Zakup nieruchomości to jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych w życiu. To od niej w dużym stopniu będzie zależało w jakiej “kondycji finansowej” spędzimy kolejnych kilka czy kilkanaście lat.

Kiedy zdecydujemy, że korzystniejszym rozwiązaniem stanie się dla nas zakup nieruchomości na własność niż wynajem, zaczynamy się zastanawiać jak dokonać takiego zakupu. Pojawiają się dziesiątki, setki pytań, na które szukamy odpowiedzi u znajomych, rodziny i różnego rodzaju osób.

Przy założeniu, że nieruchomość będziesz finansować, posiłkując się kredytem hipotecznym (w całości lub w części), ten artykuł udzieli Ci praktycznych podpowiedzi, na co się przygotować.

Dowiesz się z niego przede wszystkim, co zrobić, żeby polepszyć swoją zdolność kredytową?

Ten wpis jest dość obszerny. Wydaje mi się jednak, że jeżeli jesteś zainteresowany takim tematem, to znajdziesz w nim odpowiedzi, których poszukujesz 🙂

Zacznijmy jednak od początku.

Zdolność kredytowa – co to jest?

Jest to zdolność osoby fizycznej lub firmy do spłacenia uzyskanego kredytu wraz z wszystkimi kosztami we wskazanym terminie.

Jest więc ona niezbędna do uzyskania kredytu, ale jest tylko określonym narzędziem do realizacji planowanych celów.

W tym artykule będziemy się koncentrować na uzyskaniu kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Zdolność kredytową będziemy więc rozpatrywać w kontekście takiego rodzaju kredytu.

Na zdolność kredytową wpływa wiele różnych czynników. Wśród najistotniejszych wyróżnia się oczywiście wysokość naszych średnich, comiesięcznych dochodów oraz wartość naszych zobowiązań. Różnica pomiędzy tymi parametrami określa się mianem dochodów netto, które bank bierze pod uwagę w trakcie wyliczania zdolności kredytowej.

Warto też zaznaczyć, że oprócz dochodów netto banki biorą pod uwagę także źródło uzyskiwania tych dochodów (np. umowa o pracę, umowa zlecenie itp.), które w każdym przypadku musi być legalne oraz udokumentowane.

Każdy bank ma inne kryteria wyliczania zdolności kredytowej. W jednym może ona wynieść 250 tys., w innym 300 tys., a w jeszcze innym nawet 350 tys. złotych. Wspomniane różnice wynikają między innymi z tego, że każdy bank inaczej liczy wielkość miesięcznych kosztów utrzymania i ma inną politykę kredytową.

Jak polepszyć swoją zdolność kredytową? Punkt wyjścia. 

Wysokość dochodów, która gwarantuje uzyskanie oczekiwanej zdolności kredytowej, zależy w głównej mierze od rodzaju i kwoty kredytu. W przypadku kredytów hipotecznych istnieje ogólnie przyjęta reguła, która obowiązuje głównie w krajach Europy Zachodniej. Mówi ona o tym, że możemy otrzymać kredyt na kwotę równą stokrotności naszych miesięcznych dochodów netto. 

W polskich realiach wygląda to trochę inaczej. Ze względu na bardziej restrykcyjną politykę stóp procentowych przeciętny Kowalski może liczyć na otrzymanie kredytu hipotecznego na około 80-krotność miesięcznego wynagrodzenia netto.

Trzeba jednak zaznaczyć, że zgodnie z rekomendacją T wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego, wysokość miesięcznej raty kredytu, w przypadku osób zarabiających poniżej średniej krajowej, nie może wynieść więcej niż 50% dochodów netto. Te regulacje powodują, pewne ograniczenia.

Co można zatem zrobić, aby polepszyć swoją zdolność kredytową? Możliwości jest całkiem sporo. Za chwilę omówię je po kolei.

Zanim jednak pójdziemy w kierunku poszukiwania konkretnych metod i rozwiązań, proponuję przede wszystkim zacząć od tego, żebyś: 

zaplanował/zaplanowała zaciągnięcie kredytu hipotecznego z odpowiednim wyprzedzeniem!

Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny warto się dobrze przygotować. Pozwoli to zaoszczędzić wiele czasu i pieniędzy, wydanych pomimo tego, że nie było takiej konieczności.

Rozsądnym okresem, który poprzedza moment złożenia wniosku kredytowego, jest co najmniej rok.

Od tego, w jaki sposób wykorzystasz ten czas, będzie zależało między innymi:

  • Jaką będziesz mieć zdolność kredytową,
  • Jaki poniesiesz całkowity koszt kredytu,
  • Ile czasu zajmą ci formalności związane z otrzymaniem kredytu hipotecznego.

W kolejnych punktach dowiesz się jakiego rodzaju przygotowania możesz poczynić.

Co zrobić, żeby polepszyć swoją zdolność kredytową? Praktyczne podpowiedzi.

Poniżej znajdziesz aż 44 moje podpowiedzi, które pomogą Ci dobrze się przygotować do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. To o czym przeczytasz, wynika z mojego dotychczasowego doświadczenia w zakresie udzielania kredytów hipotecznych.

Jeżeli coś byłoby dla Ciebie niejasne lub budziło pewne wątpliwości, daj proszę znać w komentarzu pod artykułem. Odpowiem na Twoje pytania również w komentarzu pod wpisem. Jeżeli wolisz zadać mi pytanie drogą mailową, to możesz to zrobić w tym miejscu. 

A więc co zrobić, żeby polepszyć swoją zdolność kredytową? Zaczynamy.

1. Zmniejsz limity kart kredytowych i kredytów odnawialnych

Musisz wiedzieć, że limity środków finansowych pozostających do dyspozycji Klientów, przyznane na kartach kredytowych i w kredytach odnawialnych bardzo mocno obniżają Twoją zdolność kredytową.

Z reguły banki przyjmują, iż 2% przyznanego limitu na karcie kredytowej to kwota, która obniża miesięczny dochód netto kredytobiorcy.

Jeżeli więc masz kartę kredytową z wysokim limitem, którego i tak nie wykorzystujesz, to warto ten limit obniżyć.

Na przykład 100 000 zł limitu w karcie kredytowej oznacza 2000 zł miesięcznego obciążenia dochodu netto!

W przypadku limitów odnawialnych w koncie osobistym sytuacja jest analogiczna. Również najczęściej 2% kwoty tego limitu obciąży Twój miesięczny dochód netto.

2. Spłać kredyty konsumenckie

Spłaty miesięcznych rat kredytów konsumenckich lub innych zobowiązań, obciążają wartość twojego miesięcznego dochodu. Często są to zobowiązania na dość krótkie terminy (kilka czy kilkanaście miesięcy). Lepiej spłacić taki kredyt wcześniej.

Jeżeli nie masz teraz środków, żeby to zrobić, to możesz zaryzykować i zaznaczyć we wniosku kredytowym, że to zrobisz po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej na kredyt hipoteczny. Nie każdy bank może się jednak zgodzić na takie rozwiązanie. Jeżeli więc nie masz wolnej kwoty, żeby spłacić takie zobowiązania, to możesz zrobić dwie rzeczy opisane poniżej w punktach 4 i 5. 

3. Skonsoliduj swoje zobowiązania

Proces ten polega na tym, że zamieniasz kilka aktywnie spłacanych kredytów w jeden i spłacasz jedną ratę. Przy okazji możesz również wydłużyć okres kredytowania, co spowoduje zmniejszenie wysokości miesięcznej raty spłacanego kredytu. Im mniejsza miesięczna kwota raty, tym większa zdolność kredytowa.

4. Zrefinansuj swoje kredyty

Sprawdź, czy w innym banku otrzymasz korzystniejsze warunki finansowe na kredyty tego samego rodzaju. Jeżeli tak, możesz je spłacić, uruchamiając tańszy kredyt w innym banku.

Przykładowo:

  • W banku nr 1 mamy kredyt na 30 000 zł z oprocentowaniem 10%.
  • Przenosiny ten kredyt do banku nr 2, gdzie oprocentowanie na takim sam kredyt wynosi 7%.

5. Kup coś na kredyt i prawidłowo spłacaj comiesięczne raty

Tak, zaciągnięcie kredytu również ma wpływ na to, w jaki sposób banki ocenią Twoją wiarygodność kredytową, tzw. scoring. W zależności od tego otrzymasz wyższą lub niższą ofertę cenową kredytu. Im niższa cena (marża kredytowa,), tym niższa miesięczna rata spłaty i wyższa zdolność kredytowa.

Mało tego. Jeżeli nigdy nie miałeś /miałaś żadnego kredytu to banki nie wiedzą, w jaki sposób się zachowasz, kiedy przyznają Ci kredyt. Czy będziesz spłacać regularnie swoje zobowiązania, czy nie. Postrzegają to jako pewnego rodzaju ryzyko i mogą nawet odmówić przyznania kredytu.  

6. Wydłuż okres kredytowania

Im dłuższy okres kredytowania, tym niższa wysokość miesięcznej raty i tym samym wyższa zdolność kredytowa. Weź jednak pod uwagę fakt, że im dłuższy okres kredytowania, tym więcej odsetek oddasz do banku. Może to znacznie podwyższyć koszt całego kredytu.

Wykres nr 1. Koszty kredytu (odsetki) ze względu na długość trwania umowy kredytowej

Okres_kredytowania_koszt_kredytu

Źródło: Opracowanie własne

Obecnie maksymalny okres, na jaki osoba fizyczna może zaciągnąć kredyt hipoteczny to 35 lat. Taki czas może być brany pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Większość banków udziela kredytów do 65-tego roku życia najstarszego kredytobiorcy. Są jednak i takie, które udzielają kredytów do 75-tego, a nawet do 80-tego roku życia.

7. Skróć okres kredytowania

Paradoksalnie skrócenie okresu kredytowania również może pozytywnie wpłynąć na zwiększenie zdolności kredytowej. Dzieje się to z tego powodu, że po przekroczeniu umownej granicy wieku emerytalnego kredytobiorcy, banki bardzo ograniczają dochody brane pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej.

W swoich kalkulacjach uwzględniają po prostu tzw. stopę zastąpienia ostatniego uzyskiwanego wynagrodzenia emeryturą. Innymi słowy – ile procent ostatniego wynagrodzenia brutto otrzyma kredytobiorca, uzyskując dochód z tytułu emeryturę. Stopy zastąpienia w zależności od wieku przejścia a na emeryturę i płci mogą wynosić jedynie od 35% do 60% ostatniego wynagrodzenia!

8. Dodaj współkredytobiorcę

Jeżeli bardzo zależy ci na zakupie danej nieruchomości, a nie masz w pojedynkę zdolności kredytowej, możesz przystąpić do zaciągnięcia kredytu z innymi współkredytobiorcami np. z rodzicami, rodzeństwem, partnerem, partnerką.

Nie chcę w tym momencie zagłębiać się w zasadność wykorzystywania tego typu możliwości. Wielokrotnie się spotkałem z takimi rozwiązaniami. Faktem jest, że każdy kolejny współkredytobiorca, który udostępnia własny dochód, powoduje, że obliczania przez dany bank zdolność kredytowa ulega zwiększeniu.

Jest to jeden ze sposobów na to, co zrobić, żeby polepszyć swoją zdolność kredytową.

9. Zmniejsz liczbę osób w gospodarstwie domowym

To brzmi trochę nietypowo, prawda? 😉 Już wyjaśniam, o co chodzi. Może tak się zdarzyć, że nie każda osoba przebywająca we wspólnym gospodarstwie domowym będzie wykazywana w składanym wniosku kredytowym. Dlaczego?

Choćby z tego powodu, że nie otrzymuje aktualnie dochodów lub jest w związku nieformalnym z kredytobiorcą. Może to być również osoba niepełnoletnia z innego związku. 

Banki przyjmują do kalkulacji zdolności kredytowej liczbę osób pozostających we wspólnym gospodarstwie domowym głównie poprzez:

  • Oświadczenie, składane przez wnioskodawcę we wniosku kredytowym,
  • Analizę operacji na rachunkach bankowych wnioskodawcy,
  • Z Pita,
  • Z portali społecznościowych.

10. Wstąp w związek małżeński

Broń Boże nie namawiam Cię, żebyś z powodu wnioskowania o kredyt hipoteczny wstępował/ wstępowała w związek małżeński! 🙂 Bynajmniej. Podaję ten czynnik tylko z punktu widzenia obliczania zdolności kredytowej przez banki.

Co do zasady to dwie osoby (dwaj kredytobiorcy) niebędący małżeństwem traktowani są jako dwa osobne gospodarstwa domowe. Ich koszty miesięcznego utrzymania są na wyższym poziomie. W stanie małżeńskim miesięczne koszty utrzymania, szacowane przez banki mogą być znacznie niższe.

11. Zrób rozdzielność majątkową

Jeżeli Twój małżonek, małżonka ma opóźnienia w spłacie zobowiązań, to bank rozpatrujący wniosek o kredyt hipoteczny zobaczy to w BIK-u i wyda decyzję negatywną. Rozdzielność majątkowa powoduje, że bank nie bierze pod uwagę osoby posiadającej złą historię kredytową.

Jeżeli jeden z małżonków ma zdolność kredytową na samodzielne zaciągnięcie kredytu, a drugi miał zaległości w spłacie zobowiązań, wtedy warto zrobić rozdzielność majątkową. O kredyt zawnioskuje tylko osoba z prawidłową historią spłacanych zobowiązań i posiadająca zdolność kredytową.

Większość banków badając zdolność kredytową, uznaje rozdzielność majątkową, która trwa od co najmniej 6-ciu miesięcy. Trzeba jeszcze wziąć pod uwagę, że tylko nieliczne uwzględniają dopiero co zawartą umowę rozdzielności majątkowej.

12. Sprawdź zdolność kredytową w kilku bankach

Możesz się bardzo zdziwić, ale każdy bank oblicza zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy w inny sposób.

Rozpiętość w wynikach po obliczaniu tego parametru między kilkoma bankami może dochodzić nawet do kilkuset tysięcy złotych!

Sprawdź więc jaką masz zdolność kredytową w co najmniej kilku bankach.

13. Zadbaj z wyprzedzeniem o swoją historię kredytową

Żeby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek po złożeniu wniosku o kredyt hipoteczny, sprawdź swoją historię spłat kredytów w BIK-u. Możesz to zrobić, wchodząc tutaj.

Zdarza się, że niektóre banki naliczają prowizję za przedterminową spłatę kredytu i doliczają ją do ogólnej kwoty zadłużenia. Dzieje się to głównie w przypadku banków kredytujących zakup różnego rodzaju sprzętów RTV czy AGD. Kiedy kredytobiorca nieposiadający konta do obsługi kredytu w tego typu banku, spłaca comiesięczne kwoty rat na wskazany rachunek bankowy.

Jeżeli bank doliczy wspomnianą prowizję za wcześniejszą spłatę, to klient może tego nie zauważyć. W takiej sytuacji bank nie zamknie rachunku kredytowego, wysyłając do BIK-u informację o niespłaconym zobowiązaniu. Warto wykluczyć tego typu “niespodzianki”.

14. Nie składaj zbyt wielu wniosków kredytowych

Każde zapytanie do BIKU jest odnotowywane. Banki widzą, kiedy i ile razy takie zapytanie było składane. Nie należy ich składać zbyt często i w zbyt dużej liczbie banków. Ma to bowiem wpływ na tzw. scoring, czyli wspomniana już ocenę wiarygodności kredytowej Klienta.

Banki interpretują to dość jednoznacznie: Klient prawdopodobnie nie otrzymał kredytu w banku 1, 2, 3, 4 lub 5 i dlatego składa ponownie zapytanie. W tym momencie zapala się “czerwona lampka” i pojawia się domniemanie, że może coś z tym Klientem jest “nie tak”.

15. Załóż konto w banku, w którym chcesz wnioskować o kredyt

Kiedy robisz obroty na założonym koncie osobistym, dajesz się lepiej poznać danemu bankowi. Stajesz się w jego oczach bardziej wiarygodnym i mniej ryzykownym Klientem. Niektóre banki premiują tego typu relację, oferując swoim Klientom korzystniejsze warunki w przyznanym kredycie hipotecznym.

Jako Klient znany bankowi nie będziesz też zobowiązany do przedkładania dodatkowych zaświadczeń czy dokumentów do złożenia wniosku kredytowego. Bank wykorzysta twoją historię rachunku do zebrania części wymaganych informacji.

W niektórych bankach będziesz mógł otrzymać kredyt wyłącznie w oparciu o wpływy na rachunek. To na ich podstawie szacowana jest zdolność kredytowa. Mówimy tutaj głównie o kredytach gotówkowych, odnawialnych czy kartach kredytowych. W kilku bankach dotyczy to również kredytów inwestycyjnych.

16. Zmniejsz miesięczne koszty utrzymania

We wniosku kredytowym oświadczasz, jakie ponosisz koszty miesięcznego utrzymania. Podajesz ich wysokości. Bez względu na to, co oświadczysz każdy z banków ma i tak określone minimalne koszty, które przyjmuje do kalkulacji zdolności kredytowej.

Oznacza to, że nawet jeżeli oświadczysz np. kwotę 300 złotych, to bank i tak weźmie pod uwagę kwotę np. 1 000 zł. Jeżeli natomiast oświadczysz, że twoje miesięczne koszty utrzymania znajdują się na poziomie 3 000 zł, to bank weźmie pod uwagę kwotę z twojego oświadczenia! Zastanów się więc dwa razy, zanim podasz konkretną kwotę.

Jak polepszyć swoją zdolność kredytową? Przejdźmy do kolejnych punktów.

17. Obniż wiek najstarszego kredytobiorcy

Nie, nie mamy możliwości cofania się w czasie! 🙂 W przypadku tego zapisu chodzi o coś innego, jednak trudno mi było ująć to inaczej.

Rzecz w tym, że banki przy obliczaniu zdolności kredytowej biorą pod uwagę dochód netto każdego z potencjalnych kredytobiorców.

To rzecz oczywista, tylko że dodatkowo ten Klient, który wykazuje we wniosku kredytowym wyższy dochód, bardzo często uznawany jest jako tzw. “kredytobiorca wiodący”. Oczywiście nie w każdym banku. To jednak oznacza, że do obliczania długości okresu kredytowania brany jest pod uwagę wiek starszego kredytobiorcy. Co z tego wynika w praktyce?

Przykład

Jeżeli mamy małżeństwo w wieku:

  • Mąż 50 lat, z zarobkami 5 000 netto
  • Żona 40 lat z zarobkami 3 000 netto

to, kiedy trafią do banku udzielającego kredyt do 65-tego roku życia to będą mogli otrzymać kredyt na maksymalnie 15 lat. Okres kredytowania zostanie ograniczony wiekiem męża.

18. Wybierz raty równe, a nie malejące

Na początku spłacania kredytu rata równa jest prawie o jedną czwartą niższa w porównaniu z ratą malejącą. To oznacza, że wybierając wariant spłaty kredytu w formie rat równych, będziemy mieli wyższą zdolność kredytową.

Proporcja między spłatą w ratach równych i malejących zobaczysz na poniższych wykresach.

Wykres 2. Proporcje kapitału i odsetek w ratach równych (stałych)

Proporcje kapitału i odsetek w ratach równych kredytu

Źródło: Opracowanie własne

Wykres 3. Proporcje kapitału i odsetek w ratach malejących

Proporcje kapitału i odsetek w ratach malejących kredytu

Źródło: Opracowanie własne

19. Zbierz jak największy wkład własny

Im wyższy wkład własny uda ci się zebrać, tym twój kredyt będzie niżej oprocentowany. Mówimy tutaj o tzw. wskaźniku LTV, od którego uzależnione jest przyznanie i oprocentowanie kredytu hipotecznego. Oczywiście poniżej pewnych wartości np. 30 – 20% LTV wielkość wkładu własnego nie wpływa na cenę kredytu. Oznacza to jednak, że musiałbyś/musiałabyś posiadać 70-80% wkładu własnego w kupowaną nieruchomość.

Na dzień dzisiejszy wymagany wkład własny zgodny z wymogami KNF-u to 20%. Przy tej wysokości wkładu własnego znajdziesz najszerszą ofertę kredytową. Będzie ona również korzystniejsza niż przy wariancie 10 % wkładu własnego i skorzystaniu z ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Taka opcja jest dostępna już tylko w niektórych bankach.

20. Ogranicz ilość operacji bezgotówkowych i przelewów z rachunku

Historia operacji na twoim koncie osobistym jest dla banku zestawieniem twoich zachowań finansowych. Im więcej transakcji realizujesz gotówką, tym mniej śladów zostawiasz po sobie w historii swojego konta.

W rezultacie możesz podnieść swoją zdolność kredytową, ponieważ bank nie będzie w stanie zobaczyć wszystkich twoich operacji finansowych. Czasami dość błahe transakcje kartą do konta czy kartą kredytową wykonane np. w kasynie mogą być przyczyną odrzucenia wniosku kredytowego w części banków. Spotkałem się osobiście z taką sytuacją.

Jeżeli np. wykonujesz przelewy z rachunku na wysokie kwoty ubezpieczenia auta, a we wniosku kredytowym nie wykazałeś nawet, że masz samochód, to jest to dla Ciebie bardzo niekorzystna sytuacja. Po prostu poświadczyłeś nieprawdę i nie przyznałeś się do części zobowiązań.

Nie chodzi mi o to, żeby Cię namawiać do ukrywania zobowiązań. Absolutnie nie jest to moim celem. Chciałbym jednak, abyś miał/miała świadomość pewnych zależności, które z punktu wdziania otrzymania kredytu i uzyskania wyższej zdolności kredytowej są po prostu kluczowe.

21. Zamieszkaj z rodzicami

To jeden z pomysłów na to, co zrobić, żeby polepszyć swoją zdolność kredytową. Jeżeli aktualnie wynajmujesz mieszkanie i płacisz za nie przelewem ze swojego konta bankowego, to bank ten fakt zweryfikuje analizując historię twojego konta. Uwzględni tą kwotę jako Twoje obciążenie i tym samym zmniejszy Twój tzw. dochód dyspozycyjny.

Jeśli zamieszkasz u rodziców to odejdzie ci koszt wynajmu mieszkania. Bank oprze się na oświadczeniu, które złożysz, a w historii rachunku nie znajdzie u Ciebie dodatkowych zobowiązań. Będziesz mógł/mogła przy okazji zaoszczędzone pieniądze przeznaczyć na wkład własny w kupowaną nieruchomość.

22. Zrób wycenę kupowanej nieruchomości przez niezależnego rzeczoznawcę

Niektóre banki mogą uznać różnicę między ceną, za jaką kupujesz nieruchomość, a tą z wyceny za twój wkład własny. Dzięki temu będziesz mógł/mogła uzyskać kredyt na korzystniejszych warunkach cenowych.

Część banków dość skrupulatnie bada wartość kupowanej nieruchomości. Zatrudnia własnych rzeczoznawców majątkowych u siebie lub współpracuje z innymi firmami zewnętrznymi w tym zakresie.

Może się też zdarzyć sytuacja odwrotna. Kupujesz nieruchomość za np. 200 tys., podczas, kiedy jakiś konkretny bank wyceni ją na np. 190 tys., oczekując od Ciebie wyższego wkładu własnego. W tego typu sytuacjach warto mieć plan B.

23. Ustanów dodatkowe zabezpieczenie kredytu

Mówiąc o dodatkowym zabezpieczeniu, mówimy w tym przypadku o dodatkowej nieruchomości. Wartość obydwu nieruchomości (tej kupowanej i tej stanowiącej dodatkowe zabezpieczenie) spowoduje, że będziesz miał większy wkład własny.

Bank ustanowi tzw. hipotekę łączną, a ty będziesz miał atrakcyjniejsze warunki cenowe. Dodatkowo niekoniecznie musisz być właścicielem tej dodatkowej nieruchomości, która zabezpieczyła kredyt. Może to być własność tzw. osoby trzeciej np. rodziców czy dziadków.

24. Zmień umowę o pracę z umowy na czas określony na umowę na czas nieokreślony

Mając umowę na czas nieokreślony będziesz miał/ miała do wyboru większa ilość banków i ofert finansowania. W przypadku umów na czas określony ilość banków, w których możesz złożyć wniosek kredytowy, się zmniejsza.

Zależy jeszcze, od jak dawna posiadasz taką umowę (3, 6 czy więcej miesięcy) i na jaki czas do przodu (3, 6 czy 12 miesięcy). Przy umowie na czas nieokreślony nie ma tego typu zależności.

Mogą Cię również zainteresować poniższe artykuły:

24 błędy, które możesz popełnić zaciągając kredyt hipoteczny!

Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania z rynku wtórnego. Na co zwracać uwagę? Przykład mojego zakupu krok po kroku.

10 rzeczy, o których powinieneś wiedzieć, zaciągając kredyt hipoteczny

Kupić mieszkanie czy może wynająć? Jakie są zalety i wady obydwu rozwiązań?

25. Uzyskaj większy staż pracy

To od jak dawna uzyskujesz dochód z danego źródła, w niektórych bankach może mieć decydujące znaczenie. Inaczej jest oceniana osoba, która zmienia pracę co 2 lata (nawet jeżeli może się okazać umową na czas nieokreślony) a inaczej pracownik pracujący 5 czy więcej lat w tej samej firmie, czy branży.

26. Uzyskaj podwyżkę wynagrodzenia

Tak, tego życzyłby sobie każdy pracownik 🙂 Nie każdy jednak jest w stanie taką podwyżkę dla siebie wynegocjować. Fakt jest jednak taki, że każdy wzrost wynagrodzenia przekłada się bardzo pozytywnie na wzrost zdolności kredytowej.

To jeden z najlepszych sposobów na to, co zrobić, żeby polepszyć swoją zdolność kredytową.

27. Zmień walutę, w której uzyskujesz dochody

Jeżeli pracujesz w firmie międzynarodowej, sprawdź, czy mógłbyś otrzymywać całość lub część dochodów w innej walucie np. w euro. Pozwoli ci to na wnioskowanie o kredyt hipoteczny w tej właśnie walucie. Oprocentowanie kredytu walutowego będzie niższe niż złotowego, co spowoduje, że twoja zdolność kredytowa będzie wyższa (w zależności od banku, w którym wnioskujesz o taki kredyt).

28. Zdobądź wyższe wykształcenie

Wyższe wykształcenie zapewni ci korzystniejszą ocenę wiarygodności kredytowej (tzw. scoring) a co za tym idzie większą zdolność kredytową. Bank będzie się opierał na danych, które podasz w oświadczeniu we wniosku kredytowym obok innych informacji.

29. Zmień zawód lub branżę

Część zawodów jest uznawana przez banki jako zawody tzw. zaufania publicznego. Przykładowo mogą to być: lekarz, prawnik, notariusz itp. W ich przypadku banki stosują preferencyjne warunki proceduralne i cenowe na udzielane kredyty.

To samo dotyczy niektórych branż w gospodarce, uznanych przez banki za preferowane np. finansowa, ubezpieczeniowa. Jeżeli zmienisz branżę i pracodawcę, to może się okazać, że za 1-2 lata otrzymasz kredyt hipoteczny na zdecydowanie korzystniejszych warunkach.

Pomyśl długoterminowo. Co to jest 1- 2 lata w porównaniu z 30-to letnim okresem spłaty kredytu hipotecznego.

30. Wykorzystaj przywileje zawodowe

Jeżeli wykonujesz zawód tzw. zaufania publicznego np. biegły rewident, policjant, doradca podatkowy to część banków nie poprosi Cię nawet o zaświadczenie o wysokości uzyskiwanego dochodu.

Będą się opierały na statystycznych wielkościach uzyskiwanych dochodów w twojej grupie zawodowej i na oświadczeniu. Jeżeli twoje rzeczywiste dochody są niższe to bank prawdopodobnie i tak tego nie będzie weryfikował.  

31. Wynajmij nieruchomość, której jesteś właścicielem

W niektórych bankach już od 3 miesięcy od rozpoczęcia najmu nieruchomości dochód uzyskiwany z tego źródła jest uwzględniany przy obliczaniu zdolności kredytowej. Pamiętaj, tylko żeby czynsz z tytułu najmu trafiał na rachunek bankowy a przychody z najmu, żeby były zgłoszone do urzędu skarbowego i opodatkowane.

Tym samym, jeżeli posiadasz obecnie nieruchomość i czerpiesz z niej dochód z najmu w sposób “nie do końca legalny” (nieopodatkowany dochód otrzymywany w formie gotówkowej od najemców) to możesz ujawnić to źródło dochodu. Wtedy stanie się ono jednym z tych, które są brane pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej.

32. Zmień walutę obecnego kredytu

Operacja zmiany waluty tzw. przewalutowanie kredytu to czynność nieodwracalna! Pamiętaj o tym, zanim zdecydujesz się ją wykonać.

Kiedy w ogóle operacja tak miałaby sens w kontekście zwiększenie zdolności kredytowej na kolejny kredyt?

Jeżeli posiadasz kredyt walutowy, w którym płacisz wysokie miesięczne raty (np. 3 tys. zł), a do końca jego spłaty pozostało już niewiele czasu (kilka miesięcy czy lat), to można się zastanowić, czy taka operacja jest w ogóle uzasadniona.

Jeżeli nie, to warto porozmawiać z bankiem nad innymi możliwościami “uwolnienia” czy zamiany kredytowanej nieruchomości. Zwłaszcza gdy stan obecnego zadłużenia przekracza wartość nieruchomości.

Więcej na ten temat znajdziesz w artykule, który publikowałem kilka miesięcy temu. Link załączam poniżej. 

Kredyt we frankach – jak sprzedać mieszkanie i kupić nowe zachowując kredyt?

Obciążenie, które posiadasz w walucie obcej może Cię ograniczać zdecydowanie bardziej niż kredyt z taką samą wysokością raty z złotówkach. Powodem jest sposób obliczania miesięcznego obciążenia zdolności kredytowej dla waluty obcej.

W przypadku kredytu złotowego rata miesięczna 3 000 zł to obciążenie miesięczne uwzględniane jest przez banki w takiej samej wysokości. Jeżeli weźmiemy pod uwagę ratę kredytową 3 000 zł w walucie obcej po przeliczeniu na złotówki, to miesięczne obciążenie jest obliczane jako 1,5 krotność takiej raty – czyli 4 500 zł.

33. Poinformuj bank, że posiadasz książeczkę mieszkaniową

Kilka banków (min. PKO BP) uzna książeczkę mieszkaniową za twój wkład własny. Pozostałe nie będą jednak wiedziały, o czym mówisz 😉

34. Skorzystaj z preferencyjnych programów państwowych

Pewnie słyszałeś o programach MDM czy Rodzina na Swoim. To rozwiązania, w których Państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego wspiera w zakupie nieruchomości osoby, które spełniają wyznaczone kryteria.

W rezultacie zaciągając tego typu kredyt, możesz otrzymać określone dopłaty od Państwa, jeśli spełnisz wszystkie wymagania. Dotyczą one zarówno kredytobiorców jak i samej kupowanej nieruchomości i wpływają na wysokość wkładu własnego i zdolność kredytową.

35. Zrezygnuj z preferencyjnych programów państwowych

Kredyt z dopłatami od państwa jest z reguły wyżej oprocentowany niż inne kredyty bez dopłat. Powstaje pytanie, czy w tej sytuacji będziesz mieć wymaganą zdolność kredytową? Może się okazać, że lepszym rozwiązaniem będzie kredyt bez dopłat.

Weź też pod uwagę, że decydując się na kredyt z dofinansowaniem, nie będziesz mógł sprzedać mieszkania i spłacić tego kredytu przed terminem np. 8 lat. W kredycie ze standardowej oferty rynkowej nie masz tego typu ograniczeń.

Czy chcesz otrzymać dostęp do 30 profesjonalnych narzędzi finansowych?

Wśród nich między innymi checklisty dokumentów finansowych, przygotowane przeze mnie kalkulatory Excel oraz rekomendowane kalkulatory działające online!

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych MailChimp ( more information )

Twój adres e-mail jest u mnie bezpieczny. Możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.

36. Skorzystaj z okresowych promocji banków

Promocje mają to do siebie, że często możesz otrzymać niższą atrakcyjniejszą ofertę cenową niż w standardowej ofercie. Mówimy np. o niższej marży czy niższej prowizji za uruchomienie kredytu.

To jeden z bardziej skutecznych sposobów na to, co zrobić, żeby polepszyć swoją zdolność kredytową.

Niższe koszty zaciągania i obsługi kredytu przekładają się oczywiście na wyższą zdolność kredytową. Upewnij się tylko, że promocje, w których chcesz wziąć udział nie są czasowe – czyli np. przez rok masz niższą marżę, ale przez 29 lat nieco wyższą niż standardowa. Zdarzają się i takie “promocje”.

37. Wynegocjuj z bankiem korzystniejsze warunki cenowe

Każdy bank jest instytucją, która działa w celu generowania zysku dla swojego właściciela. Zależy mu na tym, żeby pozyskiwać nowych Klientów. Jednym bardziej, innym trochę mniej. Negocjacje cenowe przy zaciąganiu kredytu hipotecznego w każdym banku będą więc wyglądały inaczej.

Są jednak dwa sprawdzone obszary rozmów z bankiem, na których możemy uzyskać kredyt na korzystniejszych warunkach. Pierwszy dotyczy zakupu produktów dodatkowych, na które możemy się zdecydować w zamian za np. obniżenie marży kredytowej czy prowizji od uruchomienia kredytu. Drugi to decyzja kredytowa z innego banku, który zaoferował nam korzystniejsze warunki kredytowe.

Każda wynegocjowana obniżka np. marży kredytowej wpływa na obniżenie kwoty raty i powiększenie zdolności kredytowej!

To z kolej ma wpływ na podwyższenie kwoty kredytu i obniżenie jego całkowitych kosztów. Co ważne tych negocjacji warunków kredytu nie musisz prowadzić samodzielnie. Może to robić ekspert kredytowy, który prowadzi twoją sprawę! 🙂


W tym miejscu zachęcam Cię do skorzystania z mojej wiedzy i doświadczenia w tym zakresie. Aby to zrobić, kliknij tutaj. 

Przeprowadziłem już wiele negocjacji cenowych z Klientami. Zarówno po stronie Dyrektora Centrum Finansowego Banku, kiedy wyrażałem zgody na korzystniejsze warunki cenowe dla Klientów, jak i negocjując warunki zawarcia umów kredytowych w imieniu Klientów z Bankami.


Na poniższym przykładzie możesz zobaczyć, czy “gra jest warta świeczki”.

Przykład:

Zobacz, jak zmieni się całkowity koszt kredytu o następujących parametrach:

  • Kwota 300 000 zł
  • Okres kredytowania 30 lat
  • Oprocentowanie 4% (w tym marża banku = 2,28%)

Wariant 1

Wynegocjować z bankiem obniżenie marży kredytowej o 0,1%

Oprocentowanie = 3,9%

Całkowity koszt kredytu niższy o 6 206,86 zł

Wariant 2

Wynegocjować z bankiem obniżenie marży kredytowej o 0,2%

Oprocentowanie = 3,8%

Całkowity koszt kredytu niższy o 12 374,58 zł

Wariant 3

Wynegocjować z bankiem obniżenie marży kredytowej o 0,3%

Oprocentowanie = 3,7%

Całkowity koszt kredytu niższy o 18 502,90 zł

Dodam jeszcze, że skuteczność negocjacji zależy również od “aktualnego apetytu banku” na udzielanie kredytów. Jeżeli dany bank kładzie akurat nacisk na zwiększenie sprzedaży, to jest gotów pójść na większe ustępstwa ze swojej strony.

To, co jeszcze warto przy tej okazji podkreślić, to fakt, że mało kto zdaje sobie sprawę, że już otrzymany kredyt hipoteczny można również refinansować!

Nie ma konieczności spłacania go przez 30 lat do zera w banku, który go udzielił. Można go przenieść do takiego, który aktualnie jest w stanie zaproponować dużo korzystniejsze warunki.

Dodatkowo można skorzystać na prawdopodobnym wzroście wartości nieruchomości od czasu, kiedy zaciągnęliśmy taki kredyt. W nowym banku, w którym możemy refinansować obecny kredyt otrzymamy korzystniejsze warunki, chociażby ze względu na wyższy wkład własny (z tytułu wzrostu wartości nieruchomości).

38. Skorzystaj z dodatkowych produktów banku

Zdarza się i tak, że wymienione powyżej wielkości obniżenia oprocentowania kredytu o 0,1%, czy 0, 2% dzielą potencjalnego klienta banku od tego, czy ten kredyt w ogóle otrzyma.

W takiej sytuacji skorzystanie z produktów, z których skorzystać wcale nie mieliśmy ochoty np. programu regularnego oszczędzania czy jakiegoś dodatkowego ubezpieczenia podwyższy łączny koszt kredytu. W przypadku balansowania na krawędzi zdolności kredytowej może być to jednak jedyna alternatywa, żeby w ogóle otrzymać kredyt.

39. Wybierz bank, który przy obliczaniu zdolności kredytowej uzna jak najwięcej elementów składowych twojego wynagrodzenia

Wszystko zależy od Twojej indywidualnej sytuacji. Niektórzy pracownicy mają tylko podstawy wynagrodzenia i sporadyczne nagrody raz czy dwa razy do roku. Inni otrzymują cykliczne premie kwartalne czy prowizje od sprzedaży.

Jeszcze inni otrzymują premie uznaniowe, dodatki mieszkaniowe (wojskowi), diety (kierowcy) czy dywidendy. Przed złożeniem wniosku kredytowego sprawdź, czy bank, w którym chcesz zaciągnąć kredyt, honoruje wszystkie składowe twojego wynagrodzenia.

40. Wybierz bank, który przy obliczaniu zdolności kredytowej akceptuje dochody z różnych źródeł

Tutaj sytuacja zależy przede wszystkim od tego, z jakich źródeł otrzymujesz dochody. Dopiero wtedy szukanie banku, który je honoruje, ma sens. Nie każdy bank uznaje dochody uzyskiwane z wszystkich poniższych źródeł:

  • Umowa o pracę za granicą
  • Umowa o dzieło
  • Umowa zlecenie
  • Kontrakt marynarski
  • Najem nieruchomości
  • Działalność rolnicza
  • Działy specjalne produkcji rolnej
  • Renta ZUS
  • Emerytura/ Zasiłek przedemerytalny
  • Emerytura z zagranicy
  • Udziały w spółce z o. o.
  • Działalność gospodarcza – karta podatkowa
  • Dochody z lokat rentierskich

41. Zmień typ kredytu

Jeżeli planujesz kupić nieruchomość w celach inwestycyjnych – np. wynająć ją na biura, to twoja zdolność kredytowa będzie liczona na nieco innych zasadach.

Otrzymasz prawdopodobnie nieco droższy kredyt i z innym przeznaczeniem (kredyt inwestycyjny na zakup nieruchomości), ale w kalkulacji zdolności kredytowej bank uwzględni chociażby amortyzację. Ten parametr wpływa bardzo korzystnie na zwiększenie zdolności kredytowej.

42. Stwórz biznesplan

Ta metoda jest pewnym uzupełnieniem i rozwinięciem powyższego punktu – “zmień typ kredytu”. Działa tylko wtedy, kiedy kupujemy nieruchomość z myślą o jej wynajęciu i czerpaniu zysku z tego tytułu.

Opiera się na prognozowanym przyszłym dochodzie. W tym wypadku nie kupujemy nieruchomości, lecz przyszły przepływ pieniężny – nabywamy na przykład 2500 zł miesięcznego przychodu. Dzięki tej metodzie możesz mieć w zasadzie nieograniczoną zdolność kredytową 🙂

W biznesplanie prognozujemy, za ile można wynająć daną nieruchomość. Bank oczywiście sprawdzi nasze wyliczenia na podstawie średnich cen najmu. Wyliczając naszą zdolność kredytową, weźmie pod uwagę około 50–60% prognozowanego dochodu.

Na wykazanie wystarczającej zdolności kredytowej na zakup nieruchomości “pod inwestycje”, bank wymaga również uwzględnienia obecnego dochodu kredytobiorcy.

Oferty kredytów inwestycyjnych dla osób fizycznych należą do rzadkości.  Ma je w swojej ofercie tylko kilka banków w Polsce.

43. Kupuj od sprawdzonego dewelopera

Ta sytuacja dotyczy tylko zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego. Banki posiadają listy tzw. preferowanych deweloperów, z którymi współpracują. Klient, który kupuje nieruchomość od takiego właśnie dewelopera, ma możliwość uzyskania korzystniejszych warunków cenowych.

Bank łatwiej zgodzi się na obniżenie marży kredytowej przy kredycie i będzie chętniej negocjował z Klientem pozostałe warunki zawieranej umowy kredytowej (te, które w ogóle podlegają negocjacjom).

44. Kupuj nieruchomość z prawem własności

Miej świadomość, że kupując nieruchomość ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, będziesz miał droższy kredyt. Banki standardowo traktują to prawo własności jako bardziej ryzykowne i dlatego podwyższają swoje marże o 0,2-05% ponad standardową ofertę cenową.

Co za tym idzie, zwiększa to oprocentowanie kredytu i wysokość raty i tym samym zmniejsza zdolność kredytową.

Co zrobić, żeby polepszyć swoją zdolność kredytową – podsumowanie

Artykuł był długi, więc podsumowanie będzie krótki 🙂 Przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego przede wszystkim dobrze się przygotuj. Jeżeli uważasz, że samodzielnie byłoby ci trudno “ogarnąć” ten temat to skorzystaj z pomocy kogoś, kto się na tym zna. Na przykład z mojej 🙂

Pamiętaj – najlepszym dla siebie doradcą jesteś Ty sam/ Ty sama. Tak czy inaczej nikt Cię nie zwolni z odpowiedzialności za decyzje, które podejmujesz. Dowiedz się jak najwięcej i bądź równorzędnym partnerem w rozmowach.

Na koniec, mam serdeczną prośbę o udostępnienie tego artykułu znajomym.

Z góry Ci za to dziękuję!

Pozdrawiam

Paweł

Czy chcesz otrzymać dostęp do 30 profesjonalnych narzędzi finansowych?

Wśród nich między innymi checklisty dokumentów finansowych, przygotowane przeze mnie kalkulatory Excel oraz rekomendowane kalkulatory działające online!

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych MailChimp ( more information )

Twój adres e-mail jest u mnie bezpieczny. Możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.