Zakup mieszkania z rynku wtórnego na kredyt hipoteczny. Na co zwracać uwagę? Przykład mojego zakupu krok po kroku

Zakup mieszkania finansowany kredytem hipotecznym to dość złożony i długotrwały proces. Składa się z wielu etapów i każda transakcja wymaga indywidualnego podejścia. W grę wchodzą też ogromne pieniądze. Często nawet nie własne, tylko pożyczone z banku. Powoduje to często jeszcze większy stres i wewnętrzną presję, jaką przechodzą przyszli właściciele nieruchomości.

Zapoznanie się z poszczególnymi etapami procesu finansowania kredytem zakupu nieruchomości, pozwoli Ci lepiej się do niego przygotować. Będziesz wiedział, gdzie i o co pytać, na co zwracać uwagę i na co się przygotować z wyprzedzeniem.

Mimo że poniżej opisuję jedną z najprostszych transakcji – zakup mieszkania z rynku wtórnego przez osoby mające stałe źródło dochodu z tytułu umów o pracę, to i tak szykuje się dość obszerny wpis 😉

Dla uporządkowania wszystkich wątków procesu zakupu i finansowania podzieliłem artykuł na konkretne etapy. Przy każdym z nich zaznaczyłem, ile czasu trwał dany etap.

Jeśli rozważasz zakup mieszkania finansowany kredytem, to te informacje mogą okazać się dla Ciebie bardzo przydatne. Przeczytaj więc do końca 🙂

Z tego artykułu dowiesz się: 

1. W jakich etapach realizowałem zakup nieruchomości z rynku wtórnego? Nazbierało się ich aż 20.
2. Ile czasu zajęły poszczególne etapy zakupu?
3. W jaki sposób dobierałem poszczególne osoby do współpracy?
4. Jaka była rola współpracujących ze mną osób na poszczególnych etapach transakcji?
5. Na co zwracać szczególną uwagę i z jakiego powodu?
6. Jakie poniosłem koszty zakupu?

Przed zakupem mieszkania zorganizowałem zespół osób, które pomagały mi na poszczególnych etapach tej transakcji. Tymi osobami byli:

• Pośrednik w obrocie nieruchomościami
• Rzeczoznawca majątkowy
• Inżynier budowlany
• Pośrednik finansowy

Jestem osobą, która dobrze orientuje się w procesie finansowania zakupu różnego typu nieruchomości. Nie posiadam jednak wiedzy z dziedziny wyceny nieruchomości czy sprawdzenia jej faktycznego stanu technicznego. Nie miałem również czasu na wstępne przeszukiwanie ofert i oglądanie wszystkich mieszkań, które wydawały mi się interesujące.

Skorzystałem więc, z unikalnych kompetencji wymienionych wyżej specjalistów. Dzięki temu zaoszczędziłem sobie sporo czasu na każdym etapie zakupu i przygotowywania finansowania. Przede wszystkim jednak ograniczyłem ryzyko, że “coś może pójść nie tak”.  Z perspektywy czasu widzę, że to była bardzo dobra decyzja. Jestem zwolennikiem “pracy zespołowej” i również w tym przypadku okazała się ona niezbędna. 

Każda z wymienionych osób posiadała dużą wiedzę, ale przede wszystkim doświadczenie w swojej dziedzinie.  O tym, jaką rolę odegrała każda z wymienionych osób na poszczególnych etapach zakupu, opisuję w poniższym tekście.

Ustalenie, jakiej nieruchomości poszukujemy (1 dzień) – etap 1

W tym miejscu rozpocząłem współpracę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Niewątpliwie dużym plusem w mojej sytuacji był fakt, że z racji wykonywanej pracy znałem dość dużo pośredników w obrocie nieruchomościami.

Poznałem również wcześniej, w jaki sposób przebiegała z nimi współpraca. Wybrałem więc takiego, który był przez mnie sprawdzony. To bardzo istotne, żeby rozpocząć współpracę z osobą, po której mniej więcej wiemy, czego możemy się spodziewać. To nam pozwoli zaoszczędzić wielu nieprzyjemnych sytuacji.

Z wybranym pośrednikiem ustaliliśmy zasady naszej współpracy, m.in. zakres obowiązków, wzajemne oczekiwania, sposób komunikacji (to niezmiernie ważne), wysokość wynagrodzenia.

Określiłem również swoje preferencje co do typu poszukiwanego mieszkania oraz przedziału cenowego, w jakim się możemy poruszać.

• Mieszkania z rynku wtórnego
• 1 lub 2 pokojowe
• W cenie ofertowej między 180 000 zł a 220 000 zł
• W bloku lub kamienicy
• Z dość niskim czynszem
• Mieszkanie niewymagające remontu

Wstępne zbadanie zdolności kredytowej w kilku bankach (2 dni) – etap 2

Na tym etapie rozpocząłem współpracę z pośrednikiem kredytowym, którego znałem już oczywiście wcześniej. Ważna jest przede wszystkim konkretna osoba, z którą podejmujesz współpracę, a nie firma, w której aktualnie pracuje. Najlepiej, żeby była to osoba z polecenia, która cieszy się opinią dobrego specjalisty i ma duże doświadczenie w swojej pracy.

Temat wyboru pośrednika kredytowego jest z mojego punktu widzenia KLUCZOWY. Poświęcę mu osobny wpis w ciągu kolejnych tygodni. 

Następnie sprawdziłem swoją szacunkową zdolność kredytową. W każdym banku była ona na nieco innym poziomie. Pośrednik kredytowy przedstawił mi pełną ofertę kredytową banków i zaczęliśmy segregować oferty pod względem następujących parametrów:

• Kredyt na maksymalny okres (30 lat)
• Marża banku – jak najniższa
• Brak prowizji za uruchomienie kredytu
• Brak konieczności korzystania z produktów dodatkowych do kredytu hipotecznego (np. ubezpieczeń od utraty pracy itp.)
• Brak prowizji za wcześniejszą spłatę
• Możliwość dokonywania miesięcznych wpłat
• Ewentualne aktualne promocje cenowe

Powyższe kryteria spełniały 3 banki, do których zacząłem rozważać złożenie wniosku kredytowego.

Proces poszukiwania, selekcji i wyboru nieruchomości (1 miesiąc) – etap 3

Pośrednik w obrocie nieruchomościami zaczął przeszukiwać rynek dostępnych ofert sprzedaży mieszkań. Co 2-3 dni przesyłał mi po 5-10 wysegregowanych przez siebie ofert, które spełniały wcześniej określone wymagania.

Ja wybierałem wtedy 1 lub 2 mieszkania, które wspólnie analizowaliśmy przez telefon lub drogą mailową. Jeżeli wybrane oferty wydawały się nadal interesujące, pośrednik umawiał się na oglądanie danego mieszkania, a następnie dawał mi znać, jak ocenia daną nieruchomość.

W branży nieruchomości funkcjonuje zasada 100-10-3-1 – przeglądasz oferty 100-tu nieruchomości, odwiedzasz osobiście 10, składasz oferty zakupu na 3 i finalnie kupujesz 1. W moim przypadku trochę zmieniłem te proporcje 😉 Wspólnie z pośrednikiem przejrzeliśmy ok. 150 ofert, spełniających moje kryteria zakupu. Następnie pośrednik obejrzał 12 nieruchomości, w tym razem ze mną był w 5-ciu. Na koniec złożyłem 2 oferty zakupu.

Złożenie ofert sprzedającym (1 tydzień) – etap 4

Z obejrzanych 5-ciu nieruchomości, dwie wydawały się bardzo interesujące. Złożyłem więc ofertę zakupu. W przypadku jednego mieszkania ofertę otrzymał pośrednik reprezentujący sprzedającego a w drugim przypadku, właściciel.

Oferty złożyłem ustnie, ale bardziej wiarygodne jest składanie pisemnych ofert. Jeżeli podamy jeszcze termin, na jaki taka oferta obowiązuje, to bardzo nas to uwiarygodni w oczach sprzedających. W sytuacji, kiedy jednak rynek nieruchomości jest “rozgrzany” i sprzedający może wybierać sobie spośród potencjalnych kupujących, to nie będziemy mieć czasu na tego typu działania. W przeciwnym razie inny chętny, sprzątnie nam nieruchomość “spod nosa”.

Negocjowanie warunków zakupu i podpisanie protokołu ustaleń ze sprzedającym (3 dni) – etap 5

Złożenie ofert zainicjowało negocjację warunków zakupu. Tutaj podkreślę bardzo ważną rzecz: negocjacje należy prowadzić osobiście wyłącznie z właścicielami mieszkania! Nie rekomenduję nikomu prowadzenia tego typu rozmów na zasadzie – pośrednik kupującego rozmawia z pośrednikiem sprzedającego, przedstawiając warunki obu stron.

Negocjacje to element krytyczny całego procesu zakupowego. Ogromne znaczenie mają wszystkie czynniki, które na nie wpływają, m in:

• Czy obie strony się polubią i jest między nimi wola rozmowy?
• Na ile są elastyczni w swoich propozycjach?
• Na ile są zmotywowani do zakupu/sprzedaży?
• Czy zależy im na czasie sfinalizowania transakcji, czy bardziej na warunkach płatności itp.

W wyniku rozmów, z jednym ze sprzedających doszedłem do porozumienia. Jego warunki pomógł mi osiągnąć pośrednik. Ustaliliśmy:

• cenę sprzedaży (201 000 zł),
• termin podpisania umowy przedwstępnej,
• kwotę zadatku (20 000 zł)
• zakres drobnych prac do wykonania w mieszkaniu przed sprzedażą (wymiana drzwi, wyniesienie niektórych mebli)
• termin w którym pojawi się w mieszkaniu rzeczoznawca majątkowy oraz inżynier budowlany.

Następnie wszystkie nasze ustalenia spisaliśmy w formie zwykłego protokołu. Na jego podstawie notariusz przygotowywał umowę przedwstępną.

Wizyta rzeczoznawcy majątkowego i inżyniera budowlanego w nieruchomości (1 dzień) – etap 6

Termin oględzin nieruchomości został ustalony z właścicielem mieszkania i na miejscu pojawili się: rzeczoznawca majątkowy oraz inżynier budowlany. Dlaczego zdecydowałem się na skorzystanie z ich usług?

Przedmiotem zakupu było mieszkanie w kamienicy z lat 50-tych. Znajdowało się na ostatnim piętrze, z którego było wejście na dach. Obawiałem się, że coś może być “nie tak”, a chciałem mieć pewność, że kupuję lokal w stanie technicznym, jaki deklarował jego właściciel.

Rzeczoznawca potwierdził mi, że cena, na jaką się umówiłem ze sprzedającym, jest dość atrakcyjna i mieszkanie jest warte jej zapłacenia. Inżynier budowlany sprawdził stan techniczny mieszkania i dał mi “zielone światło” do jego zakupu. 

Ustalanie treści i warunków umowy przedwstępnej z notariuszem i sprzedającym (1 dzień) – etap 7

Ustalenie treści umowy przedwstępnej było czystą formalnością. Notariusz opierał się głównie o moje ustalenia ze sprzedającym, które zawarliśmy w formie pisemnej. Kluczowym zapisem był termin, w którym obydwie strony transakcji zobowiązują się do przystąpienia do aktu notarialnego przeniesienia własności.

Ustaliliśmy, że nastąpi to najpóźniej w terminie 2 miesięcy od dnia podpisania umowy przedwstępnej. W tym czasie ja zorganizuję finansowanie zakupu, a sprzedający wykona drobne prace w mieszkaniu, na jakie się umówiliśmy.

Po uzupełnieniu danych osobowych i kilku innych zapisów, wymaganych przez prawo, notariusz przesłał mailowo treść umowy przedwstępnej do naszej (mojej i sprzedającego) akceptacji.

Zarezerwuj kupowane mieszkanie, podpisując odpowiednią umowę rezerwacyjną.

Pobierz tutaj szablon umowy!

Podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego + wpłacenie zadatku sprzedającemu (1 dzień) – etap 8

Po wcześniejszym ustaleniu wszystkich szczegółów umowy przedwstępnej, jej podpisanie było czystą formalnością. Sprzedający i ja pojawiliśmy się u notariusza ze swoimi małżonkami i złożyliśmy swoje podpisy pod aktem notarialnym umowy przedwstępnej.

Zapłaciłem również sprzedającemu zadatek w kwocie 20 000 zł, a następnie pośrednikowi w obrocie nieruchomościami 50% jego prowizji (drugą jej część miał otrzymać po podpisaniu umowy zakupu) oraz pokryłem koszty notarialne.

Po zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego można złożyć wniosek o wpis roszczenia zakupu w księdze wieczystej nieruchomości. To pewnego rodzaju obciążenie prawne nieruchomości. Taka czynność jest o tyle uzasadniona, że inny potencjalny zainteresowany zakupem, sprawdzając księgę wieczystą, będzie miał informację, że transakcja sprzedaży jest już zainicjowana. Ja z tego rozwiązanie nie korzystałem.

Kompletowanie dokumentów do złożenia wniosku kredytowego (1 tydzień) – etap 9

Po podpisaniu umowy przedwstępnej mogłem już kompletować dokumenty do złożenia wniosku kredytowego. Nie było ich zbyt wiele, jednak zdecydowałem się na skorzystanie z ofert dwóch banków, więc dokumenty przygotowywałem w dwóch egzemplarzach.

Było to:

• Zaświadczenia o zatrudnieniu i zarobkach (moje i żony)
• Odpis z Księgi wieczystej nieruchomości
• Umowa przedwstępna zakupu

Złożenie wniosków kredytowych do 2 banków (2 dni) – etap 10

Dlaczego zdecydowałem się na złożenie wniosków kredytowych tylko do dwóch banków, a nie do 3 tak jak rekomenduję w niżej wymienionym artykule?

10 rzeczy, o których powinieneś wiedzieć, zaciągając kredyt hipoteczny

Mówiąc wprost, wiedziałem czego się mogę spodziewać w tego typu transakcji, ponieważ w swojej pracy przeprowadziłem ich już setki. Różnica polegała na tym, że ten zakup i kredyt dotyczył mnie bezpośrednio ;). Razem z żoną złożyliśmy jeden wniosek kredytowy u pośrednika, a drugi osobiście w jednym z banków. Brałem pod uwagę dwa kryteria: cena kredytu (wszelkie opłaty) oraz szybkość otrzymania decyzji kredytowej.

Porozmawiałem też z pośrednikiem kredytowym wprost, żeby dokładnie wiedział, na czym mi zależy i dlaczego jeden wniosek kredytowy złożę bezpośrednio w banku.

Kupujesz mieszkanie od dewelopera? Jeśli tak, to poniższy wpis jest dla Ciebie!

Mieszkanie od dewelopera na kredyt – co po kolei zrobić?

Uzupełnienie dokumentów do złożonych wniosków kredytowych w trakcie analizy kredytowej – etap 11

Ten etap mnie nie dotyczył. Wspominam jednak o nim, ponieważ w przypadku bardziej złożonych transakcji, potrafi być bardzo irytujący dla Klientów. Powoduje wiele nieporozumień i wydłuża proces przyznawania kredytu.

Większość placówek bankowych funkcjonujących na rynku, w przypadku przyznawania kredytów hipotecznych pełni funkcję “biura podawczego”. Dokumentacja do analizy wniosku kredytowego przekazywana jest do specjalistów, którzy pracują w centralach banku i to dopiero oni przeprowadzają kompleksową analizę dokumentacji.

Jeżeli w jej trakcie wymagane są jakieś dodatkowe wyjaśnienia czy dokumenty (ponadstandardowe), to pracownik oddziału banku informuje o tym Klienta. Ten z kolei uzupełnia oczekiwane dokumenty. W tym czasie wniosek kredytowy trafia na “boczny tor”.

Po uzupełnieniu dokumentów rozpoczyna się dalsza część procesu kredytowego. Ten sam wniosek kredytowy analizuje wiele osób: prawnicy bankowi, rzeczoznawcy, inżynierowie, analitycy ekonomiczni. W skrajnym przypadku każdy z nich może poprosić o jakiś dodatkowy dokument. Z tego powodu bardzo ważne jest złożenie pełnego kompletu aktualnych dokumentów na samym początku.

Otrzymanie decyzji kredytowych i negocjowanie warunków umowy kredytowej (3 tygodnie) – etap 12

Pierwszą decyzję kredytową otrzymałem z banku, do którego składałem wniosek przez pośrednika. Otrzymałem ją już po tygodniu, jednak warunki cenowe pozostawiały jednak sporo do życzenia. Zacząłem je negocjować, ale stanowisko banku w tym zakresie okazywało się dość sztywne.

Niemniej jednak miałem już pierwszą pozytywną decyzję kredytową, co mnie bardzo cieszyło :). Wiedziałem, że w tym momencie mógłbym już przystąpić do umowy kupna nieruchomości i nie straciłbym zadatku.

Decyzja kredytowa ma swój okres ważności. W zależności od banku i rodzaju kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości może ona wynosić 30 60 lub 90 dni.  

Druga decyzja kredytowa pojawiła się po 3 tygodniach. Wynikało to z faktu, że ten bank miał bardzo dobrą ofertę cenową i wiele osób również zdecydowało się złożyć tu wniosek kredytowy. W wyniku negocjacji oferty kredytowej uzyskałem dodatkowo zerową prowizję od uruchomienia kredytu (standardowo było to 0,5%). Pozostałe warunki zostały utrzymane.

Wybór kredytu i podpisanie umowy kredytowej (2 dni) – etap 13

Po uzyskaniu zerowej prowizji za uruchomienie kredytu zdecydowałem się podpisać umowę kredytową. Po tym, jak już to zrobiłem, mogłem się już umawiać ze sprzedającym na podpisanie aktu notarialnego przeniesienia własności.

Na tym etapie warto wiedzieć, że samo podpisanie umowy kredytowej nie jest tożsame z uruchomieniem kredytu, o co często pytają Kredytobiorcy. W sytuacji, kiedy po upływie określonego czasu (w każdym banku wygląda to inaczej) np. 30, 60, 90 dni, nie dojdzie do uruchomienia środków z kredytu hipotecznego, to taka umowa po prostu wygasa.

Odbierz dostęp do 30 kalkulatorów i checklist

Oblicz ratę kredytu, wzrost wartości Twojej nieruchomości i wiele, wiele więcej!

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych GetResponse ( more information )

Twój adres e-mail jest u mnie bezpieczny. Możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.

Weryfikacja realizacji ustaleń z umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości (1 dzień) – etap 14

Ten etap nie jest obowiązkowy dla wszystkich transakcji. Jeżeli nie mieliśmy na początku jakiś “ekstra” ustaleń ze sprzedającym, to go pominiemy. Ja takie ustalenia miałem. Tydzień przed podpisaniem aktu notarialnego okazało się, że sprzedający jeszcze się z nich nie wywiązał.

Chodziło o wykucie dodatkowej kratki wentylacyjnej, wymaganej przepisami prawa i wstawienie brakujących drzwi wewnętrznych. Niby drobiazgi, ale jednak.

Gdybyśmy razem z pośrednikiem tego nie sprawdzili, to kto wie, czy w ogóle by to zrobił. Lepiej więc “trzymać rękę na pulsie” i w sposób równie uprzejmy co stanowczy, domagać się realizacji ustaleń.

Ustalanie treści umowy przeniesienia własności z notariuszem i sprzedającym (1 dzień) – etap 15

Aby przygotować akt notarialny zakupu, notariusz potrzebował ode mnie umowy kredytowej. Na podstawie zawartych w niej zapisów, przygotował treść aktu notarialnego oraz zweryfikował, czy rzeczywiście mam z czego zapłacić zbywcy.

Strona sprzedająca dostarczyła natomiast takie dokumenty jak:

• Zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości z tytułu czynszu
• Potwierdzenie wymeldowania się z nieruchomości
• Podstawę nabycia nieruchomości (akt notarialny zakupu od poprzedniego właściciela)
• Zaświadczenie o braku zaleganiu z podatkami od nieruchomości

Sprawą kluczową z punktu widzenia sprzedającego było ustalenie, w ciągu ilu dni otrzyma zapłatę za sprzedaną nieruchomość. Jako bezpieczny termin, przyjęliśmy maksymalnie 10 dni roboczych.

Podpisanie aktu notarialnego zakupu mieszkania (1 dzień) – etap 16

Podczas zawierania umowy kupna sprzedaży miało miejsce kilka rzeczy.

• Notariusz sprawdził autentyczność i aktualność wszystkich dokumentów
• Przeczytał cały akt notarialny i zapoznał nas z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa w zakresie zawierania umów. Szczególnie zwrócił uwagę na Art. 777 KPC., do czego za chwilę nawiążę.
• Pośrednik zalogował się do elektronicznego portalu ksiąg wieczystych i sprawdził ich aktualny stan.
• Na końcu złożyliśmy podpisy pod umową.

W momencie złożenia podpisów pod umową zakupu nieruchomości razem z żoną staliśmy się jej prawowitymi właścicielami. Chcę to podkreślić, że zapłata za nieruchomość, to osobna sprawa!

Właścicielami jesteśmy w chwili podpisania aktu notarialnego.

W przypadku, gdybyśmy z jakiegoś powodu nie zapłacili sprzedającemu, to na mocy Art. 777 KPC., podlegamy egzekucji z zakupionej nieruchomości na drodze sądowej. Jednym słowem, gdybyśmy nie zapłacili ceny zakupu, to obecni sprzedający mogliby być z powrotem właścicielami nieruchomości, po kilku tygodniach lub miesiącach!

To jednak dość ekstremalne sytuacje, ale zdarzają się takie pojedyncze przypadki.

Podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego ze sprzedającym i odebranie mieszkania (1 dzień) – etap 17

Po podpisaniu aktu notarialnego wybraliśmy się do mieszkania. Spisaliśmy protokół zdawczo – odbiorczy wszystkich mediów (energia, woda, gaz), oraz odebraliśmy wszystkie komplety kluczy.

Złożenie dokumentów do uruchomienia kredytu hipotecznego przez Bank – etap 18

Kolejnego dnia udaliśmy się razem z żoną do banku, aby złożyć dyspozycję uruchomienia kredytu.

Trzeba wiedzieć, że bez złożenia dyspozycji uruchomienia kredytu i przedłożenia wszystkich wymaganych dokumentów, bank nie uruchomi kredytu!

Tymi dokumentami w przypadku takiej transakcji są z reguły akt notarialny zakupu nieruchomości oraz potwierdzenie złożenia w sądzie opłaconego wniosku o wpis hipoteki na rzecz banku. Warunki uruchomienia kredytu są zawarte w odpowiednich zapisach umowy kredytowej.

W zależności od terminu na zapłatę sprzedającemu, który został wpisany w akcie notarialnym, bank uruchamia środki.

Warto wiedzieć, że każdy bank ma też swoje terminy, w jakich uruchamia kredyt, np. 3, 5, 7 dni roboczych. Z tego powodu należy w umowie sprzedaży zastrzec sobie możliwość dłuższego terminu na zapłatę sprzedającemu.

Zawarcie umów na dostawę mediów do nieruchomości na swoje nazwisko (3 dni) – etap 19

Z aktem notarialnym własności nieruchomości wybieramy się w kilka miejsc:

• Zawrzeć umowę o dostawę energii elektrycznej
• Zawrzeć umowę o dostawę gazu
• Do wspólnoty mieszkaniowej
• Do urzędu miasta/gminy, w celu złożenia deklaracji do opłacania podatku od nieruchomości
• Inne np. z dostawcą Internetu, firmą wywożącą odpady komunalne

W tym momencie, mamy zawarte umowy na wszystkie media i jeśli chcemy, to możemy się jeszcze zameldować.

Spełnienie warunków po uruchomieniu kredytu – etap 20

W ciągu kilku tygodni lub miesięcy (w zależności od miejsca zamieszkania) sąd wpisze hipotekę na rzecz banku w księdze wieczystej. Tym samym bank będzie miał ustanowione prawne zabezpieczenie kredytu, który udzielił.

W związku z tym przestanie nas obowiązywać ubezpieczenie pomostowe i bank obniży marżę kredytu zgodnie z warunkami zawartymi w umowie kredytowej (od 05% do nawet 1,5%). Żeby to miało miejsce, należy dostarczyć do banku aktualny odpis z Księgi Wieczystej naszej nowo nabytej nieruchomości.

Ostatni aspekt dotyczy ubezpieczenia nieruchomości. Mamy często do wyboru: skorzystać z ubezpieczenia nieruchomości proponowanego nam przez bank lub zorganizowanie go we własnym zakresie. W przypadku tej drugiej opcji będziemy zobowiązani zawrzeć z bankiem umowę cesji praw z polisy ubezpieczeniowej mieszkania.

Jak już to zrobimy i dostarczymy polisę ubezpieczeniową, temat ubezpieczenia nieruchomości mamy załatwiony na kilka lat – do czasu kolejnego odnowienia się polisy.

Na tym kończy się cały proces zakupu i jego finansowania kredytem hipotecznym :). Teraz pozostaje “tylko” spłacać comiesięczną ratę kredytu i cieszyć się nowo nabytą nieruchomością :).

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – podsumowanie kosztów zakupu i finansowania w tej transakcji:

Koszt aktu notarialnego umowy przedwstępnej

• Wynagrodzenie notariusza = 500 zł
• Podatek Vat od wynagrodzenia notariusza = 115 zł
• Opłata za 2 wypisy aktu notarialnego wraz z podatkiem VAT = 147,60 zł

Razem = 762,60 zł

Koszt aktu notarialnego umowy zakupu

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) = 4 020 zł
• Wynagrodzenie notariusza = 700 zł
• Podatek Vat od wynagrodzenia notariusza = 161 zł
• Opłata sądowa za wpis własności = 200 zł
• Opłata za 7 wypisów aktu notarialnego wraz z podatkiem VAT = 568,26 zł

Razem = 5 649,26 zł

Pozostałe koszty

• Prowizja pośrednika w obrocie nieruchomościami = 4 000 zł
• Koszt ekspertyzy rzeczoznawcy majątkowego = 500 zł
• Koszt inspekcji lokalu przez Inżyniera Budowlanego = 200 zł
• Wpis hipoteki do Księgi Wieczystej = 200 zł
• Koszty uruchomienia kredytu hipotecznego = 0 zł

Razem = 4 900 zł

Koszty zakupu ogółem = 11 311,86 zł (5,62% wartości transakcji)

Cena zakupu nieruchomości = 201 000 zł

Chcesz, żebym pomógł Ci pozyskać najkorzystniejszy kredyt hipoteczny? Skontaktuj się ze mną, wypełniając poniższy formularz.

Odpowiednia decyzja, którą podejmiesz pozwoli Ci zaoszczędzić kilkadziesiąt tysięcy złotych!

Na zakończenie tego wpisu, chciałbym jeszcze raz podsumować kilka najistotniejszych kwestii. Co powinniśmy wiedzieć i na co zwrócić uwagę podczas zakupu nieruchomości, finansowanego kredytem hipotecznym?

1. Ustalamy zasady współpracy i sposób komunikacji z pośrednikami (obrotu nieruchomości, kredytowymi).
2. Negocjacje zakupu nieruchomości prowadzimy wyłącznie z właścicielem.
3. Po ustaleniu wszystkich warunków zakupu ze sprzedającym spisujemy protokół tych ustaleń.
4. Pamiętajmy, że zadatek, który wpłacamy podczas zawarcia umowy przedwstępnej zakupu, zostaje zatrzymany przez sprzedającego, jeżeli wycofamy się z transakcji. 
5. Ważne jest złożenie pełnego kompletu aktualnych dokumentów do banku, w którym wnioskujemy o kredyt hipoteczny.
6. Składamy wnioski kredytowe do kilku banków – najlepiej do trzech.
7. Decyzja kredytowa ma swój okres ważności – jest to ok 60-90 dni, w zależności od danego banku.
8. Przed podpisaniem aktu notarialnego, należy sprawdzić aktualny stan księgi wieczystej kupowanej nieruchomości (można to zrobić on-line tutaj)
9. Właścicielami nieruchomości jesteśmy w chwili podpisania aktu notarialnego.
10. Podpisanie umowy kredytowej nie jest jednoznaczne z uruchomieniem środków z kredytu. Bez złożenia dyspozycji uruchomienia kredytu i przedłożenia wszystkich wymaganych dokumentów, bank nie uruchomi kredytu!
11. Pamiętajmy, że po uruchomieniu kredytu mamy jeszcze pewne obowiązki do spełnienia.
12. Korzystajmy z pomocy specjalistów, którzy mają duże doświadczenie w swojej dziedzinie.
13. Bądźmy przygotowani na dodatkowe wydatki, związane z procesem zakupu nieruchomości.

Wyżej opisany przykład zakupu mieszkania, finansowany kredytem hipotecznym, przebiegł bezproblemowo. Była to jednak dość prosta transakcja, ponieważ dotyczyła zakupu mieszkania, które miało nieobciążoną księgę wieczystą, jednego właściciela i znajdowało się w centrum dużego miasta. Źródłami dochodu kupujących, które zostały uwzględnione przez bank, były umowy o pracę.

W przypadku wnioskowania o kredyt przez osoby prowadzące działalność gospodarczą czy posiadające dochody z jeszcze innych źródeł proces udzielania kredytu hipotecznego może się trochę skomplikować. Dodatkowo, jeżeli będziemy chcieli kupić nieruchomość na mniejszym rynku, na którym zakup i sprzedaż występują zdecydowanie rzadziej, to banki dokładniej przeprowadzają analizę nieruchomości.

Zdarza się, że “urealniają” wartość takiej nieruchomości. Szacują jej wartość według własnych kryteriów, co powoduje, że mogą przyznać niższą kwotę kredytu, niż ta, o którą wnioskowaliśmy. Wtedy musimy mieć więcej własnej gotówki, żeby sfinalizować sprzedaż.

Kiedy kupujemy nieruchomość, posiłkując się kredytem hipotecznym, jesteśmy narażeni na różne błędy, które możemy popełnić. Mogą one wynikać z faktu, że taki zakup to dość skomplikowany proces i często przechodzimy go tylko raz lub ewentualnie dwa razy w życiu. Tylko nieliczne osoby, zaciągają 3 lub jeszcze więcej kredytów hipotecznych.

Jak się ustrzec tych najczęściej popełnianych błędów? O tym napiszę w swoim kolejnym artykule.

Mogą Cię również zainteresować poniższe artykuły:

Kupić mieszkanie czy może wynająć? Jakie są zalety i wady obydwu rozwiązań?

10 rzeczy, o których powinieneś wiedzieć, zaciągając kredyt hipoteczny

A Ty jakie masz doświadczenia w zakupie nieruchomości, finansowanym kredytem hipotecznym?

Może podzielisz się swoimi wskazówkami i podpowiesz pozostałym czytelnikom, na co jeszcze powinniśmy zwrócić uwagę?

A może jesteś osobą, która dopiero planuje kupić swoje pierwsze mieszkanie, posiłkując się kredytem hipotecznym? Jeśli tak, do daj proszę znać, czy treść tego artykułu okazała się dla Ciebie przydatna.

Pozdrawiam serdecznie

Paweł Pilarczyk