Grupowe inwestowanie w nieruchomości - zakup części nieruchomości i zwrot 10% w skali roku

Klika lat temu natrafiłem na model biznesowy, który polega na grupowym inwestowaniu w nieruchomości. Jak z każdą nowością bywa, na początku włącza mi się “czerwona lampka” – ale o co w tym właściwie chodzi? Czy inwestując w nieruchomość przykładowo 10 tys. zł można osiągnąć 10%-cio procentową stopę zwrotu z inwestycji w skali roku? I to przy zabezpieczeniu wpłaconych pieniędzy na nieruchomości? Okazało się, że tak, można!

Zacząłem więc bardziej szczegółowo przyglądać się działaniu tego modelu biznesowego i uważam, że rzeczywiście może on być dość ciekawą alternatywą dla określonej grupy Klientów.  Nie dla wszystkich. O tym, dla kogo szczególnie może okazać się interesujący, opisuję w poniższych akapitach. 

W dzisiejszym artykule “prześwietlam” mechanizmy działania, opisuję ryzyka, które wiążą się z tego typu inwestowaniem w nieruchomości i możliwości, które ono daje. Cały proces tego typu finansowania nazywa się crowdfundingiem. 

Przedstawiam, na co dokładnie warto zwrócić uwagę, podejmując decyzję o przystąpieniu do dowolnej spółki, która działa w oparciu o mechanizmy grupowego inwestowania. O co pytać i co zweryfikować. No i wreszcie w jaki sposób można czerpać zyski z takich inwestycji przy przeznaczeniu na nie zdecydowanie niższych kwot niż przy klasycznym zakupie nieruchomości? 

Z tego artykułu dowiesz się:

1. Co to jest crowdfunding nieruchomościowy?
2. Z jaką formą prawną spółki crowdfundingowej się spotkałem?
3. Czy inwestowanie z tego typu spółką może być atrakcyjne?
4. Czym różni się inwestowanie ze spółką crowdfundingową od samodzielnego zakupu mieszkania do własnego majątku?
5. Z jakimi strategiami spółek crowdfundingowych do tej pory się spotkałem?
6. Jakie są główne ryzyka związane z grupowym inwestowaniem?
7. Jak przystąpić do i odstąpić od spółki crowdfundingowej?
8. Jakie mogą być koszty działalności spółek grupowego inwestowania?

Co to jest crowdfunding nieruchomościowy?

Słowo “crowd” oznacza po angielsku “tłum”, natomiast “funding” to inaczej finansowanie. Crowdfunding jest to zatem pewnego rodzaju formą grupowego finansowania różnego typu przedsięwzięć. Osoby finansujące nabywają udziały w danym przedsięwzięciu i zyskują prawo do czerpania zysków, jakie to przedsięwzięcie przyniesie. Są również gotowe podjąć ryzyko zainwestowania swoich środków, licząc się z częściową utratą kapitału.

W przypadku nieruchomości najczęściej stosowanym modelem zakupu grupowego, z jakim się spotkałem jest crowdfunding udziałowy.

Działa on w ten sposób, że osoba, która wpłaca określony kapitał, przystępuje do spółki z o.o., w której staje się jej udziałowcem. Nabywa również prawo do otrzymania dywidendy wypłacanej z zysku zrealizowanego przez Spółkę oraz ma wpływ na podejmowane w niej decyzje.

Crowdfunding to pomysł na to, żeby na rynku nieruchomości mogły inwestować również osoby, które nie mają nadwyżek finansowych, rzędu 200 – 300 tys. zł. Wystarczy dysponować kwotami od kilku do kilkunastu tysięcy złotych (w zależności od konkretnego projektu), aby móc przystąpić do wybranej spółki, kupującej jedną lub cały portfel nieruchomości.

Jest to bardzo ciekawa propozycja pomnażania kapitału dla osób, które trzymają pieniądze na zwykłych lokatach bankowych. Często osoby te (oczywiście nie wszystkie) nie mają odpowiedniej wiedzy czy doświadczenia w obszarze nieruchomości. Samodzielnie boją się więc dokonywać zakupu. Wolą nie ryzykować korzystania z innych alternatyw, tylko trzymać środki w banku na lokacie, oprocentowanej na poziomie 1-2% w skali roku.

Osoby, które dysponują większymi wolnymi środkami finansowymi, chciałyby trochę podzielić (zdywersyfikować) posiadany majątek min. na nieruchomości, ale nie mają czasu albo nie chcą się tymi sprawami zajmować, również mogą rozważyć tego typu opcję inwestowania.

Z jaką formą prawną Spółki Crowdfundingowej się spotkałem?

Najbardziej optymalną formą prawną do prowadzenia wybranych projektów inwestowania w nieruchomości wydają się być spółki celowe z ograniczoną odpowiedzialnością. Każda spółka jest odrębnym podmiotem, który zostaje powołany w określonym celu – żeby zrealizować konkretny projekt. 

Osoby, zainteresowane wzięciem udziału w danym projekcie inwestycyjnym, kolejno dołączają do spółki jako udziałowcy. Kapitał, jaki wnoszą, jest wykorzystywany zgodnie z celami, do jakich dana spółka została powołana. Może to być przykładowo zakup kamienicy w celu jej wyremontowania i sprzedaży mieszkań lub ich długoterminowego najmu.

Forma Sp. z o.o. daje odpowiednią kontrolę nad realizowanym projektem nieruchomościowym. Taka forma prawna zapewnia również przejrzystość wykonywanych operacji finansowych oraz pozwala na uniknięcie wysokich kosztów podatkowych.

Dlatego właśnie różnymi wariantami spółek z o.o., które realizują procesy grupowego inwestowania, są:

• spółki z o.o. komandytowe
• spółki z o.o. komandytowo-akcyjne.

W przykładowej spółce, która realizuje projekt grupowego inwestowania za wiele milionów złotych i posiada kilkudziesięciu udziałowców, powoływane są następujące organy spółki: Zarząd, Rada Nadzorcza i Zgromadzenie wspólników.

Zarząd odpowiada za bieżące zarządzanie spółką. Członkowie Zarządu reprezentują też spółkę przed osobami trzecimi, organami Państwa czy sądami.

Rada Nadzorcza wyraża zgodę na nabycie, zbycie nieruchomości, zakupionej do spółki, powyżej pewnej określonej wartości (ustalonej w umowie spółki). Przyjmuje również sprawozdanie finansowe z działalności Zarządu. Jednym słowem jest recenzentem i audytorem Zarządu spółki. W skład osób zasiadających w Zarządzie i Radzie Nadzorczej mogą również wchodzić przedstawiciele inwestorów. Wtedy w imieniu wszystkich inwestujących, wybrane osoby na bieżąco “patrzą na ręce” zarówno Zarządowi spółki, jak również Radzie Nadzorczej. Daje to lepszą kontrolę nad pracą Zarządu i ogranicza ryzyko nadużyć.

Zgromadzenie Wspólników. Z zależności od potrzeby i wagi podejmowanych w spółce decyzji, każdy z udziałowców posiada możliwość zabrania głosu i współdecydowania w najważniejszych decyzjach. 

Pobierz bezpłatnego eBooka

Czy inwestowanie z tego typu spółką może być atrakcyjne?

Samodzielne realizowanie inwestycji wspomnianego wcześniej zakupu kamienicy okazuje się często niemożliwe. Pierwszy powód to oczywiście bardzo duży nakład finansowy wymagany, żeby taką nieruchomość w ogóle kupić. Jest jednak jeszcze wiele innych, których załatwianie podczas działania w pojedynkę skazane jest często na niepowodzenie, np.:

• brak doświadczenia w tego typu inwestowaniu,
• ponoszenie całościowego ryzyka w zainwestowany obiekt,
• ustalenia i uzyskanie niezbędnych zgód konserwatora zabytków,
• kierowanie procesem remontu,
• kierowanie procesem sprzedaży lokali itp.

Organizowanie w/w zakupu za pośrednictwem specjalnie do tego celu utworzonej spółki crowdfundingowej ma swoje duże plusy. Poniżej wymieniam i krótko opisuję te najistotniejsze.

Efekt skali inwestycji

Jeżeli dana spółka celowa zgromadziła od udziałowców kapitał w wysokości np. kilku milionów złotych, to ma ona zupełnie inne – zdecydowanie większe możliwości inwestycyjne niż pojedynczy inwestor. Może również dokonywać zakupów do własnego majątku wielu różnych nieruchomości na terenie całego kraju, zmniejszając ryzyko pojedynczej nietrafionej inwestycji.

Działanie zgodnie z planem

Każda spółka crowdfundingowa realizuje zatwierdzoną wcześniej strategię inwestycyjną. Kwestią kluczową jest to, że decyzje nie są podejmowane jednoosobowo. Podejmuje je Zarząd spółki (co najmniej kilka osób), a opiniuje lub przy większych transakcjach również zatwierdza Rada Nadzorcza czy Zgromadzenie Wspólników. Pozwala to uniknąć różnych błędów, jakie mogą się pojawiać w przypadku jednoosobowego działania. 

Ponadprzeciętne zyski

Spółki potrafią osiągnąć ponadprzeciętne zyski poprzez wyszukiwanie nieruchomości będących okazją inwestycyjną (np. adaptacja niewykorzystanego poddasza kamienicy do celów mieszkaniowych), wyremontowanie i ich wynajęcie przy równocześnie niskich kosztach własnych Spółki.

Kolejnym przykładem może być rozbudowa zakupionej nieruchomości ze zwiększeniem powierzchni użytkowej o 20-30% i wynajem za wyższe stawki. Samodzielnie bardzo trudno byłoby zrealizować tego typu inwestycję. 

Większa elastyczność

W zależności od spółki i realizowanego projektu można zostać udziałowcem już od kwoty 10-20 tys. zł. Istnieje również możliwość wyjścia z inwestycji po 1-2 latach poprzez odsprzedanie swoich udziałów innemu inwestorowi lub samej spółce. W przypadku samodzielnego inwestowania wymagana jest zdecydowanie wyższa kwota kapitału (jeżeli nie planujemy posiłkować się kredytem) a możliwość wyjścia z inwestycji (sprzedaż nieruchomości) jest zdecydowanie trudniejsza i trwa wiele dłużej.

Skoordynowany proces inwestowania

Realizacją całego procesu inwestowania zajmują się osoby, które tworzą dany projekt. W skład Zarządu spółki crowdfundingowej (poza przedstawicielami inwestorów) wchodzą osoby, które specjalizują się w poszczególnych elementach procesu inwestowania. Często są to: rzeczoznawca majątkowy, prawnik, doradca podatkowy, inżynier budowlany czy finansista.

Osoby te prowadzą projekt od początku do końca. Podejmują decyzje o zainwestowaniu kapitału w daną nieruchomość po szczegółowych analizach możliwych scenariuszy finansowych oraz po zbadaniu ryzyka, towarzyszącego danej inwestycji. 

Inwestor nie musi się więc znać osobiście na inwestowaniu w nieruchomości. Otrzymuje możliwość, wglądu w treść wszystkich umów, jakie zawiera spółka, podobnie jak w całość sprawozdań finansowych oraz bieżących informacje na temat działalności Spółki.

Otrzymuje możliwość udziału w zyskach przy jednoczesnym zabezpieczeniu kapitał, który zainwestował (wpis w księdze wieczystej nieruchomości, których właścicielem stała się spółka).

Inwestowanie ze spółką crowdfundingową a samodzielny zakup mieszkania do własnego majątku – czym się różni?

Główne różnice, które można wymienić między inwestowaniem grupowym przez spółki celowe a indywidualnym zakupem nieruchomości, dotyczą przede wszystkim:

• Czasu przeznaczonego na realizację transakcji,
• Wiedzy na temat rynku nieruchomości,
• Sposób sprawowanej kontroli nad nieruchomością (nieruchomościami),
• Podejmowania decyzji,
• Zwrot z inwestycji,
• Odzyskania zainwestowanych środków.

Tak jak wcześniej zaznaczyłem, inwestycje grupowe nie są dla wszystkich. Niektórzy wolą bowiem być po prostu właścicielem danej nieruchomości i zajmować się jej obsługą w pełnym zakresie. Niektórzy jednak wręcz przeciwnie. Nie mają ochoty angażować swojego czasu, żeby doglądać jednej czy drugiej nieruchomości. Kłopot zaczyna się też wtedy, kiedy tych nieruchomości w majątku własnym zaczyna się pojawiać coraz więcej.

Przy 10 – 20 mieszkaniach na wynajem ich obsługa staje się wtedy pełnoetatową pracą. W takiej sytuacji warto zastanowić się nad skorzystaniem z usług firmy, która zarządza najmem mieszkaniami lub być może skorzystać z formy inwestowania, którą opisuję w tym artykule.

Źródło: opracowanie własne

Strategie spółek crowdfundingowych – jakie do tej pory spotkałem?

Do każdego projektu grupowego inwestowania w nieruchomości powoływana jest osobna spółka. To, czym się będzie zajmowała, wyniknie ze strategii, jaką ma zrealizować. Jednym słowem, w co, gdzie i z jakim przeznaczeniem zainwestuje.

Poniżej wymieniam przykładowe strategie, z jakimi się spotkałem przy tego rodzaju spółkach.

• Znalezienie i zakup kamienicy z dużym potencjałem wzrostu wartości. Następnie remont i sprzedaż mieszkań przeznaczonych na wynajem w okresie 1-2 lat. Zysk dzielony między udziałowców spółki. Stopy zwrotów dla udziałowców mogą oscylować w granicach 10-12% w skali roku.
• Zakup mieszkań na wynajem po cenach atrakcyjnych rynkowo, przeprowadzenie ich remontu, a następnie ich wynajęcie i sprzedaż. Celem takiego projektu jest osiągnięcie korzyści ze wzrostu ich wartości (tzw. flipping). Stopa zwrotu w skali 3-4 lat może wynieść nawet 40%.
• Kupno mieszkań na wynajem po cenach poniżej średniej rynkowej, przeprowadzenie remontu a następnie wynajem w długim okresie. Stałe, regularne wypłaty dywidendy dla udziałowców w wysokości 4-6% w skali roku.
• Zakup gruntów rolnych i ich późniejsze przekształcenie na działki budowlane. Wartość 1 mkw. tego typu nieruchomości w wyniku zmiany przeznaczenia znacząco wzrasta.

Warto podkreślić, że określona spółka celowa może mieć w planach zainwestowanie w jedną kamienicę, ale może również być nastawiona na ciągłe poszukiwanie mniejszych mieszkań i posiadać ich 30, a nawet 40.

Często spółka powstaje dlatego, że kilka osób chciałoby kupić określoną nieruchomość czy cały pakiet nieruchomości np. od banku a samodzielnie nie mają wystarczających środków, żeby to zrobić. Nie posiadają również wymaganego doświadczenia w tego typu inwestycjach i know-how. 

Grupowe inwestowanie w nieruchomości – jakie są główne ryzyka?

W procesie inwestowania grupowego, w zależności od konkretnie wybranej strategii inwestycyjnej występują określone ryzyka. Warto zwrócić uwagę, czy spółka, z którą chcemy inwestować, jest ich świadoma i jakie mechanizmy uruchomiła, żeby te ryzyka ograniczać. No i oczywiście czy my też jesteśmy świadomi ryzyka.

Poniżej wymieniam te najbardziej istotne, które mogą mieć bardzo negatywny wpływ na wyniki całego projektu.

Ryzyko wyceny nieruchomości – rzetelne określenie wartości kupowanych nieruchomości jest kluczowe. To na tym etapie poznajemy odpowiedź na pytanie, czy kupowana nieruchomość ma potencjał do wzrostu lub jego “ujawnienia” czy nie.

Ryzyko wad prawnych nieruchomości – planowana lub planowane do zakupu nieruchomości mogą być obarczone szeregiem wad prawnych. Mogą być obciążone prawem osoby trzeciej lub roszczeniami reprywatyzacyjnymi. Może istnieć wadliwy tytuł własności, współwłasności, wieczystego użytkowania takiej nieruchomości lub wadliwa podstawa nabycia tytułu prawnego do takiej nieruchomości. Na te wszystkie elementy trzeba zwrócić szczególną uwagę na samym początku analizy danej nieruchomości.

Ryzyko płynności – chodzi o takie zarządzanie płynnością finansowa spółki, żeby była ona w stanie np. realizować odkup udziałów od wspólników, którzy wychodzą z inwestycji. Udział przedstawicieli inwestorów we władzach spółki pozwala “trzymać rękę na pulsie” w obszarze finansów. 

Ryzyko pustostanów – przy strategii długoterminowego najmu, należałoby prowadzić stały monitoring rynku najmu i reagować błyskawicznie w momencie zmiany najemcy. Wskazane byłoby skorzystanie z usług firmy, która zajmuje się kompleksowo zarządzaniem najmem.

Ryzyko braku kontroli nad działaniem Zarządu spółki – należy je ograniczać, powołując organy kontrolne w spółce, np. Radę Nadzorczą, czy Zgromadzenie Wspólników. Stosowanie zasada “ufaj i sprawdzaj” ma w tym przypadku fundamentalne znaczenie.

Ryzyko zmian cen nieruchomości i stawek czynszów najmu – takie ryzyko istnieje zawsze. Trzeba je odpowiednio skalkulować w biznesplanie całego projektu w zależności od wybranej strategii inwestycyjnej – krótko czy długookresowej.

Ryzyko wyjścia z inwestycji – jeżeli inwestor/udziałowiec chciałby wyjść przed deklarowanym terminem z danej inwestycji, powinien móc sprzedać swoje udziały innemu inwestorowi. Pytanie, czy będą chętni na odkupienie takich udziałów. Warto sprawdzić, czy w takim przypadku obowiązek odkupienia udziałów bierze na siebie sama spółka? 

Ryzyko utraty kapitału – od momentu wpłacenia środków na rachunek spółki, do momentu zakupu konkretnej nieruchomości często mija kilka tygodni lub miesięcy. Dopiero po zakupie nieruchomości spółka wpisana jest do księgi wieczystej jako właściciel, a kapitał każdego udziałowca jest zabezpieczony poprzez wpis hipoteki na tej nieruchomości.

Do tego czasu wolne środki finansowe znajdują się pod nadzorem organów spółki, stąd jestem zdania, że odpowiednia konstrukcja prawna spółki i powołanie organów kontrolujących Zarząd spółki (Radę Nadzorczą i Zgromadzenie Wspólników) ma bardzo duże znaczenie.

Spółka crowdfundingowa – jak przystąpić i odstąpić?

Żeby przystąpić do spółki crowdfundingowej inwestującej w nieruchomości (po wcześniejszym gruntownym jej zbadaniu) należy w pierwszej kolejności podpisać przedwstępną umowę objęcia udziałów.

Precyzuje ona wzajemne prawa i obowiązki (inwestującego oraz spółki) oraz określa zasady współpracy i uprawnienia nowego udziałowca (inwestującego).

Jeżeli udziałowiec nie chce korzystać ze wszystkich praw, w jakie mu przysługują np. osobistego uczestnictwa w każdym zgromadzeniu wspólników, powinien ustanowić pełnomocnictwo dla osoby, która będzie go reprezentowała. Wszystkimi tego typu sprawami organizacyjnymi i ustaleniami z udziałowcami zajmuje się Zarząd spółki na w trakcie nawiązywania współpracy. 

Ostatnim etapem jest wpłacenie kwoty deklarowanej w umowie przedwstępnej objęcia udziałów na rachunek spółki.

Warto zwrócić uwagę, że zwrot całej wpłaconej gotówki jest zwykle możliwy dopiero po pewnym minimalnym okresie, jakie zastrzega każda spółka. Jest to często 1 lub 2 lata. Do tego czasu możemy liczyć na zwrot 80-90% wpłaconych środków! 

Jak zatem można “wyjść z inwestycji”?

Można po prostu odsprzedać swoje udziały innemu udziałowcowi w tym samym projekcie albo nawet osobie trzeciej.

No tak, a co, jeżeli nikt nie będzie chciał kupić takich udziałów? Z reguły w takim przypadku obowiązek odkupienia udziałów bierze na siebie sama spółka. Warto jednak wcześniej sprawdzić, czy jest taka możliwość.

Podobne artykuły, które mogą Cię zainteresować:

Dlaczego nieruchomości są dla mnie najstabilniejszą formą inwestowania? Poznaj 10 najważniejszych korzyści!

Grupowe inwestowanie – koszty działalności spółek 

No dobrze, ale ile za takie grupowe inwestowanie przyjdzie nam zapłacić? Oto przykładowe opłaty, z jakimi się spotkałem w tego typu projektach. Ich konstrukcja przypomina tą znaną z różnego rodzaju Towarzystw Funduszy Inwestycyjnych. 

1. Opłata wstępna w wysokości ok 4-5% od zainwestowanej kwoty

Przeznaczona jest na pokrycie kosztów związanych z procesem planowania, przygotowania i organizacji spółki, m.in:

• wypracowanie formuły prawnej,
• działania marketingowe i promocyjne,
• przygotowanie modeli finansowych,
• zaplanowanie procesu zbierania kapitału,
• obsługę administracyjną procesu powołania Spółki,
• wynagrodzenia dla twórców spółki za know-how i uruchomienie projektu.

2. Opłata administracyjna w wysokości od 0,5 do 1% w skali roku pobierana od wielkości zarządzanych środków pieniężnych czy wartości nieruchomości, którymi zarządza dana spółka. Opłata ta służy pokryciu wszystkich bieżących kosztów działania spółki np. usług prawnych, księgowych, audytorskich, wynagrodzeń pracowników (jeżeli są zatrudnieni w spółce) itp.

3. Premia za skuteczne zarządzanie spółką. Jeżeli zakładana roczna stopa zwrotu np.8% zostanie przekroczona, to osoby aktywnie zarządzające spółką otrzymają przykładowo 20%-30% prowizji od wypracowanej nadwyżki, jako dodatkowe wynagrodzenie. Ma to ich motywować do osiągania dla inwestorów wyników wyższych, niż zakładano w planie biznesowym.

Grupowe inwestowanie w nieruchomości – podsumowanie

Spółki crowdfundingowe, inwestujące w nieruchomości są to często małe, elitarne organizacje, które często działają lokalnie. Zrzeszają po kilku, kilkunastu, rzadziej kilkudziesięciu udziałowców. Nie reklamują się w mediach, tylko skupiają osoby, które dowiedziały się o ich działalności z poleceń. Tego typu podmioty działają na dużo większą skalę na rynkach Europy Zachodniej czy w Stanach Zjednoczonych. U nas w dalszym ciągu stanowią pewne novum.

Zainteresował Cię ten temat? Może chciałbyś się podzielić treścią tego artykułu ze swoimi znajomymi? Jestem Ci wdzięczny za każde udostępnienie i pozostawienie komentarza. 

Pozdrawiam serdecznie

Paweł