Spośród kilku sposobów finansowania inwestycji deweloperskiej, często stosowanymi są budowa za własne środki oraz za kredyt deweloperski.

Dość często spotykanym rozwiązaniem jest także finansowanie inwestycji z wpłat Klientów na rachunek powierniczy dewelopera.

Rzadziej natomiast znajdziesz inwestycje, które są realizowane ze środków inwestorów pasywnych (czyli takich, którzy tylko pożyczają swój kapitał na określony procent), czy finansowane w określony sposób przez sprzedających.

Każda z wymienionych metod ma swoje plusy i minusy. Wiąże się też z różnymi kosztami finansowymi oraz czasem, który należy uwzględnić.

W praktyce deweloperzy stosują kilka wymienionych sposobów finansowania inwestycji równocześnie. Dzieje się to na różnych etapach realizacji projektu oraz w różnych proporcjach.

W tym artykule porównuję ze sobą dwa często stosowane sposoby finansowania inwestycji deweloperskiej:

1. Budowa wyłącznie za własne środki, gdy deweloper nie współpracuje z bankiem i nie korzysta z rachunków powierniczych.

2. Budowa finansowana za pomocą kredytu deweloperskiego

Budowa za gotówkę – zalety i wady

Sprawa wydaje się dość prosta. Masz pieniądze – budujesz. Nie masz pieniędzy – nie budujesz.

Nie ponosisz kosztów pożyczenia pieniędzy ani kosztów rachunków powierniczych, które kosztują kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy złotych. W ten sposób możesz więc zachować dla siebie więcej zysku ze zrealizowanej inwestycji. 

Masz też kontrolę nad sposobem realizowania budowy. Samodzielnie decydujesz, kiedy i w jakim tempie oddajesz kolejne etapy inwestycji. Czy oddasz budynek do użytkowania po 12,18 miesiącach, a może jeszcze później (lub wcześniej).

W takiej sytuacji warto jednak pamiętać o dodatkowych kwestiach, których część przedsiębiorców budujących w całości za gotówkę nie zawsze bierze pod uwagę. Oto kilka najważniejszych.

Kapitałochłonność

Realizacja każdej inwestycji budowlanej wymaga bardzo dużo kapitału. O ile za własne środki jesteś w stanie zrealizować inwestycję za 1,2 czy 3 miliony, to już budowa za 10 czy 15 milionów za własne środki może się okazać poza zasięgiem.

Skala działania

Konsekwencją korzystania wyłącznie z własnych środków jest więc dużo mniejsza skala działania w tym samym czasie.

Innymi słowy, zamiast realizować przedsięwzięcie za wspomniane 10 czy 15 milionów, realizujesz projekt za 2 czy 3 miliony.

Zwrot z własnego kapitału

Przy założeniu, że realizujesz inwestycję za np. 3 miliony, na której planujesz zarobić 30%, to jeżeli oddasz lokale do użytkowania, a następnie je sprzedaż po np. 24 miesiącach, to zwrot na twoim kapitale w skali roku „nurkuje” do poziomu 15%.

Czas

Kiedy budujesz za własne środki bez korzystania z rachunków powierniczych, to możesz sprzedać lokale dopiero po ich oddaniu do użytkowania. To wymóg ustawowy deweloperskiej.

Jeżeli kupujący od Ciebie lokal będą się posiłkowali kredytem hipotecznym, to cały proces zakupu jeszcze bardziej się wydłuży. Dlaczego?

Banki, które udzielają kredytów hipotecznych kupującym, wymagają, żeby dla inwestycji deweloperskiej były prowadzone rachunki powiernicze lub aby została ona oddana do użytkowania. Bez spełnienia tych warunków klient nie będzie w stanie złożyć wniosku kredytowego.

Koszt własnego kapitału

Wiesz, że twój kapitał ma również swoją cenę? Kwota, którą dysponujesz to pieniądze po opodatkowaniu. Jeżeli przykładowo jesteś na podatku liniowym, to twój 1 mln złotych „kosztował Cię” ok. 235 tys. złotych. Wiem, że to może dość duże uogólnienie, ale przyznasz, chyba że coś w tym jest…

Mówi się, że „Cash is King” 😊 Nie bez powodu. Dysponowanie wolną gotówką daje możliwość szybkiego reagowania i stwarza szereg możliwości. Ogranicza także ryzyko braku płynności finansowej.

Osobiście lubię posługiwać się pojęciem kosztu alternatywnego. To dla mnie koszt utraconych korzyści – coś, czego nie zrobiłem, a mogłem, ale nie miałem odpowiednich zasobów (np. gotówki)

Mając wolną gotówkę, możesz na przykład szybko kupić atrakcyjną działkę budowlaną pod nową inwestycję i zyskać na samym zakupie kilkadziesiąt procent.

Ta sama gotówka przeznaczona na realizację inwestycji budowlanej, to „zamrożony pieniądz”, który nie daje Ci takich możliwości.

Współpracując na co dzień z deweloperami pokazuję “jak poukładać wszystkie klocki finansowe” w konkretnych inwestycjach, aby zarobić wielokrotnie więcej w krótszym czasie a do tego jeszcze zwiększyć rentowność projektu.

Kliknij poniżej, pobierz Arkusze Excel i sprawdzić rentowność planowanej inwestycji.

Arkusz oceny inwestycji

Pobieram arkusze Excel

Jeżeli rentowność planowanego projektu wynosi u Ciebie powyżej 30%, to jest to bardzo dobra wiadomość! Możesz się spokojnie przygotowywać do “wbijania łopaty” 🙂

A jakie jest Twoje zdanie na temat używania własnej gotówki w realizacji inwestycji? Dać znać w komentarzu pod artykułem.

Kredyt deweloperski – czy to się faktycznie opłaca?

Aby lepiej zilustrować zasady działania kredytu deweloperskiego, będę się posługiwał przykładowymi założeniami. Niektóre z nich np. prowizja od uruchomienia kredytu deweloperskiego, oprocentowanie oraz sposoby spłaty również będą przykładowe.

Co daje korzystanie z tego rozwiązania i czy to się faktycznie opłaca? O czym warto wiedzieć, finansując inwestycję kredytem deweloperskim?

Kredyt deweloperski a dźwignia finansowa

Najczęściej jest tak, że minimalny wkład własny wymagany przez banki w realizację projektu deweloperskiego wynosi 25%. Składają się na niego wartość gruntu, dokumentacja budowlana, gotówka itp.

Kredyt deweloperski – przykładowe zestawienie planowanych kosztów i przychodów w arkuszach Excel.

Źródło: Opracowanie własne

Pobieram arkusze Excel

W przypadku budowy za gotówkę przyjąłem wcześniej, że inwestycję za 1,2 lub 3 mln budujemy w całości za środki własne. A co by było, gdybyśmy te środki użyli jako wkładu własnego w dużo większą inwestycję?

Przyjmijmy więc, że nasz wkład własny wynosi 2,5 mln, ale tym razem realizujemy inwestycję za ok. 10 mln, np. 2 000 PUM (powierzchni użytkowo mieszkalnej). Nasz wkład własny wynosi więc 25%.

Mając więc tyle samo kapitału własnego (2,5 mln) i korzystając z finansowania zewnętrznego (nie wchodząc na razie w pozostałe szczegóły), jesteśmy w stanie zrealizować 4 razy większy projekt! Zamiast 500 PUM budujemy 2 000 PUM.

Kredyt deweloperski a koszty finansowania

Posługując się kredytem deweloperskim na 7,5 mln (75% wartości inwestycji), powinniśmy uwzględnić następujące rodzaje kosztów finansowych:

a) Prowizja za uruchomienie kredytu – między 2% a 4%, która już często uwzględnia koszty otwarcia rachunków powierniczych.

Dla naszego przykładu przyjmijmy 3%, co daje 225 000 zł.

 b) Koszty odsetkowe – oprocentowanie w skali roku (od 2,5% do nawet 7,2%).

Dla naszego przykładu przyjmijmy, że będzie to 5%, że uruchomimy 50% kwoty uzyskanego limitu kredytowego w skali roku i z tych środków będziemy korzystać przez okres 18 miesięcy.

To nam daje koszty odsetkowe w wysokości 281 250 zł

To bardzo duże uproszczenie. W rzeczywistości poniesiesz znacznie mniejsze koszty pozyskania kapitału, ponieważ bieżące wpłaty klientów, po wypłacie z rachunku powierniczego, zmniejszają kapitał kredytu, od którego naliczane są odsetki.

Jeszcze mi się nam nie zdarzyło, aby deweloper zapłacił odsetki od całego kredytu, jaki wziął na daną inwestycję.

c) Koszty prowadzenia MRP (mieszkaniowych rachunków powierniczych) – kilkadziesiąt złotych miesięcznie od rachunku prowadzonego dla jednego lokalu. Im większa inwestycja, tym te koszty będą większe. Przyjmijmy np. 24 tys. rocznie dla całej inwestycji.

d) Koszty inspekcji kredytowych i inne dodatkowe np. 25 tys.

Razem przykładowe koszty finansowe wynoszą więc 555 250 zł

Może Cię również zainteresować: Kredyt deweloperski, czyli jak sfinansować inwestycję budowlaną?

Automatycznie korzystasz z rachunków powierniczych

Każdy kredyt deweloperski wymaga prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych.

Klienci kupujący lokale mogą starać się o kredyt hipoteczny w swoim banku już na etapie przysłowiowej „dziury w ziemi”. To oznacza dla dewelopera ogromną oszczędność czasu i kosztów finansowania inwestycji.

Przy odpowiednim tempie komercjalizacji inwestycji (sprzedaży lokali) możesz bardzo mocno ograniczyć koszty finansowe. Kapitał kredytu spłacasz na bieżąco z wpłat klientów.

Przykładowa inwestycja deweloperska na 8 lokali mieszkalnych

Źródło: Opracowanie własne

Kredyt deweloperski a podatek VAT

Z pewnością zdajesz sobie sprawę, że będziesz musiał zapłacić swoim wykonawcom czy za materiały budowlane kwoty brutto. Zanim podatek VAT wróci na twoje konto minie trochę czasu.

Przy większej skali inwestycji kwoty podatku VAT do zwrotu potrafią iść w miliony złotych. Ma to bezpośredni wpływ na płynność finansową dewelopera.

Kiedy korzystasz z kredytu deweloperskiego, możesz w porozumieniu z bankiem zastosować tzw. „rotację Vat”. W uproszczeniu wygląda to tak, że bank udostępnia ci środki na regulowanie płatności w kwotach brutto.

Zwrot z własnego kapitału

Przyjmijmy, że budując za własne środki (2,5 mln) „zarobiliśmy” na inwestycji 30%. Będzie to więc kwota 750 000 zł. Zwrot z naszego kapitału wyniesie 30%.

Przyjmijmy dalej, że budując z użyciem kredytu deweloperskiego „zarobiliśmy” na inwestycji trochę mniej (po uwzględnieniu kosztów finansowych), czyli np. 25%. Będzie to kwota 2 500 000 zł, a zwrot z własnego kapitału (2,5 mln) wyniesie 100%.

W tym miejscu nasuwają się dwa podstawowe pytania:

  • Czy warto finansować inwestycję z własnych środków, nie ponosząc żadnych kosztów finansowych?
  • A może warto ponieść ponad 0,5 mln kosztów finansowych, żeby zarobić ponad 3 x więcej?

To oczywiście bardzo uproszczone przykłady, w których chodziło mi głównie o pokazanie pewnych mechanizmów. W praktyce należy uwzględnić jeszcze kilkanaście innych czynników.

Skala działania i czas

Tak jak już wspominałem posługując się kredytem deweloperskim korzystasz automatycznie z kolejnego sposobu finansowania, jakim są wpłaty nabywców na rachunek powierniczy. Stąd bark konieczności uruchamiania całego otrzymanego kredytu.

Nawet większą inwestycję jesteś w stanie zrealizować szybciej, ponieważ masz możliwość sprzedawać ją wcześniej – praktycznie na każdym etapie budowy.

Kredyt deweloperski pozwoli Ci więc działać szybciej i na większą skalę.

Weryfikacja inwestycji przez bank

To dla Ciebie dodatkowy „bonus”. Zanim „wbijesz łopatę” masz pewność, że twoje założenia dotyczące inwestycji zweryfikował również bank.

Jeżeli zgodził się dać Ci pieniądze, to znaczy, że ocenił Twój projekt pozytywnie i zyskujesz wiarygodnego partnera. To bardzo dobra wiadomość 🙂

Na co dzień współpracuję z deweloperami. Pokazuję “jak poukładać wszystkie klocki finansowe” w konkretnych inwestycjach, aby zarobić wielokrotnie więcej w krótszym czasie.

Klikając tutaj możesz się ze mną skontaktować.

Każda z wyżej wymienionych metod ma swoje plusy i minusy. Wiąże się również z różnymi kosztami. Od Ciebie będzie zależało, na które z tych sposobów ostatecznie się zdecydujesz.

A jakie jest Twoje zdanie na temat używania kredytu deweloperskiego w realizacji inwestycji? Daj znać poniżej w komentarzu.

Życzę Ci samych udanych transakcji!

Paweł

Odbierz dostęp do 30 kalkulatorów i checklist

Oblicz ratę kredytu, wzrost wartości Twojej nieruchomości i wiele, wiele więcej!

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych GetResponse ( more information )

Twój adres e-mail jest u mnie bezpieczny. Możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.