Paweł: Cześć, witam Was bardzo serdecznie na dzisiejszym spotkaniu z moim gościem. Dzisiaj Przemek Mąka, rzeczoznawca majątkowy. Witam serdecznie.

Przemek: Miło mi.

Paweł: Kilka słów na temat Przemka. Przemek działa na rynku już ponad naprawdę piętnaście lat. Jest fachowcem z pierwszej ręki, jeśli chodzi o rynek nieruchomości. Ma dwa ważne certyfikaty, których nazw trudno mi nawet wymówić. CCIM, zdaje się, to jest pierwszy. Drugi to jest [00:00:30]. Za chwilę mój gość opowie więcej na ten temat. Dzisiaj chcemy porozmawiać i pokazać Wam, przybliżyć temat, na czym polega w ogóle inwestowanie w nieruchomości. I zaczniemy po prostu od definicji, czym jest i czym nie jest inwestowanie w nieruchomości. Przemku, jeśli mógłbyś dwa słowa powiedzieć na temat tego, co robisz, rozwinąć skróty, o których wspomniałem, jeśli chodzi o certyfikacje, które posiadasz.

Przemek: No dobrze. To skróty. CCIM jest to stowarzyszenie, Międzynarodowe Stowarzyszenie Doradców Rynku Nieruchomości Komercyjnego, tak mówiąc w skrócie. Mieści się nasza siedziba w Chicago. Jak to Amerykanie podkreślają, w Chicago, w stanie Illinois. Natomiast [00:01:24] jest to Stowarzyszenie Zarządców Nieruchomości Komercyjnych na świecie. I tam do certyfikowania się został mi ostatni egzamin, który, mam nadzieję, niedługo odbędzie się w Polsce. W związku z powyższym gdzieś ta współpraca międzynarodowa pomaga szerzej spojrzeć na rynek nieruchomości, nie tylko przez pryzmat rynku lokalnego. To tak w skrócie o tych dwóch certyfikatach.

Paweł: Oczywiście. Rzeczywiście to teraz już mamy większą świadomość tego, na czym one polegają. Czyli jednym słowem oprócz tego, że zajmujesz się na dzień dzisiejszy wyceną, to również będziesz się mógł zajmować zarządzaniem nieruchomościami, jeśli dobrze rozumiem.

Przemek: Zajmuję się zarządzaniem i pośrednictwem, wyceną i doradztwem.

Paweł: O, kompleksowo, okej.

Przemek: Na mojej wizytówce jest napisane „nieruchomości to nasza pasja”, także…

Paweł: Okej, dobrze, to w zasadzie można powiedzieć takie spoiwo główne tego wątku.

Przemek: Tak.

Paweł: Okej, no czyli jednym słowem jesteś właściwą osobą na właściwym miejscu, jeśli chodzi o to, czym się zajmujesz.

Przemek: Nie mnie to oceniać. Natomiast nieskromnie mówiąc, kilkaset klientów rocznie wskazuje na to, że jestem chyba ceniony na rynku.

Paweł: No nasza współpraca już trwa ponad dziesięć lat i rzeczywiście jestem też jednym z tych, którzy są Twoimi klientami, więc jak najbardziej z mojego punktu widzenia potwierdzam oczywiście jak najbardziej, że tak jest. I nie tylko ja, bo też moi klienci, którzy trafiają do Ciebie, również to potwierdzają. Zanim przejdziemy do definicji, to chciałbym jeszcze dwa słowa powiedzieć na swój temat. Ja zajmuję się finansami. Przemek nieruchomościami, ja zajmuję się finansami. Mówiąc w skrócie, zajmuję się pomaganiem osobom indywidualnym w obszarze kredytów hipotecznych. Natomiast z biznesem, czyli z przedsiębiorcami, współpracuję w zakresie usprawnienia działania ich biznesów i finansowania inwestycji. I w zasadzie można tak chyba sklamrować to, że dobrze razem współpracujemy.

Przemek: Uzupełniamy się.

Paweł: Uzupełniając się w tym zakresie.

Przemek: Tak, uzupełniamy się. Rozszerzamy nasze kompetencje i przez to mamy bardziej kompleksową obsługę klienta.

Czym jest inwestowanie w nieruchomości?

Paweł: Tak. Dobrze, wobec tego wracamy do tematu przewodniego tego filmu, czyli co to tak naprawdę jest inwestowanie w nieruchomości. Czym jest inwestowanie w nieruchomości? Bo niektóre osoby mogą mieć trochę inne jakby podejście do tego zagadnienia. I chciałbym, żebyś Ty, Przemek, jako fachowiec, powiedział, jak to z Twojego punktu widzenia wygląda.

Przemek: Hm, znaczy z mojego punktu widzenia czy tudzież z punktu widzenia większości moich klientów, których obsługuję. Czym jest inwestowanie i w ogóle, czy warto teraz inwestować w nieruchomości.

Paweł: Tak, czy warto.

Przemek: To jest pytanie, które praktycznie spotykam na co dzień. I o dziwo, to pytanie wydaje się trochę infantylne z punktu widzenia tego, jeżeli wpiszemy w ogóle w jakąkolwiek przeglądarkę internetową inwestowanie w nieruchomości, wyskakuje nam kilka tysięcy pozycji, z tego kilkadziesiąt szkoleń z zakresu inwestowania. I wszyscy krzyczą, że teraz jest najlepszy moment na inwestowanie.

Paweł: W zasadzie to słowo teraz, ono się przewija cały czas.

Przemek: Cały czas.

Paweł: Cały czas się przewija.

Przemek: Cały czas jest teraz, a Paweł jako finansista, ekonomista, na pewno znasz definicję inwestowania w nieruchomości, znaczy w ogóle inwestowania.

Paweł: Tak. Inwestowanie, czyli rezygnowanie z bieżącej konsumpcji na rzecz przyszłych i niepewnych zwrotów.

Przemek: Okej, bardzo dobrze. Bardzo dobrze.

Paweł: Zdałem.

Przemek: To jest bardzo dobra definicja. W każdym dobrym kryminale, na przykład Poirot czy tam Colombo, jest jakiś taki odcinek, w którym nagle ten genialny detektyw, jeden czy drugi, mówi, że bardzo ważne, jeżeli nie ważniejsze od tego, co jest, jest to, czego nie ma w miejscu zbrodni. I tak samo w definicji. Bardzo ważne jest to, co jest, czyli niepewne zyski, rezygnacja z konsumpcji, ale równie ważne jest to, czego nie ma.

Paweł: A czego nie ma w tym wszystkim?

Kiedy inwestować w nieruchomości?

Przemek: A nie ma tam sformułowania, które jest równoważnikiem zdania i brzmi mniej więcej tak, w odpowiednim momencie.

Paweł: Słowo klucz to jest w odpowiednim momencie.

Przemek: W odpowiednim momencie. Nie ma tam takiego sformułowania. W związku z powyższym ktoś bardzo mądry, który wpadł na definicję inwestowania, stwierdził, że inwestować można w każdej fazie gospodarki, rozwoju gospodarki, tak? No bo jeżeli zamkniemy oczy i wyobrazimy sobie fazę gospodarki, to mamy taką sinusoidę, prawda?

Paweł: Cyklicznie.

Przemek: Hossa, bessa, tak? Wzrost, spadek. I tak naprawdę w definicji nie ma, że musisz inwestować wtedy, kiedy jest wzrost, albo kiedy jest recesja. Po prostu możesz inwestować zawsze.

Paweł: Tak.

Przemek: I zawsze możesz wykonać inwestycję, która przyniesie Ci zysk, albo, ponieważ ten zysk może być niepewny…

Paweł: Może być.

Przemek: Może się okazać, że inwestycja przyniesie stratę. Tak? W związku z powyższym tutaj w odpowiednim momencie, brak tego wskazuje, że nie powinniśmy utożsamiać podjęcia decyzji o inwestowaniu od czynników makroekonomicznych, czyli od trendów, tendencji, które są obecnie na rynku. Tak?

Paweł: No to jest słuszne podejście.

Przemek: To jest ten klucz odnośnie inwestowania, tak? Że inwestować możemy zawsze, wszędzie, we wszystko, musimy tylko wiedzieć, dlaczego chcemy inwestować.

Paweł: Czyli skąd wychwycić ten taki pierwiastek sprawczości w inwestowaniu? Jeśli to dobrze mogę nazwać. Bo to, co powiedziałeś teraz o skali makro, no to mamy sytuację, która w zasadzie od nas nie zależy, no bo my nie mamy wpływu na to, co się dzieje w skali makro.

Przemek: No niestety. Jesteśmy za mali, żeby…

Paweł: Pytanie w związku z tym, dochodzimy do sedna inwestycji i na co mamy wpływ, żeby kształtować zwrot z tej inwestycji w związku z tym?

Przemek: Tylko w ogóle czy mamy wpływ?

Paweł: Zakładamy, że mamy.

Przemek: Okej, okej. Nie, no kwestia jest bardzo prosta, tak? Musimy zrobić dobrą analizę rynku. I w ogóle w przypadku inwestowania słowem kluczem jest słowo zysk. To jest bardzo istotne i na to nie każdy kusi się, żeby znaleźć odpowiedź, co to jest zysk. A definicja zysku pojawiła się nie sto, nie dwieście, nawet nie tysiąc czy dwa tysiące lat temu. Wiesz kiedy pojawiła się definicja zysku?

Paweł: No jestem ciekaw.

Przemek: Za czasów Mojżesza.

Paweł: O, proszę bardzo.

Przemek: Tak jest, Księga Powtórzonego Prawa. Tam pojawia się pierwsza definicja i pochodzi od Pana Boga, jeżeli ktoś przyjmuje tą wiarę. Dokładnie historia o dziesięcinie. Pamiętasz, że Pan Bóg mówi do Mojżesza w ramach praw, że naród żydowski będzie odprowadzał dziesięć procent od plonów rolnych, tak? Oczywiście dzisiejsi trenerzy biznesu mówią, że ta dziesięcina ma być od wszystkiego, od każdego Twojego zarobku. A Pan Bóg w tym prawie, które przekazywał, mówił o tych rzeczach, na które człowiek nie ma wpływu. Po prostu siejesz, a potem natura robi swoje, czyli Pan Bóg robi swoje, wzrastają Ci płody rolne i Pan Bóg mówi od tego zysku zapłacisz mi dziesięć procent, tak? I tam pojawia się definicja zysku, która później, no w XVI wieku, w XVII wieku przez mądrych ekonomistów jak David czy Ricardo została sprowadzona, że zysk to jest wartość dodana. Czyli w skrócie ujmując, kupujesz jakąś rzecz, dokonujesz udoskonalenia, czyli masz dwa koszty, koszt zakupu i koszt udoskonalenia. I suma tych kosztów jest mniejsza od wartości otrzymanego przedmiotu.

Paweł: Czyli jednym słowem kreujesz wartość w ten sposób?

Przemek: Tak. My to nazywamy w firmie Invers ożywaniem nieruchomości.

Paweł: Okej.

Przemek: Bo zajmujemy się nieruchomościami, tak? Ale to jest właśnie ta zasada z wyceny, czyli ceteris paribus, czyli wszystko pozostałe bez zmian. Czyli Ty wpływasz tylko i wyłącznie sensu stricte na nieruchomość, w naszym przypadku na nieruchomość, tak?

Paweł: Tak.

Przemek: No bo możesz też inwestować w coś zupełnie innego. Ale my inwestujemy w nieruchomości, w związku z powyższym jeżeli badamy dany rynek, najprostsza sprawa, lokale mieszkalne, tak? Bo to jest najłatwiej chyba wytłumaczyć dla naszych wszystkich tutaj słuchaczy czy widzów.

Paweł: Tak.

Czym jest flipowanie?

Przemek: Mamy dzisiaj modne flipowanie, tak? Czyli kupowanie, remontowanie i wprowadzanie z powrotem na rynek mieszkań wyremontowanych.

Paweł: Tak.

Przemek: I teraz dobre inwestowanie, które jest sensu stricte inwestowaniem, zaczyna się od analizy rynku, która dajmy na to mówi Tobie, że mieszkania do remontu na danym lokalnym rynku osiągają cenę pięciu tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Paweł: Tak.

Przemek: Okej. Mieszkania wyremontowane, nowe, kosztują osiem tysięcy. Jeżeli Ty znajdziesz mieszkanie w cenie pięciu tysięcy i masz swoją ekipę czy potrafisz zrobić remont, i będzie kosztowało Cię półtora tysiąca w metrze kwadratowym, to całkowity koszt to jest sześć i pół tysiąca, jeżeli dobrze dodaję.

Paweł: Tak.

Przemek: I za sześć i pół tysiąca możesz wprowadzić na rynek nieruchomość, której wartość jest wyceniana przez rynek na osiem tysięcy złotych.

Paweł: Tak.

Przemek: Czyli jest to wartość, która jest większa od Twoich kosztów, więc można powiedzieć, że inwestycja…

Paweł: Czyli to półtora tysiąca, tak.

Przemek: Tak, jest to inwestycja zyskowna. Możesz ją sprzedać za siedem i pół tysiąca, wykorzystując przewagę na rynku, spieniężyć szybciej nieruchomość, prawda?

Paweł: Tak.

Przemek: Okej. I to jest inwestycja, która jest oparta na wszelakich przesłankach na tej definicji. Natomiast jeżeli Ty nie zbadasz tego rynku, ale wejdziesz na ten rynek z takim mentalnym nastawieniem, że zaczynasz flipować i kupisz daną nieruchomość za sześć i pół tysiąca, bo nie wiesz, że możesz poszukać jej za pięć tysięcy.

Paweł: Tak.

Przemek: Kupisz za sześć i pół tysiąca. I wyremontujesz ją, nie mając zaprzyjaźnionej ekipy remontowej, nie wiedząc, jak kupić taniej prace remontowe, tak? No bo kwestia jest tego typu, że sam będziesz kupował materiały i będziesz płacił dwadzieścia trzy procent podatku VAT. Nie zlecisz to firmie budowlanej, która wystawi Ci potem rachunek za usługi budowlane osiem procent, tak? No różnego rodzaju niuanse.

Paweł: Tak.

Przemek: I kosztować będzie Cię to nie półtora tysiąca, ale dwa tysiące. Czyli to już mamy kwotę, która przewyższa cenę maksymalną na rynku, tak? Bo maksymalna cena jest osiem tysięcy.

Paweł: O pięćset złotych zdaje się, już, tak.

Przemek: Tak. Ty masz za osiem i pół. I teraz jeszcze oczekiwany Twój zysk i wystawiasz nieruchomość za dziewięć tysięcy. Okej.

Paweł: Co się zdarza na rynku.

Przemek: Zdarza się. Mało tego, zdarzają się sprzedaże. Ale nie jest to inwestycja sensu stricte, ponieważ Ty działasz nierynkowo, nieracjonalnie, bo kupujesz coś drożej, co można kupić taniej. I Twój nabywca również nie działa albo racjonalnie, albo też nastąpił wzrost cen mieszkań. Czyli to nie było wpływu Twojego. Bo gdybyś kupił to mieszkanie za pięć tysięcy do remontu, nie wykładałbyś pieniędzy na remont, ceny by wzrosły o tysiąc, to i tak byś sprzedał z zyskiem tysiąca złotych.

Paweł: No tak.

Przemek: Ale wtedy to nie jest inwestowanie, tylko spekulacja. Zakładasz, że w ciągu najbliższego roku, dwóch lat ceny wzrosną.

Paweł: No zgadza się. Nie masz na to wpływu żadnego.

Przemek: Tak, czyli zwykła spekulacja.

Paweł: Tak.

Przemek: Nie inwestowanie. W związku z powyższym, no musimy to rozróżniać, tak? Że inwestowanie musi mieć ten charakter ceteris paribus, tak? Że Ty wprowadzasz jakieś udoskonalenia na daną rzecz, w naszym przypadku nieruchomości, które, prace nad udoskonaleniem, są tańsze i dają niższą cenę niż wartość, tak? Bo różnica między ceną, jaką zapłaciłeś za tę nieruchomość z udoskonaleniem, jest niższa od wartości, w związku z powyższym jest to Twój zysk.

Paweł: Tak.

Przemek: Na czym polega niepewność tego zysku?

Paweł: No na tym, że musisz znaleźć nabywcę tej nieruchomości.

Przemek: Albo nie masz gustu. Bo jeżeli zrobisz remont, który nikomu się nie będzie podobał… to jakby wydaje się śmieszne, ale w mojej, tak jak już wspomniałeś, moja kariera czy tam przygoda z rynkiem nieruchomości trwała piętnaście ponad lat. Ja pamiętam, że początki to był obrót nieruchomościami. I pamiętam sprzedaż mieszkania, które należało do osoby, która miała taką fantazję i zrobiła sobie różowe płytki w łazience. Taki pan sobie tam wymyślił. I wprowadzaliśmy jedną, drugą, trzecią osobę zainteresowaną kupnem tego mieszkania i wszystkich przerażała ta łazienka. Różowe płytki, kaczuszki i sprzedawał to pan, który miał ponad czterdzieści lat. No po prostu każdy mówił okej, mieszkanie jest fajne, rozumiem, że chce pan pokryć też przy cenie sprzedaży również swój remont, ale my, jeżeli kupimy, to w pierwszej kolejności musimy zrobić remont łazienki. Tak, był to problem. Bardzo długo się to mieszkanie sprzedawało. A znalazł się amator, który powiedział, że odpowiadają mi te różowe płytki. Stąd ta niepewność zysku, tak? Tak samo jeżeli my podejmujemy decyzję o inwestowaniu w nieruchomość, która jest do remontu, ale nie jest mieszkaniem, ale jest kamienicą tudzież jakąś inną nieruchomością o charakterze komercyjnym…

Paweł: No?

Przemek: Robimy badania, robimy różnego rodzaju biznesplany i musimy podjąć decyzję, czy dana nieruchomość ma iść w kierunku mieszkaniowym, biurowym czy usługowym. To jest ta decyzja, niepewność zysku. Na papierze wszystko wygląda ładnie, bo zawsze dają te wyższe cyfry, tak? Ale może się okazać, że w tym miejscu, no to, co chcemy zrobić, nie przyjmie się. Albo na przykład koszty remontu, budowy będą zbyt wysokie, żeby zaproponować tutaj nasze rozwiązanie. Tu mamy w Poznaniu taki bardzo znany budynek wybudowany, znaczy wybudowany, wyremontowany przez dewelopera, zaraz przy Solnej, przy moście. On pierwotnie tam w starym porcie miał mieć charakter mieszkaniowy, a jest biurowy. Po prostu koszty, które były poniesione duże, nie pozwoliły, żeby wprowadzić ten budynek jako z funkcją mieszkalną, więc w trakcie budowy były zmieniane pozwolenia na budowę, by zmienić funkcję.

Paweł: No zobacz. No to są takie niuanse rzeczywiście, które, no powiedzmy sobie szczerze, że standardowy użytkownik czy potencjalny inwestor, zwłaszcza początkujący, raczej nie zadaje sobie takich pytań.

Przemek: Nie zadaje. Mało tego, no mamy bardzo dużo szkoleń i te szkolenia mają charakter komercyjny, tak? No prowadzący…

Paweł: Szkolenia z inwestowania nieruchomości, tak?

Przemek: Z inwestowania, tak. No prowadzący musi na tych szkoleniach coś zarobić, prawda?

Paweł: No.

Przemek: Szkolenia nigdy nie są non profit, tak? W związku z powyższym muszą mieć charakter komercyjny, muszą pokazywać, że…

Paweł: Że się da.

Przemek: Że się da.

Paweł: No właśnie.

Przemek: Że to jest w miarę łatwe, tak? No bo jesteśmy nauczeni, że raczej podejmujemy jakieś łatwiejsze wyzwania niż trudniejsze, tak? W związku z powyższym też ta linia, taka cienka linia między handlowaniem a inwestowaniem bardzo często jest przekraczana przez kursantów, po części w niewiedzy, po części z chęci szybszego wzbogacenia się, tak? No bo cóż, sam przecież brałem udział w szkoleniu w latach chyba 2006-2007, kiedy pierwsze wydania „Bogatego ojca” się pojawiały, kiedy były te modne gry cash flow. Nie wiem, czy pamiętasz.

Paweł: Tak, pamiętam, oczywiście.

Przemek: Te kluby cash flow’a. I tam szkolenie było sensu stricte z handlu, tak? Wszyscy mówili, że to jest inwestowanie, ale przesłanka była następująca, znajdźmy nieruchomość, którą kupując w kredycie, Twoja rata kredytowa będzie mniejsza niż najem, tak? Że najem będzie pokrywał ratę kredytową i jeszcze będzie coś Ci zostawało. A to był zwykły handel, tak? No szukałeś czegoś tańszego, wprowadzałeś to jako droższe na rynek, tak? Dzisiaj też takie szkolenia są, które mówią o inwestowaniu w kupno z najmem, przy czym nikt nie mówi o tym, że jest to zwykły handel lub lokowanie, tak? Bardzo często, jak teraz rozmawiam z różnymi osobami z rynku, ze specjalistami, to przy dzisiejszych cenach mieszkań mówią, że sensowne jest, jeżeli masz nadmiar gotówki, lokowanie tych pieniędzy w nieruchomościach, tak? No bo te pieniądze, które uzyskasz z najmu mieszkania, dadzą Ci większe oprocentowanie niż masz lokatę w banku.

Paweł: Na dzień dzisiejszy, tak?

Przemek: Na dzień dzisiejszy. Natomiast sam rynek bankowy, sam o tym wiesz, są tak niskie stopy oprocentowania, także kredytów, że istnieje większe prawdopodobieństwo, że oprocentowanie wzrośnie niż spadnie.

Paweł: No nawet powiem więcej, że w tym roku jest to bardziej niż pewne, że te stopy procentowe będą wzrastały.

Przemek: Tak, w związku z powyższym ten Twój koszt kapitału obcego będzie rósł.

Paweł: Będzie rósł, tak.

Przemek: W związku z powyższym mniej sensowne jest korzystać z kapitałów obcych na kupowanie nieruchomości na wynajem. Ponieważ na rynku pojawia się coraz więcej mieszkań na wynajem, tym samym wzrasta podaż.

Paweł: Tak.

Przemek: A popyt nie rośnie, wręcz będzie spadał, bo mamy teraz ten niż demograficzny, tak? Na rynku się pojawia. Mniej osób rodziło się dwadzieścia, dwadzieścia parę lat temu, prawda? W związku z powyższym będą się nakładały takie czynniki, które spowodują, że część mieszkań będzie stała pustych. A kredyt trzeba spłacać.

Paweł: No trzeba spłacać, tak.

Przemek: Mało tego, jeżeli myślisz o wynajmie, kupnie mieszkania na wynajem, to musisz wiedzieć o tym, że jeżeli masz jakąś ratę kredytu, to dziesięć procent raty tej kredytu to jest dodatkowo, plus dodatkowo dziesięć procent musisz dodać do mieszkania, bo to jest na pokrycie jednego miesiąca, który Ci wypada.

Paweł: Pustostanu tak zwanego.

Przemek: Pustostanu. Dzisiaj około jedenaście miesięcy, dziesięć, jedenaście miesięcy mieszkanie jest wynajęte, jeden miesiąc jest wolny. Średnio.

Paweł: Średnio.

Przemek: Średnio. No to czasami jest, że wynajmujesz przez trzy lata i potem musisz miesiąc odświeżać to mieszkanie, potem miesiąc, dwa miesiące szukasz nowego najemcy, a czasami jest tak, że masz podpisaną umowę ze studentami i gdzieś tam ten lipiec, sierpień masz pusty, tak? Że nie udaje się tego mieszkania wynająć, bo nikt ze studentów nie chce wynajmować w sierpniu, czasami na poprawki wrzesień, tak? Więc ten miesiąc jest wolny. Więc musisz mieć dziesięć procent raty kredytu, ponad dziesięć procent, tak? Dodatkowo musisz liczyć amortyzację. Pamiętasz, jak wyglądały nasze mieszkania trzydzieści lat temu?

Paweł: No to był zupełnie inny świat. Inna technologia, inne materiały.

Przemek: Ja sobie ostatnio nawet uciąłem rozmowę z moimi rodzicami, z moimi teściami. Przez trzydzieści lat trzykrotnie były remontowane mieszkania, tak w stopniu kapitalnym. Bo początek był przecież… teraz mamy 2020, początek lat dziewięćdziesiątych królowała boazeria.

Paweł: Tak. U mnie w domu również była boazeria, jak najbardziej.

Przemek: Tak?

Paweł: To był taki trend, gdzie chyba wszędzie była.

Przemek: Wiesz, potem były zwykłe płytki w łazienkach, wykładzina PCV. Potem miałeś panele, zaczęły wchodzić w XXI wieku coraz modniej, nie? W łazience już teraz małe płytki, te mniejszej wielkości po prostu stają się niemodne na rzecz tych dużych płytek. A te duże płytki są zastępowane przez tynk taki strukturalny, nie? Co chwilę coś się zmienia. Telewizory. Kiedyś mogłeś sobie postawić na telewizorze, nie wiem, rybę szklaną, tak? Niektórzy mieli.

Paweł: Tak było.

Przemek: Niektórzy mieli jakieś kwiatki, a teraz na telewizorze, no nic nie postawisz, nie?

Paweł: Bo jest zbyt płaski, żeby cokolwiek postawić, tak.

Przemek: I to niby takie śmieszne, no ale faktycznie musisz wziąć to pod uwagę przy inwestowaniu.

Paweł: No to jednym słowem już taki horyzont dziesięcioletni, żeby co dziesięć lat robić kapitalny remont, to już jest dość długo nawet.

Przemek: No tak.

Paweł: Nawet częściej, wydaje mi się, że remonty mają miejsce.

Przemek: Znaczy te odświeżania, tak?

Paweł: To odświeżanie, dobra.

Przemek: Natomiast, no musisz policzyć, tak? No to teraz masz trzy duże remonty. Remonty kosztują między siedemset a tysiąc złotych na metrze kwadratowym raz, czyli trzy razy liczmy, dobra, dwa i pół tysiąca niech to będzie. Dwa i pól tysiąca musisz dołożyć w ciągu trzydziestu lat na amortyzację mieszkania w przypadku najmu długoterminowego. No bo jeżeli weźmiesz ten najem taki bookingowy, no to tam hotele to co pięć lat to są remontowane te pokoje, tak?

Paweł: Tak.

Przemek: No, ale tutaj zakładamy, że jest ten długoterminowy, co dziesięć lat. W związku z powyższym masz kolejne pieniądze. W związku z powyższym wychodzi na to, zresztą Ty jako bankowiec, jak udzielaliście komuś kredytu komercyjnego, to oprócz RTV liczyliście też te DTR-y, tak?

Paweł: Tak.

Przemek: Czyli stopień zadłużenia i tak, ile tam było, 1.25, 1.30?

Paweł: 1.30.

Przemek: 1.30. Czyli trzydzieści procent ponad cenę dochodu, tak? Tego. Musiał generować dochodu ponad kredyt, tak?

Paweł: Tak.

Przemek: Trzydzieści procent potencjalny kredytobiorca. Tak samo jest przy wynajmie mieszkań. Jeżeli Ty masz mieszkanie, gdzie płacisz ratę kredytową tysiąc złotych, to tysiąc trzysta najem to jest minimum na pokrycie wszystkich kosztów. Czyli dopiero jeżeli wynajmiesz mieszkanie powyżej tysiąca trzystu złotych, to możesz mówić, że przynosi Ci to zysk. Reszta idzie na pokrycie kosztów, świadomych czy nieświadomych, no bo możesz ten zysk, te trzysta złotych, już teraz przejadać, ale za pięć, dziesięć lat pojawi się, na przykład ktoś do Ciebie zapuka.

Paweł: Luka.

Przemek: Tak, po dodatkowe pieniądze.

Paweł: Że będziesz musiał te pieniądze z powrotem przeznaczyć na…

Przemek: Jakiś kredyt, tak. Na jakiś dodatkowy kredyt. Daj Panie Boże, żeby mieszkania rosły tak, że za dziesięć lat uda się znaleźć jakieś rozwiązanie, żeby uzyskać jeszcze parę złotych na tym mieszkaniu, ale jeżeli ceny na przykład spadną, potem wzrosną i będą na tym samym poziomie, co dzisiaj, to może będzie trzeba wziąć kredyt zwykły, tak? Ten obrotowy czy finansowy, gotówkowy, tak? On się tak nazywa. Który jest gorzej oprocentowany.

Paweł: No jest trzykrotnie drożej oprocentowany niż hipoteczny kredyt, z założenia.

Przemek: Także reasumując, czasami warto zadać sobie pytanie, czy to, co robimy, jest faktycznie inwestycją czy handlem. Zresztą Pawle, no mówiłeś, że znamy się dziesięć lat.

Paweł: Tak.

Przemek: Poznaliśmy się przy okazji szkoleń organizowanych przez naszego wspólnego znajomego.

Paweł: Właśnie dotyczącego inwestowania w nieruchomości. Tam bynajmniej.

Przemek: Tak, ja tutaj… więc możemy zdradzić imię chyba, tak?

Paweł: Tak.

Przemek: Z Michałem dosyć mocno współpracowałem. Robiliśmy podsumowania tych kilku lat co roku, jak wygląda historia naszych osób, które przeszkoliliśmy. Mamy kilku takich, z których jesteśmy, można powiedzieć, trochę dumni, tak? No bo działają na rynku, jak chociażby Daniel Siwiec. No przecież to właśnie po szkoleniu u nas będąc, podjął decyzję o odejściu z firmy i rozpoczęciu pracy w nieruchomościach. Ale bardzo dużo osób odstępowało od inwestowania w nieruchomości właśnie dlatego, że bardzo często utożsamiali to z handlem, tak?

Paweł: Rozumiem.

Przemek: Bo to musiało być właśnie na tej zasadzie, kupisz taniej, sprzedaż drożej, tak? Nasze szkolenia, tutaj metody, które opisywał Michał, polegały na tym, że trzeba było znaleźć nieruchomość, która miała ratę kredytową mniejszą i znaleźć nowego kupca, który byłby w stanie płacić ponad tą ratę kredytową, tak?

Paweł: Tak.

Przemek: Uwzględniając to, że ten kredyt jest spłacany już pięć lat i ktoś, kto kupuje, płaci raptem dwadzieścia pięć rat, spłaca kredyt, a nie trzydzieści. Tak, no i nie każdy był w stanie podjąć tego wyzwania, nie każdy ma naturę handlowca.

Paweł: No i stąd te decyzje, które były podejmowane przez te osoby.

Przemek: Tak.

Paweł: Które po prostu rezygnowały.

Przemek: Tak, te osoby, które miały z natury ten charakter handlowca, podejmowały wyzwanie, bo to dla handlowca nie ma znaczenia, czy dzisiaj sprzedaje szampon, czy sprzedaje nieruchomości. Po prostu jesteś sprzedawcą. Musisz przekonać kogoś do kupienia danego produktu. Także nie mają problemu. Natomiast osoby, które nie mają natury handlowca, a jeszcze daj Panie Boże lub nie daj Panie Boże, to już w zależności od podejścia, tak? Ale które muszą mieć wszystko przeliczone, tam nagle okazuje się, że to inwestowanie w nieruchomości jest na tyle ryzykowne, że nie są w stanie podjąć tego ryzyka, tak? No bo wykładasz…

Paweł: Świadomie dochodzą do takich wniosków.

Przemek: Tak, że inwestowanie nie jest dla każdego.

Paweł: No nie jest dla każdego inwestowanie. No to jest też fakt.

Przemek: Ale mimo wszystko firmy, które organizują szkolenia, nie mówią o tym, tak? Mówią fajnie jest inwestować, to jest takie fajne. Kupisz za dwieście, sprzedaż za trzysta, masz sto tysięcy. Tak to nie jest.

Paweł: No tak nie jest, no ale co, to już jest kwestia wyboru i doświadczenia, bo Ty możesz to powiedzieć dlatego, że kilkaset czy kilkadziesiąt takich sytuacji miałeś możliwość zaobserwowania i wyciągnięcia wniosków z takiej ilości takich zdarzeń, ale osoba, która zaczyna w ogóle wchodzić w taki temat, no to spotyka się z pierwszym takim, nazwijmy to, case’m, z drugą sytuacją, z trzecią, z czwartą i dopiero na podstawie takich wniosków ze swojego doświadczenia może jakieś wnioski wyciągać.

Przemek: Zgadza się. Mówię, no są osoby, które mają żyłkę handlowców i odnajdują się tu na rynku. No bo rynek nieruchomości to nie jest tylko rynek inwestowania. Jest to również rynek spekulacji, handlowania i możesz w różny sposób zarabiać na nieruchomościach.

Paweł: Tak, nawet spotkałem się z takimi chyba pięćdziesięcioma technikami możliwości zarabiania na nieruchomościach, tak? Jakieś, prawda, materiały ze Stanów właśnie, związane z inwestowaniem w nieruchomości.

Przemek: Znaczy tak, możesz w różny sposób podejść do nieruchomości. Możesz ją spróbować sprzedać, tak?

Paweł: Tak.

Przemek: Możesz, wiedząc o warunkach, jakie są zewnętrzne obok tych nieruchomości… mój kolega kupił pasek długości około trzech tysięcy metrów, szerokości dziesięciu metrów, czyli tak de facto pasek, który by się wydawało do niczego. Bo nic nie wybudujesz. Ale to był sprytny inwestor, bo wiedział, że obok są działki również tak skrojone, że nie jesteś w stanie na niej postawić żadnej nieruchomości bez dokupienia tej działki. I ta działka, która była kupowana za około dziesięciu złotych z metra, tak jak teren zielony w mieście wojewódzkim, tak została sprzedana za ponad sto złotych.

Paweł: No tylko z powodu tego faktu, że umożliwiła zbudowanie czegokolwiek.

Przemek: Tak, to była czysta spekulacja. Wiedział, że jeżeli tych dwóch sąsiadów jest na tyle opieszałych, że nie chcą kupić tej nieruchomości, no okej, w którymś momencie podejmą decyzję o inwestowaniu i się okaże, że no żeby inwestować, muszą mieć tą nieruchomość. To była spekulacja.

Paweł: No rzeczywiście.

Przemek: Tak? Ale to działa. To działa, natomiast, no nie każdy lubi spekulację, tak? Ja tutaj wyznaję zasadę inwestowania, to, co rozmawialiśmy, tą ceteris paribus, i z takimi klientami działamy. Przychodzą.

Paweł: Realizujecie.

Przemek: Realizujemy te inwestycje sensu stricte oparte na wzroście wartości, na wartości dodanej tej nieruchomości. Jest to dla osób, które cenią sobie spokój, które lubią mieć wszystko uporządkowane i idzie to według biznesplanu. To nawet jeżeli nastąpi jakieś wahnięcie, wzrosną ceny materiałów czy spadnie jakoś popyt, to i tak inwestycja zostanie zrealizowana. Po prostu zamiast ośmiu czy dziewięciu procent zysku będzie to sześć, siedem procent. No są to takie…

Paweł: Czyli minimalizujecie ryzyko takiej transakcji poprzez takie odpowiednie ustrukturyzowanie tej transakcji od początku do końca.

Przemek: Tak, no staramy się, aby dana inwestycja była w stu procentach… wzrost tej wartości nieruchomości był zależny od naszych działań i nie chcemy się, że tak powiem… odcinamy się od świata zewnętrznego, można powiedzieć troszeczkę nieładnie, aczkolwiek, no mówię, no niektórzy znajomi, którzy zaufali swojej jakby wiedzy i oczekiwaniom świata zewnętrznego, dzisiaj są niestety bankrutami, bo okazało się, że założone przez nich zmiany cen na rynku i rozwoju otoczenia nie pokryły się.

Paweł: Czyli miał miejsce ten scenariusz numer dwa, którego nie zakładali w swoich prognozach.

Przemek: No nawet nie plan B czy C, po prostu jakiś taki czarny scenariusz, tak? Nagle okazało się, że… no nie chcę mówić o wszystkim, bo czasami można powiedzieć jedno słowo za dużo i będzie nie tak, ale mamy w centrum Poznania taką nieruchomość, gdzie bardzo hura optymistycznie podjęto decyzję odnośnie kosztów remontu kamienicy. Każda firma budowlana, która oglądała tą kamienicę, mówiła, że koszt remontu będzie na poziomie około czterech milionów, a ktoś, kto podejmował decyzję o inwestowaniu w tą kamienicę, hura optymistycznie podszedł do tego, że zrobi to za dwa miliony. No okazało się, że jednak te firmy specjalistyczne miały rację, że to jest koszt około czterech milionów.

Paweł: No to…

Przemek: I mało tego, wydłużyło to pracę o około rok, półtora, bo jak przyszło co do czego, robiłeś remont na parterze, pierwszym piętrze i się nagle okazało, że dach jednak trzeba wyremontować, zrobić, więc wydłużyło to czas, pieniądze. I z planowanych zysków na poziomie dziesięciu procent zyski stopniały do półtora procenta. Więc można było nie inwestować w kamienicę, włożyć to na lokatę do banku i…

Paweł: I mieć więcej.

Przemek: I mieć więcej, o dziwo, nie? Inny znajomy założył, mimo też jakby planów, tak? No bo mamy coś takiego jak plany miejscowe, plan zagospodarowania przestrzennego.

Paweł: Tak.

Przemek: Studia, które też wskazują politykę i prominencję do rozwoju. I też wbrew tym dokumentom założył, że jedno z miast powiatowych w okolicach Poznania będzie się rozwijało, patrząc na mapę, żeby nie mówić, w jakich kierunkach i tak dalej, żeby on nie mógł odszukać tego, będzie się rozwijało w lewo, a poszło do góry, czyli na północ, nie poszło na wschód, nie? I też został z rozpoczętą budowa osiedla, sprzedaż chyba trzech mieszkań z pięćdziesięciu.

Paweł: A co z pozostałymi w związku z tym?

Przemek: Komornik, bank. No i te sprawy. No bo jeżeli… Ty, Pawle, lepiej wiesz, na jak długo dostaje się kredyty deweloperskie. Na trzy lata?

Paweł: To jest taki chyba maksymalny okres kredytu.

Przemek: Tak, jeżeli nie zrealizujesz tej inwestycji w ciągu trzech lat, no zaczynają się problemy.

Paweł: Tak.

Przemek: Tutaj mija już piąty rok, więc z racji tego, że pomagając koledze, wykonałem operat szacunkowy, to w zeszłym roku bank mnie prosił o aktualizację w celu właśnie ściągnięcia tego całego majątku do banku i bank po prostu będzie to wprowadzał na rynek. Albo znajdzie jakiegoś inwestora zastępczego, albo coś. No po prostu przejmuje całą nieruchomość.

Paweł: Okej, czyli finalizuje się w tym momencie ten scenariusz czarny, można powiedzieć, niebrany pod uwagę przez inwestora pierwotnego.

Przemek: Tak. Mało tego, mimo że jest to czarny scenariusz dla inwestora, jest to dobre dla tych osób, które nabyły tam mieszkania, ponieważ od kilku lat mamy ustawę deweloperską i rachunki powiernicze.

Paweł: Tak.

Przemek: No i troszeczkę banki są bardziej odpowiedzialne za te inwestycje, w związku z powyższym te działania banku, tak? Który nie chce zostawić swoich klientów z rozpoczętą budową i gdzieś tam podejmuje te działania, żeby dokończyć tę budowę.

Paweł: O, proszę bardzo. W związku z tym warto rzeczywiście bardzo szczegółowo zapoznać się z planem zagospodarowania przede wszystkim. Jeżeli chcemy gdzieś…

Przemek: Znaczy wiesz, Pawle, umówiliśmy się na jeszcze kilka spotkań.

Paweł: Tak.

Przemek: Między innymi na spotkanie, na którym porozmawiamy o czterech krokach przed podjęciem decyzji o inwestowaniu.

Paweł: Tak, będziemy o tym rozmawiać jeszcze.

Przemek: Gdzieś tam poruszymy te tematy, co warto zrobić przed rozpoczęciem inwestowania w nieruchomość. Także samo rozpoczęcie inwestowania, no wymaga jakiegoś bezpośredniego przygotowania startowego, jak to mówił Adam Małysz, tak? Musisz wykonać kilka kroków, żeby rozpocząć to inwestowanie. Jeżeli nie zrobisz tych kroków, istnieje duże ryzyko, że inwestycja nie przyniesie zysków.

Paweł: I właśnie o tych kolejnych krokach, które Przemek tutaj zasygnalizował, czterech kluczowych, najważniejszych rzeczach, będziemy rozmawiać już w kolejnym nagraniu. Zostańcie z nami na kanale jakfinansowa.pl na YouTube, na fanpage na Facebooku również. Będziemy rozmawiać dalej. Będziemy się wdrażać w temat inwestowania w nieruchomości z moim gościem, Przemkiem Mąką. A teraz dziękujemy bardzo za spędzenie z nami czasu.

Przemek: Dziękuję bardzo.

Paweł: Dzięki, Przemek! Życzę udanych inwestycji w nieruchomości.

Przemek: Tak, z wartością dodaną.

Paweł: Z wartością dodaną, tak. Uwzględnienia wszystkich scenariuszy. I zapraszamy również do nas, żebyśmy mogli zaopiniować, czy te pomysły na inwestycje, czy sposoby sfinansowania tych inwestycji, rzeczywiście są uzasadnione z punktu widzenia pozytywnego zwrotu z tych inwestycji, dodatniego.

Przemek: Tak. Im więcej kłótni i rozmów przed podjęciem decyzji, tym lepiej.

Paweł: Tego się trzymajmy. Dziękujemy Wam serdecznie za dzisiaj. Pozostajemy w kontakcie, trzymajcie się, cześć!

Przemek: Do zobaczenia.

[00:37:29]

Odbierz dostęp do 30 profesjonalnych narzędzi!

Wśród nich Checklisty do Kredytu Hipotecznego, kalkulatory Excel oraz rekomendowane kalkulatory Online!

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych GetResponse ( more information )

Twój adres e-mail jest u mnie bezpieczny. Możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.