Dochody, które będą stanowiły źródła spłaty kredytu hipotecznego, to jest coś, co obok samej kupowanej nieruchomości interesuje banki najbardziej. Dlaczego? Ponieważ banki zarabiają głównie na przepływie finansowym, a nie na odzyskiwaniu swoich pieniędzy, poprzez sprzedaż zabezpieczenia kredytu, czyli nieruchomości!

Pierwotnie planowałem opisać w tym artykule wszystkie znane mi źródła dochodów, które są akceptowane przez banki, do obliczania zdolności kredytowej kredytobiorcy, ubiegającego się o kredyt hipoteczny. Szybko się jednak okazało, że ten wpis miałby kilkadziesiąt stron! Zdecydowałem się więc podzielić cały tekst na kilka części, żeby był po prostu “do przebrnięcia’ 🙂

Ten artykuł jest pierwszą częścią “mini cyklu”, w którym opisuję źródła dochodów, które akceptują banki, udzielając kredytu hipotecznego. Wymieniłem w nim wszystkie znane mi źródła dochodów, akceptowane przez bank. Skupiłem się jednak tylko na kilku z nich:

  1. Umowie o pracę na czas określony i nieokreślony,
  2. Umowie o pracę – dochód z zagranicy,
  3. Kontrakcie managerskim.

Ponadto z tego wpisu dowiesz się również:

  • Jak banki obliczają zdolność kredytową?
  • Jakie pytania pojawiają się najczęściej, w sytuacji wnioskowania o kredyt hipoteczny na podstawie dochodów z umowy o pracę?
  • Czy można otrzymać kredyt na podstawie dochodów z zagranicy?
  • Jak jest traktowany przez banki dochód z tytułu kontraktu managerskiego?

Jak banki obliczają zdolność kredytową?

Można uznać, że zdolność kredytowa to inaczej kwota nadwyżek finansowych, która pozostaje co miesiąc w kieszeni potencjalnego kredytobiorcy. W uproszczeniu jest to miesięczny dochód netto, pomniejszony o wszystkie zobowiązania (raty kredytów, pożyczek) i koszty utrzymania.

Co ważne, dochód ten musi pochodzić z udokumentowanych i opodatkowanych źródeł. Wszelkiego rodzaju wynagrodzenia wypłacane przez pracodawców “pod stołem” nie będą uwzględniane w obliczaniu zdolności kredytowej.

Mimo wspomnianych wcześniej ogólnych zasad liczenia zdolności kredytowej trzeba mieć świadomość, że będzie ona jednak inna w każdym banku. Te różnice mogą sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych! Wynika to z różnych wewnętrznych regulacji banków, które do obliczenia zdolności kredytowej uwzględniają poniżej wymienione czynniki w nieco inny sposób:

  • Okres kredytowania (do maksymalnie 35 lat),
  • Oprocentowanie kredytu (stopa procentowa + marża banku),
  • Wiek kredytobiorcy lub kredytobiorców (do maksymalnie 65 lub 70 roku życia najstarszego kredytobiorcy),
  • Ilość osób w gospodarstwie domowym,
  • Źródło dochodów wnioskodawcy (umowa o pracę, zlecenie, działalność gospodarcza?),
  • Wysokość dochodów (maksymalna rata kredytu nie może przekroczyć połowy miesięcznych dochodów netto),
  • Waluta uzyskiwanych dochodów,
  • Typ kredytowanej nieruchomości (własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu),
  • Wysokość wkładu własnego,
  • Stan cywilny kredytobiorcy,
  • Wielkość posiadanego majątku,
  • Wielkość posiadanych zobowiązań (limity kredytowe, alimenty, poręczenia),
  • Wiarygodność kredytowa kredytobiorcy/kredytobiorców (czy mają pozytywną historię kredytową w BIK w okresie ostatnich 5-ciu lat),
  • Tzw. scoring, czyli ocena punktowa kredytobiorcy w BIK,
  • inne.

Podstawą do obliczania zdolności kredytowej w każdym banku jest jednak średniomiesięczny dochód netto pomniejszony o zobowiązania. W dalszej treści artykułu pokażę, na co warto zwrócić szczególną uwagę, przygotowując się do zaciągania kredytu hipotecznego. Odniosę się również do trzech pierwszych źródeł dochodów. Banki akceptują całkiem sporo różnych źródeł dochodów. Poniżej wymieniam je po kolei:

  1. Umowa o pracę na czas określony i nieokreślony,
  2. Umowa o pracę – dochód z zagranicy,
  3. Kontrakt managerski,
  4. Umowa o dzieło,
  5. Umowa zlecenie,
  6. Najem nieruchomości,
  7. Działalność Gospodarcza – kpir,
  8. Działalność Gospodarcza – ryczałt,
  9. Działalność Gospodarcza – karta podatkowa,
  10. Działalność Gospodarcza – pełna księgowość,
  11. Renta z ZUS,
  12. Emerytura,
  13. Działalność rolnicza,
  14. Działy specjalne produkcji rolnej,
  15. Udziały w spółce z o. o.

Weź proszę pod uwagę, że nie każdy bank akceptuje wszystkie z wymienionych powyżej źródeł dochodów!

Wykaz dokumentów, wymaganych przez banki, które akceptują w/w źródła dochodów znajdziesz zakładce narzędzia dla Ciebie, Udostępniam je dla subskrybentów newslettera. Jeżeli Ty również chcesz być jednym z nich i mieć dostęp do tych narzędzi, zapisz się za pomocą poniższego formularza. 

Czy chcesz otrzymać dostęp do 30 profesjonalnych narzędzi finansowych?

Wśród nich między innymi checklisty dokumentów finansowych, przygotowane przeze mnie kalkulatory Excel oraz rekomendowane kalkulatory działające online!

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych MailChimp ( more information )

Twój adres e-mail jest u mnie bezpieczny. Możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.

Wykaz dokumentów znajdziesz po rozwinięciu menu przy każdej z pokazanych poniżej pozycji. Dane te są aktualne na dzień 01.09.2018 r. Po tym czasie mogły ulec drobnym modyfikacjom i/lub aktualizacjom w poszczególnych bankach.

Źródła dochodów do kredytu

Umowa o pracę

To ulubione źródło dochodów każdego z banków. Traktowane jest jako najbardziej stabilny, przewidywalny oraz regularny dochód kredytobiorcy. Jest to jednak najbardziej kosztowny sposób uzyskiwania dochodu. Zarówno dla pracownika, jak również dla jego pracodawcy. Jest bowiem obciążony składkami na ZUS, opodatkowany a na rachunek pracownika trafia kwota netto, czyli tzw. kwota “na rękę”.

Od wspomnianej kwoty (netto) odejmowane są wszelkiego rodzaju zobowiązania kredytobiorcy (np. raty kredytów). Zdolność kredytowa liczona jest na podstawie kwoty, która pozostaje do dyspozycji kredytobiorcy a rodzaj umowy o pracę (na czas określony czy nieokreślony) nie ma na nią żadnego wpływu. Owszem, ważne jest, od kiedy i do kiedy obowiązuje umowa o pracę, ale w kontekście sposobu obliczania zdolności kredytowej nie ma to znaczenia.  

Najczęstsze zagadnienia, które pojawiają się w przypadku zatrudnienia na umowę o pracę

Okres zatrudnienia

Od jakiego czasu powinna być zawarta umowa o pracę, żeby bank uznał to źródło dochodu? W każdym z banków sytuacja wygląda trochę inaczej. Można jednak przyjąć, że w większości banków umowa o pracę na czas określony powinna być zawarta od 3-6 ciu miesięcy i obowiązywać na kolejne 6-12 miesięcy.

Jeżeli termin jej obowiązywania jest krótszy, niektóre z banków poproszą o promesę (zobowiązanie pracodawcy), że ten wyraża zgodę na przedłużenie obecnego okresu zatrudnienia. Dla pozostałych banków jest to mało zobowiązujący dokument i wymagają od wnioskodawcy przedstawienia aneksu do umowy o pracę, przedłużającego okres obowiązywania umowy.

Miejsce zatrudnienia

Miejsce zatrudnienia ma wpływ na Twoją zdolność kredytową. Chodzi o stabilność zatrudnienia i wiarygodność Twojego pracodawcy. Bank inaczej postrzega zatrudnienie Ciebie w małej rodzinnej firmie (w której możesz szybciej stracić pracę lub firma taka może ogłosić upadłość) niż w większych podmiotach czy spółkach Skarbu Państwa.

Zatrudnienie w spółce akcyjnej lub z o.o., zatrudniającej kilkadziesiąt lub kilka tysięcy osób jest z punktu widzenia banku statystycznie mniej ryzykowne. Ważny jest również okres działania takiej firmy. Wiadomo, że im dłuższy, tym lepiej, jednak pewnym wymaganym minimum jest okres ok. 2 lat.

Dochód uzyskiwany w małej firmie może zostać zakwestionowany przez bank. Może on poprosić dodatkowo o zaświadczenie z ZUS mówiące o podstawie naliczania składek lub w ogóle nie wziąć tego dochodu pod uwagę. Tym bardziej, jeżeli w grę wchodzi zatrudnienie w firmie rodzinnej.

W takiej sytuacji, żeby zminimalizować ryzyko nieuwzględnienia takiego dochodu, należałoby przede wszystkim:

  • Mieć umowę od ponad roku,
  • Umowa ta powinna być na czas nieokreślony,
  • Wynagrodzenie powinno być wypłacane regularnie na rachunek bankowy,
  • Składki ZUS powinny być odprowadzane przez pracodawcę regularnie (brak zaległości).

Zmiana pracodawcy

Jeżeli wnioskodawca zmienił pracodawcę i od daty rozwiązania poprzedniej umowy do podpisania kolejnej nie minęło więcej niż 14 dni kalendarzowych, to okres ten jest traktowany jako ciągłości zatrudnienia. Jeżeli jednak minęło więcej niż 14 dni, okres “stażu umowy o pracę” zaczyna się od początku.

Podczas zawierania umowy o pracę pracodawcy oferują najczęściej pierwszą umowę na okres próbny, np. 3 miesiące. Po tym okresie, jeżeli pracownik spełnia ich oczekiwania przedłużają umowę na kolejne okresy – na czas określony lub nieokreślony.

W wypadku zmiany umowy o pracę na czas określony (np. pierwszej umowy na 3-miesięczny okres próbny) na umowę na czas nieokreślony, dla banków liczy się moment, w którym pracownik zaczął pracę na umowę na czas określony.

Wypłata wynagrodzenia

Podczas analizowania źródeł dochodów wnioskodawcy znaczenie dla banków ma również fakt, czy otrzymuje on wynagrodzenie na rachunek bankowy, czy w formie gotówkowej. W tej drugiej sytuacji w każdym przypadku bank poprosi o zaświadczenie z ZUS o wysokości odprowadzanych składek przez pracodawcę.

Jeżeli chcesz uniknąć konieczności przedstawiania tego typu zaświadczenia, dąż do tego, aby twoje wynagrodzenie trafiało na rachunek bankowy.  

Mogą Cię również zainteresować:

Co zrobić, żeby polepszyć swoją zdolność kredytową? Poznaj aż 44 praktyczne podpowiedzi!

Ranking kredytów hipotecznych luty 2019. Poznaj najtańsze i najdroższe oferty

Struktura wynagrodzenia

Wynagrodzenie z tytułu umowy o pracę może się składać z wielu elementów. Zawsze jest to wynagrodzenie podstawowe, ale do niego mogą dochodzić takie składniki jak:

  • Premie,
  • Prowizje,
  • Nagrody,
  • Nadgodziny,
  • Różnego rodzaju dodatki.

Biorąc pod uwagę samą podstawę wynagrodzenia, baki sprawdzą po prostu kwotę netto, która wpływa na rachunek bankowy. Na jej podstawie zaczną kalkulację zdolności kredytowej.

Jeżeli wynagrodzenie składa się z dodatkowych składników (premie, prowizje, dodatki), to w takiej sytuacji istotny jest tytuł, z którego wpływają te środki na rachunek wnioskodawcy. Jeżeli otrzymuje on dodatkowy przelew tytułem wynagrodzenia, to bank zacznie sprawdzać na ile regularne są te wpływy.

Wszelkiego rodzaju “wynagrodzeń uznaniowych czy jednorazowych”, nie uwzględni w kalkulacji zdolności kredytowej. Jeżeli jednak wpływy z tytułu wynagrodzenia mają charakter regularny (raz na miesiąc, kwartał, pół roku czy rok) to bank uzna dany składnik wynagrodzenia i obliczy średnią miesięczną z okresu, za jaki wynagrodzenie zostało przyznane.

Większość banków przyjmuje do badania zdolności kredytowej średnią z 6-ciu ostatnich miesięcy. Niektóre biorą pod uwagę całe 12 miesięcy, ale są również i takie, które patrzą na ostatnie 3 miesiące. Sam sposób obliczania zdolności kredytowej w oparciu o różne okresy powoduje bardzo duże dysproporcje w zdolności kredytowej między bankami.

Przykład

Pracownik otrzymał premię kwartalną w wysokości 6000 zł netto na rachunek bankowy. Bank przyjmie do kalkulacji zdolności kredytowej kwotę 6 000 zł i podzieli ją przez 3. Otrzymany wynik (2 000 zł) doda do średniego miesięcznego wynagrodzenia. W przypadku premii rocznych kwotę podzieli przez 12.

Prezes jako wnioskodawca

Czy Prezes firmy również może wnioskować o kredyt z tytułu dochodów uzyskiwanych z umowy o pracę? Tak, jest to jak najbardziej możliwe. Kilkakrotnie miałem do czynienia z taką sytuacją. Trzeba tutaj jednak rozgraniczyć dwie kwestie:

  • Prezes zarządu nie jest udziałowcem w firmie, tylko managerem, zatrudnionym na samej umowie o pracę.
  • Prezes jest zatrudniony na umowę o pracę i jednocześnie jest udziałowcem w firmie.

W pierwszym przypadku wystarczy przedstawić zaświadczenie o zatrudnieniu i uzyskiwanych dochodach, wystawione przez główną księgową czy kadrową. W drugim przypadku (w zależności od wielkości udziałów w firmie) bank poprosi również o dokumenty dochodowe firmy. Będzie chciał sprawdzić kondycję finansową spółki i jej wiarygodność jako pracodawcy.

Osobiście spotkałem się z sytuacją, w której Prezes spółki był jednocześnie większościowym udziałowcem w firmie, prowadził jeszcze działalność gospodarczą oraz był wspólnikiem w spółce cywilnej. Bank poprosił o dokumenty finansowe, dokumentujące każdy z wymienionych źródeł dochodu.

Ciąża, urlop macierzyński, rodzicielski, wychowawczy

Od 2014 roku urlop macierzyński i rodzicielski mogą w sumie trwać 52 tygodnie. Przez ten okres kobieta otrzymuje zasiłek z ZUS w wysokości od 80% do 100% podstawy wynagrodzenia. Ubezpieczenia emerytalno – rentowe i ubezpieczenie zdrowotne liczą się do emerytury.

Gdy kobieta wnioskodawca jest w ciąży, nie wpływa to na jej zdolność kredytową. Dzieci jako członkowie rodziny brane są pod uwagę dopiero od momentu narodzin. Podczas ciąży kobiety przebywają jednak dość często na zwolnieniach lekarskich. Nieobecność z tego tytułu traktowana jest przez ZUS (nie wiedzieć dlaczego) jako zwolnienie chorobowe.

W takiej sytuacji pracodawca płaci za pierwsze 33 dni, a potem wynagrodzenie wypłaca ZUS. Gdy wnioskodawca jest na zwolnieniu chorobowym, a wynagrodzenie otrzymuje z ZUS, banki najczęściej nie biorą pod uwagę tego źródła dochodu. Warto o tym pamiętać.

Od 2014 r kobieta może się również podzielić częścią swojego urlopu rodzicielskiego z ojcem dziecka. O ilość przekazanych partnerowi tygodniu urlopu, skróci sobie wtedy własny urlop rodzicielski. Obydwoje rodzice mogą zajmować się dzieckiem wspólnie lub ojciec przejmie opiekę, jak matka wróci wcześniej do pracy.

Fakt przebywania na urlopie macierzyńskim czy rodzicielskim nie wyklucza możliwości wnioskowania o kredyt hipoteczny. W takich sytuacjach najczęściej kobieta oświadcza, że po urlopie macierzyńskim wróci do pracy. Banki (chociaż nie wszystkie) przyjmują takie oświadczenie i biorą dochód młodej matki pod uwagę.

Inaczej sytuacja wygląda, kiedy kobieta jest na urlopie wychowawczym. Po wcześniejszych 52 tygodniach urlopu macierzyńskiego i rodzicielskiego kobieta może zdecydować się na urlop wychowawczy. Urlop ten jest bezpłatny, więc nie może być brany pod uwagę jako źródło dochodu do obliczania zdolności kredytowej przez bank. Okres przebywania na urlopie wychowawczym uznaje się jedynie jako okres składkowy i wlicza się go do stażu pracy.

Kto nie może być wnioskodawcą?

Można powiedzieć, że w zasadzie każdy ma możliwość wnioskować o kredyt hipoteczny, tylko wnioski poniżej wymienionych wnioskodawców od razu zostaną odrzucone. Nie ma więc większego sensu, aby o kredyt wnioskowały osoby, które:

  • Pozostają w okresie wypowiedzenia stosunku pracy (z wyjątkiem wypowiedzenia, które nastąpiło w związku z zatrudnieniem w nowym stosunku pracy),
  • Są zatrudnione na okres próbny lub na zastępstwo,
  • Przebywają na urlopie bezpłatnym,
  • Pracują w firmie, znajdującej się w stanie upadłości lub likwidacji.

Umowa o pracę – dochód z zagranicy

Jeżeli zarabiasz za granicą, to możesz wnioskować o kredyt hipoteczny w Polsce. Masz taką możliwość, jeżeli uzyskujesz dochody z odpowiednika polskiej umowy o pracę od minimum 12 miesięcy. Uznawanym dochodem może być również zagraniczna emerytura.

Jeżeli otrzymasz kredyt, to zostanie on przyznany w walucie, w której zarabiasz, a nie w polskich złotych. Jeżeli spełnisz określone kryteria, banki udzielą Ci kredytu tylko w kilku walutach, w których prowadzą rachunki kredytowe (najczęściej są to kredyty w euro czy dolarach).

Banki w Polsce wymagają spełnienia przede wszystkim następujących kryteriów:

  • Dochód powinien być osiągany w krajach Unii Europejskiej. Rzadziej akceptowane są dochody ze Stanów Zjednoczonych czy innych krajów.
  • Kredyt musi dotyczyć lokali mieszkalnych (nie usługowych),
  • Wkład własny powinien wynosić 10-20% wartości nieruchomości,
  • Wymagane dokumenty powinny być przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego.

Poniżej znajdziesz listę przykładowych dokumentów, które są wymagane w przypadku wnioskowania o kredyt hipotecznych na podstawie dochodów uzyskiwanych za granicą. W przypadku każdego banku lista ta może się trochę różnić.

Dokumenty te to:

  • Zaświadczenie o zatrudnieniu na druku danego Banku wraz z tłumaczeniem przez tłumacza przysięgłego,
  • Umowa lub kontrakt wraz z tłumaczeniem przez tłumacza przysięgłego (ze wszystkimi aneksami, jeżeli występowały),
  • Historia rachunku bankowego z wpływami wynagrodzenia za 3, 6 lub 12 ostatnich m-cy (w zależności od banku),
  • raport kredytowy z zagranicznego biura informacji kredytowej,
  • zezwolenie na pobyt stały za granicą (jeśli jest wymagane),
  • zezwolenie na pracę (jeśli jest wymagane),
  • deklaracje podatkowe za dwa minione lata obrachunkowe (odpowiedniki polskiego PIT).

Kontrakt managerski

Temat źródeł dochodów uzyskiwanych z kontraktu managerskiego można zamknąć w jednym zdaniu. Dochód pochodzący z tego tytułu traktowany jest tak samo, jak umowa o pracę na czas określony.

Źródła dochodów do kredytu hipotecznego – podsumowanie części 1

Umowa o pracę, to ulubione źródło dochodów uznawane przez każdy bank jako źródło spłaty kredytu.  Traktowane jest jako najbardziej stabilny, przewidywalny oraz regularny dochód kredytobiorcy. Jest również statystycznie najczęściej występującym źródłem dochodu potencjalnego kredytobiorcy. 

Jeżeli chcesz poznać pozostałe, źródła dochodów, które honorują banki, zapraszam Cię do przeczytania kolejnej części tego artykułu. Będzie dostępna już wkrótce.

Czy dowiedziałeś/ dowiedziałaś się z tego wpisu czegoś, co okazało się dla Ciebie wartościowe? Jeżeli tak, to zostaw proszę poniżej swój komentarz. Udostępnij również i podziel się tym materiałem ze swoimi znajomymi.

Pozdrawiam

Paweł

Czy chcesz otrzymać dostęp do 30 profesjonalnych narzędzi finansowych?

Wśród nich między innymi checklisty dokumentów finansowych, przygotowane przeze mnie kalkulatory Excel oraz rekomendowane kalkulatory działające online!

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych MailChimp ( more information )

Twój adres e-mail jest u mnie bezpieczny. Możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.