Inwestycje deweloperskie cechuje przede wszystkim duża kapitałochłonność. Jeżeli planujesz wybudować np. 15-20 lokali mieszkalnych to, aby sfinansować całe przedsięwzięcie, będziesz potrzebować od kilku do kilkunastu milionów złotych.
Przy założeniu, że dysponujesz takimi środkami, to czy zaangażowanie ich w tego typu inwestycję jest faktycznie opłacalne? Będziesz bowiem korzystał z najdroższych pieniędzy, które są dostępne na rynku – z własnych pieniędzy.
Zaoszczędzisz oczywiście na odsetkach od kredytu bankowego, które obecnie są rekordowo niskie oraz na opłatach przygotowawczych za uruchomienie finansowania.
Czy jednak faktycznie nie byłbyś w stanie „obrócić” swoimi pieniędzmi w ten sposób, aby przyniosły Ci więcej, niż zapłacisz za kapitał pożyczony z banku? Założę się, że tak 🙂
Czytając ten artykuł do końca dowiesz się:
- Czy oszczędzanie na kosztach finansowania inwestycji się opłaca?
- Ile dzisiaj kosztuje pożyczenie 1 mln złotych z banku?
- Jakie warunki trzeba spełnić, aby realizacja inwestycji budowlanej zakończyła się sukcesem?
Oszczędności na kosztach finansowania – czy to się w ogóle opłaca?
W mojej ocenie mamy przynajmniej 3 istotne minusy w tego typu podejściu:
- Twój kapitał ogranicza wielkość inwestycji, którą możesz zrealizować,
- Ograniczasz się również do prowadzenia tylko jednej inwestycji w tym samym czasie,
- Przejmujesz ryzyko całego przedsięwzięcia wyłącznie na siebie.
Poniżej przyjrzymy się krótko każdemu z tych trzech punktów.
Po pierwsze. Jeżeli posiadasz własny kapitał w wysokości np. 5 mln zł i realizujesz inwestycję tylko ze środków własnych, to możesz wykonać projekt o wartości 5 mln. złotych. Oczywiście w uproszczeniu.
Jeżeli te same 5 mln zł (np. w postaci działki budowlanej) użyjesz jako wkładu własnego w realizację inwestycji, to nagle się okazuje, że możesz wykonać projekt o wartości 20 mln złotych. To 4 razy większa inwestycja, dająca zupełnie inny zwrot z twojego kapitału.
Po drugie. Zwiększając swój potencjał działania, przez korzystanie z kredytu bankowego możesz równocześnie prowadzić kilka inwestycji. Mogą to być projekty w innych lokalizacjach z przeznaczeniem dla innych grup klientów.
W tym miejscu dochodzimy do punktu trzeciego. Minimalizujesz ryzyka w swojej działalności deweloperskiej między innymi dlatego, że prowadzisz kilka projektów. Pierwszy z nich może być przez rynek oceniany bardzo dobrze, co będzie to miało odzwierciedlenie w popycie na oferowane lokale i szybszej ich sprzedaży. Kolejny może w praktyce okazać się mniej rentowny, niż zakładałeś. Uśredniasz więc swój zwrot z obu przedsięwzięć.
Poza tym inwestycje, które realizujesz, sprawdza „na drugą rękę” bank, który je finansuje. Jeżeli na etapie analizy w banku okaże się, że coś jest nie tak, to dowiesz się o tym przed rozpoczęciem całego projektu. To zdecydowanie lepiej, niż będąc na przykład w połowie inwestycji.
W kontekście ryzyka przedsięwzięcia wspomnę jeszcze o samym zaangażowaniu kapitałowym. Ty „wykładasz” przykładowo 25% a bank 75% kapitału na inwestycję. To również ma znaczenie.
Finansowanie projektu przez bank – o jakich kosztach mówimy?
Przejdę teraz do konkretnych przykładów, na podstawie których pokażę Ci, o jakich kosztach finansowania projektów budowlanych w ogóle mówimy.
Mamy obecnie w Polsce (na dzień publikacji tego artykułu) najniższe w historii stopy procentowe. Są one podstawą do ustalania oprocentowania kredytów (stopa procentowa + marża banku) przez banki. Wynosi ono obecnie dla kredytów deweloperskich między 3,5% a 7,2%.
Przyjmijmy, że oprocentowanie kredytu deweloperskiego wyniesie nawet 7% w skali roku. Oznacza to, że z każdego pożyczonego miliona złotych co miesiąc zapłacisz teoretycznie 5 833 zł. Dlaczego teoretycznie? W praktyce poniesiesz znacznie mniejsze koszty finansowe, ponieważ bieżące wpłaty Klientów na rachunek powierniczy, będą zmniejszały kapitał kredytu, od którego bank nalicza odsetki!
Koszty odsetek od kredytu bankowego będą więc zależały od tempa, w jakim będzie prowadzona sprzedaży lokali.
W kosztach finansowania należy jeszcze uwzględnić prowizję za uruchomienie kredytu, niekiedy administrowania kredytem przez bank oraz prowizję za wcześniejszą spłatę. Tego rodzaju opłaty są bardzo różne i ustalane są przez każdy bank na innym poziomie. Mówimy jednak o wartościach od 0,1 do ok 3%.
Na koniec tego podrozdziału wspomnę jeszcze o jednej bardzo ważnej kwestii. Pamiętaj, że banki finansują inwestycje w kwotach netto. Będziesz jednak mógł otrzymać dodatkowe środki, aby sfinansować VAT, jaki będziesz musiał zapłacić za zakup materiałów budowlanych oraz za realizację prac budowlanych przez generalnego wykonawcę.
Może Cię również zainteresować eBook
Pobierz bezpłatnego eBooka
Warunki udanej realizacji inwestycji budowlanej
Realizując inwestycję budowlaną, warto zwrócić uwagę na kilka warunków, które powinien spełnić inwestor. Dzięki temu ryzyko finansowania całego projektu zostaje istotnie zmniejszone.
Spełnienie tych warunków jest szczególnie ważne z punktu widzenia banku, który współfinansuje przedsięwzięcie. Pozwala bowiem na stosowanie skuteczniejszej kontroli i ochrony zainwestowanych środków.
Otrzymanie wszystkich pozwoleń przed uzyskaniem finansowania
To niby oczywiste, ale wciąż niektórzy inwestorzy próbują realizować wstępne etapy inwestycji, równolegle starając się o niektóre pozwolenia. Wypłata kredytu następuje dopiero po uzyskaniu wszystkich pozwoleń (także tych które dotyczą kwestii ochrony środowiska). Zapobiega to zaangażowaniu się w projekt, który może w ogóle nie wystartować.
Ustanowienie doświadczonego wykonawcy robót budowlanych i montażowych
Zawarcie współpracy ze znanym i sprawdzonym wykonawcą, który już wykonywał tego typu prace, jest niezwykle ważne. Taki wykonawca zna specyfikę prac, które są do wykonania i posiada odpowiednie doświadczenie z wcześniej realizowanych inwestycji. Współpraca z takim partnerem ogranicza pojawienie się różnego rodzaju problemów w trakcie prac lub pozwala na ich ograniczenie i szybkie rozwiązywanie.
Ustanowienie niezależnego eksperta od spraw technicznych i budowlanych
To obok wyżej wymienionego generalnego wykonawcy, osoba niezbędna w każdej „większej” inwestycji.
Zadaniem takiego niezależnego eksperta – inspektora budowlanego jest kontrolowanie przebiegu całej inwestycji i dokumentacji z nią związanej, min. protokołów odbioru kolejnych etapów prac.
Kredyt deweloperski a nawiązanie współpracy z firmą, która sprzeda lokale
Krytycznie ważnym czynnikiem udanej realizacji inwestycji, jest sprzedaż wybudowanych lokali. Najlepiej w zakładanych w biznesplanie cenach i planowanym harmonogramie sprzedaży.
Chyba nie ma potrzeby, abym cię przekonywał, że nie jest to sprawa prosta. Proces ten jest czasochłonny, wymaga odpowiednio zaplanowanej strategii sprzedaży, wykorzystywania właściwych narzędzi i posiadania odpowiednich kompetencji.
Trudno w dzisiejszych czasach oczekiwać odpowiednich rezultatów sprzedażowych po ograniczeniu się do samego wywieszenia baneru reklamowego na miejscu inwestycji.
Przy skali sprzedaży kilkudziesięciu lokali potrzebny jest solidny partner, który będzie stanie efektywnie zająć się tym zadaniem. Jego wynagrodzenie należy oczywiście uwzględnić w kosztach całego przedsięwzięcia.
Zapewnienie odpowiedniego wkładu własnego inwestora w dany projekt
Udział własny inwestora powinien być na pewnym minimalnym wymaganym poziomie. Często jest to 25-30% wartości inwestycji netto. Wkład ten powinien być dobrze udokumentowany np. w postaci środków na rachunkach bankowych czy budowlanej działki gruntu.
Co ważne, inwestor nie powinien „wychodzić z projektu” przed spłaceniem kapitałów zewnętrznych banku, które otrzymał w formie kredytu lub pożyczki. Powód jest prosty. Ryzyko całej inwestycji znalazłoby się tylko po stronie banku. W związku z tym warunki udzielonego finansowania mogłyby również ulec zmianie. Umowy kredytowe zawierane z bankami dokładnie precyzują relacje inwestor – bank w tym zakresie.
Sprawdź rentowność projektu za pomocą arkusza oceny inwestycji Excel
Pobierz bezpłatnie arkusz Excel
Kredyt deweloperski a zapewnienie finansowania na realizację całej inwestycji
To niezmiernie ważny warunek, aby z powodzeniem zrealizować planowaną inwestycję. W przeciwnym razie może się okazać, że pieniądze inwestora się skończyły, przychodu ze sprzedaży lokali jeszcze nie ma, albo jest niższy, niż zakładano i pojawia się problem…Inwestor zostaje z „rozgrzebaną” inwestycją, która jest tzw. „tymczasowym obiektem budowlanym” i nie może z nią za wiele zrobić.
Z tego powodu, banki finansujące projekty budowlane udzielają finansowania, które pozwala na wybudowanie całej inwestycji.
Osobną kwestią jest to, jaką kwotę przyznanego kredytu deweloperskiego inwestor uruchomi.
Może się okazać, że na przykład z kredytu przyznanego na kwotę 15 mln zł inwestor uruchomi tylko 5 mln, ponieważ sprzedaż lokali jest realizowana w bardzo szybkim tempie. Wtedy środki, które wpływają od klientów, mogą być stopniowo wykorzystywane na spłatę kredytu deweloperskiego.
Jeżeli jednak sprzedaż będzie realizowana wolniej, niż zakładano (z różnych powodów), wtedy inwestor uruchomi kolejne 5 czy 10 mln, żeby dokończyć realizację całej inwestycji.
Uruchamianie finansowania pod określone etapy inwestycji
Finansowanie inwestycji powinno odbywać się po wypłacie środków pod wykonane konkretne prace czy zakupy materiałów. Aby to było możliwe, niezbędny jest dokładny harmonogram realizowanych prac, przedstawienie odpowiednich faktur zakupowych czy protokołów odbioru kolejnych etapów inwestycji.
W przypadku kredytu uruchomienie kolejnej transzy kredytu powinno nastąpić po właściwym udokumentowaniu wykorzystania transzy poprzedniej oraz po spełnieniu wcześniej określonych warunków (przedstawienie faktury, protokołu odbioru prac itp.).
Ponadto, warto pamiętać, że wypłata środków z kredytu następuje dopiero po wniesieniu przez inwestora udziału własnego w inwestycję. Głównie chodzi tutaj o sytuację, w której wkładem własnym są środki pieniężne zgromadzone na rachunku bankowym. W przypadku wkładu własnego w postaci działki sprawa wydaje się bowiem oczywista.
Może Cię również zainteresować:
Inwestowanie w nieruchomości – dlaczego warto? Poznaj 11 najważniejszych korzyści!
Niezaciąganie innych zobowiązań bez zgody banku
Ten warunek ma zabezpieczać bank finansujący przed dowolnym kształtowaniem poziomu zadłużenia przez właściciela. Możliwość zaciągnięcia dodatkowego zadłużenia może mieć miejsce, dopiero gdy bank stwierdzi, że nie zagrozi to zdolności firmy do spłaty jego należności.
Aby „wyizolować” ryzyka zaciągania dodatkowych zobowiązań (kredytów, leasingów i innych) przez inwestora, banki preferują udzielania finansowania specjalnie do tego celu powołanym spółkom celowym. Stosują również odpowiednie zapisy w umowach kredytowych.
Niewypłacanie całego zysku w trakcie realizacji inwestycji przed spłatą kredytu
Chodzi o to, aby zysk w określonej wielkości zostawał w firmie i był przeznaczany między innymi na spłatę kredytu bankowego. Dzięki temu zmniejsza się ryzyko banku finansującego przedsięwzięcie i zmniejszają się koszty finansowe.
Jeżeli spółka celowa realizująca inwestycję posiada pożyczkę od właściciela, to można zastosować umowę o tzw. podporządkowaniu pożyczki. Polega ona na tym, że właściciel zobowiązuje się, iż spłata pożyczki nie może nastąpić wcześniej niż spłata zadłużenia wobec banku.
Kredyt deweloperski – uzależnienie okresu karencji od harmonogramu realizacji inwestycji
Karencja to okres odroczenia spłaty kredytu lub pożyczki. Może ona dotyczyć odroczenia spłaty całej raty kredytowej, samego kapitału lub tylko spłaty odsetek od kredytu. Najczęściej mamy do czynienia z karencją w spłacie kapitału.
Oznacza to, że spółka realizująca inwestycję spłaca miesięcznie lub kwartalnie same odsetki od pożyczonej kwoty kredytu a kapitał zaczyna oddawać np. po 12 miesiącach prowadzenia inwestycji. W takim terminie będzie już prawdopodobnie w stanie to robić ze środków uzyskanych z przedsprzedaży i sprzedaży budowanych lokali.
Określenie odpowiednich wskaźników kontrolnych inwestycji
Proces realizacji inwestycji budowlanej (w zależności od jej wielkości) jest rozłożony w czasie na co najmniej kilka lat. Aby się w tak długim czasie „nie pogubić”, należy ustanowić pewne punkty odniesienia, które pozwolą się zorientować, „gdzie jesteśmy”, a następnie się ich trzymać.
Z jednej strony powoduje to, że prowadzący inwestycję jest w stanie właściwie zarządzać całym procesem budowlanym, a z drugiej strony następuje kontrola, czy i w jakim stopniu inwestycja realizuje wielkości założone w biznesplanie.
To właśnie na podstawie założeń z biznesplanu bank udzielił finansowania dla inwestycji.
Jeśli więc te wielkości określone na wstępie jako punkty do spełnienia, nie są w rzeczywistości realizowane, bank może mieć prawo zmienić zasady finansowania.
Zmianie mogą ulec terminy uruchomienia kolejnych transz kredytu, jego oprocentowanie czy termin spłaty. W przypadku znaczącego rozdźwięku między planem a rzeczywistością bank może nawet wycofać się z finansowania i wypowiedzieć umowę kredytową.
Jednym z takich wskaźników kontrolnych dla realizowanej inwestycji budowlanej jest tempo realizacji przedsprzedaży lokali. W tym miejscu możemy wrócić do jednego z punktów, który opisywałem powyżej, a mianowicie: „Nawiązanie współpracy z firmą, która sprzeda lokale”.
Zajmuję się finansowaniem projektów budowlanych.
Z zespołem specjalistów, z którymi współpracuję, jestem w stanie pozyskać dla Ciebie kredyt deweloperski.
Jeżeli potrzebujesz mojego wsparcia w pozyskaniu tego rodzaju finansowania, to zapraszam do kontaktu.
Podsumowanie
Skoro doczytałeś aż tutaj, to pewnie zdążyłeś sobie odpowiedzieć na pytanie: „czy oszczędzanie na kosztach finansowania inwestycji się opłaca?”. Wiesz również, ile faktycznie kosztuje skorzystanie z cudzego (bankowego) kapitału oraz jakie korzyści niesie ze sobą współpraca z bankiem.
Jak widzisz, jest sporo warunków, które trzeba spełnić, aby realizacja inwestycji budowlanej zakończyła się sukcesem. Jestem pewien, że jeżeli zastosujesz opisane podejście w swojej inwestycji, to zakończy się ona powodzeniem, czego serdecznie Ci życzę.
Pozdrawiam
Paweł Pilarczyk
