Jakie źródła dochodów akceptują banki, udzielając kredytu hipotecznego? Część 2

Artykuł, który właśnie czytasz, jest drugą częścią “mini cyklu”, w którym opisuję źródła dochodów, które akceptują banki, udzielając kredytu hipotecznego. W pierwszym wpisie z tej serii skupiałem się w głównie na zasadach i wymaganiach, dotyczących takich źródeł dochodów jak:

• Umowa o pracę na czas określony i nieokreślony,
• Umowa o pracę – dochód z zagranicy,
• Kontrakt managerski.

Ze szczegółami opisywanych tam zagadnień możesz się zapoznać, klikając poniżej.

Jakie źródła dochodów akceptują banki, udzielając kredytu hipotecznego? Część 1

Dzisiejszy wpis poświęcam kolejnym trzem źródłom dochodów, które możesz przedstawić w banku, aby otrzymać kredyt hipoteczny. Są nimi:

1. Umowa o dzieło,
2. Umowa zlecenie,
3. Najem nieruchomości.

Ponadto, dowiesz się między innymi:

• Dlaczego stały, regularny dochód kredytobiorcy jest dla banków tak ważny?
• Na co zwracać uwagę, przygotowując się do kredytu, kiedy posiadasz dochody z tytułu umowy zlecenie i umowy o dzieło?
• Kredyt hipoteczny – jakie źródła dochodu akceptują banki? Dochody z tytułu najmu nieruchomości.

“Cash is King” – czyli dlaczego bankom nie wystarcza samo zabezpieczenie kredytu (nieruchomość)?

Na początku, chciałbym, żebyś wiedział/wiedziała, dlaczego bankom nie wystarcza samo zabezpieczenie się na kupowanej przez Ciebie nieruchomości? Powód jest następujący:

Banki zarabiają głównie na przepływie finansowym (tzw. cash flow), a nie na odzyskiwaniu swoich pieniędzy, poprzez sprzedaż zabezpieczenia kredytu – czyli nieruchomości!

Zasada ta jest uniwersalna i dotyczy zarówno kredytów hipotecznych, jak również innego rodzaju kredytów, udzielanych przez banki. Więcej na ten temat możesz poczytać w poniższym artykule.

Dwie rzeczy, od których zależy, czy otrzymasz kredyt dla firmy

Aby utrzymać oczekiwany przepływ pieniężny, banki chcą być pewne, że Ty jako kredytobiorca, będziesz spłacał/ spłacała regularnie swoje comiesięczne raty kredytu. Jest to tym bardziej prawdopodobne, im bardziej stabilne i przewidywalne są dochody, które uzyskujesz. Na tej podstawie banki szacują Twoją zdolność kredytową.

W tym miejscu warto podkreślić, że “co bank to obyczaj”, czyli zdolność kredytowa jest liczona nieco inaczej w każdym banku. Różnice w jej wielkościach mogą sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych! Wynika to z bardzo wielu czynników, które wymieniałem również w poprzednim artykule.

Dla przypomnienia podaję najistotniejsze z nich:

• Okres kredytowania (do maksymalnie 35 lat),
• Oprocentowanie kredytu (stopa procentowa + marża banku),
• Wiek kredytobiorcy lub kredytobiorców (do maksymalnie 65 lub 70 roku życia najstarszego kredytobiorcy),
• Ilość osób w gospodarstwie domowym,
• Źródło dochodów wnioskodawcy (umowa o pracę, zlecenie, działalność gospodarcza?),
• Wysokość dochodów (maksymalna rata kredytu nie może przekroczyć połowy miesięcznych dochodów netto),
• Waluta uzyskiwanych dochodów,
• Typ kredytowanej nieruchomości (własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu),
• Wysokość wkładu własnego,
• Stan cywilny kredytobiorcy,
• Wielkość posiadanego majątku,
• Wielkość posiadanych zobowiązań (limity kredytowe, alimenty, poręczenia),
• Wiarygodność kredytowa kredytobiorcy/kredytobiorców (czy mają pozytywną historię kredytową w BIK w okresie ostatnich 5-ciu lat),
• Tzw. scoring, czyli ocena punktowa kredytobiorcy w BIK,
• inne.

Podstawą do obliczania zdolności kredytowej w każdym banku jest jednak średniomiesięczny dochód netto pomniejszony o zobowiązania.

W dalszej treści wpisu pokażę Ci, w jaki sposób banki obliczają taką zdolność kredytową z umów cywilnoprawnych takich jak umowa zlecenie i umowa o dzieło. Następnie przyjrzymy się również zasadom akceptowania dochodu z tytułu najmu nieruchomości.

Na co zwracać uwagę, przygotowując się do kredytu, kiedy posiadasz dochody z tytułu umowy zlecenie i umowy o dzieło?

Umowa zlecenie a kredyt hipoteczny

Dochody uzyskiwane z tytułu umowy zlecenie, mogą być traktowane przez banki podobnie, jak dochody z umowy o pracę. Żeby tak było, muszą być jednak spełnione określone warunki:

• dochód z tytułu umowy zlecenia powinien występować od co najmniej 6-12 miesięcy (w zależności od banku),
• dochód ten powinien mieć charakter powtarzalny i regularny – być wykazywany co miesiąc lub co kwartał.

W tym drugim w/w przypadku trzeba się jednak liczyć z tym, że dany bank będzie chciał sprawdzić regularność otrzymywania stałego dochodu z tego tytułu w ciągu całego roku (4 wpływy z tytułu umowy zlecenie). Jeżeli wpływy są jeszcze rzadsze (np. Raz na pół roku), warto być przygotowanym na przedstawienie odpowiednich dokumentów, za okres nawet 2 lat (4 wpływy z tytułu umowy zlecenie).

Jeżeli otrzymujesz wynagrodzenia z tytułu umowy zlecenia od wielu zleceniodawców, warto wiedzieć, że każdy z nich będzie traktowany jako osobna firma. Liczy się więc od jakiego czasu współpracujesz z każdym z nich. Jeżeli jest to mniej niż 6 lub 12 miesięcy, bank może nie uwzględnić dochodu z takiej współpracy do obliczania zdolności kredytowej.

Niektóre banki zaliczają też do okresu wymaganych 6 miesięcy otrzymywania dochodu z umowy zlecenie zatrudnienie na podstawie umowy o pracę z byłym pracodawcą, który jest obecnie zleceniodawcą.

Dokumenty, potwierdzające dochód z tytułu umowy zlecenie najczęściej wymagane przez banki, to najczęściej:

• zaświadczenie wystawione przez zleceniodawcę potwierdzające rodzaj zawartej umowy oraz wysokość średnich miesięcznych dochodów,
• umowa lub umowy zlecenia (jeżeli są zawierane cyklicznie) z ostatnich 6/12 miesięcy,
• roczna deklaracja podatkowa,
• historia operacji na rachunku bankowym z wpływami z tytułu umowy zlecenie za ostatnie 6/12 miesięcy

To, co jest bardzo istotne, to fakt, że kwota netto przyjmowana przez banki jako wartość bazowa do obliczania zdolności kredytowej z umowy zlecenie, powstaje w następujący sposób:

• Kwoty dochodu z umów zlecenie dzielone są przez 6/12 miesięcy (w zależności od tego, za jaki okres dochody z tego tytułu honoruje dany bank),
• Od kwoty średniego miesięcznego dochodu netto odejmowane są kwoty składek ubezpieczenia społecznego (zdrowotna, emerytalna, rentowa) i zaliczki na podatek dochodowy (w przypadku obliczania zdolności kredytowej na podstawie zaświadczenia od zleceniodawcy),
• Od kwot przychodu odejmowane są składki za ubezpieczenie społeczne i kwota podatku należnego (w przypadku obliczania zdolności kredytowej na podstawie PIT).

Wartość otrzymywanych wpływów tytułu umowy zlecenie nie może być więc traktowana na równi z dochodem netto z tytułu umowy o pracę. Czasami spotykam się z takim sposobem liczenia dochodu z tytułu umowy zlecenie, a jest to sposób błędny. Finalnie zawyża to sposób obliczania zdolności kredytowej.

Umowa o dzieło a kredyt hipoteczny

Jest najczęściej stosowana w sytuacjach, kiedy praca ma charakter twórczy. Przy takiej umowie warunkiem uzyskania wynagrodzenia jest zrealizowanie odpowiedniego rezultatu – stworzenie dzieła, na jakie umówiłeś/umówiłaś się ze zleceniodawcą.  W momencie, kiedy występuje przekazanie autorskich praw majątkowych, jest możliwość zaliczenia w koszty działalności nawet 50% wartości umowy! Jeżeli jednak nie przekazujesz majątkowych praw autorskich, koszty uzyskania przychodu wynoszą wciąż aż 20%.

Oznacza to, że w takim przypadku, podatek zapłacisz tylko od połowy kwoty z umowy o dzieło (w przypadku 50% kosztów uzyskania przychodów) lub od 80% kwoty (w przypadku 20% kosztów uzyskania przychodów). Podatek dochodowy zapłacisz według skali podatkowej, ale dzięki w/w kosztom (w praktyce występującym często tylko na papierze), fizycznie zostaje ci w kieszeni zdecydowanie więcej pieniędzy niż pracownikowi, zatrudnionemu na zwykłym etacie.

Tym bardziej, że od umowy o dzieło nie zapłacisz również żadnych składek ZUS! Takie składki trzeba odprowadzić jedynie w sytuacji, kiedy jesteś zatrudniony u pracodawcy i dodatkowo zawierasz z nim umowę o dzieło.

Banki doskonale o tym wiedzą i coraz więcej z nich akceptuje dochody z tytułu umowy o dzieło. To, ile faktycznie pieniędzy jesteś w stanie zarobić, współpracując w takiej formie ze zleceniodawcą, bank oceni na podstawie wpływów na twój rachunek. Będą to kwoty wyższe aniżeli z umowy o pracę.

Minusem umów o dzieło pozostaje jedynie kwestia ciągłości realizacji zleceń. Jeżeli jednak wykażesz, że współpraca z danym zleceniodawcą ma charakter ciągły i wpływy z jej tytułu są regularne, to bank powinien zaakceptować to źródło dochodu. Jeżeli jeszcze pokażesz, że współpraca trwa od dłuższego czasu (np. 6-12 miesięcy) a kolejne umowy o dzieło gwarantują ci jej kontynuowanie przez kolejne 6-12 miesięcy, banki na pewno chętnie udzielą Ci kredytu. Tak samo, jak w przypadku umowy zlecenie liczy się ciągłość i powtarzalność uzyskiwanych dochodów.

Jeżeli chcesz wiedzieć, jakie dokumenty poprosi od Ciebie bank, kiedy starasz się o kredyt hipoteczny, wejdź na stronę bloga poświęconą narzędziom finansowych dla czytelników. Po zapisaniu się na newsletter, do czego bardzo Cię zachęcam, otrzymasz kompletne zestawienia wymaganych dokumentów. Obowiązują one dla niżej wymienionych źródeł otrzymywanych dochodów.

Narzędzia dla Ciebie

Dochody z najmu nieruchomości a zdolność kredytowa

Są banki, które jako uwzględniają dochody z najmu nieruchomości jedno ze źródeł dochodu osoby wnioskującej o kredyt. Aby takie dochody były wzięte pod uwagę muszą być one przede wszystkim odpowiednio udokumentowane – czyli po opodatkowaniu.

Jest kilka możliwości opodatkowywania dochodów z tytułu najmu nieruchomości.

1. Ryczałt (8,5%),
2. Zasady ogólne (według skali podatkowej 18% i 32%),
3. Za pomocą działalności gospodarczej (skala podatkowa lub podatek liniowy 19%).

Ryczałt

Jest to najprostsza i najtańsza forma rozliczania przychodu z najmu. Możemy ją jednak stosować, kiedy wynajmujemy kilka mieszkań (1,2,3). Jeżeli jednak Urząd Skarbowy zweryfikuje, że czerpiemy dochody z najmu na większą skalę (to indywidualna decyzja każdego Urzędu Skarbowego), to zobowiązuje nas do założenia działalności gospodarczej i zmiany formy opodatkowania.

Rozliczając się w formie ryczałtu, raz w roku (do 25-tego stycznia) składamy do Urzędu Skarbowego PIT 28 i na tym nasze rozliczenia z tytułu najmu z Urzędem się kończą.

W banku natomiast, żeby uznał nasze dochody z tytułu najmu nieruchomości, będziemy zobligowani spełniać następujące warunki:

1. Dochód z tytułu umowy najmu nieruchomości powinien trwać od co najmniej 3, 6 lub 12 miesięcy (w zależności od banku akceptującego tego rodzaju źródło dochodów). Potwierdzenie jego otrzymywania będzie stanowił właśnie PIT 28 i/lub zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o wysokości dochodów za ubiegły rok,
2. Najem nieruchomości powinien trwać w sposób nieprzerwany. Do wskazanego okresu najmu możemy oczywiście wliczyć okres uzyskiwania dochodu z tytułu różnych umów najmu. Bank będzie prosił o okazanie aktualnych umów najmu,
3. Dochód z tytułu najmu powinniśmy otrzymywać na rachunek bankowy, a nie “do ręki”. Jeżeli jednak dostajemy pieniądze do ręki, nie każdy bank uwzględni taki dochód. Niektóre z banków wyliczą zdolność kredytową na podstawie odprowadzonych do Urzędu Skarbowego składek na podatek dochodowy, ale nie wszystkie. Bank poprosi o historię operacji z rachunku bankowego, na który wpływają kwoty z tytułu najmu nieruchomości.
4. Powinniśmy być właścicielami wynajmowanej nieruchomości (poza jednym wyjątkiem, o którym napiszę za chwilę). Bank poprosi o przedstawienie dokumentu potwierdzającego własność nieruchomości. Może to być numeru Księgi Wieczystej nieruchomości i/lub akt notarialny, będący podstawą prawną własności.

Dochód netto, który przyjmowany jest do liczenia zdolności kredytowej przez bank z tytułu najmu nieruchomości to kwota pomniejszona o podatek oraz koszty związane z czynszem. To suma, która pozostaje “w kieszeni” właściciela nieruchomości po odjęciu wspomnianych obciążeń (chyba że w umowach najmu jest wyszczególnione, że czynsz administracyjny płaci najemca).

Zasady ogólne

Ten sposób rozliczania się z Urzędem Skarbowym daje przede wszystkim możliwość generowania kosztów. Wszelkiego rodzaju remonty i wydatki z nim związane pomniejszą podstawę opodatkowania dochodów generowanych z tytułu najmu nieruchomości.

Efekt będzie jednak taki, że owszem, zapłacimy mniejszy podatek, a może nawet nie zapłacimy żadnego podatku. Tylko, jeżeli nie zapłaciliśmy podatku, to oznacza, że nie wykazaliśmy dochodu, który by na to pozwolił i “kółko się zamyka”.

Brak dochodu = brak podatku = brak zdolności kredytowej.

Powstaje zatem fundamentalne pytanie. Skoro naszym celem jest wykorzystanie zdolności kredytowej z tytułu najmu nieruchomości, to czy opodatkowanie tego dochodu na zasadach ogólnych jest najwłaściwszym rozwiązaniem? W mojej ocenie nie jest. Tańszą formą opodatkowania w porównaniu z zasadami ogólnymi pozostaje wciąż ryczałt.

W przypadku dochodu obliczanego na zasadach ogólnych najem powinien trwać od takiego samego okresu, co przy rozliczaniu się na zasadzie ryczałtu, czyli od 3, 6, lub 12-tu miesięcy (w zależności od banku analizującego wniosek kredytowy). Najlepiej też, aby umowa najmu była zawarta na kolejne okresy – co najmniej 6-cio, lub 12-to miesięczne.

Działalność gospodarcza

Trzecią formą opodatkowania dochodów z tytułu najmu nieruchomości jest działalność gospodarcza. Możemy wybrać rozliczanie się według skali podatkowej lub na zasadach podatku liniowego. Dochód wygenerowany po opodatkowaniu w jednej z tych dwóch form będzie stanowił podstawę do obliczania zdolności kredytowej.

Szczegółowe zasady rozliczania dochodu z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej opiszę jednak w kolejnym artykule. Będzie on w całości poświęcony dochodom generowanym z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności w następujących formach:

• Książka przychodów i rozchodów
• Ryczałt ewidencjonowany
• Karta podatkowa
• Pełna księgowość

Własność nieruchomości a dochód z najmu

Podczas uwzględniania dochodów z najmu nieruchomości do zdolności kredytowej, zawsze pada następujące pytanie: czy muszę być właścicielem nieruchomości? Odpowiedź na nie nie jest jednoznaczna. Dlaczego?

Jeżeli wynajmujesz nieruchomość, opodatkowaną na zasadach ogólnych lub w formie ryczałtu to musisz być właścicielem takiej nieruchomości. Nie ma z tego tytułu żadnych odstępstw.

Jeżeli jednak prowadzisz działalność gospodarczą, która polega np. Na podnajmie nieruchomości, to oczywiście nie musisz być właścicielem tych nieruchomości. Banku będzie interesowało, jakiej wysokości przychody generuje twoja firma i jaki finalnie osiągasz dochód netto. Nie będzie wnikał w to, że przychody pochodzą z tytułu podnajmu nieruchomości (musisz mieć oczywiście odpowiedni wpis w Polskiej Klasyfikacji Działalności – PKD)

Przyszły przychód z najmu

Na rynku jest kilka banków, które posiadają w swojej ofercie dość specyficzne kredyty hipoteczne. Są to kredyty inwestycyjne dla osób fizycznych, które są trochę droższe od standardowych kredytów hipotecznych na cele zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Dają one jednak dodatkowe możliwości.

Finansowaniem w przypadku tego typu kredytu objęty jest zakup nieruchomości na wynajem. Sporządzany jest biznesplan takiej inwestycji (z reguły jest to kilka stron druków bankowych). Na jego podstawie szacowany jest potencjalny przyszły dochód z najmu, który jest następnie weryfikowany przez bank na podstawie średnich cen najmu w danej lokalizacji.

Bank łączy następnie dochody bieżące kredytobiorcy (z umowy o pracę, zlecenie, innych) z prognozowanym dochodem z najmu i na tej podstawie oblicza zdolność kredytową. Po uruchomieniu kredytu kredytobiorca ma określony czas na to, żeby dostarczyć do banku umowy zawarte z wynajmującymi nieruchomość.

Kredyt hipoteczny – jakie źródła dochodu akceptują banki? Podsumowanie

Umowy cywilnoprawne (zlecenie i o dzieło) dają spore możliwości do budowania zdolności kredytowej “pod kredyt hipoteczny”. Tym bardziej że można je połączyć z innymi źródłami uzyskiwanych dochodów.

Jeżeli rozważasz możliwość skorzystania z kredytu hipotecznego, ale nie czujesz się na siłach zrobić to samodzielnie, to zapraszam do kontaktu ze mną. Przygotuję dla Ciebie konstrukcję finansową, która uwzględnia Twoje indywidualne możliwości i sytuację, w której się znajdujesz. Kliknij tutaj.

I jeszcze jedno – udostępnij ten artykuł osobom, które mogą potrzebować tego typu informacji. Zarówno ja, jak i one będziemy Ci za to wdzięczni 🙂

Pozdrawiam

Paweł