W momencie zakładania bloga jakfinansowac.pl jednym z celów jaki sobie postawiłem było dostarczanie moim czytelnikom niezbędnych i przydatnych narzędzi finansowych. Narzędzi, dzięki którym można podejmować lepsze, bardziej trafne decyzje finansowe. Można również dokonywać bardziej świadomych wyborów a własne przeczucia zastąpić językiem liczb i argumentami merytorycznymi.
Dzisiejszy artykuł jest właśnie poświęcony przygotowanym przez mnie narzędziom. Udostępniłem je kilka dni temu. Będąc czytelnikiem mojego bloga i subskrybentem newslettera możesz skorzystać z każdego z wymienionych narzędzi zupełnie bezpłatnie! Jestem przekonany, że przygotowany przeze mnie materiał może mieć dla Ciebie dużą wartość, jeżeli oczywiście interesujesz się tematyką finansów.
W dzisiejszym wpisie przedstawię i krótko opiszę te udostępnione narzędzia z których można korzystać w obszarze kupna i najmu nieruchomości. Wykaz wszystkich narzędzi udostępnionych na blogu znajdziesz tutaj.
Chciałbym przeprowadzić Cię przez cały proces decyzyjny, dotyczący zakupu nieruchomości i jej późniejszego użytkowania. Oczywiście w sposób dość uproszczony. Zrobię mały eksperyment z wykorzystaniem do tego celu narzędzi, które udostępniam. Daj proszę znać w komentarzu pod artykułem, co sądzisz o tego typu podejściu. Jestem ciekaw 🙂
Na początku sprawdzimy więc czy w przykładowym scenariuszu bardziej opłaca się wynajmować mieszkanie czy je kupić.
Następnie zobaczymy jakich dokumentów wymaga zakup nieruchomości z rynku wtórnego, finansowany kredytem hipotecznym.
W kolejnym etapie przyjrzymy się w jaki sposób spłacamy zaciągnięty kredyt. Jak się zmienia jego wysokość i wartość posiadanej nieruchomości.
Następnie zrobimy mały remont/modernizację naszego mieszkania z myślą o jego wynajmowaniu.
Sprawdzimy też czy wynajem to dla nas opłacalna inwestycja. Jeżeli tak to zobaczymy na jakim poziomie znajduje się rentowność (opłacalność) naszego najmu i po jakim czasie będziemy mogli odzyskać zainwestowane środki.
Może Cię również zainteresować:
W dzisiejszym wpisie będzie dużo przykładów praktycznego zastosowania udostępnianych przez mnie narzędzi. Poznasz te, które można stosować w obszarze kupna i najmu nieruchomości:
1. Kalkulator online porównania zakup z wynajem nieruchomości – dzięki niemu porównasz oczywiście koszty najmu z kosztami zakupu nieruchomości. Narzędzie uwzględnia również szacowany roczny wzrost wartości nieruchomości i czynszu oraz koszty kredytu hipotecznego,
2. Checklisty dokumentów wymaganych przy zakupie nieruchomości finansowanym kredytem hipotecznym z rynku pierwotnego i wtórnego,
3. Kalkulator cashflow kredyt w Excelu, który pokazuje w jaki sposób zmienia się wartość Twojej nieruchomości i majątku własnego po odliczeniu spłat rat kredytu,
4. Kalkulator modernizacji nieruchomości, który pozwoli Ci obliczyć koszty modernizacji nieruchomości (remontu, przebudowy) oraz ich wpływ na wysokość otrzymywanego czynszu najmu i wartość nieruchomości,
5. Kalkulator opłacalności inwestycji w nieruchomość – dzięki niemu obliczysz roczną stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomość kupioną za gotówkę lub na kredyt,
6. Kalkulator rentowności najmu – pokaże Ci jaka jest rentowność wynajmu (stopa kapitalizacji) w skali roku oraz po jakim czasie zwróci Ci się cena zakupu nieruchomości,
7. Dowiesz się również w jaki sposób możesz skorzystać z publikowanych narzędzi.
Narzędzia finansowe, które udostępniam to mój prezent dla Ciebie 🙂 Jeżeli zdecydujesz się użyć tego “uzbrojenia finansowego”, to z pewnością pomoże Ci ono podejmować trafniejsze i bardziej korzystne decyzje finansowe, czego bardzo Ci życzę.
Planuję, że wpisy poświęcone kolejnym narzędziom z innych obszarów dotyczących finansów będę publikował cyklicznie co jakiś czas wraz z przedstawieniem sposobu ich działania. Obszary, o których tu mówię to:
- oszczędzanie i inwestowanie,
- budżetowanie,
- kredyty,
- analiza finansowa.
Zamierzam na bieżąco uzupełniać i aktualizować udostępnianą bazę wiedzy.
Teraz przejdźmy już do pierwszego przykładu i z użyciem kalkulatora sprawdźmy jaka jest odpowiedź na pytanie “Kupić czy wynajmować mieszkanie”?
Kalkulator porównania zakupu z wynajmem nieruchomości
Do poniższej kalkulacji przyjąłem następujące założenia:
- Mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 50 m 2 z rynku wtórnego w Poznaniu w cenie 300 000 zł.
- Miesięczny czynsz najmu wynosi 1500 zł i rocznie wzrasta 2%, (kaucja 1500 zł).
- Kredyt hipoteczny zaciągany jest na 30 lat na 90% wartości mieszkania.
- Oprocentowanie kredytu wynosi 4%.
Po przeliczeniu wszystkich danych otrzymujemy następujący wynik:
Wyraźnie widać, że z punktu widzenia użytych założeń bardziej opłaca się kupić nieruchomość niż ją wynajmować. Założenia nie muszą się jednak w każdym przypadku okazać właściwe.
Największa różnica prezentowanego obliczenia wynika z prognozy, że nieruchomość będzie średniorocznie wzrastała na wartości 3%. Jest to całkiem realne. Potwierdzają to dotychczasowe dane GUS.
Oczywiście na rynku w długim okresie będą wzrosty i spadki, jednak tendencja średniorocznego wzrostu wartości powinna zostać zachowana.
Dlaczego? Odsyłam Cię ponownie do jednego z moich artykułów, w którym szczegółowo analizuję ten aspekt:
Przedstawione cyfry nie wyczerpują odpowiedzi na pytanie “kupić czy wynajmować mieszkanie”. Dane liczbowe przemawiają oczywiście na korzyść kupna. Poza względami czystych kalkulacji temat ten ma jednak wiele dodatkowych wątków. Możesz się z nimi zapoznać w poniższym artykule.
Kupić mieszkanie czy może wynająć? Jakie są zalety i wady obydwu rozwiązań?
Checklisty dokumentów wymaganych przy zakupie nieruchomości
Starając się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości będziesz rozważał/rozważała dwa scenariusze:
1. Zakup nieruchomości z rynku wtórnego
2. Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego
Każda z wymienionych powyżej rodzajów transakcji różni się od siebie po wieloma względami. W tym momencie ograniczam się jedynie do pokazania Tobie, jakiego rodzaju dokumenty (poza dokumentowaniem źródeł dochodów) powinieneś/powinnaś skompletować, żeby móc takiego zakupu dokonać.
Ważne: wszelkiego rodzaju dokumenty, o których będzie mowa poniżej dotyczą tylko nieruchomości! Nie uwzględniają natomiast rodzaju uzyskiwanych dochodów do obliczania zdolności kredytowej czy wszystkich wymogów formalnych niezbędnych do złożenia kompletnego wniosku o kredyt hipoteczny.
Zacznijmy od rynku wtórnego.
Przedmiotem zakupu z rynku wtórnego może być 7 różnego rodzaju transakcji. Różnią się one między sobą głównie rodzajem własności, spośród których rozróżniamy:
- odrębną własność – najczęściej realizowane transakcje, w których właścicielem w Księdze Wieczystej n nieruchomości jest konkretny właściciel.
- spółdzielcze własnościowe prawo – w tym przypadku właścicielem nieruchomości jest przeważnie Spółdzielnia Mieszkaniowa a lokal nie ma często założonej Księgi Wieczystej.
- użytkowanie wieczyste – polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu bądź gminy osobie fizycznej lub prawnej na okres 99 lat.
Wykaz wszystkich 7-miu możliwych rodzajów transakcji zakupu nieruchomości z rynku wtórnego znajdziesz na poniższej grafice.
Jeżeli chcesz ubiegać się o kredyt hipoteczny na np. zakup lokalu mieszkalnego (zakup mieszkania) w dowolnym banku, przygotuj się na skompletowanie następujących dokumentów, dotyczących nieruchomości:
W przypadku gdybyś chciał/chciała kupić działkę, żeby pobudować sobie dom czeka Cię zebranie trochę większej ilości dokumentów, związanych z nieruchomością. Trzeba też pamiętać, że każdy z nich ma swoją datę ważności.
Przejdźmy teraz do rynku pierwotnego.
Z transakcjami na rynku pierwotnym mamy do czynienia wtedy, kiedy kupujemy jakąś nieruchomość (lokal mieszkalny, dom, lokal użytkowy), która nie została jeszcze oddana do użytkowania. Często nie ma też jeszcze utworzonej odrębnej Księgi Wieczystej.
Rodzaje transakcji dokonywanych na rynku pierwotnym znajdziesz na poniższej grafice.
Najczęściej na rynku pierwotnym spotykamy się z zakupem mieszkania od dewelopera. Zobacz jakich dokumentów, dotyczących nieruchomości będziesz wtedy potrzebować, żeby złożyć do banku wniosek o kredyt hipoteczny.
Oprócz zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego możesz jeszcze:
- Zrefinansować posiadany kredyt hipoteczny kredytem z innego banku,
- Skonsolidować zobowiązania,
- Zaciągnąć pożyczkę, zabezpieczoną hipoteką na posiadanej nieruchomości,
- Zrefinansować nakłady jakie zostały wykonane na zakup czy remont nieruchomości,
- Sfinansować zakup nieruchomości z przetargu czy licytacji komorniczej.
Jednym słowem, wszystkich możliwości, z których możesz skorzystać jest całkiem sporo. Jeżeli chcesz się dowiedzieć jakiego rodzaju dokumenty wymagane są przez banki w każdej z wymienionych sytuacji to najprościej będzie, jak pobierzesz dla siebie narzędzia, zapisując się na newsletter. Możesz to zrobić poniżej.
Zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości finansowany kredytem hipotecznym przeczytaj proszę poniżej zaklinowane artykuły. Dzięki wiedzy w nich zawartej będziesz wiedzieć już na prawdę bardzo dużo. Unikniesz tez najczęstszych błędów popełnianych podczas zaciągania kredytu na nieruchomość.
Kalkulator cashflow kredyt
Przechodzimy teraz o krok dalej. Kupiłeś właśnie swoją nieruchomość. Za pomocą poniższego kalkulatora możesz sprawdzić, ile odsetek płacisz od kredytu hipotecznego w ciągu każdego roku oraz ile odsetek zapłacisz przez cały okres kredytowania. Odsetki stanowią realny koszt posiadanego kredytu.
Zobacz również, w jaki sposób zmienia się wartość Twojej nieruchomości w czasie (przyjąłem 3% wzrostu jej wartości w skali roku) oraz jak zmienia się wartość Twojego majątku 🙂
Sprawdźmy przykładowo skąd wzięła się kwota aktywów 43 755 w 1-szym roku twojego posiadania nieruchomości. Stanowi ona sumę 3 poniższych wartości:
- Uzyskany wzrost wartości nieruchomości po 1 roku = 9 000 zł
- Wartość spłaconego kapitału kredytu po 1 roku = 4 755
- Stan początkowy (wkład własny w zakup) = 30 000
W kolejnych latach (w 10-tym roku) wartość Twoich aktywów wyniesie już ok 190 458 zł a w 15-tym 293 125 zł.
Kalkulator modernizacji nieruchomości
Pytaniem, które pojawia się dość często w kontekście wynajmu nieruchomości jest to dotyczące oferowanego standardu. Czy opłaca się wynająć nieruchomość o wysokim standardzie, czy może nieco niższym? Jaki wpływ może mieć standard wyposażenia nieruchomości na otrzymywaną kwotę czynszu najmu?
Aby poznać odpowiedzi na część z tych pytań warto skorzystać z kalkulatora modernizacji nieruchomości. Pomoże on obliczyć koszty modernizacji nieruchomości (remontu, przebudowy) oraz ich wpływ na wysokość otrzymywanego czynszu najmu i wartość nieruchomości.
To dość rozbudowany arkusz, więc na potrzeby przykładu posługuję się tylko częścią opcji jakie posiada.
Nasze obliczenia będą się składały z 3 etapów:
- Najpierw szacujemy, jakiego rodzaju prace planujemy wykonać w naszej nieruchomości oraz ile będą one kosztowały. Wybieramy odpowiednie pola z pliku i robimy w tym celu uproszczony kosztorys.
2. Następnie ustalamy o ile decydujemy się podnieść czynsz najmu z powodu wzrostu standardu nieruchomości. Trzeba oczywiście brać pod uwagę realne stawki czynszu z danego rynku a nie kwoty życzeniowe. W naszym przykładzie zwiększamy kwotę czynszu o 250 zł.
3. Na trzecim etapie sprawdzamy po jakim czasie zwrócą się nasze nakłady w remont/modernizację. W tym celu kwotę 50 000 dzielimy przez 3 000 (koszt remontu/wzrost przychodu z czynszu najmu w skali roku).
Uzyskaliśmy wynik 16,7 lat. Po takim okresie zwrócą nam się koszty modernizacji. Warto więc się zastanowić czy wydając kwotę 50 000 zł chcemy poczekać na zwrot naszych środków tak długi okres czasu?
A może zasadnym okaże się zrobienie modernizacji za niższą kwotę i dodatkowo uzyskanie wyższej kwoty z miesięcznego czynszu najmu?
Opłacalność inwestycji w nieruchomość – kalkulator
Przy użyciu narzędzia z tego punktu artykułu zrobimy 2 przykładowe wyliczenia. Pierwsze z nich będzie dotyczyło zakupu mieszkania na wynajem, posiłkując się kredytem hipotecznym. W drugim przypadku zakupu dokonamy za gotówkę. Zobaczymy jaka będzie różnica 🙂
Do poniższej kalkulacji przyjąłem następujące założenia:
- Mieszkanie o wartości 300 000 zł,
- Oprocentowanie kredytu wynosi 4%,
- Kredyt hipoteczny zaciągany jest na 30 lat na 90% wartości mieszkania, czyli 270 000.
- Miesięczny czynsz najmu wynosi 1500 zł i rocznie wzrasta 2%, (kaucja 1500 zł).
Przy powyższych założeniach w skali roku na wynajmie mieszkania poniesiemy stratę – 768,26 zł. Obliczenie to mam jednak charakter bardzo uproszczony i nie obejmuje całkowitego zwrotu z inwestycji – min. aspektu amortyzacji.
Czas na drugi przykład. Tym razem zakup mieszkania za gotówkę przy analogicznych założeniach.
- Mieszkanie o wartości 300 000 zł,
- Miesięczny czynsz najmu wynosi 1500 zł i rocznie wzrasta 2%, (kaucja 1500 zł).
Otrzymaliśmy wynik w kwocie 14 700 zł. Od niego należy jeszcze odjąć kwotę podatku uzależnioną od sposobu rozliczania się z najmu (zasady ogólne czy ryczałt 8,5%).
Przyjmując, że płacimy podatek ryczałtowy, nasz zysk z najmu wyniesie:
14 700 – 8,5% (1249,50) = 13 450,50 zł
300 000/ 13 450,50 = 4,48 %
Przedstawione obliczenie ma charakter bardzo uproszczony. Wartość 4,48% nie pokazuje bowiem całkowitego zwrotu z inwestycji. Nie zawiera chociażby kosztów zakupu nieruchomości czy amortyzacji.
Kalkulator rentowności najmu
Ostatni kalkulator użyty w tym artykule pokaże nam na ile wynajem to dla nas opłacalna inwestycja. Sprawdzimy na jakim poziomie znajduje się rentowność (opłacalność) naszego najmu i po jakim czasie będziemy mogli odzyskać zainwestowane środki.
Na potrzeby wyliczenia posłużę się danymi z wcześniejszych kalkulacji.
Przykład nr 1.
- Mieszkanie 2 pokojowe o wartości 300 000 zł, zlokalizowane w Poznaniu,
- Miesięczny czynsz najmu wynosi 1500 zł i rocznie wzrasta 2%, (kaucja 1500 zł).
Rentowność naszego najmu wyniosła 4,9% a okres zwrotu zainwestowanych środków to ok 20 lat.
Przykład nr 2.
- Kawalerka 30 m2 o wartości 95 000 zł, zlokalizowana w Słupcy (miasto liczące 15 tysięcy mieszkańców)
- Miesięczny czynsz najmu wynosi 800 zł i rocznie wzrasta 2%, (kaucja 800 zł).
W tym przykładzie widać, że rentowność naszego najmu jest prawie dwukrotnie wyższa! Wyniosła 8,36% a okres zwrotu zainwestowanych środków to ok 12 lat! Jak widać, pomimo zupełnie innego rynku, relacje między kwotą inwestycji a zwrotem z najmu są zdecydowanie wyższe.
Inwestycję w nieruchomość z powyższych przykładów możemy potraktować jako pewnego rodzaju alternatywę do lokowania własnych środków. Pierwszym i najbardziej popularnym sposobem lokowania wolnych środków jest lokata bankowa.
Więcej o inwestowaniu i lokowaniu nadwyżek finansowych w nieruchomości przeczytasz w dwóch poniższych artykułach.
Coraz więcej osób decyduje się na przeniesienie swoich pieniędzy z Banków do nieruchomości. Świadczy o tym chociażby fakt, że w II Q 2018 r aż 72% transakcji zakupu nieruchomości było dokonywanych za gotówkę (dane z raportu NBP za II Q 2018 r).
Wysokość osiąganych zwrotów z lokowania pieniędzy w nieruchomości pozostaje kilkukrotnie wyższa niż z klasycznych lokat bankowych.
Przydatne narzędzia finansowe – podsumowanie
W tym artykule przedstawiłem Ci 6 różnych narzędzi finansowych, dotyczących różnych aspektów nieruchomości. Zaczynając od uzyskania odpowiedzi “kupić czy wynajmować”, poprzez przygotowanie się do kredytu hipotecznego a następnie szacowanie jego rat. Dokonaliśmy modernizacji nieruchomości i wyliczyliśmy opłacalność inwestowania w nieruchomość i rentowność najmu.
Pozostała jeszcze odpowiedź na ostatnie pytanie: w jaki sposób możesz skorzystać z publikowanych przez mnie narzędzi?
Zapraszam Cię do tego, żebyś został subskrybentem mojego bloga 🙂 Dołącz do kilkudziesięciu osób z którymi dzielę się dodatkowymi materiałami wchodząc na tą stronę lub rejestrując się w poniższym formularzu pod artykułem. Gwarantuję że nie pożałujesz ! 🙂
Będziemy mogli mieć ze sobą ściślejszy kontakt. Jeżeli pojawi Ci się w głowie jakieś pytanie lub chęć skonsultowania konkretnej sprawy finansowej, będziesz miał/miała pierwszeństwo w kontakcie ze mną online a może nawet offline 🙂
Na zakończenie mam prośbę. Podziel się proszę tym artykułem ze swoimi Znajomymi. Może komuś się przyda ta wiedza.
Pozdrawiam serdecznie
Paweł
