za sobą określone następstwa.
Jednym z nich jest właśnie fakt, że chętniej podejmują współpracę z doświadczonymi deweloperami, którzy już wcześniej realizowali podobne projekty. Większą szansę na kredyt deweloperski mają inwestorzy z dłuższą historią kredytową niż ci, którzy dopiero zaczynają. Im dłuższa historia dewelopera na rynku, tym większa szansa, że uzyska kredyt na kolejną inwestycję.
Skoro tak wygląda polityka banków, to możesz się teraz zastanawiać, w jaki sposób deweloperzy, którzy są dzisiaj “silnymi graczami” na rynku otrzymali swoje pierwsze kredyty? To całkiem uzasadnione pytanie. Każdy deweloper zaczyna przecież od swojego pierwszego projektu. Banki mają do niego ograniczone zaufanie i bardzo często stawiają przed nim większe wymagania. Również odmawiają udzielenia kredytu.
Przerwaniem tego “błędnego koła” braku dostępności finansowania dla nowo powstających spółek deweloperskich jest mechanizm spółki celowej tzw. project finance. Jest to podmiot prawny, który zostaje utworzony specjalnie do wykonania konkretnego projektu i charakteryzuje się dużym udziałem kapitału bankowego w jego realizacji.
Spółka celowa przybiera najczęściej formę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Jej wspólnicy są sprawdzani przez bank we wszystkich rejestrach, min. BIK, MIG DZ, Rejestrze Dłużników. Bank wymaga, aby udziałowcy nowo założonej spółki posiadali prawidłową historię dotychczasowej współpracy z instytucjami finansowymi.
Jest to jednak bardziej wymóg formalny, ponieważ kluczowe w analizie kredytowej dla tego typu spółki pozostaje i tak atrakcyjność danego projektu. Ta z kolei wynika bezpośrednio ze sporządzonego biznesplanu. Tak ważne jest więc, żeby tego typu dokumenty przygotowywały osoby, które mają w tym zakresie duże doświadczenie.
Zdarza się również i tak, że dany bank ma swoje określone wymagania, dotyczące biznesplanu. Nie można dostarczyć mu “uniwersalnego” biznesplanu, przedkładanego w innych instytucjach. W takiej sytuacji sporządzany jest biznesplan specjalnie “pod wymagania” konkretnego banku.
Ilustracja nr 2. Kredyt deweloperski – przykładowa transakcja
Źródło: Opracowanie na podstawie inwestycji deweloperskich sfinansowanych przez Idea Bank
Może Cię również zainteresować:
Działka pod inwestycję deweloperską i pierwszy etap jej zakupu – umowa rezerwacyjna
Otwarte i zamknięte rachunki powiernicze – czym są i do czego służą?
Stosowanie przez deweloperów rachunków powierniczych dla każdej realizowanej inwestycji wynika wprost z ustawy deweloperskiej z 29 kwietnia 2012 r. Rachunki powiernicze są określonego rodzaju rachunkami bankowymi na które Klienci kupujący mieszkanie wpłacają pieniądze (własne środki lub pieniądze pochodzące z kredytów hipotecznych) w określonych transzach.
Pieniądze te są przeznaczane na budowę i wykańczanie lokali, ale bank ma nad nimi kontrolę. Wypłaca je deweloperowi na podstawie analizy postępów prac budowlanych. Kredyt deweloperski oznacza więc dla inwestora stałą kontrolę wszystkich etapów przedsięwzięcia i sposobu oraz celu wykorzystywania środków.
Każdy deweloper ma możliwość skorzystać z dwóch rodzajów rachunków powierniczych. Są to:
- Otwarty rachunek powierniczy,
- Zamknięty rachunek powierniczy.
Banki nie narzucają, który z tych rachunków należałoby wybrać. Decyzja należy każdorazowo do inwestora i wiąże się z wyborem innego sposobu finansowania inwestycji.
Otwarty rachunek powierniczy
To rozwiązanie przewiduje regularne wpłaty środków z przyznanego kredytu, realizowane w transzach według wcześniej ustalonego harmonogramu. Bank jest odpowiedzialny za kontrolę postępów prac budowlanych. Jeżeli dany etap inwestycji został zrealizowany, wypłaca deweloperowi pieniądze. Poszczególne etapy są więc finansowane w sporej części ze środków pozyskiwanych od Klientów.
Z tego rodzaju rachunku powierniczego korzysta zdecydowana większość deweloperów. Z punktu widzenia Klientów, może on być jednak mniej bezpieczny. Dlaczego? Ponieważ nawet po uruchomieniu ostatniej transzy płatności dla dewelopera (z kredytu hipotecznego lub z własnych środków) Klient nie jest jeszcze właścicielem kupowanego lokalu.
Zamknięty rachunek powierniczy
Jest to instrument, używany przez bardzo nieliczne grono firm deweloperskich. Jego zastosowanie przewiduje wpłatę pieniędzy przez Klientów za zrealizowane już etapy inwestycji, zgodnie z umową deweloperską. Inwestor (deweloper) otrzymuje jednak całość środków zdeponowanych na rachunku powierniczym zamkniętym dopiero po tym, jak Klient zostanie właścicielem kupowanego lokalu.
Dla dewelopera oznacza to finansowanie inwestycji bez udziału środków, pochodzących od Klientów. Używa więc wtedy kapitału pochodzącego ze środków własnych i/lub kredytu deweloperskiego. Zwiększa to wiarygodność dewelopera w oczach potencjalnych nabywców lokali. Dla Klienta jest to bowiem bezpieczniejsza opcja zakupu mieszkania.
Ile kosztuje kredyt deweloperski?
Kredyt przeznaczony na inwestycję deweloperską trochę różni się w każdym banku. Do głównych parametrów, które należy wziąć pod uwagę przy jego wyborze, należą:
- Oprocentowanie kredytu – marża banku + WIBOR,
- Wysokość dostępnej kwoty kredytu – każdorazowo jest ustalana indywidualnie,
- Marża banku – od 3,5% do 6% (+ 1-2% marża pomostowa do czasu wpisu hipoteki),
- Prowizja za uruchomienie kredytu (3-5%),
- Prowizja za przedterminową spłatę kapitału kredytu (całkowitą lub częściową) – od 0% do 2%,
- Częstotliwość uruchamianych transz,
- Wysokość uruchamianych transz,
- Okres kredytowania (na etapie budowy i sprzedaży).
Okres budowy zajmuje przeciętnie od 2 do 3 lat, a sprzedaży lokali od 1 do 3 lat. Maksymalny okres, na jaki można zaciągnąć kredyt deweloperski może wynieść nawet 5 lat.
Jakie błędy podczas poszukiwania finansowania popełniają najczęściej deweloperzy?
Na etapie planowania inwestycji i składania wniosku o kredyt deweloperski łatwo jest popełnić wiele błędów. Tym bardziej, jeżeli jest się debiutantem w dziedzinie budowania lokali mieszkalnych. Próby zrealizowania całego procesu inwestycyjnego samodzielnie mogą się w takiej sytuacji skończyć niepowodzeniem.
Jakie błędy deweloperzy popełniają najczęściej?
- Dokumentacja projektowa, możliwości finansowania i dokładna analiza rynku. W takiej kolejności niektórzy deweloperzy realizują projekty. Kolejność działań powinna być dokładnie odwrotna. Pierwszą rzeczą powinna być dokładna analiza rynku, później poszukiwanie ewentualnego finansowania a na końcu dokumentacja projektowa.
- Brak analizy rynku. Im lepiej poznasz rynek i potrzeby swoich docelowych Klientów, tym lepiej będziesz w stanie dopasować pod nie swój projekt. Tym samym osiągniesz wyższy zwrot ze swojej inwestycji.
- Nieprawidłowo przygotowany i niekompletny biznesplan. Pamiętaj, że ten dokument to element krytyczny w całym procesie. Nie chodzi o to, żeby był specjalnie obszerny i naszpikowany tysiącami informacji. Ma z niego wynikać wprost, czy planowany projekt “się spina”.
- Zbyt niski wkład własny i brak dodatkowych środków na jego uzupełnienie. Wielkość minimalna to 20%. Warto być jednak przygotowanym na wyższą kwotę i mieć ją w razie potrzeby do dyspozycji.
- Za bardzo ogólny harmonogram prac. Harmonogram powinien być napisany z uwzględnieniem wszystkich szczegółów. Powinien też uwzględniać “bufory czasowe” na nieprzewidziane czynności.
- Nieodpowiedni wybór rachunku powierniczego. Od podjęcia tej decyzji zależy cały dalszy proces finansowania inwestycji, utrzymanie płynności finansowej lub jej utrata!
Ilustracja nr 3. Kredyt deweloperski – przykładowa transakcja
Źródło: Opracowanie na podstawie inwestycji deweloperskich sfinansowanych przez Idea Bank
Kredyt dla dewelopera – podsumowanie
Uzyskanie kredytu deweloperskiego może znacząco zwiększyć skalę działania firmy deweloperskiej i przyspieszyć jej rozwój. Jego udzielenie jest nawet możliwe dla nowo powstającego podmiotu – tzw. spółki celowej. Ważne jest jednak, żeby cały proces przygotowania i przeprowadzenia inwestycji zrealizować w sposób prawidłowy:
- Przygotować odpowiedni biznesplan,
- Zidentyfikować potencjalne zagrożenia,
- Wyeliminować je lub znacznie ograniczyć,
- Zrealizować cały projekt.
Jeżeli chcesz, żebym w tym właśnie Ci pomógł, to zapraszam do bezpośredniego kontaktu. Będę też wdzięczny za udostępnienie tego wpisu innym osobom. Z góry Ci za to dziękuję 🙂
Pozdrawiam
Paweł Pilarczyk
